臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第1068號原 告 丁○○原 告 己○○前二人共同訴訟代理人 戊○○被 告 臺北市政府法定代理人 丙○○被 告 臺北市政府財政局法定代理人 乙○○前二人共同訴訟代理人 甲○○前二人共同訴訟代理人 古明峰律師上列當事人間確認買賣關係存在事件，本院於民國96年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國（下同）95年8月24日向被告申購坐落於台北市○○區○○段4小段614地號、同區段616地號之土地（下稱系爭土地），經台北市政府財政局（下稱被告財政局）以95年9月12日北市財管字第09532531300號函（下稱95年9月12日函）表示系爭土地分別為原告2人占建房屋，乃通知原告應聯名申購。經原告向被告財政局提出協議書承購後，被告復以95年10月11日北市財管字第09532795000號函（下稱95年10月11日函）（見本院卷第28頁）表示原告所提出之協議承購書內容尚有不足，而要求原告更正之。經原告提出申請後，被告財政局即以95年11月3日北市財管字第09533163500號函（下稱95年11月3日函）表示被告預備提請市有財產審議委員會審議，復以96年3月5日北市財管字第09630473700號函（下稱96年3月5日函）（見本院卷第30頁）表示同意原告申購土地，並隨函檢附繳款單（見本院卷第4頁），原告即四處籌措資金以為預備。然被告財政局竟以
96 年3月21日北市財管字第09630815700號函（下稱96年3月
21 日函）（見本院卷第31頁）通知原告，載明「旨揭市有土地仍有公務需求，應維持公有」，並稱終止申購案。查被告所稱興建活動中心之事由，蓋係基於台北市議會於94年11月30日第9屆第6次定期大會第12次會議決議，然該決議用語僅係「建請」，尚無實質拘束力。又，因公益而特別犧牲之概念雖建構於公法，然依實務見解，私法上亦有此一概念。是本件原告購得系爭土地與被告所稱「辦理都市更新並興建社區活動中心‧‧‧提供市民活動場所」間，是否有利益得失之情，即應注意。而由政府為誘導合乎政策目的之建築方式，每於核准建築執照時均有獎勵措施之情觀之，被告於其權限內有諸多手段得使都市更新業者配合而達成其興建社區活動中心之目的，實無須犧牲原告之利益。復以，被告有龐大行政資源，自95年11月被告財政局將申購案送交審議委員會審議起至96年3月5日被告財政局同意之日止，期間有3個月有餘，被告非無充足時間及人力全盤衡量利弊得失，並得隨時查知出售財產是否可行，被告亦有多重審核確保決策之正當及合法性。是被告財政局以都市更新之公益理由終止申購案，其理由並不充分。況，原告向被告申購，為要約之引誘，被告96年3月5日函開列讓售金額，即屬要約，且被告之要約，已明確指出繳款後辦理手續及方法，自應認係以原告同意價金並繳款為承諾，無需先有承諾到達被告。是兩造就標的、價金均有合意，原告僅需於期限內繳款而無須另為承諾之意思表示。且依兩造之約定，並無使被告保留終止或解約之意旨，則被告即受其要約之意思表示拘束，並無自行終止、解除契約或撤回要約。而被告所稱公益理由，不足充分，是被告以96年3月21日函通知原告已自行註銷繳款單，係以不正當行為阻止原告繳款而致解除條件成就，應視為解除條件不成就。又本件被告係完全否認債之關係，並非僅單純拒絕受領，則本件應無民法第235條遲延章節規定之適用。
且原告提出金錢給付於被告，係清償債務而換取被告之對待給付，原告未現實提出給付，係因被告否認買賣關係之存在，性質上自係對此不利益狀態之不安，應得類推適用民法第265條之規定行使不安抗辯而不現實提出給付。且原告於收受終止申購案之函文後，仍多次致電被告請求同意，甚而提起確認之訴，應得認作已為準備為給付，且已通知債權人。且被告之行為係專以損害他人利益為目的，非為保護自己之利益所需，已違反民法第148條第2項之規定，亦屬不法。為此，爰依兩造間之合意，提起本件訴訟。並聲明：確認兩造間就系爭土地買賣關係存在。
