臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第9865號原 告 甲○○訴訟代理人 周燦雄律師
蔡炳楠律師被 告 台灣銀行股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○複 代理人 吳妙白律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國97年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）伊於民國96年4月13日以新台幣（下同）619萬2,000元向中央信託局股份有限公司（下稱中央信託局）標得其所有坐落於高雄市○○○街○○○號7樓之1及7樓之2之房屋（下稱系爭房屋），雙方並於96年4月23日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。因系爭房屋多年無人使用，已無水電供應，為了解現狀，伊於96年5月7日促請中央信託局恢復水電，詎中央信託局為掩飾系爭房屋有結構性漏水之重大瑕疵，遲至96年5月17日伊繳清價款後，始於96年5月23日申請復水復店。嗣中央信託局與被告合併，原中央信託局之權利義務由被告概括承受。而伊於96年6月11日發現系爭房屋有嚴重漏水，隨即去函促請被告修繕，惟被告於96年7月11日函復竟以「標售本案房屋係以現狀出售，並已於公告事項中揭示：請於投標前逕至現場參觀，充分認知標售之不動產現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交，不另辦理點交，爰旨皆建物之修繕，仍請自行處理」為由，拒絕修補瑕疵。經伊委請台北市土木技師公會進行鑑定，鑑定報告指出「天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂均為舊有痕跡；因此，鑑定標的物室內滲水原因與屋頂防水層有關」，並指明「鑑定標的物房屋內部滲水係肇源於其屋頂防水層施工不良、年久防排水效果不佳及部分屋頂疑因不鏽鋼水塔破壞防水層所致」，故被告拒絕修繕，顯然違背出賣人所應負之瑕疵擔保責任，並屬不完全給付，被告自應賠償伊所受之損害。
（二）被告應負締約過失之責任：按民法245條之1規定：『契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。…. 三、其他顯然違反誠實及信用方法者。』系爭房屋並非新屋，且因長年無人居住，髒亂不已，故雖有些許油漆脫落、龜裂等表面瑕疵，伊仍可接受，伊所不能忍受者為系爭房屋有嚴重結構性漏水，此在系爭房屋恢復水電前，伊實難以知悉。而被告長期以來均為系爭房屋所有權人，對於房屋漏水一事應有了解，但被告於投標須知上竟故意不載明系爭房屋有結構性漏水之瑕疵，且當伊要求復水復電，故意拖延至伊繳款後始申請恢復水電，欺瞞伊之意圖甚明。又被告口頭上一再強調系爭房屋係其自地、自建，品質保證，伊因信賴被告所為保證，以高於底價之唯一參標者，標得系爭二戶房屋後，現被告竟藉口拒絕修繕，顯然違反誠信原則，而屬締約上過失，伊自得依首揭規定請求被告賠償伊所受損害。
（三）被告應負物之瑕疵擔保責任：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法354條參照）。被告標售系爭房屋之買賣公告及投標須知雖載明請投標者自行至現場參觀不動產現狀，惟此約定至多能解釋排除以肉眼觀察即可發現瑕疵之擔保責任，對於隱藏之瑕疵應不在排除之範圍，始符當事人之真意。是以，系爭房屋點交予伊前，因尚未恢復水電供應，亦未整理打掃，伊實無從知悉有嚴重結構性漏水，且漏水最嚴重部分在於浴室，每逢大雨，漏水狀況即如同打開水龍頭般宣洩而下，而浴室間均無窗戶，在恢復水電前，伊實無從發現此等瑕疵，此等重大瑕疵顯非伊所願接受之「現狀」，應不在雙方同意排除瑕疵擔保之範圍，故被告對此瑕疵仍應負起擔保責任。被告雖一再強調「現狀點交」有完全排除瑕疵擔保責任之意，但試問有何消費者願意花費數百萬元購置嚴重漏水至今仍無法居住之房屋。
