臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第600號原 告 戊○○訴訟代理人 陳明宗律師被 告 丁○○被 告 丙○○前列二人共同訴訟代理人 張泰昌律師前列二人共同複代理人 陳淑玲律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於九十六年七月十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：⑴事實源起：
原告於民國（下同）95年01月21日經永慶房屋仲介股份有限公司（下稱被告永慶房屋）仲介買受被告二人所有門牌號碼為台北市○○區○○街○○○號一樓之房屋及土地應有部分，訂有不動產買賣契約書（請參原證一）。
其後原告發現上開房屋之後段顯係占用防火巷所搭蓋之增建，係屬被告二人自行搭建之違建，顯有受拆除之情，且後方無獨立之樓梯可直接上至二、三樓，顯與不動產買賣契約書所載不同（請參原證二）。經原告請永慶房屋轉達被告要求改善，永慶房屋竟稱上開房屋後端之獨立之樓梯是須由原告自行施作，始可直接上至二、三樓，現場後方並無樓梯，至於上開房屋之後段占用防火巷所搭蓋之增建部份，被告二人則不予置理，原告始知受騙。
⑵原告主張之法律關係。
又因被告拒絕承貸銀行進入系爭房屋辦理貸款審核關於標的物之相關現況，以致承貸銀行未能鑑價，致使系爭契約自簽立迄今未能履約完成。原告一再忍辱負重，配合被告二人簽立其它補充協議書，希被告二人得以依約履行；然被告二人對系爭房屋是否有違建、是否有第三人使用之及二三樓可否以獨立樓梯進出使用之情均置之不理；是原告先遭訛騙，被告又拒不說明及改善上開瑕疵，原告僅得以存證信函為①撤銷簽立上開不動產買賣契約之意思表示；且因被告違約之情形甚為明顯，②亦以該函通知被告解除上開不動產買賣契約，而要求被告返還買賣價金。
聲明：被告丁○○、丙○○應共同給付原告新台幣伍佰貳拾萬元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
⑶被告無權解除契約。
原告承買房屋，是因被告確實曾向原告保證系爭房屋具有：
①該屋後端之增建部分係屬合法建物（原證一、原證二），②該屋之後端已存有一座可獨立通往二、三樓之樓梯，從而
二、三樓可獨立作為套房出租，如此可增加投資報酬，③該屋目前並無出租予第三人使用所以產權非常清楚等故（原證二），原告因信其所言均屬真實，豈料三項均成疑問。現況與簽約之初，被告之委售者永慶房屋向原告所說明之房屋狀況明顯不同，而不符雙方所約定之債之本旨。更有甚者，當原告發現上開瑕疵後，雖立即以95宗律字第1115號函（請參原證三），要求被告立即補正上述之瑕疵，然被告竟仍置之不理。
系爭房屋於接近約定交屋日之際，有該屋之屋況與被告於簽約之初所保證之房屋品質，明顯不同而具有瑕疵之情形發生在先，而其後又有被告經原告通知補正瑕疵而被告仍置之不理之情形發生在後。從而，原告依據民法第264條之規定行使同時履行抗辯權拒絕給付買賣價金即屬於法有據。故被告自無權解除契約而沒收價金。
⑷依雙方契約，原告得解除契約。
①按「乙方（即被告）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一
物數賣、被他人占用或占用他人土地或其它糾葛情事，如有上述情事，除本契約另有約定外，應由乙方於甲方（即原告）支付完稅款以前清理完畢，否則視同違約」此為系爭買賣契約第十條第一項所約定；而系爭房地後半部份確為被告私自違法占用防火巷所搭蓋之增建，是被告理應於甲方給付完稅款前清理完畢，奈何原告一再退讓，被告卻均置之不理，是原告依系爭買賣契約第十三條第一項解除系爭買賣契約即有理由。且依系爭契約第二條第二項：「若增建部份於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其它區分所有權人或主戶主張權利，不論乙方是否知悉，乙方均應負損害賠償責任或解約責任」，從而，原告依系爭契約第二條第二項及第十三條第三項解除系爭買賣契約，亦應為法之所允。
