臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第9856號原 告 乙○○訴訟代理人 林東乾律師被 告 甲○○
號訴訟代理人 廖振洲律師複 代理 人 丁○○被 告 戊○○
之4訴訟代理人 葉宏基律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國97年9 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告戊○○應將臺北市○○○路○段○號十三樓頂樓加蓋未辦理保存登記建物（如附圖所示房間A 、B 、C 及通道、雨庇部分）返還予原告；並自民國九十五年三月二十三日起至返還上開增建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
被告甲○○應給付原告新臺幣貳拾貳萬元，及自民國九十七年四月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告戊○○負擔五分之四，餘由被告甲○○負擔。
本判決第一項原告得以新臺幣叁拾柒萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告戊○○得以新臺幣壹佰拾叁萬元為原告預供擔保，而免為假執行。
本判決第二項原告得以新臺幣柒萬元供擔保後，得假執行。但被告甲○○得以新臺幣貳拾貳萬元為原告預供擔保，而免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○○路○ 段○○號13樓頂樓加蓋未辦理保存登記（如附圖所示房間A 、B 、C 及通道、雨庇，下稱系爭增建物）原為訴外人呂雪美所有，嗣於民國86年間以新臺幣（下同）60萬元出售予訴外人陳洲文，陳洲文復於93年12月30日出售予伊，並辦理房屋稅納稅義務人變更手續。
而臺北市○○○路○ 段○○號12樓建物、附屬建物及其基地，原為呂雪美所有，嗣經本院91年度執字第35324 號強制執行，由訴外人王毓菱、湯雲買受，執行法院拍賣及點交均未包含系爭增建物，嗣轉賣予訴外人丙○○，丙○○復於93年11月11日轉賣予被告甲○○。詎被告甲○○取得上揭12樓房地後，竟主張系爭增建物亦為其所有，請鎖匠將系爭增建物門鎖更換，甲○○又於95年3 月23日將上揭12樓房地併同系爭增建物一併出售予被告戊○○，被告無權占有系爭增建物，不法侵害伊之權利，並受有相當於租金之不當得利，爰依代位、所有權、侵權行為、不當得利法律關係，請求被告返還系爭增建物及相當於租金之不當得利（損害賠償）等語。併聲明：㈠如主文第1 項、第2 項所示。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第107頁）。
二、被告則以：系爭增建物係未經保存登記之違建，與被告戊○○所有之瞭望室於大樓興建時（74年）共構一體興建而成，且現場勘定瞭望室有一大門對外聯通電樓梯間，對內有另一扇門通往系爭增建物，該增建部分並無獨立之進出通路，必須經由瞭望室大門始能對外出入，自屬瞭望室之一部，且瞭望室雖係附屬建物，仍屬經登記而得為不動產所有權客體之物，僅附屬於上開12樓建物，不具有構造上及使用上獨立性之建物，原告縱援引臺灣高等法院96年度上字第125 號判決意旨認系爭增建物為獨立建物，惟該判決有違最高法院96年台上字第1838號裁判意旨，尚無足採。又原告並非系爭增建物之所有權人，亦未能證明為系爭增建物事實上處分權之受讓人，更未與呂雪美間有債之關係，自無從本於所有權或代位呂雪美請求返還系爭增建物。退步言，縱原告為系爭增建物事實上處分權受讓人，竟空言每月受有1 萬5000元租金損失，亦無足採，應以土地法第97條規定法定最高租金為限等語置辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭增建物（即臺北市○○○路○ 段○○號13樓頂樓加蓋未辦
理保存登記）原為訴外人呂雪美所有，於80年間以60萬元出售予訴外人陳洲文，並將房屋稅納稅義務人更名為陳洲文，有讓渡書、房屋稅繳款書可稽（見本院卷第10至11頁）。
㈡陳洲文於93年12月30日將系爭增建物出售予原告，並將房屋
稅納稅義務人變更為原告，亦有房屋稅繳款書為憑（見本院卷第12頁）。