2、又被告為一企業經營者，伊為消費者，依據消費者保護法第11條第2項規定，定型化契約有疑義時，應為有利於消費者之解釋，縱上開約款有完全排除瑕疵擔保責任之意思，應認為伊基於買賣契約之主要權利遭受限制，致契約目的難以達成，顯然違反誠信原則，依同法第12條規定應屬無效。又上開約款縱無消費者保護法之適用，惟此定型化約款亦顯為「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任」，並「對於他方當事人（即原告）顯有重大不利益」，依民法247條之1規定，亦屬無效。
3、況買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。又以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第355條、第366條分別定有明文。故「現狀點交」縱使有排除瑕疵擔保責任之意，惟因本件被告顯然故意不告知系爭房屋藏有瑕疵，此瑕疵擔保責任排除之約定，亦屬無效。。
4、綜上，被告辦理系爭房屋標售作業時，不僅刻意隱藏建物瑕疵，並不斷強調房屋品質，陷伊於錯誤，如任憑被告以『繳清價款即視同現狀點交』，完全免除其瑕疵擔保責任，實有欠公允。揆諸上開規定，被告就上開瑕疵仍應負起擔保責任。
（四）被告應負不完全給付之債務不履行責任：按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。被告交付嚴重漏水房屋，顯有瑕疵，其給付自不符合債之本旨，應負起不完給付之債務不履行責任。
（五）爰依民法第245條之1、第359條、第360條、第227條之規定，請求被告損害賠償下列金額：
1、系爭房屋之修補費用，經伊委請台北市土木技師工會進行鑑定，屋頂防水修繕費用估計須46萬2,960元，鑑定費用3萬5,000元，共計49萬7,960元。
2、系爭房屋因嚴重漏水無法入住，伊僱工進行修繕，但因被告自82年起即未繳納管理費，其他住戶要求於繳清積欠之管理費前，拒絕伊進行修繕，導致伊所預付之工程款10萬元全數遭承包商沒收，而被告目前雖仍與住戶協商中，尚無結論，故自96年5月17日繳清價款迄今，伊無法使用系爭房屋，此損害被告應予以賠償。參照土地法97條規定，以土地及其建築物申報總價年息百分之十為計算基準，自96年5月17日被告應按月給付伊1萬5,935元至修繕完畢日止【（土地部分計算式：22,352（每平方公尺申報地價）×285（面積）×1490/10000（持分）×10/100（年息）×1/12（月息）＝7,910；房屋部分計算式：（000000+47
43 00＝963,100）（現值）×10/100（年息）×1/12（月息）＝8,025，兩者合計15,935元）】。
（六）綜上所述，聲明：1、被告應給付伊49萬7,960元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並被告應自96年5月17日起至系爭房屋漏水修繕完畢日止，按月給付原告1萬5,935元；2、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依本件標售公告及投標須知之記載，兩造已合意免除伊物之瑕疵擔保責任：
1、系爭房屋為中央信託局公告標售之不動產，依中央信託局秘書處96年3月27日中祕財字第09602600404號公告之公告事項明載「四、標售房地之都市計畫使用分區或非都市土地使用編定，係依當地縣、市政府核發之都市計畫使用分區證明書或地政事務所核發之土地登記謄本記載，有關土地使用管制、地籍資料，請投標人自行向當地縣、市政府、地政機關查詢。並請於投標前逕至現場參觀，充分認知標售之不動產現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交。」；及中央信託局標售不動產投標須知（案號:SPA-96001）明載「三、本標售案之不動產，依現狀標售，投標人應於標售前逕至現場參觀，並充分認知標售之不動產現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交，不另辦理點交。」，足見中央信託局標售系爭房屋，係由標買人於投標前逕至現場參觀充分認知標售之系爭房屋現狀，按「系爭房屋現狀標售」及「系爭房屋之現狀點交」，原告依上開標售公告及投標須知出價標買系爭房屋，顯然買賣雙方已合意出賣人就本件標售系爭房屋不負物之瑕疵擔保責任，故原告以其所購買系爭房屋有漏水之瑕疵主張伊應負物之瑕疵擔保責任，顯有未合。
