臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第9898號原 告 乙○○訴訟代理人 徐維良律師被 告 丁○○
甲○○丙○○共 同訴訟代理人 蘇錦霞律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國97年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國96年6月23日與被告丁○○、甲○○、丙○○簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），買受其3人所有門牌號碼為臺北市○○區○○路4段345巷2弄1號之房地及地下1樓編號23號停車位（下稱系爭不動產），約定買賣價金為新臺幣（下同）4050元，並以玉山銀行不動產買賣價金信託之方式給付價金，第1期簽約款為100萬元，第2期備證款為305萬元，原告於簽約日即給付完畢，第3期完稅款為405萬元，依約應於稅單核下3日內給付，而承辦代書係於96年7月26日通知稅單核下須繳第3期款，然因原告於銀行核貸過程中遭遇美國次級房貸及銀行房貸授信額度減縮之問題，無法順利核貸，故僅於96年7月30日匯出契稅予承辦代書，承辦代書亦於96年8月16日寄發存證信函，要求原告盡速付款，原告則於96年8月23日發函請求被告丁○○、甲○○、丙○○延展付款期限，然其3人仍堅持原告應於96年8月31日前存入全部買賣價金，否則即解除買賣契約，由於被告於96年8月中旬便將系爭不動產鑰匙自仲介處取回，致貸款銀行無法看屋估價，原告自不可能於96年8月31日付清全部買賣價金。
（二）嗣原告於96年9月8日發函向被告提出後續履約方案，然遭被告拒絕，並提出重新訂約要求，要求原告於3日內回覆，然適逢原告出國，經原告員工與被告丙○○之秘書聯絡，得知被告丙○○亦出國，故於96年9月14日函覆待原告於96年9月16日回國後再協商，詎被告於96年9月17日發函表示原告無誠意，因而不願再協商，又玉山銀行已於96年9月11日將簽約及用印款共計405萬元，扣除信託費用1500元及匯費90元後，將剩餘款404萬9162元匯予被告，是原告確有履約誠意，惟因被告態度強硬，且早將房屋鑰匙自仲介處取走，致貸款銀行無法看屋核貸，以付清尾款，又兩造約定第3期完稅款405萬元應於稅單核下3日內（即96年7月29日前）給付，且原告申辦銀行貸款手續須於備證日（即96年6月23日）起40 天內（即96年8月6日前）完成核貸、對保，因此原告至遲應於96年8月6日前給付第3期完稅款，被告主張於96年8月31日解除契約，則原告遲延給付之日數為25天，按法定遲延利息5％計算，被告之遲延損害僅為1萬3870元（計算式：0000000X5％÷365X25＝13870），縱依系爭買賣契約第8條第3項約定：「甲方（即原告）若有遲延給付之情形，應賠償乙方（即被告）每日按買賣總價萬分之3之違約金」（此項約定亦屬過高，原告遲延僅第3期完稅款405萬元），被告亦僅得向原告請求30萬3750元（計算式：0000000X5％÷365X25=303750），然被告沒收之價金為404萬9162元，係按法定遲延利即年息5％計算之292倍（計算式：0000000÷13870≒292），為依系爭買賣契約按日萬分之3計算違約金之13.3倍（計算式：0000000÷303750≒13.3），顯屬過高，爰依民法第252條之規定，請求減少違約金之數額至1萬3870元，逾此部分被告即無受領之權限，原告自得依民法第259條第1項第2款或第179條之規定，請求被告返還403萬5292元暨法定遲延利息等語。
（三）聲明：⒈被告應給付原告404萬9162元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告丁○○、甲○○、丙○○均抗辯稱：
（一）兩造於96年6月23日就系爭不動產簽訂買賣契約書，約定之付款方式為第1、2期款於96年6月23日給付合計405萬元，第3期完稅款為稅單核下3日內給付，第4期尾款辦理銀行貸款，於貸款撥款當日給付，最後期日為96年
