臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第9493號原 告 百麒房屋仲介有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 毛國樑律師被 告 乙○○訴訟代理人 羅啟恆律師上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國97年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾叁萬柒仟陸佰元，及自民國九十六年九月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分以新臺幣壹拾肆萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣肆拾叁萬柒仟陸佰元為原告預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款定有明文。原告起訴時起原請求被告給付新臺幣（下同）109 萬4000元（見本院卷第5 頁），嗣以書狀減縮應受判決之聲明，請求給付87萬5200元（見本院卷第66頁），核原告所為請求金額之減少，應屬聲明之減縮，揆諸前開法條所示，並無不合，自應准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：被告於民國96年5 月18日將其所有門牌號碼台北市○○區○○路2 段301 巷4 之8 號房地（下稱系爭房地）委託伊代為銷售，委託銷售價格為2388萬元，雙方訂有委託銷售契約書，嗣被告簽立契約內容變更合意書，將委託售價變更為2187萬元，依系爭契約第12條違約罰則第2 項約定：
「買賣契約因第8 條第2 項而成立後，甲方（被告）反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額百分之四予乙方（原告）」。伊於96年5 月25日覓得買主楊國媛願以2188萬元承買，並簽立要約書為證，兩造及買主即約定於96年5 月29日晚間8 時至伊辦公室辦理簽訂書面契約手續，詎被告反悔不欲出售而未出面，經以存證信函催告被告出面簽約，未獲置理，被告違約不出面簽訂書面契約，爰依契約法律關係請求被告給付系爭房地售價之百分之四違約金作為損害賠償等語。併聲明：㈠被告應給付原告87萬5200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊與買方間就何時交屋、貸款、稅捐負擔等問題，均未約定，不能認為買賣契約業已成立，依民法第568 條第1 項，原告並無報酬請求權，且系爭契約第8 條第2 項約定：「甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。…」，違反消費者保護法第12條平等互惠原則，亦屬無效；另原告違反系爭契約第7 條第1 項，未提供最近3 月成交行情，更故意隱匿系爭房地周遭最近成交行情；原告違反民法第567 條第1 項規定，未將買方簽立之要約書、不動產說明書副本提供予伊留存審閱，伊不負違約責任；退步言，原告請求違約金顯屬過高，應予酌減等語置辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告於96年5 月18日與原告簽定委託銷售契約，將系爭房地以2388萬元委託原告代為銷售（見本院卷第8至9頁）。
㈡被告於96年5 月18日與原告簽訂契約內容變更合意書，同意
將系爭房屋委託銷售價格變更為2187萬元（見本院卷第10頁）。
㈢原告於96年5 月25日覓得買主楊國媛願以2188萬元承買，並由被告於同日在要約書上簽名（見本院卷第11頁）。
㈣原告於96年5 月25日通知被告與買方於96年5 月29日晚間8
時至原告辦公室辦理簽定書面契約手續，被告屆時未到場（見本院卷第12頁）。
㈤原告以存證信函催告被告於函到3 日內至原告辦公室簽約，未獲置理（見本院卷第13至14頁）。
四、原告主張被告反悔拒不出賣系爭房地，爰依系爭契約第12條第2 項請求給付違約金，被告則以上揭情詞置辯。則本件爭點厥為：㈠被告有無系爭委託銷售契約書第12條所定違約情形？㈡原告請求違約金是否過高？
五、法院之判斷：㈠被告有無系爭契約第12條之違約情形？⒈依系爭委託銷售契約書第8 條第2 項約定「甲方（指被告）
承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。…」、第12條約定「甲方如有下列情形之一者，視為乙方（指原告）已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：…買賣契約因第8 條第2 項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價百分之四予乙方」（見本院卷第8 至9 頁），原告主張系爭契約第12條係就違約金之約定，為被告所不爭執（見本院卷第162 頁），則本件原告可否請求違約金，端視系爭買賣契約有無因第8 條第2項成立後，被告反悔不賣或因可歸責於被告之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約之情形。
⒉查：原告於被告委託代銷期間內即96年5 月25日覓得符合被
告委託銷售條件之買受人楊國媛，其願出價2188萬元購買系爭房地，並簽立要約書，被告旋於當日晚間10時同意該要約書內容並簽章，嗣原告通知被告與買方於96年5 月29日晚間
8 時至原告辦公室辦理簽訂系爭房地買賣書面契約手續，被告屆期未到場，經原告限期催告未獲置理等情，有要約書、買方簽約通知書、存證信函在卷可稽（見本院卷第11至14頁），復為兩造所不爭執，被告既自認拒絕與買方即訴外人楊國媛簽訂不動產買賣契約書（見本院卷第35頁），可見原告主張被告給付違約金之條件業已成就，堪信為真。