2、系爭房屋於79年3月30日建築完成，於96年4月標售時已為17年屋齡之中古屋，而系爭房屋內顯示天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂現象均為舊有痕跡，足見一般投標人依標售公告及投標須知記載，向地政事務所調閱建物謄本及前往現場查看即可知悉上開事實及漏水瑕疵；又原告於起訴狀載稱「茲查本件被告標售系爭房屋之買賣公告及投標須知載明請投標者自行至現場參觀不動產現狀，惟此約定應係排除以肉眼觀察即可發現瑕疵之擔保責任，對於隱藏之瑕疵應不在排除之範圍，始符當事人真意。」，可見原告亦自承肉眼可見之瑕疵在排除之列。而系爭房屋屋頂漏水瑕疵，由屋內顯現之「天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂現象均為舊有痕跡」現況，為一般人入屋內查看肉眼即可發現有漏水情事，則依原告上開主張本件漏水瑕疵擔保責任已被排除，被告對此亦不負瑕疵擔保責任。
（二）系爭房屋出現之漏水狀況，無需恢復水電供應，原告至現場參觀即可發現該漏水狀況：
依原告提出之鑑定報告載明「系爭房屋79.3.30建築完成，為七層建物之第七層」，即知系爭建物為頂樓，且依上開鑑定結果及分析記載「現況勘查鑑定標的物發現之天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂現象均為舊有痕跡；因此，鑑定標的物室內滲漏水原因與屋頂房水層有關。」，足見系爭房屋之漏水瑕疵即天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂現象均為舊有痕跡，該瑕疵早已存在。又系爭防屋為該棟大樓最頂層，周圍並無鄰房遮擋光線，且該棟大樓設有天井，採光極佳，因此在未復電前，白天陽台及屋內之採光極佳狀況下，以系爭房屋天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂現象均為舊有痕跡，只要入屋肉眼觀察即可發現，堪認原告標售前於白天至系爭房屋現場在陽台及屋內以肉眼立即可發現上開漏水狀況，並非需等到復電後才能發現該漏水狀況。再系爭房屋之漏水狀況係因屋頂房水層所造成，並非水管破裂造成，該漏水瑕疵之發生既與水管無關，因此有無復水根本不影響該漏水瑕疵之發現。是原告主張因伊未恢復水、電供應其無從知悉系爭房屋有上開漏水瑕疵云云，顯非事實。
（三）伊並無為系爭房屋無瑕疵之保證，依民法第355條第1項及第2項規定，對於系爭房屋屋頂漏水瑕疵不負擔保之責：
1、伊並無保證系爭房屋無瑕疵或為品質之保證。原告主張伊口頭一再強調系爭房屋系被告自地、自建，品質保證，其因信賴伊之保證以高於底價標買云云，並不實在。
2、依民法第355條第1項規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」、同條第2項規定「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。」如前述，系爭建物係在79年3月30日建築完成，依上開標售公告已載明系爭房地資料，請投標人自行向地政機關查詢，則原告由建物謄本即可知悉系爭房屋於79年5月15日為第1次登記，因此原告在標售前即知悉系爭房屋為17年屋齡之舊屋；又系爭房屋天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂現象均為舊有痕跡，且為肉眼即可發現之瑕疵，而查被告上開標售公告及投標須知均明確標明請投標者於投標前逕至現場參觀，充分認知標售之系爭房屋現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交，可見原告在標買系爭房屋時即知悉漏水瑕疵，而原告仍出價標買，依民法第355條第1項規定，伊不負瑕疵擔保之責。況若原告所稱其不知有上開漏水瑕疵，顯係原告自己怠惰未至現場查看所致，此乃原告因重大過失而不知上開漏水瑕疵，依民法第355條第2項規定，伊亦不負擔保之責。
