臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第8701號
原 告 乙○○被 告 丙○○
甲○○共 同訴訟代理人 南雪貞律師上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國97年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應騰空遷讓門牌編號臺北市○○區○○街○○○號七樓房屋。
被告應自民國九十五年二月十六日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣參萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告丙○○、甲○○於民國93年9月間以其經營公司欠缺資金為由，將丙○○所有坐落台北市○○段○○段○○○○號之土地 (下稱系爭土地)及其上建物 (門牌號碼為台北市○○街○○號7樓，下稱系爭房屋)以新台幣 (下同)9,500,000 元出售予伊，雙方並於同年9月22日簽訂約定書(下稱系爭約定書)，約定被告須於3個月內將系爭土地及房屋買回，買回前之房屋貸款由丙○○支付，丙○○於93年9月23日將系爭土地及房屋所有權登記移轉予伊，伊則於同年9月23日至9月24日間匯款予丙○○計9,500,000元，嗣後丙○○並陸續向伊借款，然被告未依系爭約定書約定於期限內買回，嗣後其等於94年12月23日簽立同意書，表明願於95年2月10日前以10,200,000元買回系爭土地及房屋，否則於同年2月15日前搬離系爭土地及房屋，然被告一再拖延未買回系爭土地及房屋，且占有使用系爭土地及房屋，致伊受有無法使用系爭土地及房屋而相當於租金之損害。爰依民法第767條規定及侵權行為法則，提起本訴等情。並於本院聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓予原告。（二）被告應自94年4月1日起至返還系爭房屋止，按月連帶給付原告36,000元。
二、被告則以：丙○○因資金週轉不靈，原告稱其可利用職務之便取得貸款，慫恿丙○○將系爭土地及房屋假買賣予原告，原告藉此收取仲介費385,000元，故伊等與原告間就系爭土地及房屋之買賣因通謀虛偽而無效，且自雙方未訂立買賣契約書、完成所有權移轉登記後未點交房屋、房屋貸款利息自93年10月至94年10月仍由丙○○繳納等事項，更證雙方就系爭土地及房屋為假買賣；而系爭約定書為原告單方擬定，丙○○因急需資金而被迫簽訂；又原告亦未依約將餘款1,340,000元匯予丙○○，依系爭約定書約定該買賣失效，故伊等就系爭土地及房屋為有權占有人等語，資為抗辯。並於本院均聲明：原告之訴駁回。
三、查，被告丙○○將其所有系爭土地及房屋以9,500,000元出售予原告，兩造並於93年9月22日簽訂系爭約定書，約定被告須於3個月內將系爭土地及房屋買回，買回前之房屋貸款由丙○○支付，丙○○並於93年9月23日將系爭土地及房屋所有權移轉登記予原告，丙○○並與其妻被告甲○○居住迄今等情，此有卷附約定書、土地及建物登記簿謄本可憑（見本院卷第14頁、第59至70頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。茲本件應審就者為兩造間就系爭土地及房屋成立之買賣契約是否為通謀虛偽？兩造系爭買賣契約是否無效？
四、按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知的為非真意之表示而言，故表意人之相對人，不僅須知表意人之無真意，並須就表意人非真意之表示，相與為非真意之合意，始為相當。最高法院51年台上字第215號判例可參。
經查：
（一）原告與被告丙○○簽立買賣約定書，經原告向國泰世華銀行辦理貸款撥付被告，而證人即當時為被告2人辦理系爭房地移轉事宜之代書賴瑞麟亦於偵查中結證本件為一般買賣，且審閱原告偉款匯款單據後始行辦理過戶等語（見臺灣臺北地方法院檢察署95年度偵字第21226號偵查卷第6頁），觀以證人即兩造友人丁○○於本院結證以被告當時要伊介紹人買屋或銀行貸款等語（見本院卷第78頁反面），可見被告丙○○本即有售屋之意，尤其被告迭為自承當時需款，其藉由售屋移轉所有權取得資金，與其本意無違，縱有三月買回之約定，亦係當事人間私法自治，倘兩造虛偽買賣之意，所有權長期寄於原告名下更能達其目的，雙方豈有急於約定三月買回之理，尚難認兩造有何假買賣之處。被告執未正式簽訂買賣契約，且約定書簽訂日期為93年9月22日較不動產所有權移轉登記送件日之93年9月21日為早，乃屬不實云云，惟契約成立並不以書面為必要，且雙方先以口頭相約，送件後再補寫書面約定書，亦屬合意安排下所為，尚乏異常之處。又被告於買賣移轉後繼續居住，不需支付房租，但需支付房屋貸款利息25,000元，此為原告所陳述在卷（見本院卷第79頁），並有原告及其配偶鍾惠美國泰世華商業銀行活期儲蓄存款帳戶交易明細資料存卷可證（見本院卷第95、96、99至102頁）。則原告同意被告占有使用，以房屋貸款利息繳交之金額為對價，兩造成立租賃關係，亦與常理無悖。故被告未能依約定時間買回自應需繼續支付使用對價，著無庸疑。何況被告自承自94年10月即未再支付房貸利息，原告亦主張其自94年