㈢臺北市○○○路○ 段○○號12樓建物、附屬建物及其基地原為
呂雪美所有，嗣經債權人聲請強制執行，經本院以91年度執字第35324 號強制執行，由王毓菱、湯雪買受，並於93年5月3 日點交，惟系爭增建物並未在買受及點交範圍，嗣渠等將上開房地轉賣丙○○，再由范振陽於93年11月11日轉賣予被告甲○○，被告甲○○又於95年3 月23日出賣予被告戊○○，並辦妥所有權移轉登記，此有本院不動產權利移轉證書、臺北市中山地政事務所異動索引、建物登記謄本、不動產買賣契約書為證（見本院卷第13頁、第59至62頁、第85至91頁）。
㈣被告甲○○自93年11月11日至95年3 月22日占有系爭增建物
；被告戊○○則自95年3 月23日起占有系爭增建物（見本院卷第122頁、第174頁反面）。
四、原告主張：被告甲○○、戊○○先後無權占用系爭房屋，侵害原告系爭增建物之事實上處分權，致使原告無法占有、使用，受有相當於租金之損害，爰依代位、所有物返還請求權、侵權行為及不當得利法律關係訴請被告戊○○遷讓房屋，並與被告甲○○給付相當於租金之不當得利等情，惟為被告所否認，並以上揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠系爭增建物是否為獨立建物？㈡被告戊○○應否返還系爭增建物予原告？㈢被告應返還之不當得利（損害賠償）若干？
五、法院之判斷：㈠系爭增建物是否為獨立建物？⒈按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有
建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅（最高法院88年度台上字第48
5 號判決意旨參照）。又附屬建物，係指同屬一人所有，依附於原建築物以助成其效用而未具獨立性之次要建築（最高法院81年度台上字第1217號判決意旨參照）。
⒉本件被告甲○○、戊○○先後買受之臺北市○○○路○ 段○○
號12樓（建號3595號）建物，包含樓頂15.15 平方公尺之瞭望室，有本院不動產權利移轉證書、不動產買賣契約書、上開門牌12樓建物之建物登記謄本及屋頂層平面竣工圖可佐（見本院卷13頁、第61至62頁、第85至91頁、第101 至104 頁）；足見系爭增建物並非在被告甲○○、戊○○買賣標的範圍；又瞭望室旁所增建如附圖所示通道、房間A 、B 、C 等之系爭增建物，其現況出入均需經由通道利用瞭望室始得從該電樓梯間進出，並無門戶、通道可供出入等情，業經另案臺灣高等法院受命法官勘驗無訛（見上開高院卷第76頁），並有如附圖所示之複丈成果圖可稽，復為兩造所不爭執，堪信為真。而本件瞭望室係與其主建物不同樓層而與頂樓樓梯間相通之一面積小於15.15 平方公尺之空間，僅能供通道使用，且有部分已為現場房間C 所佔用，亦有另案臺灣高等法院勘驗筆錄、現場照片為憑（見本院卷第99頁、第112 頁）；至系爭增建物則係以瞭望室之原有牆壁擴建而成之加強磚造，有3 間房間可供使用外，另有通道及相連之雨庇供該3房間之用，其中房間A 面積26.57 平方公尺、房間B 面積
23.05 平方公尺、房間C 面積18.62 平方公尺、通道面積7.55平方公尺、雨庇面積22.44 平方公尺，合計98.23 平方公尺，系爭增建物之面積大於面積不足15.15 平方公尺之現場瞭望室，此有上開勘驗筆錄、現場照片、複丈成果圖可憑（見本院卷第98至100 頁、第27頁、第112 至115 頁）；徵諸系爭增建物係區隔成A 、B 、C 等3 部分，就系爭增建物使用現狀、面積、經濟效用等觀之，難認系爭增建物常助僅供通道使用之瞭望室之效用。被告徒以瞭望室係合法登記所有權之建物，系爭增建物係未辦保存登記之建物，遽指系爭增建物經附合於瞭望室並為瞭望室所有權所及，尚無可採。
⒊至系爭增建物固須經由瞭望室通往電樓梯間進出，然原告主
張其可自系爭增建物通道部分築一新門通往屋頂平台，再由電樓梯間與屋頂平台相通之門進出（此門業經另案臺灣高等法院受命法官勘驗屬實，見本院卷第99頁勘驗筆錄），是系爭增建物即可不沿瞭望室而經由新門、屋頂平台通往電樓梯間以獨立進出，而為構造上及使用上具有獨立性之建物。是以系爭增建物既非瞭望室之從物或附屬物，自非被告基於對瞭望室所有權擴充之範圍，應屬獨立之建物至明。
㈡被告應否將系爭增建物返還予原告？⒈按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所
