臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第9351號原 告 乙○○○訴訟代理人 賴重堯律師被 告 甲○○
樓樓訴訟代理人 陳金漢律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國97年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北縣新店市○○段第七三四建號、門牌號碼臺北縣新店市○○○路○○○巷○○○弄○號一樓之房屋中，如附圖
Ｂ、Ｃ所示部分（面積共計為八十四點五七公尺）遷讓交還原告，並應給付原告自民國九十六年十月十日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁仟肆佰陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾萬元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾參萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時請求被告按月應給付之損害金為新臺幣（下同）9,461元，嗣於民國97年3月14日具狀減縮請求被告按月應給付之損害金為6,244元，此既屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許之。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）於82年間原告曾提供所有坐落臺北縣新店市○○段第31、
33、122、123地號土地上建號第734號、門牌號碼臺北縣新店市○○○路○○巷○○弄○號1樓之房屋（下稱系爭1樓房屋），供原告母親盧有娣居住，被告則藉詞照顧，亦情商借用系爭房屋，惟疏未訂立書面契約暨約定使用期限；嗣86年12月29日原告母親死亡後，被告借用系爭1樓房屋之目的已不存在，然經原告多次催告被告返還系爭1樓房屋，被告均藉詞推託，經原告委託律師依法終止本件借貸契約後，該使用借貸契約既經原告合法終止，被告即無任何正當權源占有系爭房屋，而系爭房屋如附圖所示B部分之房間係被告目前所居住使用，如附圖所示C部分起居室、餐廳、浴廁、廚房等，亦係被告所單獨使用，依民法第767條之規定，被告自應返還所占用系爭房屋如附圖B、C所示部分，並依民法第179條關於不當得利之規定，給付原告自被告收受起訴狀繕本翌日起至全部遷讓房屋完畢之日止，相當於租金之損害賠償。
（二）關於不當得利金之計算部分，應依土地法第97條規定已土地及房屋總價之10%計算相當於租金之不當利得，因系爭1樓房屋所坐落基地面積合計為296.99平方公尺，申報地價為13,200元，房屋之課稅現值則為422,500元，依土地法第97條第1項之規定，並以被告實際佔用之如附圖B、C所示房屋面積所占比例計算，以被告所使用之部分包括系爭1樓房屋之主臥室、起居室、餐廳、浴廁、廚房等，與全部面積計算之比例為84.57/（84.57+44.19）=66/100計算，按月應給付相當於租金之不當利得為每月6,244元（｛〈13,200×（20.55＋33.92＋65.61＋176.91）×2/11〉＋422,500｝×1/10＝113,528；113528÷12＝9,461；9,461 ×66/100＝6,244）。並聲明：被告應將系爭房屋如附圖B、C所示面積合計84.57平方公尺之部分，全部遷讓交還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至全部遷讓完畢之日止，按月給付原告6,244元；並願供擔保，請准宣告假執行。
（三）對被告抗辯之陳述略以：
１、原告係被告之大姐，被告當初也有分得一戶房屋，係因賭博才將所分得之房屋出售，而系爭1樓房屋係於69年2月8日斥資興建，同年8月25日辦理所有權第一次登記完畢，初始係由原告與訴外人蘇顏麗共有，各分得應有部分二分之一，嗣於77年1月13日，再由原告逕向訴外人蘇顏麗以公證方式購買其餘持分二分之一，因為二等親內之買賣關係，所以仍須繳納贈與稅等，於77年4月22日為所有權移轉登記完畢，故目前原告已取得全部產權，移轉後之房屋稅亦均由原告所繳納，之前自無可能有被告所述換屋之情事，否則以斯時原告既為所有權人之一，亦未曾同意被告所指與訴外人蘇嚴麗間之換屋約定，至於目前被告僅持有系爭房屋所在基地之應有部分，而訴外人蘇顏麗則僅持有系爭房屋其中1戶之房屋所有權，屬於其二人間應自行協商處理之問題，與原告並無關係。