（四）伊並無故意不告知原告系爭房屋有漏水之瑕疵：原告主張伊於投標須知上故意不載明系爭房屋有結構性漏水之瑕疵，且當其向伊要求復水復電，伊故意拖延復水復電有欺瞞其之意圖云云，並不實在。按伊所有系爭房屋長期閒置未居住使用，而標售公告及投標須知均明載投標者應於投標前逕至現場參觀，充分認知標售之不動產現狀，是原告以伊未於投標須知上載明系爭房屋有結構性漏水，係故意不告知瑕疵，顯有未合。是依兩造合意免除物之瑕疵擔保責任及民法第355條免除瑕疵擔保責任，原告請求伊賠償，為無理由。
（五）伊並無不完全給付之債務不履行情事：
1、按給付係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之。即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。
2、系爭買賣契約所應給付者為標售之系爭房屋，即本件給付係以交付特定物為標的，而如前述系爭房屋之漏水瑕疵在標售前即已存在，即系爭買賣契約成立時即有該漏水瑕疵存在，並非買賣契約成立後才發生之瑕疵，依上說明，本件不構成不完全給付，原告依不完全給付債務不履行規定請求伊賠償，即屬無理。
3、況如前述，伊標售系爭房屋，於在標售公告及投標須知明確載明本標售案之不動產，依現狀標售，投標人應於標售前逕至現場參觀，並充分認知標售之不動產現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交；而系爭房屋天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂現象均為舊有痕跡，且為肉眼即可發現之瑕疵，原告於標售前前往系爭房屋參觀已知悉上開漏水瑕疵，足見本件已排除物之瑕疵擔保責任，且亦無所謂出賣人於締約時，因故意或過失未告知漏水瑕疵於買受人，買受人因不知有瑕疵仍為購買情事，伊自不負不完全給付之債務不履行責任。
（六）伊並無締約過失之責任：
1、按締約過失責任係指締結契約前的準備階段，當事人互相從事接觸、磋商，或於締結契約之際，因依方未盡相當的注意，為必要的作為或不作為，致他方信賴可順利締結契約之目的不能達成，或發生未曾預期的損害，其未盡相當注意之一方應負之責任而言。民法第245條之1將締約過失責任之發生限於契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有同條第一項規定之情形為要件，即係排除契約已有效成立。系爭買賣契約業已有效成立，與締約過失責任之發生要件限於「契約未成立」不符，原告主張伊構成締約上之過失，依民法第245條之1規定請求伊賠償，顯無理由。
2、又如前述，本件標售公告事項已明載「請於投標前逕至現場參觀充分認知標售之不動產現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交」，及標售不動產投標須知明載「三、本標售案之不動產，依現狀標售，投標人應於標售前逕至現場參觀，並充分認知標售之不動產現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交，不另辦理點交」，並系爭房屋為該棟樓房最頂層，周圍並無其他房屋遮擋光線，且該棟房屋內設有天井，採光極佳，因此在未復電前，白天屋內之採光就屋內漏水造成之污漬仍清晰可見，從而原告前往查看當然知悉系爭房屋之漏水瑕疵。原告主張伊就漏水事實惡意隱瞞云云，全屬子虛。
3、再按民法第245條之1規定「契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任: 一就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。…」，足見該條係指契約未成立者，且為對他方之詢問惡意隱匿或為不實之說明者之規定，與本件俱不相符，原告主張伊有締約上過失，於法不合。
4、原告稱系爭房屋髒亂不已，伊於投標須知上故意不載明系爭房屋有結構性漏水之瑕疵，至其繳款後始申請恢復水電意圖欺瞞云云，全屬子虛。蓋系爭房屋為閒置房屋，長期無人使用，何來髒亂不已？且漏水係屋頂漏水，並非水管漏水，以系爭房屋採光極佳，未復電前白天屋內之光線就屋內漏水造成之污漬痕跡清晰可見，原告主張未恢復水、電無從發現本件漏水瑕疵，並不實在，則其主張依民法第245條之1第1款伊應負損害賠償之責，並不足採。