②而查系爭房屋現正為尼耀服飾店所占有使用中，經營者並
非被告二人，則該經營尼耀服飾店之人既非被告二人，則憑何以使用上開房屋，又被告二人如何能點交上開房屋予原告呢？而履經原告央請永慶房屋轉達被告二人提出相關租約或使用權利等證明書，然被告二人均藉詞拒絕，而系爭房屋使用狀態更為買受房地之重要因素，並為系爭契約第十條第一項所約定：「乙方（即被告）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其它糾葛情事，如有上述情事，除本契約另有約定外，應由乙方於甲方（即原告）支付完稅款以前清理完畢，否則視同違約」；從而，被告本應擔保系爭房屋於使用狀態上並無其他糾葛，然因被告於標的物現況說明書中，於「建物是否有租賃情形、建物是否有被第三人無權占用情形」及「本土地上有無租賃或占用他人土地之情形」三欄位，均勾勒「否」，與現況完全不符，卻又未能說明或提出任何關於尼耀服飾店之使用權源證明，致使系爭契約自簽立迄今未能履約完成。衡諸被告之上開行為，顯然已違反其所應負之附隨義務，而已構成民法第二百二十九條中之給付遲延及不完全給付。
③而經原告一再央請被告改善，被告卻均置之不理，是原告
依系爭買賣契約第十三條第一項解除系爭買賣契約及民法第二百五十四條規定，解除系爭不動產買賣契約，並依據民法第二百五十九條第一款回復原狀之規定，訴請被告返還原告已支付之買賣價金五百二十萬元，即屬有理。
⑸依法，原告亦得撤銷契約。
①而因被告於系爭房屋之標的物現況說明書中關於「是否有
增建部份」，僅勾勒「頂樓增建、一樓空地增建」；系爭房屋之屋況已有不符；又於「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事」乙欄，勾勒「否」，是系爭房屋之現況在在均非如被告或其標的物現況說明書所載，且是經原告本人至系爭房屋現場訪視後始發現，至此，原告方才驚覺於簽約之初，早已遭被告以及永慶公司設計訛詐。
②按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷意思
表示。法律行為經撤銷後，視為自始無效。此為民法第九十二條第一項以及第一百一十四條第一項中所定之明文。是原告於發現遭被告及永慶公司訛詐之後，為確保自身之權益，遂於95年11月15日以95宗律字第1115號函（請參原證三），要求被告必須立即據實說明整起事件之始末，並提出解決方針，否則將依法撤銷系爭不動產買賣契約。被告於收受上開函件後，並未於原告所定之期限內據實向原告為說明或提出任何解決方針。因此原告遂於95年11月30日以台北市○○路郵局（台北67支局）存證信函第4389號（請參原證四），撤銷上開系爭不動產買賣契約，並請求被告返還新台幣五百二十萬元之買賣價金。
⑹原告並無違約，即使違約，違約金亦過高。
①關於系爭買賣契約，第五條原約定原告之完稅款應給付七
百八十萬元，尾款為四千一百六十萬元，以金融機構貸款給付；而原告雖僅給付五百二十萬元，除尾款外，尚有一百六十萬元之完稅款尚未給付，但僅須給付五百二十萬元，尾款四六八○萬則以金融機構貸款給付乙節（即依交易習慣，自備款一成，銀行貸款九成），此情是經本案承辦經紀人與被告二人商議之結果，並非原告未依約履行給付完稅款之義務。
②證人甲○○為負責為原告代辦系爭房地之銀行貸款人員，