8 月31日，稅單係於96年7月10日核下，原告依約應於7月14日給付第3期完稅款，然原告遲未給付，被告丙○○分別於96年8月14日、28日以存證信函通知原告履行契約，詎原告仍迄未給付價款，亦不提出解決之方案，被告僅能依據系爭買賣契約第8條第3項之約定，於96年
9 月21日以存證信函通知原告解除契約，並沒收已給付之價金。
（二）原告主張其受到美國次級房貸風暴之影響而無法核貸，然原告與被告係於6月份簽約，7月份辦理房貸事宜，次級房貸風暴係8月份才爆發，根本無關，況且是否可以核貸並非被告之責任，原告欲購買房屋其資金就應有所準備，無法核貸係其個人之因素，其係可歸責於債務人之事由，被告因原告違反契約之規定，主張解除契約，並無違誤。又系爭買賣標的物之總價高達4050萬元，屬高級房地，依一般客觀事實及社會經濟情況，兩造訂約時均當慎重其事，於契約之違約金約定兩造應遵守之，兩造係於96年6月23日簽訂買賣契約，約定於96年8月31日前交屋完成，因原告違約，無法於預定時程內完成買賣手續，被告解約後，仍須給付仲介服務費用40萬5000元、銀行信託費用1500元，且須另覓買主，直至96年11月15日才以3700萬元出售（原售價為4050萬元），造成損失350萬元，另支付仲介服務費82萬元，且被告支付利息從簽約後至將房屋出售完成取得價金之期間，達60多萬元，若原告準時完成買賣程序，被告無須支付如此高額之利息。另被告預計以此買賣價金投資海外股票，因資金未到位，喪失原本可獲利之金額，是被告因原告未按時履約已損失達500多萬元，而所失之利益更是無法計算，被告僅沒收原告450萬元，係總價款之10％，並無過高之情形等語。
（三）聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於96年6月23日與被告丁○○、甲○○、丙○○簽訂不動產買賣契約，買受其3人所有門牌號碼為臺北市○○區○○路○段○○○巷○弄○號之房地及地下1樓編號23號停車位，約定買賣價金為4050元，並以玉山銀行不動產買賣價金信託之方式給付價金，第1期簽約款為100萬元，第2期備證款為305萬元，原告於簽約日即給付完畢，第3期完稅款為405萬元，依約應於稅單核下3日內（即96年7月29前）給付，尾款3240萬元最後付款日為交屋日即96年8月31日。
（二）原告未依約給付第3期完稅款，經被告丁○○、甲○○、丙○○於96年8月28日發函催告原告於同年月31日前履行契約義務，原告仍未依約付款，被告丁○○、甲○○、丙○○即於96年8月31日解除系爭買賣契約，並沒收原告已給付之第1、2期款合計405萬元充作違約金。
（三）被告等因系爭買賣給付仲介報酬40萬5000元及玉山銀行信託費用1500元，渠等另行出售之價金為3700萬元，並支付仲介報酬82萬元。
四、本件爭點為：被告丁○○、甲○○、丙○○沒收之違約金是否過高，應予酌減？
（一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。經查，系爭買賣契約第8條第3款約定：「如甲方（即原告）毀約不買或其他違約情事時，乙方（即被告）得於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項」，有買賣契約書乙份附卷可稽（見本院卷第4至7頁），自該約定文字內容觀之，顯係規範原告有違約情事，經被告丁○○、甲○○、丙○○解除契約時，有關已付價金之沒收問題，上開約定係以確保原告債務之履行為目的，應屬違約金之約定甚明，參諸民法第250條第2項前段規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，兩造既未約定上開違約金係懲罰性違約金，而係就發生原告債務不履行情事，被告無庸舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，自屬損害賠償額預定性之違約金。又被告因原告違約未繳納第3期價金，而依上開約定解除系爭買賣契約後，將原告已繳之第1、2期價金沒收充作違約金，核屬有據。
（二）次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第253條固定有明文，然是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院51年臺上字第19號判例、92年度臺上字第697號判決意旨參照）；又違約金之約定，乃當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年臺上字第2747號判決意旨參照）。
