臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第8047號原 告 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 黃永琛律師複代理人 梁堯清律師被 告 金騰開發建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 周祝民律師上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國97年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告乙○○、丙○○各新臺幣玖拾肆萬元，及均自民國九十六年八月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告乙○○、丙○○各以新臺幣參拾壹萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣玖拾肆萬元為原告乙○○、丙○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時原請求「被告應各給付原告新臺幣（下同）94萬3346元，及自民國95年3月29日至清償日止，按年息5％計算之利息」，嗣於97年4月24日具狀變更訴之聲明為「被告應給付原告各94萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」（見本院卷第214頁），核屬應受判決事項聲明之減縮，依前開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告同意以總價1億8866萬9250元承購坐落於臺北市○○區○○段第517、523、525、526、527、528、
529、530、531、532、533、534、535、536、538、540、54
2、544、546、548地號共20筆土地及其上建物（下稱系爭不動產），並同意於簽約完成時給付原告上開土地總價金之1％即188萬6692元作為報酬，又被告已與地主簽約，並將上開土地所有權移轉登記予被告公司之法定代理人甲○○暨股東左紀民，惟被告迄今仍未給付報酬，爰依兩造之約定及居間之法律關係請求被告給付居間報酬等語。並聲明：除供擔保金額外，餘如主文所示。
二、被告則以：依兩造簽訂之服務費給付承諾書收據（下稱系爭承諾書）約定，係由原告仲介被告以每坪90萬元，總價1億8866萬9250元購買系爭不動產，完成時被告始有給付仲介費予原告之義務，惟系爭不動產並非均由原告仲介，且被告購買系爭不動產之價金不等，大都超過每坪90萬元，購買總價為1億9004萬6400元，除以坪數（209.63坪）為每坪90萬6580餘元，已高於契約條件，是契約條件未成就，被告無給付仲介費之義務。又訴外人張國璋及陳輝雄之土地並非由原告仲介完成，且有收受其他補貼款項，證人林麗美雖證稱原告有仲介，但並無證據證明所有土地均由原告仲介完成，原告未依約履行，自無請求權。另原告提出之同意書（下稱系爭同意書）係被告公司法定代理人甲○○簽立，對被告公司不生法律上之效力，即使同意書對被告公司生效，惟按同意書與承諾書係條件並存，若有免除承諾書之義務，應於同意書明白記載，參酌同意書文字內容，僅可知被告公司法定代理人甲○○及原告同意，由售屋專款給付甲○○應負之款項，並無「無條件」或免除義務之表示，因此該同意書即使對被告生效，原告仍須履行承諾書之條件，況依同意書之內容，雙方約定由訴外人僑馥建築經理公司之售屋專款給付，然訴外人僑馥建築經理公司尚無任何售屋專款收入，給付期限亦尚未開始等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告公司法定代理人甲○○經原告媒介，有意購買系爭不動產，其於95年11月14日以被告公司名義出具系爭承諾書予原告，其上載明：「茲本公司（即被告公司）同意以每坪90萬元承購坐落於臺北市○○區○○段，地號517、523、525、526、527、528、529、530、531、
532、533、534、535、536、538、540、542、544、546、548土地，共計貳拾筆（含建物、建號為同地段地號為193、4388）共計貳佰零玖點陸參貳伍坪（實際坪數以地政機關為準）總金額為壹億捌仟捌佰陸拾陸萬玖仟貳佰伍拾元。願意於簽約完成時，給付總金額的百分之一給昱冠地政士事務所乙○○、丙○○。付款方式：以金融銀行信託付款」等語。
（二）被告已於96年4月8日與系爭不動產之所有權人全部完成買賣契約之簽訂，且均已辦理所有權移轉登記。
（三）被告公司法定代理人甲○○於96年間出具系爭同意書，其上載明：「立同意書人甲○○，茲同意僑馥建築經理股份有限公司由本人售屋專款中，代為給付本人未給付之...，本人應給付之費用計壹佰捌拾捌萬元...。此致僑馥建築經理股份有限公司收執」等語。