二、被告則以：原告前向被告申購系爭土地之函文，應係要約之引誘，被告財政局以96年3月5日函告原告系爭土地經被告台北市政府核定讓售總價款為新台幣（下同）85,081,600元，應屬非對話之要約。然自該日起迄至被告財政局以96年3 月21日函通知原告終止申購之日止，期間有16日，應足使原告考慮是否承諾，並使其承諾到達被告，且參諸本件係原告提出申購，是該16日期間應係被告可期待原告承諾到達之時期。惟原告未於該期間為承諾，則依民法第157條之規定，該96年3月5日函之要約，自已失其拘束力。另依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法第161條第1項固有明文。然原告就本件有無「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者」之情形，及渠等有「在相當時期內」，「有可認為承諾之事實」發生之要件，均未舉證說明，是本件兩造間買賣契約自未成立。又縱認兩造間土地買買契約業已成立，然96年3月5日函已定96年4月26日為繳款期限，且載明逾期未繳款則本件申購案註銷。是兩造間買賣契約係附有逾期未繳款則買賣關係失效之解除條件。又96年3月21日函以都市更新之理由通知原告終止申購案，並請原告將該96年3月5日函所付繳款單作廢，如解為被告財政局預示拒絕受領系爭土地價金，則亦因原告於96年4月26日前未依債之本旨為給付之準備，亦未將準備之事通知被告，自不生提出之效力。是本件兩造間買賣契約亦因96年4月26日屆至後而失其效力。至原告稱其收受終止函後多次致電被告請求同意，甚而提起確認之訴，並已通知債權人等事，亦足證原告未依債之本旨為給付之準備，亦未將準備之情通知被告，僅係空言其已為給付之準備。又，本件被告為政府機關，有自有財源、財產，並無於訂約後財產顯有減少、有難為對待給付之虞，原告亦無民法第265條所定不安抗辯權之適用。再，如認被告終止申購案係以不正當手段促使解除條件成就，則本件應視為條件不成就，原告亦應依96年3月5日函辦理，否則被告所為要約，亦因解除條件成就而失其效力等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張其於95年8月24日向被告申購系爭土地，被告財政局以95年9月12日函表示系爭土地分別為原告2人占建房屋，通知原告應聯名申購，經原告向被告財政局提出協議書承購後，被告復以95年10月11日函表示原告所提出之協議承購書內容尚有不足，要求原告更正之。經原告提出申請後，被告財政局即以95年11月3日函表示被告預備提請市有財產審議委員會審議，嗣並以96年3月5日函表示同意原告申購土地，請原告於96年4月26日，並隨函檢附繳款單。被告財政局嗣於96年3月21日函通知原告，載明以「旨揭市有土地仍有公務需求，應維持公有」為由，終止系爭土地之申購案等情，業據其提出繳款單、95年9月12日函、95年10月11日函、95年11月3日函、96年3月5日函、96年3月21日函（均影本）等件為證（見本院卷第4頁第27頁至第31頁），並為被告所不爭執，應可信為真實。
四、惟原告主張被告於96年4月26日繳款期限前，即以96年3月21日函並以公益理由終止系爭申購案，其終止行為係違反誠實信用原則，並屬以不正方式促使解除條件成就。且被告既否認買賣關係存在，原告自無提出給付之義務，原告於被告終止申購案後多次致電被告，甚或起訴請求，應得認作已準備為給付，且已通知債權人等事實，兩造間之買賣關係應屬存在等節，則為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點即在於：兩造間有無買賣關係存在？原告向被告申購系爭土地，係屬要約或要約之引誘？被告於96年3月5日函開列讓售金額之信函，係屬要約或承諾？被告有無以不正方式促使解除條件成就之行為？茲分述如下：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在。查本件原告起訴主張兩造間買賣關係存在，被告出而否認，而原告就系爭土地之買賣關係之存否，攸關自身利益，是原告當有法律上之利益，故原告提起本件訴訟，並於先位請求確認買賣關係存在，核與前述規定相符，自應准許。
(二)茲將兩造間就系爭申購案往返函文之意思表示之性質，依時間先後順序，分析如下：
1.原告於95年8月24日向被告申購系爭土地函：⑴按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟
對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年台上字第1710號判例意旨參照）。亦即，關於買賣契約之要約，表意人必就買賣之必要之點即價格、標的物有所提出，使相對人得據該內容為承諾而成立買賣契約，始得謂之為要約。
⑵查本件係原告向被告申購土地，渠等所欲成立者，係買賣
契約，兩造並無爭執。而原告向被告申購土地，雖已表明其欲購買之標的物，惟就價格部分，則未見原告提出，且該價格必須經被告核定，是原告向被告申購土地之意思表示，尚不具備要約之性質，應係屬要約之引誘。
2.被告財政局95年9月12日函，及原告依該函所提出之協議承購書、被告財政局95年10月11日函、原告95年10月26日協議書、被告財政局95年11月3日函：
⑴被告95年9月12日函：
觀之該函說明欄所載：「一、復台端95年8月24日申購租（占）用市有土地申請書。二、查旨揭市地面積‧‧‧得依本市市有財產管理自治條例辦理讓售‧‧‧按市市有財產管理自治條例第69條第1項第3款規定‧‧‧為求市產權益，建請台端於文到十日內先協調‧‧‧聯名向本局提出權筆申購‧‧‧並憑研辦讓售事宜，逾期本申購案滯銷」（見本院卷第27頁）等語，可見被告財政局於95年9月12日函文之真意與目的，僅係告知原告辦理申購之程序，並未就買賣必要之點即土地之「價金」為任何意思表示，復以，該函並已明示要求原告補正程序，且於說明欄第二項末段表明仍需經供被告評估，足徵該函應僅係單純告知原告如何辦理申購之程序，並不具備民法上所謂要約、或要約引誘之性質，更未可認係對於原告前開函文（要約之引誘）所為之承諾。是原告執此主張被告係已為承諾，故兩造間已成立買賣契約云云，洵屬無據。
⑵原告據95年9月12日函提出之協議承購書：
兩造雖未提出該紙協議承購書，惟該協議承購書係就被告財政局95年9月12日函所為程序上之補正，且由該申購案之准否及價格之決定，仍需由被告及其相關單位核定之觀點，應認該協議承購書在民法上之性質，充其量亦僅係要約之引誘。
⑶95年10月11日函：
依該函說明欄所載：「一、依台端95年9月19日申請書及協議書辦理。二、查台端等2人共同申購旨揭市有地，惟依說明一協議書之內容，尚難判斷協議書分別承購之面積‧‧‧請於文到10日內重新檢送更正後之協議書過局，並明確協議台端雙方承購面積及範圍，俾憑研議辦理，逾期本申購案註銷。三、另查本局電腦資料尚無鍾阿貴君‧‧‧請盡速持原繳納單位繳納。」（見本院卷第28頁）等語，是被告財政局於95年10月11日函，仍僅係在告知原告應補正其辦理程序，仍未就買賣必要之點即「價金」為任何表示，參之，該函係要求原告補正程序，並於說明欄第二項末段表明仍需被告評估，是該函之性質應僅係單純告知原告應為辦理之程序，並不具備民法上所謂之要約、或要約引誘之性質。是原告執此主張兩造間已成立買賣契約云云，亦屬無據。
⑷原告95年10月26日協議書：
兩造雖未提出該紙協議承購書，惟該協議承購書係就被告財政局95年10月11日函所為程序上之補正，且由該申購案之准否即及價格之決定，仍需由被告及其相關單位核定以觀，應認該協議承購書之性質，仍係屬於民法上要約之引誘。
⑸95年11月3日函：
依該函所載：「主旨：台端等2人申購本市‧‧‧市有土地一案，俟提請本府市有財政審議委員會審議後辦理，請查照。」、「說明：一、台端等2人95年10月26日函及協議書等資料辦理。二、有關申購案件進度，請利用‧‧‧查詢。」（見本院卷第29頁）等語，可見該函係告知原告之申請，已符合被告規定之申購程序，被告即及相關單位已進入審核程序，則該函應係通知之性質，僅在於告知原告該事實狀態，並非民法上所指之要約或要約之引誘。
3.被告96年3月5日函：觀之該函所載內容以：「主旨：台端2人申購本市‧‧‧等2筆市有土地乙案，同意辦理，並請依說明事項辦理後續，請查照。」、「說明：一、依本局95年11月3日‧‧‧函辦理。二、旨揭市有地業經本府核定讓售總價款85,081,600元，茲檢送出售市有房地收入繳款單1份﹝寄交丁○○君﹞，請於96年4月26日前逕向台北富邦銀行各分行繳納，並於繳納後30日內，填妥土地登記申請書、登記清冊、土地現值申報書，連同上開出售市有房地收入繳款單收據影本過局，俾憑辦理核發產權移轉證明事宜。逾期未繳，本局繳款單及申購案註銷。至台端等2人各應繳納之租金將計算至繳竣讓售價款前1日。三、倘台端等2人需以申購之不動產向金融機構辦理抵押貸款繳納土地價款，請於接獲本繳款通知之次日起5內向本局提出申請，並請依‧‧‧相關規定辦理。」（見本院卷第30頁）等語。惟查：