5、原告主張伊口頭上一再強調系爭房屋係被告自地、自建，品質保證，原告因信賴伊所為保證，以高於底價標買，其標得後伊拒絕本件修繕，顯然違反誠信原則云云。然如前述，伊並無原告上開主張之保證事實，且公告現狀標售，按現狀交付，本件標賣伊對於系爭房屋漏水瑕疵既不負擔保之責，拒絕原告修繕之請求，何來違反誠信原則？故原告依民法第245條第3款請求伊賠償其所受損害，亦不足採。
（七）伊欠繳系爭房屋之管理費，並不構成物之瑕疵或不完全給付：
伊因長期未使用系爭房屋，致有欠繳管理費情事，然該欠繳之管理費其繳納義務人為伊，並未因系爭房屋出賣而移轉於原告，故目前該大樓管理委員會仍與伊商議管理費相關事宜，此並不影響系爭房屋之管理使用，原告空言主張因伊積欠管理費尚未結清，致其無法進行修繕云云，並非事實。則原告不修繕房屋不使用房屋，空言主張伊應自96年5月17日繳清價金日起至修繕完畢日止按月給付相當租金之損害1萬5,935元云云，於法不合。
（八）退萬步言，縱認伊應負系爭房屋漏水之瑕疵擔保責任，原告請求賠償修繕費用49萬7,960元部分，查其中鑑定費用3萬5,000元，並非修繕費用應予扣除；其餘46萬2,960元原告雖提出台北市土木技師公會鑑定報告為據，惟查：
1、系爭房屋經鑑定室內滲漏水原因與屋頂防水層有關，並研判房屋內部滲漏水係肇源於其屋頂防水層施工不良、年久防(排)水效果不佳及部分屋頂（七樓之一）疑因不鏽鋼水塔破壞防水層所致。而該大樓為七層樓之公寓大廈，依公寓大廈管理條例第3條第4款及第7條規定，公寓大廈之屋頂為共用部分，依同條例第10條第2項規定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。則原告提出之屋頂防水層修繕費用，乃屬大廈共用部分之修繕，修繕費係因「屋頂防水層施工不良、年久防 (排)水效果不佳及部分屋頂 (七樓之一)疑因不鏽鋼水塔破壞防水層」，又該不鏽鋼水塔乃該公寓大廈全體住戶用水設備，該屋頂防水層修繕費顯非可歸責系爭七樓之1及七樓之2區分所有權人之事由所致，應由大樓公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。故原告主張伊應負擔全部修繕費，尚有未合。再該大廈為雙併7層樓，則假設大樓有共同基金，則該屋頂修繕費由共同基金支付，原告無須支付自無損害可言，若該大樓無共同基金，按應有部分分擔，原告所有系爭房屋，其應有部分比例為1/7，該估算之修繕費46萬2,960元原告應分擔之修繕費6萬6,137元。
2、又系爭房屋之屋齡已18年，所謂屋頂防水工程本因日曬雨淋之自然使用而耗損，原告之修繕費係以新品替換，該估計之修繕費應予折舊。依內政部發布之固定資產耐用年數表，鋼筋混凝土建造之住宅用房屋耐用年數為50年，房屋附屬設備其中排水設備耐用年數10年，系爭房屋屋頂防水層係屋頂防（排）水設備並非建築法第8條之建築物之主要構造，因此其耐用年數應非房屋之耐用年數，而係房屋附屬設備其中排水設備耐用年數，則系爭房屋79年3月30日建築完成，依房屋附屬設備其中排水設備耐用年數為10年，即系爭房屋屋頂防水層已超過耐用年數，原告購買系爭房屋本得預期屋頂防水層之老舊狀況估算房價，自不得主張出賣人重新更新屋頂防水層、隔熱地磚等。縱設以房屋之耐用年數50年論，系爭房屋屋齡已18年，就系爭房屋應分擔之屋頂防水修繕費亦應按9/25計算。
（九）原告主張本件標售公告「現狀標售」、「現狀點交」如有排除瑕疵擔保責任之意思，依消費者保護法第12條規定應屬無效，或依民法第247條之1規定亦屬無效云云，亦不足採：
按中央信託局並非以經銷房屋為營業者，標售系爭房屋係因基於國家政策將閒置房地公告標售，本件無消費者保護法之適用。再標售公告及投標須知上已載明「現狀標售、現狀點交」及「請投標者至現場參觀充分認知標售之不動產現狀」，而系爭房屋漏水瑕疵又為一般人顯而易見，該「現狀標售、現狀點交」並無任何違反誠信原則，原告主張依消費者保護法第12條及民法第247條之1規定主張該排除物的瑕疵無效云云，於法不合。