但因被告黃君二人拒絕進入系爭房地，以致未能即時辦理貸款；是系爭契約之未能履行顯非可歸責於原告之事由，是原告本於當下應可解除系爭買賣契約。然原告已給付五百二十萬元予被告二人，又不能辦妥貸款，但又不是原告的錯，被告二人又一再主張倘不簽立就要沒收已付價金，是原告不知如何處理下，僅得一再退讓，簽立被證二、三之協議書，並於簽立後再委由證人乙○○繼續與被告二人協商及配合銀行辦理貸款。是未能依被證二、三之協議時程給付尾款，並非可歸責於原告之事由。
③又按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額。
」民法第二五二條定有明文。本件倘認原告解除契約無理由，且系爭房屋自始迄今也都為被告二人所使用，現再出售，價金更高，是被告二人沒收之違約金亦高達百分之十，顯然過高，鈞院應依法酌減違約金，以保原告權益。
二、被告方面：⑴原告主張均非事實。
①蓋系爭房屋之一樓係供被告與訴外人合夥經營服飾店，營
業時間人來人往，完全對外開放，原告隨時可以入內看屋，無須被告同意，原告上開陳述，並非事實。被告亦從未向原告表示系爭房屋之後端有一獨立之樓梯可直接上至二、三樓。
②兩造簽訂不動產買賣契約後，原告為辦理貸款，曾先後多
次陪同銀行人員前往系爭房屋進行鑑價相關事宜，原告豈能完全否認。且原告上開說法亦與經驗法則有違，蓋被告係要賣屋，如原告能順利獲得銀行核貸，被告即能順利取得買賣價金，又豈有阻止原告取得貸款之理？③又系爭房屋亦無原告所稱因有訴外人於系爭房屋經營服飾
店而無法交屋之情形。且兩造於95年01月21日簽訂不動產買賣契約時，雖約定交屋日期為95年03月15日，然自交屋日起被告無償使用系爭房屋一年迄96年03月14日止（被告亦另交付押金50萬元），有協議書為憑（被證一），原告上開主張，自無足採。
因原告未能於兩造約定之交屋日期即95年03月15日前給付未付之價金，原告乃懇求被告展延付款期限，兩造因而於95年07月17日協議，將原告給付尾款之期限延至95年11月30日（被證二）。然原告仍未能順利取得貸款，乃以變更買方登記名義人為由，再次央求被告延付款期限，雙方並於95年11月14日增訂補充條款，將尾款給付期限順延至95年12月15日（被證三）。詎原告不但未依雙方協議內容履行，且於兩造簽訂補充條款之翌日發函誣指被告訛騙云云（見原證三），其所作所為，實有違誠信。
⑵被告主張解除契約，並沒收價金。
①原告仍未依兩造之協議於95年12月15日前付清尾款，被告
因而於95年12月19日以台北莒光郵局存證信函第1812號通知原告履約（被證四），原告仍置之不理，被告乃於同年12月25日再以台北莒光郵局存證信函第1828號解除兩造間之不動產買賣契約（被證五），並主張依約沒收原告前所付之買賣價金。
②被告丁○○、丙○○並未訛騙原告，系爭房屋亦無原告所
指之瑕疵，且原告未依約履行，被告業已依約解除兩造間之不動產買賣契約，原告請求，自無理由。
聲明：駁回原告之訴。如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行之宣告。
⑶關於增建之情形：
本件系爭買賣房屋之一樓，屋前並無增建，有系爭房屋之照片可佐（被證六）。至於一樓屋後，因系爭房屋之左右各間建物均將一樓屋後以水泥或鐵皮圍起來，是以，被告買受系爭房屋時，亦於屋後既有之圍牆（該圍牆並非被告所建）上加裝窗戶及鐵皮，連接至二樓之陽台（被證七），以確保被告住所之安全。是系爭房屋一樓縱有增建，亦僅係一樓屋後之窗戶及鐵皮，並無損於買賣標的之效用及價值，且原告於買受系爭房屋時，對於房屋之現況完全知悉，且從不認為上開現況構成瑕疵，此參兩造歷次協商之協議書（詳被證一至被證三）即明。換言之，原告係因資金籌措有問題，無法如期給付款項，始以此為由，拒付款項。
三、得心證之理由。⑴兩造就不動產買賣契約書（原證一，卷p-07）、現況說明書