（四）以上各情，為兩造所不爭執，並有服務費給付承諾書收據、土地登記謄本、買賣契約、同意書等件在卷可稽（見本院卷第6至46、83至153、156頁）。
四、本件之爭點為：原告依據系爭承諾書、同意書及居間之約定，請求被告給付居間報酬，是否有理由？
五、得心證之理由：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。又關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，民法第529條亦有明定。另民法第565條所訂之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年臺上字第2675號判例意旨參照）。準此，居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則，居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。
（二）經查，依被告公司出具之系爭承諾書載明：「茲本公司（即被告公司）同意以每坪90萬元承購坐落於臺北市○○區○○段，地號517、523、525、526、527、528、
529、530、531、532、533、534、535、536、538、540、542、544、546、548土地，共計貳拾筆（含建物、建號為同地段地號為193、4388）共計貳佰零玖點陸參貳伍坪（實際坪數以地政機關為準）總金額為壹億捌仟捌佰陸拾陸萬玖仟貳佰伍拾元。願意於簽約完成時，給付總金額的百分之一給昱冠地政士事務所乙○○、丙○○（即原告）。付款方式：以金融銀行信託付款」等語觀之，兩造係約定倘原告協助被告以每坪90萬元、總價
1 億8866萬9250元購買系爭不動產，於簽約完成時，被告即應給付總價1％（即約188萬6693元）予原告，是兩造間就仲介系爭不動產之買賣，性質上屬媒介居間，需因原告之斡旋、協助至契約簽訂始可請求被告給付報酬，亦即被告給付報酬之義務係於買賣契約簽訂時時發生。
（三）原告主張其於被告簽訂買賣契約前，即聯繫被告與地主洽談買賣，並協調參與系爭不動產之簽約事宜，被告始得全部完成簽約乙節，業據證人林麗美到庭證稱：當初洪美鈴拿給我這20筆土地的地籍圖及土地登記簿謄本，叫我去找建商買主，我就拿給原告乙○○，隔幾天她說有人要買，帶我去被告公司找甲○○，甲○○說乙○○是介紹人，之後這20筆土地都賣給被告公司，由甲○○出面簽約，所有的地主都是洪美鈴給我住址、電話，我再去問他們的意見等語（見本院卷第196、197頁），核與證人洪美鈴證稱：我是代表529地號地主葉蕭金花，她在95年間從美國打電話給我，說有人要買這20筆土地，她說1坪80萬問我的意見，我說太便宜了，我再找建設公司看看，結果透過朋友認識林麗美，我說1坪要賣
85 萬元，我有同意林麗美去找建商，原告2人在本件買賣是代書兼仲介，他們有給我名片，其中有幾筆土地簽約的時候，我有去，548地號土地簽約當天晚上我有跟甲○○吃飯，甲○○有跟大家說要趕快加油，撮合其他難搞的地主等語（見本院卷第197、198頁）大致相符，足見被告公司係經由原告之居間協助而與系爭不動產之所有權人聯繫、洽談，以促成系爭不動產之整合事宜，原告於系爭不動產之簽約過程，所付出之心力甚多。
（四）被告雖抗辯系爭不動產並非悉由原告仲介完成簽約云云，並以證人即527地號土地所有權人張國璋及533、534地號土地所有權人陳輝雄之證述為依據，其中證人張國璋證稱：我與甲○○本來就認識，他在基泰建設公司任職時，我們就認識，我是在農安街做生意，很久以前我們聊天的時候，我有跟他講我要處理這筆土地，我與原告是在被告公司認識的，甲○○介紹說他們是代書，原告沒有聯絡我買賣土地的事情，都是我與甲○○在談等語（見本院卷第198頁背面至第199頁背面），證人陳輝雄證稱：當初是甲○○直接來找我，不是透過原告2人仲介完成，沒有中間人介紹，我與甲○○原本不認識，我不清楚他透過誰來找我等語（見本院卷第198頁），惟據證人林麗美證稱：當初我透過洪美鈴得知陳輝雄的電話，我打電話詢問陳輝雄關於被告公司要購買土地的事情，但是他有屬意的建設公司，後來原告2人建議被告公司先買下地主朱聖龍3坪的土地，這樣本件200多坪的土地就可以全部買下，後來我打電話給陳輝雄，約原告2人與陳輝雄的太太碰面，然後陳輝雄的太太一直問我們3坪的土地是否真的被買走了，我們說是被告公司買走的沒有錯，當初李鍚洋帶我到張國璋的店去找他，跟他談要購買土地的事情，張國璋問我董事長是否甲○○，我說是，他說他跟甲○○很熟，要直接跟甲○○談價錢，還說其中有一塊土地是他母親的名字，他無法作主，要去找他姐姐，後來我與原告2人去找張國璋的姐姐，但是沒有結果，我們有將張國璋姐姐的電話告訴甲○○，最後張國璋的姐姐有賣土地給被告，本件地主都是透過原告2人與被告公司簽約，只有張國璋、陳輝雄直接找被告公司老闆談價錢等語（見本院卷第239至241頁），可見原告確有居間協助系爭不動產之所有權人與被告公司簽訂買賣契約，而其中證人張國璋、陳輝雄係直接與被告公司議價，是證人張國璋、陳輝雄證述渠等並未透過原告與被告公司洽談買賣事宜乙節，尚難採信。