（十）綜上所述，原告之主張，為無理由。並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回；2、如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於96年4月13日以總價619萬2,000元標得中央信託局所出售之系爭房屋，雙方於96年4月23日簽訂不動產買賣契約書。
（二）嗣中央信託局於96年7月1日與被告合併，中央信託局為消滅公司，被告為存續公司，原中央信託局之權利義務由被告概括承受。
（三）中央信託局秘書處於96年3月27日之招標公告，公告事項第4點載明「並請於投標前逕至現場參觀，充分認知標售之不動產現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交，不另辦理點交」。另於中央信託局標售不動產投標須知（案號:SPA-96001）第3點亦載明「本標售案之不動產，依現狀標售，投標人應於標售前逕至現場參觀，並充分認知標售之不動產現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交，不另辦理點交」。
（四）原告於96年7月31日委託台北市土木技師公會鑑定系爭建物滲漏水之原因，台北市土木技師公會於96年9月3日作出北土技字第9631402號鑑定報告書，認定系爭建物滲漏水原因為其屋頂防水層施工不良、年久防（排）水效果不佳及部分屋頂（7樓之1）疑因不鏽鋼水塔破壞防水層所致。
並估計系爭建物屋頂防水修繕費用為46萬2,966元。
四、兩造之爭點及論述：原告主張其向被告標售系爭房屋，被告所交付系爭房屋有嚴重結構性漏水瑕疵，被告應負出賣人物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行之責任，並被告明知系爭房屋有結構性漏水，卻故意於投標須知不載明，惡意欺瞞，顯然違反誠信原則，應負締約過失之責任。爰依民法第245條之1、第359條、第360條、第227條之規定，請求被告賠償其所受損害等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，此觀民法第354條第1項前段規定甚明。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，是以凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即得謂為瑕疵。查：原告於96年4月13日以總價619萬2,000元標得系爭房屋，於96年6月12日完成所有權移轉登記，然原告於96年7月5日即以存證信函告知被告系爭房屋有漏水問題，有原告所提出之存證信函在卷可稽（見卷第30頁）。又原告於96年7月31日委託台北市土木技師公會鑑定系爭房屋滲漏水原因，該會至系爭房屋現場勘驗後，發現有天花板滲漏、水漬、油漆剝落或龜裂現象等舊有痕跡，並該會鑑定結果認系爭房屋滲漏水原因為其屋頂防水層施工不良、年久防（排）水效果不佳及部分屋頂（7樓之1）疑因不鏽鋼水塔破壞防水層所致，亦有原告所提出之台北市土木技師公會96年9月3日作出北土技字第9631402號鑑定報告書附卷可按（見卷第35-90頁）。足見系爭房屋確實有滲漏水問題，足以減損系爭房屋之利用，依通常交易觀念，顯然不具備應有之價值、效用及品質，揆諸首揭說明，系爭房屋確有瑕疵者甚明。
（二）次按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。同法第355條第1項、第2項亦分別定有明文；又以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，同法第366條亦有明文。查：