⑴本件迄至被告財政局作成此函之前，兩造間並無任何要約
存在，已詳如前述，則此函自無為「承諾」之可能。前開函文雖於主旨欄記載「同意辦理」，然此應係被告以其為行政機關之身分，告知原告依於內部行政程序上已為核准而已。
⑵再觀之該函說明欄第二項所載，確已表明價款為85,081,
600元，而依該函主旨欄所載，亦已表明買賣標的物為「本市○○區○○段四小段614、616地號」，並已確定該標的物之土地面積為「112平方公尺、72平方公尺」。是該函就價金、標的物等買賣契約必要之點，已有確切之提出，則被告財政局發送該函予原告，即係以非對話之意思表示所為之要約。
⑶另就該函說明欄第二項關於「請於96年4月26日前逕向台
北富邦銀行各分行繳納」之記載，其性質為何，兩造就此固有爭執。然查：
①按私法自治為我國民法所賴以建立之基本原則，非有意
思表示不自由或是其他違反國家強制法令、社會善良風俗或違反誠信原則之情形，國家對於當事人依其自由意思所為之表示，並無任加干涉之權力。次按，契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166條亦有明定。本件兩造涉及者既為買賣關係，依民法第345條第2項規定，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。惟買賣契約並非要式行為，則基於前揭說明，被告得在不違反法令強制禁止規定下，自行於其要約中訂立任何關於買賣之方式。
②復按，依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在
相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法第161條第1項定有明文。此即學說上所謂之意思實現，乃依有可認為承諾之事實，推斷有此效果（承諾
）意思。意思實現以客觀上有可認為承諾之事實存在為要件，有此事實，契約即為成立。經查，96年3月5日函應屬要約之性質，已如前述。而被告財政局於該函第二項所載「茲檢送出售市有房地收入繳款單1份﹝寄交丁○○君﹞，請於96年4月26日前逕向台北富邦銀行各分行繳納，並於繳納後30日內，填妥土地登記申請書、登記清冊、土地現值申報書，連同上開出售市有房地收入繳款單收據影本過局，俾憑辦理核發產權移轉證明事宜。逾期未繳，本局繳款單及申購案註銷。」等語，前揭記載即兼含「被告財政局並未明文要求原告需以言詞或書面之承諾通知被告財政局」、及「原告於96年4月26日前逕向台北富邦銀行各分行繳納應繳款後，始取得向被告財政局依約請求履行買賣契約義務之權」之意涵。而綜觀此兩意涵，可見被告財政局顯係以前揭民法第166條之規定，要求原告以「期限內繳款」之方式作為系爭買賣契約成立之方式，並依民法第161條第1項之規定，令原告毋庸為言詞或書面之承諾，且無須通知被告，僅因原告於期限內繳納價款，即取得向被告財政局依約請求履行買賣契約義務之權，易言之，即要求原告應以「期限內繳款」之事實，以代為承諾之意思表示，且因原告於期限內繳款（即為承諾），則該買賣契約即為成立，尚不以將該情事通知被告為必要。而該記載經本院審查後，並無違背強制禁止之規定，則該要約應屬有效，原告如欲承諾被告前開所為之要約，以成立系爭買賣契約，即應依此為之（即於期間內如數繳款）。
④兩造雖將前述限期繳款之記載，解釋為買賣契約之「解
除條件」。惟查，被告財政局並未要求原告以言詞、書面之承諾通知被告財政局，且要求原告應於「期限內繳款」，始取得依買賣契約請求被告履約之權，亦即原告有於期限內繳款之事實，方為承諾，系爭買賣契約始為成立。而在本件買賣契約尚未成立之前，自無解除之可言，是兩造以該限期繳款為「契約之解除條件」，容有誤解，非屬的論。至該函內載「並於繳納後30日內，填妥土地登記申請書、登記清冊、土地現值申報書，連同上開出售市有房地收入繳款單收據影本過局，俾憑辦理核發產權移轉證明事宜」等語，亦僅係買賣契約成立後，原告得向被告要求產權移轉之程序說明而已，核與買賣契約之成立與否，亦屬無涉，附此敘明。
⑤承前所述，兩造以該限期繳款作為系爭「買賣契約之解