（原證二，卷p-10）、95年01月21日協議書（被證一，卷p-37）、95年07月17日協議書（被證二，卷p-38）、95年11月14日增訂補充條款（被證三，卷p-39）之真正均無爭議；就來往函件如卷附影本所示（原證三、四；被證四、五）及其收受亦無爭執。
雙方爭執於：①被告售屋時並未告知，有屋後增建情事；②被告售屋時告知該屋之後端已有獨立通往二、三樓之樓梯；③該屋並無出租予第三人使用，故產權清楚；④被告拒絕承貸銀行進入系爭房屋辦理貸款審核，以致承貸銀行未能鑑價，致使原告未能履約。
⑵被告售屋時確實未告知屋後增建，但此不足以認定原告得解除契約，或以受詐欺而撤銷購屋之意思表示。
①關於增建與否，原證一之買賣契約書第二條僅勾「頂樓增
建」，而原證二之況說明書中關於，僅勾「頂樓增建、一樓空地增建」；曾經任職於永慶房屋擔任原告的經紀人之，證人乙○○證稱「以不動產說明書的資料，按現況說明書去講」、「（系爭房屋是否有違建的部分？）系爭房屋二樓前陽台有往外推，我們只告知原告這樣。」（參卷p-72），足見被告售屋時確實未告知屋後增建。
②而該增建部份，因系爭房屋之左右各間建物均將一樓屋後
以水泥或鐵皮圍起來，被告買受系爭房屋時，亦於屋後既有之圍牆（該圍牆並非被告所建）上加裝窗戶及鐵皮，連接至二樓之陽台（照片參見被證七，卷p103），以確保被告住所之安全，業經被告陳報綦詳。而該部分是位於一樓，原告於購屋前就親洽現場，足以了解現狀，其稱「其後始發現上開房屋之後段顯係占用防火巷所搭蓋之增建，係屬被告二人自行搭建之違建，顯有受拆除之情」，由照片顯示是「圍牆上加裝窗戶及鐵皮」，自屬明顯與房屋之主體結構有別，原告陳述顯非真實。
③原告主張依系爭契約第二條第二項：「若增建部份於交屋
前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其它區分所有權人或主戶主張權利，不論乙方是否知悉，乙方均應負損害賠償責任或解約責任」，主張解除契約者，當然是增建物影響契約之主要目的及其經濟價值而延，本件情節當有相當之差異，即使原告認為該增建部份之價值已經於包含買賣契約中，也僅得因「曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其它區分所有權人或主戶主張權利」而請求損害賠償，而非主張被告應負解約責任。況兩造於契約中已經有規範解決增建之方式，而且原告於購屋前已經有機會了解增建情形，被告當無詐欺而使原告陷於錯誤之可能，原告主張撤銷，亦無可採。
⑶被告售屋時，究竟有無告知該屋之後端已有獨立通往二、三
樓之樓梯，此由原證一買賣契約書、原證二現況說明書均無法查悉；而證人乙○○證稱「（是否曾經向原告說明屋後有獨立的樓梯可上二、三樓？）當時我們跟原告說明屋子後面可以作一個獨立的樓梯，我們告訴他樓上可以出租。」，故僅屬銷售者之建議方式，而非當時現狀之說明，原告此部分之主張，自無足採。
⑷該屋有無出租予第三人使用，而致產權使用不清？被告否認
有訴外人於系爭房屋經營服飾店而無法交屋之情形。證人乙○○證稱「原告有請我向被告拿租賃契約，被告說這是他們自己經營的公司，所有權有兩個人，其中有一人在經營，所以沒有交付租賃契約書及其他使用證明。」，可見產權之使用狀況並無糾葛，應可期待被告於收受款項之同時辦交屋。
況系爭契約第十條第一項所約定：「乙方（即被告）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其它糾葛情事，如有上述情事，除本契約另有約定外，應由乙方於甲方（即原告）支付完稅款以前清理完畢，否則視同違約」，本件簽約款260萬元、完稅款780萬元，原告於完稅前應給付總價額二成之款項（5200*0.2=1040），但原告僅給付520萬元，顯然未達契約之約定，雖此應是經仲介者與被告二人商議之結果，但亦顯示即使真有佔用情事，原告亦無法依據該規定要求賣方先行清理，亦此敘明。