1、中央信託局辦理系爭房屋之標售流程，其中於：①96年3月27日之公告載明：「...。並請於投標前逕至現場參觀，充分認知標售之不動產現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交，不另辦理點交」（第四條）；②投標須知（案號:SPA-96001）載明：「本標售案之不動產，依現狀標售，投標人應於標售前逕至現場參觀，並充分認知標售之不動產現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交，不另辦理點交」（第三條）；③系爭買賣契約載明：「本契約如有未約定之事項，悉依甲方（即中央信託局）標售不動產投標須知及公告辦理。」（第八條）等情，此觀諸兩造不爭執之上開卷附標售土地公告、投標須知、不動產買賣契約書之記載自明（見卷第14-26頁）。由上開約定可知，所謂「按現狀點交」，應係指按系爭房屋現實之狀態點交，則兩造於系爭買賣契約、標售公告及投標須知中約定按現狀點交，即係以特約免除中央信託局之物之瑕疵擔保責任，且中央信託局係以現屋公開標售，並未就系爭房屋保證有何品質，原告得自行赴現場查看，此外原告復無法舉證中央信託局有故意不告知物之瑕疵之事實，則中央信託局僅須按兩造訂約時系爭房屋之現狀交付予原告，即可認為其已依債務之本旨履行其出賣人所應負之交屋義務。
2、又上開標售公告、投標須知均載明「投標人應於投標前逕至現場參觀，充分認知標售之不動產現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交，不另辦理點交」。從而，系爭房屋之現狀如何？有無滲漏水情形？投標人均可至現場勘查後自行評估，倘原告有於投標前曾至現場勘查，對系爭房屋有滲漏水情形，應可知悉。原告雖稱投標前因系爭房屋並未恢復水電，故無從發現有結構性漏水問題云云，然原告委託台北市土木技師公會至系爭房屋鑑定滲漏原因為何，該會於96年8月16日至現場勘查發現系爭房屋天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂現象均為舊有痕跡，並鑑定結果亦認定系爭房屋內部滲漏水係肇源於其屋頂防水層施工不良、年久防（排）水效果不佳及部分屋頂（7樓之1）疑因不鏽鋼水塔破壞防水層所致。是依台北市土木技師公會之鑑定結論，系爭房屋之滲漏水原因係與屋頂防水層有關，且由現場會勘照片觀之，從外觀即可明顯看出系爭房屋內部有天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂等情形，且均為舊有痕跡，顯見無須接通水電即可發現上開痕跡存在，原告既有意標購，只須稍加注意，必可知悉上開痕跡存在，進而推知系爭房屋應有滲漏水之問題存在，是尚難認為中央信託局有原告所稱之故意隱匿瑕疵之情事存在。原告主張中央信託局明知系爭房屋有滲漏水之瑕疵而不於標售公告、投標須知中記載，即有不告知標的物之瑕疵於投標人之故意，依民法第366條規定自不能免除其瑕疵擔保責任云云，自無可採。且參諸上情以觀，縱原告主張不知系爭房屋存在上開瑕疵者為真實，亦足認其顯然欠缺一般人之注意程度，要難謂無重大過失，依民法第355條1、2項之規定，被告亦不須就原告所指瑕疵負擔保之責。
3、由上，原告主張於系爭買賣契約成立時，不知系爭房屋具有滲漏水瑕疵，並不足採，且縱其主張為真實，亦足認其顯有重大過失。中央信託局於上開標售公告、投標須知均明載請投標人於投標前逕至現場參觀，充分認知標售之不動產現狀，系爭房屋將以現狀點交，堪信並未保證系爭房屋為無瑕疵，亦難認有故意隱匿瑕疵之情事存在，是被告自不負物之瑕疵擔保責任。原告主張因系爭房屋具有瑕疵，應由被告負物之瑕疵擔保責任，洵屬無據。
（三）再按不完全給付係指債務人提出之給付不符債之本旨之謂，若債務人有可歸責事由，應負不完全給付之債務不履行責任，債權人即得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，此觀民法第227條第1項規定甚明。原告另主張被告應負不完全給付之債務不履行責任者，無非係以系爭房屋具有滲漏水之瑕疵，致無法為通常之使用等語為其論據。惟查，如前所述，系爭房屋係於79年3月30日建築完成，經台北市土木技師公會於96年8月16日現場會勘結果，於現場發現之天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂現象均為舊有痕跡，確認系爭房屋滲漏水原因係與屋頂防水層有關，因屋頂防水層施工不良、年久防（排）水效果不佳及部分屋頂（7樓之1）疑係因不鏽鋼水塔破壞防水層所致。