（五）被告復抗辯系爭不動產總價1億9004萬6400元，平均每坪價格超過90萬元（總坪數209.63坪），依系爭承諾書之約定，條件尚未成就，伊無給付仲介報酬之義務等語，並提出不動產買賣契約、同意書、協議書、支票、付款簽收簿、借據、收據及簽收單等件為憑（見本院卷第
84 至153、162至184頁），依上開不動產買賣契約所示，系爭不動產之買賣總價為1億6659萬6400元，平均每坪價格低於90萬元，業已符合系爭承諾書約定於每坪90萬元、總價1億8866萬9250元之範圍內完成簽約之條件，又上開同意書、協議書、支票、付款簽收簿、收據及簽收單等固可證明被告公司於簽約價格外，另給付部分土地所有權人地上物補助款、土地增值稅補助款或土地價差補貼款，惟依證人張國璋證稱：當初大家講好每坪88萬元出售，但我不贊成，我要賣1坪150萬元，甲○○為了促成這筆交易，所以另外以土地價差補貼款的名義給我356萬3450元，扣除借款10萬元後，實際給付346萬3450元等語（見本院卷第199頁），及陳輝雄證稱：150萬元是甲○○補貼我的仲介費，因為當初我介紹我們這邊的地主與甲○○簽約，我們約定好的價格是每坪88萬元，150萬元不是買賣價款，我告訴甲○○我一定要收到仲介費，才要賣這塊地等語（見本院卷第198頁），可知被告公司與證人張國璋等部分土地所有權人係約定買賣價格為每坪88萬元，惟仍以補助款或補貼款名義補貼價差，以促成交易，是該補助款或補貼款係被告公司與部分土地所有權人額外之約定，難認係買賣契約之一部分，至被告公司支付證人陳輝雄之150萬元，核屬仲介報酬，亦與買賣價款無關，是以，被告執上開情詞抗辯付酬條件不成就，均無理由。
（六）另原告主張被告於系爭不動產全部簽約完成時，同意給付仲介報酬188萬元乙節，業據其提出系爭同意書乙份為證（見本院卷第156頁），其上載明「立同意書人甲○○，茲同意僑馥建築經理股份有限公司由本人售屋專款中，代為給付本人未給付之...，本人應給付之費用計壹佰捌拾捌萬元...。此致僑馥建築經理股份有限公司收執」等語，並經證人林麗美證稱：被告與最後一位地主簽約時，我有在場，他們簽完約後，甲○○有講要付仲介費，並要求去尾數，原告說不要去那麼多，我有聽到他們說去尾數後是188萬元，甲○○說他再跟股東請款等語明確（見本院卷第240頁），足見系爭同意書係被告公司於系爭不動產全部簽約完成後簽立，兩造確有就居間報酬達成合意為188萬元，被告並同意由僑馥建築經理公司之售屋專款代為支付甚明。被告雖抗辯系爭同意書係被告公司法定代理人甲○○簽立，對公司不生法律上之效力，且依同意書之內容，係約定由僑馥建築經理公司之售屋專款給付，然目前尚無任何售屋專款收入，故被告公司不負給付報酬義務云云，惟按代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要，如有其他情形足以推知有此意思者，亦得成立隱名代理（最高法院78年度臺上字第543號、81年度臺上字第165號、82年度臺上字第672號、91年度臺上字第2461號裁判參照），是以，被告公司之法定代理人甲○○代表該公司簽立系爭同意書，雖未明示被告本人之名義，然依兩造簽訂之系爭承諾書約定「願意於簽約完成時給付總金額百分之一」及「以金融銀行信託付款」之情形以觀，自足以推知被告之法定代理人甲○○於系爭不動產全部簽約完成後，簽立系爭同意書同意給付原告居間報酬188萬元，係代理被告公司所為之意思表示，效力自及於被告公司，被告公司依約即負給付報酬之義務，被告以目前並無售屋專款為由拒絕給付，尚乏依據。
（七）綜上，原告確有居間協助被告公司與系爭不動產之所有權人聯繫、洽談，進而全部完成簽約，買賣總價為1億6659萬6400元，平均每坪價格低於90萬元，業已符合系爭承諾書約定於每坪90萬元、總價1億8866萬9250元之範圍內完成簽約之條件，至被告公司額外給付部分土地所有權人之補貼款或仲介報酬，均與買賣價款無關，又兩造復於系爭不動產全部簽約完成後，約定居間報酬去尾數以188萬元計算，並由被告公司法定代理人甲○○簽立系爭同意書為憑，則原告依據系爭承諾書、同意書及居間之法律關係，請求被告給付居間報酬188萬元，自屬有據。
六、按數人有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分受之，此觀諸民法第271條規定即明，是以，本件原告乙○○、丙○○對被告享有同一債權，而其給付為可分，自應由渠等平均分受之，從而，原告乙○○、丙○○基於系爭承諾書、同意書及居間之法律關係，請求被告給付居間報酬各94萬元（即188÷2=94萬元）及均自起訴狀繕本送達之翌日即96年8月14日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 鍾素鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 9 月 30 日
書記官 林玗倩