⑸關於貸款之爭執：
①本件交易自備款二成，其餘貸款，雙方於95年01月21日簽
約時言明貸款核撥時辦理交屋，交屋日定於95年03月15日，約有八週的時間，應可順利辦妥。然而原告主張被告干擾承貸銀行進入系爭房屋辦理貸款審核關於標的物之相關現況，以致承貸銀行未能鑑價，致使原告未能履約；被告否認之，稱原告能順利獲得銀行核貸，被告即能順利取得買賣價金，豈有阻止原告取得貸款之理。
②在遠東國際商業銀行任職之證人甲○○，稱「原告有請我
幫他辦理貸款，貸款需要鑑價而且需要拍攝實景，但我們一直沒有辦法進入，照片一直沒有沒有補，所以案件最後撤回」、「處理本案的時間我已經忘記，流程大約要一個月時間，當時氣候如何我也忘記了。（卷p-72背面）」，足見確實有因為未能及時了解屋況而影響貸款程序之進行；但本件買賣契約簽約時雙方已經就交屋情形另為協議，簽約時言明貸款核撥時辦理交屋，交屋日定於95年03月15日（買賣契約之約定），而雙方同意交屋後原告願將房屋無償借給被告使用一年（協議書被證一，卷p-37），而交付尾款之時間仍為95年03月15日。後來雙方於95年07月17日再次協議（協議書被證二，卷p-38），基本上內容大致不變，僅延展交付款項之時間為95年11月30日，並就雙方進一步履約之方式加以約定，甚至約定買方變更登記名義人時之處理方式，該部分時間又有將近四個多月，原告辦理貸款及補足自備款不足款，當有相當之可能；至期限將至，95年11月14日雙方再度簽定增訂補充條款（被證三，卷p-39），再次延展交付款項之時間為95年12月15日，而被告也再度同意買方變更登記名義人（依95年07月17協議書，卷p-38，如有變更登記名義人應於95年10月10日前；但95年11月14日補充條款被告仍同意買方變更登記名義人），雖證人甲○○證稱有影響貸款程序之情事，但被告已經給予原告九個月的時間，在最後一個月的協議中（補充條款被證三，卷p-39），原告所要求之重心為延展尾款交付期限及登記名義人變更，而非爭執於屋況無法查核，足以顯示是原告未能掌控貸款辦理之相關事務，而非被告干擾貸款，原告此部分之主張，自無可採。
⑹故原告主張系爭房屋於接近約定交屋日之際，有該屋之屋況
與被告於簽約之初所保證之房屋品質，明顯不同而具有瑕疵之情形發生在先，而其後又有被告經原告通知補正瑕疵而被告仍置之不理之情形發生在後；又因干擾貸款程序以致承貸銀行未能鑑價，致使原告未能履約；原告依據民法第264 條同時履行抗辯權拒絕給付買賣價金等，亦無可採。
而原告仍未依兩造最後之之協議於95年12月15日前付清尾款，被告因而於95年12月19日以台北莒光郵局存證信函第1812號通知原告履約（被證四），原告仍置之不理，被告乃於同年12月25日再以台北莒光郵局存證信函第1828號解除兩造間之不動產買賣契約（被證五），並主張依約沒收原告前所付之買賣價金，應有理由。
⑺至於違約金部份，占總價百分之十，並未過高，而且被告有
給予原告為期將近九個月的時間，並就自備款部份給予減縮（原為1040萬元，僅收取520萬元），並多次給予買方登記名義人變更之機會，違約金之多寡自應斟酌雙方交易時間長短，本院認為原告主張違約金過高，應無可信。
四、承上說明，原告之訴（及其假執行之聲請）均無理由，應予駁回。兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件爭點無直接關係，不另一一審酌，就此敘明。
五、訴訟費用之分擔，依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 7 月 27 日
民事第五庭 法 官 陳心弘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 27 日
書記官 許博為