並參以中央信託局於96年3、4月間辦理標售系爭房屋時，於標售公告、投標須知，均明確記載標售之不動產照現狀出售、點交，足見系爭房屋上存在滲漏水之物之瑕疵，於兩造訂立系爭買賣契約前即已存在，並非契約成立後新生之事實，則中央信託局交付之系爭房屋雖有如上瑕疵，難認其有何可歸責事由，況其依系爭買賣契約所載不動產之現況為交付，亦無不符債之本旨之不完全給付可言。是原告主張中央信託局交付之系爭房屋有如上瑕疵，認被告應負不完全給付之債務不履行責任一節，亦無足採。
（四）如前述，上開標售公告、投標須知均載明「投標人應於投標前逕至現場參觀，充分認知標售之不動產現狀，於繳清價款之同時即視同現狀點交，不另辦理點交」。從而，系爭房屋之現狀如何？有無滲漏水情形？投標人均可至現場勘查後自行評估，且由原告提出之台北市土木技師公會所作鑑定報告書內附之現場會勘照片，系爭房屋之天花板滲漏、水漬、油漆剝落及龜裂等痕跡，均為舊有痕跡，且均可由外觀明顯觀之，而原告委託台北市土木技師公會至系爭房屋現場鑑定滲漏水之原因，鑑定技師僅至現場勘查即發現系爭房屋之滲漏水原因與屋頂防水層有關，顯見系爭房屋之滲漏水痕跡明顯可由外觀觀之，並非需經精密測量而無法得知者，原告既有意標購，倘有至現場勘查，只須稍加注意，必可知悉上開痕跡存在，進而推知系爭房屋應有滲漏水之問題存在。是中央信託局於標售公告及投標須知內已告知標售之不動產均以現狀點交等，對於投標人決定投標與否之重要事項，尚難認有違反誠信原則之情事。職故，原告主張中央信託局有締約上過失，應負民法第245條之1之損害賠償責任一節，並無理由。
（五）原告主張上開投標須知及標售公告記載標售不動產以「現狀點交」違反誠信原則，依消費者保護法第12條及民法第247條之1之情形而無效一節。查：
1、所謂定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則（最高法院93年度台上字第710號判決參照）。
2、中央信託局公告標售系爭房屋，原告前來應買，兩造間係成立買賣關係，彼此之權利義務除契約另有約定外，民法債編買賣一節已有特別規定，如前述，中央信託局係一次標售多筆土地及建物，且均係照現況拍賣，於標售公告及投標須知上已將標售不動產之標示、面積、使用分區或編訂使用種類等資訊註明，且亦一再提醒投標者應於投標前先至現場參觀，充分認知標售之不動產現狀，原告主張系爭房屋出現之滲漏水瑕疵，至現場勘查即可發現，並非需經精密測量而無法得知者，尚難認中央信託局與被告於系爭買賣交易有任何資訊不對等之不公平情形，是本件投標須知、標售公告上載明以「現況點交」有關特約免除中央信託局瑕疵擔保責任之約定，即無違反誠信原則，或對原告顯失公平之情形，自無消保法第12條及民法第247條之1之規定之適用。
（六）另按民法第349條規定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。原告於96年4月13日以總價619萬2,000元標得中央信託局出售之系爭房屋，於96年6月12日完成所有權移轉登記，有土地及建物登記謄本在卷可參（見卷第91-95頁）。而就系爭房屋，並無任何第三人主張權利，揆諸前揭說明，即無權利瑕疵之可言。原告主張因被告欠繳管理費，其他住戶拒絕讓其修繕房屋致使其無法住入系爭房屋，受有無法使用系爭建物之損害一節，與民法第349條規定不符，難謂有理。是原告以權利瑕疵為由，主張被告應賠償其無法使用系爭建物之損害云云，洵屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第245條之1、第359條、第360條、第227條之規定，請求被告給付49萬7,960元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並被告應自96年5月17日起至系爭房屋漏水修繕完畢日止，按月給付原告1萬5,935元，為無理由，應予駁回。而其假執行宣告之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 5 月 14 日
民事第六庭 法 官 曾部倫以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 5 月 15 日
書記官 謝梅琴