⒊又定型化契約中之條款與其所排除不予適用之任意規定之立
法意旨顯相矛盾者，推定其顯失公平；又定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費者保護法第12條第1 項、第2 項第2 款固有明文。現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者通常約定，買賣成交時由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託期間內買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本，而以消費者拋棄委託銷售期間內之自行出售權為對價。上開委託銷售契約第8 條第2 項之約定，可避免仲介業者投入之心力付諸流水，藉此遏止客戶惡意圖免給付仲介費，難認有何不公平或不當限制消費者權益之處。故被告抗辯：系爭條款違反消費者保護法第12條平等互惠原則云云，並無足採。
⒋再者，本件原告係請求被告給付違約金，並非請求被告給付
居間仲介之報酬，且系爭委託銷售契約第12條第2 款違約罰則係兩造就買賣契約因第8 條第2 項而成立後被告反悔不賣應給付違約金之約定，兩造間合意如依系爭委託銷售契約第
8 條第2 項完成一定事項後，擬制委託人與賣方間就系爭房地之買賣契約成立，據以判斷仲介業者是否完成報告訂約機會或媒介義務，而無債務不履行情事，藉以保障仲介業者之權益，且依債之相對性原則，上開約款並不足以拘束非契約當事人之第三人，買賣契約是否成立仍應斟酌買賣雙方就標的物、價金及其他必要之點是否意思合致而定，故被告抗辯：被告與買方就系爭房地買賣契約尚未成立，原告不得請求報酬云云，縱令屬實，經核與被告是否違約而應給付違約金無涉，委無可採。
⒌被告復抗辯：原告未提供最近3 月成交行情以供參考一節，
為原告所不爭執，惟原告於兩造簽約前最近3 月並無類似系爭房地型態之成交記錄，業據其提出售案成交一覽表為憑（見本院卷第74頁），且東誠國際仲介經紀股份有限公司提供予各加盟店使用之飛天查詢系統事宜，僅能提供各店本身成交案件記錄，無法查詢其他加盟店成交記錄，有該公司97年
3 月24日東建法（）字第97012 號函可參（見本院卷第13
6 頁），原告既無類似系爭房地型態之成交記錄，縱使提供其他型態房屋最近3 月成交行情，亦無從供被告訂定售價之參考，且依證人甲○○證述：「被告表示要實拿2100萬元，我計算應收取仲介費，估計為2188萬元」等語（見本院卷第
161 頁），足見系爭房地售價係由被告自行決定，被告復未舉證原告故意隱匿系爭房地周遭最近成交行情，致其受有損害，所辯尚難採信。至原告縱令未將買方簽立之要約書、不動產說明書副本提供被告留存審閱屬實，被告既已知悉原告已覓妥訴外人楊國媛願以2188萬元應買被告係委託原告出售系爭房屋，且被告既係委託原告銷售系爭房地，理當清楚系爭房地產權及現況，應不影響系爭委託銷售契約之履行，況被告並未踐行催告程序促請原告提供，原告自不負遲延責任，遑論被告並未因此終止或解除系爭委託銷售契約，故被告抗辯原告違約在先，始拒絕與覓得之買主楊國媛簽約云云，亦無可採。
⒍綜上，原告主張被告反悔不賣系爭房地，依系爭委託銷售契
約書第12條第2 款規定，請求給付違約金，自屬有據。㈡原告請求違約金有無過高？⒈按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得以職權
減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院85年度台上字第1047號判決意旨參照）。原告主張依系爭委託銷售契約書第12 條2款約定被告應給付委託總價額百分之四作為違約金云云，被告則辯稱：違約金過高，應予酌減等語。
⒉據證人即承辦系爭房屋仲介人員甲○○證稱：「簽約後，先
調查被告產權，並拍攝系爭房屋周圍影片、照片上網公布、懸掛出售看板，內部製作系爭房屋資料，聯絡潛在買主看屋等，我打了不少電話，大約有4 、5 位客戶去看屋，另外公司其他員工也有聯絡客戶看屋」等語（見本院卷第160 頁），可見原告為仲介系爭房地已有相當準備；而買方楊國媛同意於仲介完成買賣簽訂不動產契約書時，給付原告按總價百分之一之服務報酬，亦有買方給付仲介服務費同意書可參（見本院卷第15頁）；又本件房地交易若順利完成，被告所負義務至少包括議價、簽立書面契約、過戶、繳稅、點交房屋、交付價金期款及尾款等事項，亦即原告必須協助買賣雙方踐行上開程序後方能獲取報酬，而今被告至多僅進行到議價階段，其後簽立書面契約、過戶、繳稅、點交房屋、交付價金期款及尾款等階段並未實施，其勞力、時間、費用均大大減省，原告要求違約金額等同若完成上述工作所可獲得之服務報酬，顯屬有違公平原則，參酌上情，原告主張以成交價百分之四作為違約罰應予酌減，本院認以銷售總價百分之二為當，因本件訴外人楊國媛願出總價為2188萬元，故原告得請求之金額為43萬7600元（計算式：00000000×2 ％=437600）。
六、綜上所述，原告主張被告事後反悔不賣系爭房地應屬違約為可採，被告所辯均無可取。從而，原告本於系爭委託銷售契約法律關係，請求被告給付43萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日（起訴狀繕本於96年9 月11日寄存送達台北市政府警察局文山第二分局興隆派出所，見本院卷第17頁，依民事訴訟法第138 條第3 項規定，自寄存之日起，經10日發生效力）即96年9 月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，即無憑據，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 6 日
民事第五庭 法 官 胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 6 月 9 日
書記官 曾寶生