２、關於系爭1樓房屋由被告所占用者，除如附圖B部分所示之房間專由被告個人使用外，如附圖C所示部分亦可見有擺放被告之個人物品，其居住該處亦不可能不須使用廚房、浴室等，該部份自亦屬被告所占用者。
二、被告則抗辯以：
（一）系爭房屋共有5個房間，被告只有使用如附圖B所示部分之1個房間，其他房間皆未使用，興建系爭房屋時，包括兩造在內之各兄弟姊妹及父母均有出錢，登記時有些人分到有土地但沒有分到房屋，有些人有分到土地也有房屋，系爭1樓房屋應係訴外人蘇顏麗與原告各繼承分配取得其中應有部分1/2所有權，其後就訴外人蘇顏麗所有之1/2所有權卻遭原告擅自過戶為自己所有，訴外人蘇顏麗在本件訴訟前對此移轉登記情事絲毫不知，當初係於74 、75年間訴外人蘇顏麗仍與原告共有系爭1樓房屋時，由被告以所有同路段3號3樓房屋與訴外人蘇顏麗交換系爭1樓之其中1個房間為使用，對於前述被告原本持有之3號3樓房屋，早於74年11月5日即遭原告偷偷過戶至其子名下，又在83年間移轉為訴外人蘇顏麗名下等情，訴外人蘇顏麗均不知情，並導致被告現在享有系爭房屋所在基地之所有權卻沒有房屋所有權，而訴外人蘇顏麗則僅享有同路段3號3樓房屋之所有權卻無土地所有權，且被告仍舊繼續繳納房貸至81年止，均可見被告並非借住系爭1樓房屋，而關於前述原告擅自過戶而涉有刑事罪責之行為，則因被告慮及已逾追訴權時效才迄今未曾對原告提出告訴。
（二）因被告係與訴外人蘇顏麗間有換屋居住之約定，且當時訴外人蘇顏麗有系爭1樓房屋之1/2所有權，故被告才僅居住如附圖B部分所示該房間，則原告自訴外人蘇顏麗處受讓取得系爭1樓房屋之1/2所有權後，參照買賣不破租賃原則，原告亦應受此換屋契約之拘束，被告自非無權占有；另關於相當租金之不當利得計算，亦應以被告實際所使用之如附圖B所示部分面積計算，而如附圖C所示部分雖然有部分擺置之電器物品等系被告所有，但客廳等處亦有之前兩造父親遺留物品，並非僅由被告使用。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文；又民法第464條規定：稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，而依同法第民法第470條規定：借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。經查：
（ㄧ）本件原告主張系爭1樓房屋目前為其所有ㄧ節，業據其提
出該房屋之建物登記謄本一份為證，被告雖辯稱系爭房屋應為訴外人蘇顏麗與原告各繼承分配取得其中應有部分1/2所有權所有，訴外人蘇顏麗係在不知情之情況下，遭原告擅自訴外人蘇顏麗所有之應有部分1/2權利亦移轉登記為原告單獨所有等情，但為原告所否認，而觀諸系爭1樓房屋固係於77年4月22日，原告始登記取得訴外人蘇顏麗原本所有之1/2應有部分所有權，所登記之移轉原因則為買賣等情，有被告所提出該建物（改編前建號為臺北縣新店市○○○段第5229號）之舊登記謄本影本一份在卷可按，惟斯時該買賣契約係經原告與訴外人蘇顏麗委任之代理人前往本院公證處辦理公證，有原告所提出公證書影本一份附卷可稽，以該移轉登記所需之諸如出賣人印章、建物謄本等資料，均賴訴外人蘇顏麗提供，原告復稱自系爭1樓房屋移轉為其所有後，房屋稅等均由其單獨繳納，訴外人蘇顏麗是否如被告所辯稱在此期間內均不知系爭1樓房屋之所有權已移轉由原告單獨取得，實值存疑，而被告亦自承訴外人蘇顏麗迄今並未曾就其所指原告有擅自移轉登記，或涉犯行使偽造文書等罪嫌之情事，對原告提出任何告訴，雖然被告又辯稱訴外人蘇顏麗係慮及已逾追訴權時效，始未提出告訴云云，依被告所指原告涉犯之罪嫌，於被告應訴後得以轉詢訴外人蘇顏麗之時間，並無於追訴權時效之問題，此益見被告所辯稱訴外人蘇顏麗對系爭1樓房屋早於77年即由原告單獨取得一節，並非可信；況且，依民法第758條關於不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力之規定，系爭1樓房屋目前所登記之所有權既全歸原告所有，原告即得單獨行使系爭1樓房屋之所有權，縱使如被告所辯稱訴外人蘇顏麗對原告所受讓取得之1/2應有部分所有權有爭議，亦屬訴外人蘇顏麗與原告之問題，與被告仍無涉，原告既仍為本件言詞辯論終結前經合法登記在案之系爭1樓房屋所有權人，自得依民法第767條規定對被告為請求。
