臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第6540號原 告 甲○○訴訟代理人 吳雨學律師
乙○○被 告 己○○
庚○○上二人共同訴訟代理人 傅文民律師上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，本院於民國97年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴聲明：確認原告就被告己○○、庚○○所有坐落臺北市○○區○○段2小段167地號之土地，應有部分5分之1；及其地上建物門牌號碼臺北市○○路○段○○○號1樓（○○○區○○段○○段236建號）應有部分2分之1，有以被告己○○、庚○○所出賣同一價格購買之優先承購權存在，並命被告己○○、庚○○應與原告訂立書面買賣契約，及將其前揭所有權之應有部分移轉登記予原告，並交付系爭房地等詞。嗣於本院審理中變更聲明為：確認原告就被告所有臺北市○○區○○段2小段167地號應有部分27000分之75，及其地上建○○○區○○段○○段236建號（門牌號牌：臺北市○○路○段○○○號1樓）應有部分2分之1，有以被告所賣出每坪土地新臺幣（下同）125萬計算，總價300萬之優先承購權存在，並命被告應與原告訂立書面買賣契約，及將其前揭所有權之應有部分移轉登記予原告，並交付系爭房地等語。核原告僅擴張訴之聲明，與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠坐落臺北市○○區○○段2小段167地號之土地（下稱系爭
土地）及地上建物：臺北市○○區○○段2小段236建號，門牌號碼臺北市○○路○段○○○號1樓（下稱系爭建物）為兩造3人共有，各應有部分分別為：原告1/2、被告己○○1/4及被告庚○○1/4。
㈡詎被告於95年11月初將系爭土地及建物其應有部分出賣予
訴外人昇茂建設股份有限公司（下稱昇茂公司）或其指定之第三人，依不動產買賣契約書可知買賣範圍、內容及被告出賣之「同一價格」為：系爭土地總面積為1,430平方公尺，被告等各應有部分為375/27000，每坪125萬元計算、系爭建物為5層樓建築，被告等除各有1樓建物1/4所有權外，尚有其中2層建物所有權。據此，系爭建物1樓土地佔應有部分比例各為27000分之75，則被告就系爭1樓土地面積為7.944平方公尺【計算式：1,430× (375/27000+375/27000)×1/5】，換算為2.4坪（7.9 44×0.3025），是不動產買賣房地契約之價金為3百萬元。
㈢被告出賣與原告共有之系爭土地及建物而未通知共有人即
原告，嗣經原告委託第三人丙○○及戊○○○向被告表示願以「同一價格」依法行使優先承買權後，亦置知不理，惟原告已向被告表示以同一條件優先承購系爭土地及建物，則依上所述，系爭土地、建物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立。
並聲明：確認原告就被告所有臺北市○○區○○段2小段167地號應有部分27000分之75，及其地上建○○○區○○段○○段236建號（門牌號牌：臺北市○○路○段○○○號1樓）應有部分2分之1，有以被告所賣出每坪土地125萬計算，總價300萬之優先承購權存在，並命被告應與原告訂立書面買賣契約，及將其前揭所有權之應有部分移轉登記予原告，並交付系爭房地。
三、被告則以：原告主張被告於95年11月初將系爭土地及建物之應有部分2分之1，賣與訴外人昇茂公司或其指定之第三人，惟自始為被告所否認，原告遲未舉證以實其說，難認原告主張與事實相符，況原告迄未能證明被告究以何價格將系爭土地及建物之應有部份2分之1，賣與昇茂公司或其指定之第三人，是原告顯無從以同一價格優先承購。另物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，惟應有部分乃共有人對於共有物權利抽象之成數，而非共有物具體之某一部份，是應有部分之出賣，與物之出賣自屬有別，故除共有人係轉讓其全部應有部分與他人，該共有人又基於分管契約已占有共有物之特定部分，否則無從請求交付共有物之特定部分，據此，原告請求應無理由。而縱認原告請求有理由，被告亦行使同時履行抗辯，主張原告應交付買賣價金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地、房屋為兩造共有，原告應有部分1/2、被告己○○1/4、被告庚○○1/4。
㈡系爭建物出租予第三人丁○○，租期至96年11月2日止。