除條件」並非適切，則本院即無庸再就兩造關於「解除條件」之攻擊、防禦方法再逐一論述審酌。又本件原告主張被告財政局於96年3月21日函所為註銷繳款單係以係為不正方式及以公益理由而為終止，並無理由、與民法第148條第2項規定有違，被告得以其他方式達其公益之行政目的、利益衡平云云，均係基於「本件買賣契約業已成立」、「期限內繳款為契約解除條件」等基礎所為之論據主張，惟本件買賣契約確係尚未成立，而期限內繳款亦非屬買賣契約之「解除條件」，一如前述，是原告此部分所為之主張，亦顯屬乏據。
4.至原告所提被告於96年3月21日所發之函文，固記載「主旨：台端等2人申購本市‧‧‧等2筆市有土地案，予以終止，請查照。」、「說明：依台北市議會94年11月30日‧‧‧決議‧‧‧故旨揭市有土地仍公務需求，應維持公有，原申購案予以終止。二、本局96年3月5日‧‧‧函檢送出售市有房地收入繳款單85,081, 600元予以註銷，請自行作廢。」（見本院卷第31頁）等語，然斯時要約並未經原告於期限內繳款之方式為承諾，買賣契約既尚未成立，自無終止之可能，該函雖於主旨欄載明申購案「予以終止」，惟該函所稱之「終止」，應係被告以其為行政機關之身分，通知原告該被告機關內部作業程序已不再進行系爭申購案之程序而已。
5.縱認被告財政局96年3月21日之函文，係屬撤回要約之意思表示（民法第162條參照），惟查：
⑴按撤回要約之通知，其到達在要約到達之後，而按其傳達
方法，通常在相當時期內應先時或同時到達，其情形為相對人可得而知者，相對人應向要約人即發遲到之通知。相對人怠於為前項通知者，其要約撤回之通知，視為未遲到，民法第162條固定有明文。查被告財政局於96年3月21日以96年3月21日函撤回96年3月5日函所為要約之意思表示，然被告財政局96年3月21日撤回要約函，較之其於96年3月5日要約函所發要約意思表示相差有17日之久，依其傳達方法，該撤回函通常在相當時期內顯無法先時或同時到達，故該96年3月21日函不發生撤回之效力。
⑵被告96年3月21日函雖不發生撤回要約之效力，惟查，原
告並未依被告96年3月5日函所定「期限內繳款」之方式，在96年4月26日前繳款，則原告顯未及時承諾，則系爭買賣契約自不成立。是被告所為之要約，已因原告未於期限內繳款承諾而失其拘束力，而此失效之要約，自不因被告有撤回要約之意思表示而回復其效力，併此敘明。
6.至原告主張其類推適用民法第265條（即不安抗辯權）規定，或稱其「仍多次致電請求同意，甚至提起確認訴訟，應得認作已為給付之準備」（見本院卷第60頁）云云，然被告於96年3月5日所為之要約函文之效力，既僅存續於96年4月26日之繳款期限前，是被告即僅於前開期限內受該要約函之拘束；原告如有於期限內繳款，本件買賣契約自屬成立，惟原告若逾期未為繳款，未及時承諾，則買賣契約自不成立，業如前述。是縱認原告主張被告96年3月21日函為拒絕受領價金，然被告既受其96年3月5日要約函之意思表示之拘束，原告自得依提存法之規定，於期限內將該價金予以清償提存，並作為價金之給付，則原告並未踐行「期限內繳款之義務」以為對被告要約之承諾，買賣契約無從因其所謂之：「電話請求同意」、「提起確認訴訟」等顯非給付價金之行為，而主張得認作「已為給付之準備」。況原告除以「電話請求同意、提起確認訴訟」外，未見有何提出價金、或準備提出，甚或向被告表明已備妥價金之情事，而原告前開主張亦未符被告之要約內容之要求（於96年4月26日期限內繳款），，自不足憑取。
五、綜上所述，被告財政局於96年3月5日函文應為要約之意思表示，復因該要約函定有「原告應於96年4月26日前繳款」之要式行為作為系爭買賣契約之成立要件，原告除依之履行，自無以其他方式代為承諾而主張買賣契約成立之可能。被告財政局雖嗣以96年3月21日函撤回其前開所為之要約，然其撤回之意思表示因無法先於或與96年3月5日之要約函同時到達於原告，當不生撤回之效力，惟原告因未依被告要約函所定「期限內繳款」之方式為承諾，是被告前開要約即於96年4月26日繳款期限屆至後之同年月27日失其效力。足見本件兩造間之系爭買賣契約，並未成立。從而，本件原告訴請確認兩造間就系爭土地之買賣契約存在，為無理由，不應准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴，為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 26 日
民事第三庭 法 官 林振芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 11 月 26 日
書記官 李淑芬