（二）其次，系爭1樓房屋中如附圖B所示部分之房間係由被告所使用中，而如附圖C所示部分亦有擺置被告所有物品等情，業據本院現場勘驗屬實，並有現場照片等件在卷可參，被告對此亦不爭執，雖然被告辯稱關於如附圖C所示部分之客廳、起居室、餐廳、浴廁、廚房等處，尚有擺置非其所有物品，平日其他兄弟姊妹亦會使用該處等語，但經本院現場履勘結果，被告亦自承該部分內均有放置供其居住使用之電器、書桌、物品等，以被告復為目前實際居住該房屋內房間之人，各該客廳、起居室、餐廳、浴廁、廚房等處，均可見被告有加以使用之狀況，有現場照片數張在卷供參，應堪認被告為生活起居之必要，確有使用如附圖
C 所示空間之行為，縱使如其所述其他兄弟姊妹亦有至該房屋之客廳等處使用者，亦屬其他兄弟姊妹基於親誼關係暫時進入使用，仍難謂其他兄弟姊妹有如被告為居住使用之程度，被告所居住使用之範圍應認除如附圖B所示部分外，尚包括如附圖C所示部分。
（三）再以，原告主張兩造之母親於86年12月29日死亡前，係與被告均居住系爭1樓房屋，被告占用之期間內，均係無償使用一節，被告並不爭執，雖然被告辯稱其係以原本取得之同路段3號3樓房屋（建號為臺北縣新店市○○段第739號、改編前為臺北縣新店市○○○段第523 4號），與系爭1樓房屋77年前共有人之一即訴外人蘇顏麗約定彼此換屋，其方居住至該處，而民法第818條固規定：各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，但同法第820條第1項亦規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之意旨，則縱使訴外人蘇顏麗斯時有與被告約定換屋居住，在難認訴外人蘇顏麗當時與原告就系爭1樓房屋之管理使用有何特約之情況下，訴外人蘇顏麗並無權限得就系爭1樓房屋之何特定部分與被告成立換屋契約，被告更無得執該契約拘束原告之可能；況且，依民事訴訟法第277條前段關於當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任之規定，被告既主張就系爭1樓房屋目前使用部分，與之前系爭1樓房屋之共有人即訴外人蘇顏麗間有換屋契約存在等事實，其自應舉證以實其說，然而，被告所指供以換屋之同路段3號3樓房屋，於74年12月5日即移轉登記為訴外人即原告之子涂中化所有，復於83年5月13日間經移轉登記為訴外人蘇顏麗所有，有被告所提出該建物舊登記謄本影本（即被證2）及原告提出目前之登記謄本各一份附卷可稽，而被告於97年1月10日所提出答辯狀中，先稱係於75年間始與訴外人蘇顏麗約定換屋，嗣於本院97年3月20日言詞辯論期日，始又稱應係在74年訴外人蘇顏麗失其對系爭1樓房屋應有部分1/2所有權前，即有換屋之約定，惟其所指換屋契約訂立之時間若為前者，被告既已喪失同路段3號3樓房屋之所有權，訴外人蘇顏麗當無仍同意與被告換屋之理，而若為後者，以被告竟在換屋約定後未久即喪失對同路段3號3樓房屋之所有權，甚且於83年間竟又移轉登記為與其換屋之訴外人蘇顏麗所取得，若其等間確有換屋之約定存在，訴外人蘇顏麗當無可能逕自訴外人涂中化處受讓取得同路段3號3樓房屋所有權，否則，訴外人蘇顏麗至遲於83年取得原屬被告所有房屋時，即足以知悉被告已喪失同路段3號3樓房屋之所有權，被告已無依其等間換屋約定履行之能力，以斯時其等間之換屋契約目的顯已無法達成，該契約是否確仍存在，亦有疑問，被告上開所辯，已難謂有據，遑論如前述，不論訴外人蘇顏麗與被告間是否確有換屋約定存在，在難認原告有同意訴外人蘇顏麗得特定使用如附圖B、C所示部分，亦難謂其有同意受該換屋契約拘束之情況下，被告本不得執此對原告主張有合法占用之正當權源。