有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院86年度台上字第2272號判決意旨參照）。查，系爭增建物係於79年4 月起課房屋稅，嗣93年8 月6 日以陳洲文於86年
6 月30日與呂雪美買賣為原因而申報契稅，復於93年12月30日再以陳洲文出售系爭增建物予乙○○為由申報契約等情，有臺北市稅捐稽徵處中南分處95年4 月11日北市稽中南乙字第09560257800 號函所檢附之臺北市房屋稅籍紀錄表、契稅申報書、買賣契約所有權移轉契約書等件為憑（見另案本院94年訴字第3940號卷第108 至116 頁），是系爭增建物業經呂雪美出售予陳洲文，再由陳洲文出售予原告，並為原告所有，應可認定。
⒉又債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己
之名義，行使其權利，民法第242 條前段定有明文。未辦保存登記建物之買受人雖因不能登記取得所有權，不得主張所有權，惟若有第三人無權占有未辦保存登記建物時，買受人非不得代位原所有權人行使所有物返還請求權。就未辦理保存登記之建築物為讓與時，原告雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但原告既為系爭房屋之受讓人，系爭增建物所有權人呂雪美復未於主張所有權行使權利，若任由第三人無權占有原告買受之系爭未辦理保存登記增建物，顯非事理所平，原告既與陳洲文間有債之關係，陳洲文復與呂雪美間有債之關係，則原告自得依民法第242 條代位呂雪美提起所有物返還請求權之訴，是被告辯稱：原告與呂雪美間並無債之關係存在，不得代位行使權利云云，亦無足取。
⒊被告戊○○既無占有系爭增建物之正當權源，則原告依民法
第242 條、第767 條前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，自屬有據。
㈢被告應返還之不當得利（損害賠償）若干？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184 條第1 項前段、第179 條前段分別定有明文。
又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。
⒉查：系爭增建物為12層樓之頂樓增建，約於74年間興建，乃
係未做保存登記建物，建築材料為RC加強磚造建築，出入主要藉由5 公尺寬之既成道路連接約20公尺寬之新生北路，經委請吳元興建築師事務所鑑定結果，認系爭增建物合理價格約為113 萬1609元，合理租金為1 萬7000元至1 萬8000元間，有該所97年8 月24日函送鑑定資料可考（見本院卷第145至166 頁），爰審酌系爭增建物位於新生北路與民權東路口附近，交通便捷，鄰近中山國小及新興國中，詎晴光市場步行約5 至10分鐘（見另案本院94年訴字第3940號卷第62頁），交通運輸便利，公共設施配置狀態良好，民生必須要件取得便利性等條件尚稱良好，認系爭增建物每月相當於租金之不當得利（所受損害）為1 萬5000元為適當。
⒊被告甲○○自93年11月11日至95年3 月22日占有系爭增建物
，以每月相當於租金之不當得利（損害）為1 萬5000元計，已逾原告對被告甲○○請求自93年12月30日至95年3 月22日相當於租金之不當得利（損害）22萬元；另原告請求被告戊○○自95年3 月23日無權占有系爭增建物起至返還之日止，按月給付1 萬5000元，俱屬有理。
六、綜上所述，原告依民法第242 條、第767 條之規定，請求被告戊○○將系爭增建物騰空返還予原告，及依民法第184 條第1 項前段及第179 條之規定，請求被告戊○○自95年3 月23日起至騰空返還系爭增建物之日止，按月給付原告1 萬5000元，及被告甲○○應給付原告22萬元，及自追加變更狀繕本送達翌日即97年4 月15日起（見本院卷第107 頁）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 97 年 10 月 9 日
民事第五庭 法 官 胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 10 月 9 日
書記官 曾寶生