五、得心證之理由：原告主張與被告共有系爭土地、房屋，並出租予丁○○，租期至96年11月2日止之事實，業經證人丁○○證述在卷（見本院卷第147頁），並為被告所不爭執，堪信為真正。惟原告另主張被告將系爭土地、房屋其中被告之應有部分出售予昇茂公司一節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告主張被告出售系爭土地、房屋被告之應有部分，惟迄
至本件言詞辯論終結，原告並未提出被告與昇茂公司所簽立有關系爭土地、房屋其中被告應有部分出售予昇茂公司之書面買賣契約，其主張是否可採，即有疑義。
㈡又證人乙○○即原告之妹妹固證稱95年12月1日昇茂公司
員工辛○○、壬○○與伊及其妹妹、表嬸在昇茂公司長安西路辦公室內洽談買賣事宜，辛○○、壬○○表示被告的持分已經在95年11月出售予昇茂公司，辛○○並表示被告部分的合約書及權狀在老板那裏，房屋已經過戶，詢問過公司會計表示稅單已經下來，伊妹妹有全程錄音等詞（見本院卷第107頁），而原告提出之該日錄音帶，經本院勘驗結果，其中雖亦有「你們這一棟，．．有一半已經賣給我們了，就是．．同一棟的庚○○跟己○○，．．過戶了，．．11月初才賣給我們的．．過戶到那個．．我們的信託銀行．．是價金信託的方式．．稅金下來了」等談話內容（見本院卷第114頁至第124頁），惟被告已否認該錄音帶之真正，而辛○○、壬○○經通知亦未到庭就此證述其意見，該錄音帶內容是否可採，已有可疑。況兩造均不爭執系爭房屋坐落於一樓，同一棟大樓二樓及五樓為被告所有，縱認該錄音帶內容確為辛○○與證人乙○○等人之談話過程，然綜觀該錄音帶內容，辛○○、壬○○均未明確陳述被告出售予昇茂公司之土地及房屋是否為系爭土地、房屋其中被告之應有部分，抑或為被告單獨所有之土地及房屋，原告據此而謂被告已將系爭土地、房屋其中被告應有部分出售予昇茂公司，尚非足取。
㈢又依臺北市稅捐稽徵處松山分處96年10月30日北市稽松山
甲字第09631393900號函附之撤回土地現值申報申請書、土地增值稅（土地現值）申報書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀、撤銷土地現值申報申請書、土地及建物登記謄本（見本院卷第43頁至第72頁）可知，被告己○○於96年2月1日及同年7月17日係以已解除與陳俊郎於96年訂立之買賣契約為由，向臺北市稅捐稽徵處松山分處申請撤銷被告己○○所有二樓及五樓房屋坐落之土地之土地增值稅申報，原告雖據此主張該二樓及五樓房屋係出售予昇茂公司，並約定移轉登記予雙方指定之第三人陳俊郎，然已為被告所否認，且縱認原告主張陳俊郎係被告與昇茂公司簽立買賣契約所指定移轉登記之第三人之情為真，然互核上開土地增值稅申報資料與錄音帶內容，其中申報資料所載簽約及申報稅捐時間亦與辛○○、壬○○之陳述不符，益見辛○○、壬○○向證人乙○○等人表示被告於95年12月1日斯時已將其所有土地、房屋出售予昇茂公司，房屋已過戶，稅單已下來等詞並非屬實。況被告己○○申報之土地增值稅既未包含系爭房屋及坐落之土地被告持有之應有部分，尚難認被告己○○有將系爭土地、房屋其中被告之應有部分出售予昇茂公司。又衡之常情，系爭土地及房屋及同棟大樓之二樓、五樓既為被告所有或與原告共有，被告應會將其所有或與原告共有之房屋及土地一併簽訂買賣契約出售與昇茂公司，並同時申報土地增值稅，故由上開土地增值稅申報情況，適足以證明被告己○○僅出售其單獨所有二樓及五樓房屋，被告並未將其與原告共有之系爭房屋、土地應有部分一併出售予昇茂公司。
㈣至於證人丙○○即原告之妹妹雖證稱被告己○○之太太林
彩霞曾打電話告知伊，已與建設公司在一兩個禮拜前簽約了等詞；證人戊○○○亦證述伊有打電話給被告己○○，告訴他原告願意買這個房子，被告己○○說不用再說，我已經與人打契約，拿到訂金而且錢花掉，所以不用再說了，就將電話切斷等語（見本院卷第163頁至第165頁），惟被告已否認上開證詞之真正，而證人丙○○、戊○○○均證稱並未看過被告與建設公司簽的合約一詞（見本院卷第
16 4頁、第165頁），且證人丙○○僅係聽聞被告以外之第三人之陳述，尚難認證人之前述證詞可採。
六、綜上所述，原告主張被告已將系爭土地、房屋其中被告之應有部分出售予昇茂公司，尚不足採，從而，原告請求確認對系爭土地、房屋被告應有部分之出賣有優先承購權存在，被告並應與原告訂立書面買賣契約，及將前揭所有權之應有部分移轉登記予原告，並交付系爭房地，顯非正當，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一審酌，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 5 日
民事第三庭 法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 6 月 5 日
書記官 高雲龍