（四）至於原告自訴外人蘇顏麗處受讓取得系爭1樓房屋之應有部分1/2所有權後，被告雖又辯稱得參照民法第425條關於買賣不破租賃之法理，原告應受該換屋契約所拘束者，姑不論如前述，被告並不能就與訴外人蘇顏麗間確有換屋居住約定存在一事，舉證以實其說，且參諸買賣不破租賃之規定，係以租賃之約定均有相當期間，具有類似物權之性質，為保護處於經濟上弱勢之承租人權益，始有該規定之適用，被告所指換屋居住之約定內容，其與訴外人蘇顏麗係基於對等地位，在當時以換屋居住較能滿足各自需要之目的下所訂立，在無換屋居住之可能或必要時，其等原本締約之目的即已消滅，尚難認此換屋契約有何得等同於租賃契約之性質，而有適用買賣不破租賃原則對被告特予保護之必要，是被告此部分所辯，亦非有理。進而，以原告既主張之前係基於被告與母親同住該處，可就近照顧母親，彼此又屬姊弟之親誼關係，才同意被告無償使用，其等並未就此使用借貸關係約定任何期限，被告亦不爭執母親生前係由其與之共住照顧，則原告所主張母親死亡後，其原本借用系爭1樓房屋供被告居住之目的即已完畢，並據以主張終止與被告間之使用借貸關係，依前揭規定意旨說明，確足認該使用借貸關係已消滅，則被告在原告終止該使用借貸關係後，即屬無正當理由而占用系爭1樓房屋如附圖B、C所示部分，原告自得依民法第767條規定，請求被告遷讓返還。
四、進而，按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條亦分別定有明文。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。查本件被告占用系爭1樓房屋如附圖B、C所示部分之行為，如前述屬無權占有而無法律上之原因，且其占用行為確可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨），則原告依民法第179條關於不當得利之規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即96年10月10日起至返還系爭1樓房屋如附圖B、C所示部分之日止之期間內，給付相當於租金之利益，即屬有據；而本件系爭1樓房屋位於臺北縣新店市○○○路之巷弄內，屬於城市地方，且附近房屋聚集，有相當之生活機能便利性，但所坐落之巷道尚狹小，業經本院至現場勘驗屬實，是本院審酌系爭1樓房屋之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、被告使用所能獲利之情形等因素，認被告無權占有系爭1樓房屋所取得相當於租金之不當得利數額，應按系爭1樓房屋所坐落土地及房屋申報總價額之年息6%計算較為允當；則以系爭1樓房屋所坐落基地面積共計為296.99平方公尺（20.55+33.92+65.61+176.91=296.99），而原告因持有系爭房屋而對基地享有之權利範圍為2/11，有原告所提出土地登記謄本5份為憑，再與系爭1樓房屋之課稅現值422,500元併計，有原告所提出房屋稅繳款書影本一份在卷可按，並依被告所占用如附圖B、C所示面積共計為
84.57平方公尺（19.97+64.6=84.57），相對於系爭1樓房屋所登記總面積之比例計算，被告應返還原告之不當利得為每年41,563元（｛〈296.99×13,200×2/11〉＋422,500｝×6%= 68,117，68,117×84.57/138.6＝41,563），每月應給付之金額即為3,464元（41,563×1/12＝3,464，以上均四捨五入），亦即原告主張被告應自起訴狀繕本送達翌日即96年10月10日起至遷讓返還系爭1樓房屋如附圖B、C所示部分之日止，每月給付其3,464元之範圍內，為有理由，超過部分，則無依據。
五、從而，原告依民法第470條及第767條所有物返還請求權等規定，請求被告遷讓返還系爭1樓房屋如附圖B、C所示部分與原告，及依不當得利之規定，請求被告給付其自迄訴狀繕本送達翌日即96年10月10日起至遷讓返還系爭1樓房屋如附圖
B、C所示部分之日止，每月給付原告3,464元，即屬有據，應予准許。至於超過部分，則無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經本院援用說明之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本判決關於原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，核與民事訴訟法第390條第2項、第392條規定並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 5 月 29 日
民事第五庭 法 官 林麗真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 6 月 3 日
書記官 李承翰