（三）經查，兩造就系爭不動產之交易價金總額為4050萬元，被告等支出仲介報酬40萬5000元，銀行信託費用1500元，渠等於解除系爭買賣契約後，另行出售系爭不動產之價金總額為3700萬元，另行支出仲介報酬82萬元，有買賣契約、玉山銀行希望工程信託契約總約定書-不動產買賣價金信託、收據、佣金收據、統一發票等件在卷可稽（見本院卷4至14頁、第105、108至115、154頁），且為原告所不爭執，可知系爭不動產之價格甚鉅，被告等因系爭買賣契約支出仲介報酬及銀行信託費用合計40萬6500元，復因原告違約致渠等解除系爭買賣契約後，轉售他人之過程中受有350萬元（計算方式：00000000-
00 000000=0000000）之利益減損，暨另行支出仲介報酬82 萬元，又被告等因原告未能遵期給付價金，致受有未能享有如期取得價金、喪失及時收取價金之週轉利益及孳息收入之損害，是被告等因此所受損害自非少數，雖被告等於系爭買賣契約解除後另行出售之價金與原買賣價金之差價及仲介報酬之支出，不得認係解除契約前之損害賠償，惟尚非不許作為審酌違約金之約定是否過高之依據，是被告等抗辯渠等因原告不履行系爭買賣契約，所受之財產上損失已逾沒收之買賣價金405萬元，尚非全然無據。
（四）又依系爭買賣契約第8條第3款之約定，雖載明於原告有違約情事時，被告等得於解除契約後沒收原告已付之全部款項充作違約金，然該約定之違約金是否過高，仍應依原告實際已付之價金為何，以及被告因此所受損害之情形判斷，若原告已幾近給付全部價金，而被告所受損害不多，此時悉將原告所給付之價金全部沒收以充作違約金，甚不合理，反之，若原告所給付之價金尚屬不多，而被告已受有相當損害者，即令由被告全部充作違約金，亦非不公平時，即無核減餘地。本件原告於簽訂系爭買賣契約時，所給付之第1期簽約款及第2期備證款合計405萬元，僅占總價金之10％，參酌卷附內政部公告頒行（經行政院消費者保護委員會通過）之「成屋買賣契約書範本」第10條第2項規定，買方如逾期不付期款，經賣方催告仍不履行，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但所沒收之已付價款以不超過房地總價款15％為限，是即令被告等將原告給付之價金405萬元全部沒收充作違約金，其比例亦較上開規定之總價款15％上限為低，可見被告等以買賣總價金10％充作違約金，尚未高於一般交易慣例。
（五）原告雖主張依民法第259條第1項第2款規定為請求云云，惟違約金經法院核減後，就減少部分應依不當得利之規定返還，與契約解除後之回復原狀義務，兩者之法律關係不同，其請求權個別存在，民法第259條乃不當得利之特別規定，僅適用於解除契約後之回復原狀義務，其範圍與一般不當得利不同，且民法第259條之規定，係於契約當事人就解除契約之效果，並無特別約定之情形，始有其適用，本件系爭買賣契約第8條第3款既已明定於原告違約時，所付之款項被告等得全數沒收，顯見兩造就系爭買賣契約解除後之效果已有特別約定，自無民法第259條第1項第2款之適用，是原告主張另依民法第259條第1項第2款規定，請求將扣除酌減後違約金之剩餘價金返還原告云云，尚無可採，附此敘明。
（六）綜上，本院審酌被告等所沒收之價金405萬元僅佔總價款10％，並未高於一般交易慣例，且被告等因原告違約在先，而合法解除系爭買賣契約，所受之財產上損失已逾沒收之違約金等情，認被告等將原告已繳價金405萬元沒收充作違約金，並無過高之情形，核無酌減之必要。
五、綜上所述，原告主張被告等沒收之違約金過高，應予酌減云云，尚屬無據，不應准許，從而，原告依據民法第259條第1項第2款及第179條之法律關係，請求被告等返還404萬9162元暨其法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日
民事第二庭 法 官 鍾素鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日
書記官 林玗倩