4 月1日即催促被告搬離，且雙方於94年12月23日協議，被告允諾於95年2月15日搬離而終止（見本院卷第15頁所附被告親簽同意書），是被告以其買賣後仍由其支給貸款利息，抗辯兩造並無買賣真意，亦不足取。是以，被告未能舉證其與原告間有非真意之買賣意思表示，按諸上開事證析述，原告主張其與被告間確為買賣系爭房地之情，要屬可採。
（二）被告另以原告未依約定將買賣餘款134萬元匯入被告丙○○臺灣銀行古亭分行帳戶，買賣契約失效云云置辯。然查，原告乙○○將國泰世華銀行景美分行貸得之950萬元，先行清償被告於合作金庫營業部之573萬9000元及203萬5077 元貸款一情，此為兩造所不爭，另餘款171萬8813元於93 年9月24日匯入被告丙○○國泰世華銀行景美分行帳戶等情，有被告丙○○前開帳戶匯出匯款傳票附卷足參（見本院卷第23頁），原告顯然付清所有款項無誤。詳觀前開約定書第1條之約定目的係在付款之金額，雖匯入帳戶與原約定帳戶不同，但既仍匯入被告帳戶為其受領，自不影響其買賣契約之成立生效，否則被告豈有辦理移轉登記之理。且徵諸被告之後各於94年12月23日及95年2月14日簽署兩份同意書（見本院卷第15、17頁），分別同意95年2月10日買回、95年2月15日搬離及95年2月23日買回，亦未見被告有何爭執原告未依約匯入特定帳戶付款之事，堪認被告首肯原告上述匯入被告國泰世華銀行帳戶之付款。被告雖另於本院辯以其國泰世華銀行帳戶為被告所冒開云云，惟證人即帳戶開立時之照會行員洪淑玲於偵查中結證以因該行就開戶之對保及照會行員不同，縱丙○○之帳戶為乙○○對保，照會行員須與客戶電話確認客戶個人資料，故乙○○亦無從自行決定開立帳戶等語（見臺灣臺北地方法院檢察署95年度偵字第21226號偵查卷第97頁），且被告偵查中亦自承帳戶申請書上所登載申請人之電話均為其所有使用（見臺灣臺北地方法院檢察署95年度偵字第2122 6號偵查卷第54頁），足認該帳戶開立前業經照會行員以上開電話與被告丙○○核對資料而為被告同意開立使用。甚至被告前開帳戶於93年9月24日中，且於同日分別匯款10萬、105萬至訴外人王金龍安泰商業銀行民權分行00000 000000000號帳戶及訴外人黃唯綸中華郵政股份有限公司0000000000 0000帳戶，以為被告債務之清償一事（見臺灣臺北地方法院檢察署95年度偵字第21226號、96年度偵字第3736號不起訴處分書），被告亦不爭執（見本院卷第79頁反面），帳戶若非其使用，焉能償還其欠款？其否認帳戶為其同意開立使用，要屬無稽，亦不能為其與原告間買賣契約無效之佐憑。
五、原告與被告間確有買賣關係存在，原告為系爭房地真正所有權人，被告同意於95年2月15日前搬離（見本院卷第15頁），則兩造應係自合意於該日終止租賃，然被告卻未依約搬離，即屬無權占有使用系爭房屋，原告主張係自94年4月1日即無權占有云云，殊為無據。是原告受有相當於租金之損害，其依民法第184條侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償，為有理由。原告主張每月租金損害額為36,000元，被告亦未為任何爭執，是原告得請求被告自95年2月16日起算至返還房屋止按月給付之相當於租金之損害金36,000元，逾此範圍，難認有理，應予駁回。而被告二人係共同占有使用系爭房屋，依民法第185條之規定，對原告應連帶負給付每月相當於租金損害金之賠償責任。
六、綜上所述，原告依民法第767條物上請求權，請求被告應將坐落台北市○○區○○街○○號7樓房屋遷讓返還原告，及自95年2月15日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告36,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 12 日
民事第四庭 法 官 吳定亞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 2 月 12 日
書記官 高秋芬