臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第1109號原 告 乙○○訴訟代理人 羅子武律師複代理人 黃建霖律師被 告 甲○○訴訟代理人 丁○○當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國96年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告向金融機構貸款新臺幣壹仟萬元撥入「中信房屋房屋交易安全專戶」時，將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○號六樓房屋騰空交付及將該屋坐落土地持分交付予原告。
被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬伍仟伍佰陸拾元及自民國九十六年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十六年八月二十一日起至騰空交付本判決第一項所示之房地止，按日給付原告新臺幣壹仟伍佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項於原告分別以新臺幣叁佰叁拾叁萬元、貳拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣壹仟萬元、陸拾貳萬伍仟伍佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第2項分別定有明文。本件原告乙○○起訴原為先位請求：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○弄○○號6樓房屋及其所有土地持分 ( 下稱系爭房地)騰空並交付原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1,042,600元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空第一項聲明所載之房地予原告止，每日給付原告2,600元。並為備位請求：㈠被告應於原告向金融機構貸款1千萬元撥入「中信房屋房屋交易安全專戶」時，將系爭房地騰空並交付原告；其餘備位請求同先位請求之㈡及㈢。嗣原告於本院民國96年9月13日言詞辯論期日除撤回備位請求外，並將先位請求關於交付土地持分部分撤回，再於本院96年10月17日言詞辯論期日回復如起訴狀訴之聲明所載。被告甲○○對於原告訴之變更及追加，並無異議，而為本案之言詞辯論，且原告上開變更及追加，均本於同一買賣契約之事實，其請求基礎事實同一，按諸上揭規定，自應准許原告為訴之變更及追加。
二、原告起訴主張：原告於95年4月9日在中信房屋忠孝加盟店即永聯不動產仲介股份有限公司仲介下，以總價1,260萬元向被告買受其所有系爭房地，原告依約已交付買賣價金260萬元，系爭房屋亦於95年4月26日移轉登記於原告名下，依兩造所簽之不動產買賣契約書第1條之備註欄記載，被告至遲於95年6月30日交付房屋之責，原告則完成尾款撥入中信房屋專戶，再依系爭房地買賣契約書第11條第1項約定，被告如有違約，應按原告已給付價金之千分之一給付違約金予原告。詎被告迄今一直以未能購得新屋，無處搬離為由，拒不履行交付房屋之責，雖經原告數度發函，仍置之不理。為此先位請求被告應將系爭房屋騰空交付及將坐落之土地持分交付予原告，並依約給付自95年7月1日起至96年8月5日止，按每日2,600元計算，合計1,042,600元之違約金，暨自起訴狀繕本送達翌日起至騰空交付時止，按日給付原告2,600元之違約金。如認先位無理由，則備位請求被告應於原告將向金融機構貸款1千萬元撥入「中信房屋房屋交易安全專戶」時，將系爭房屋騰空及將該屋坐落土地持分交付原告，及如先位請求之違約金等語。並聲明：㈠先位部分：⒈被告應將系爭房地騰空交付予原告；⒉被告應給付原告1,042,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空交付⒈所示之房地止，按日給付原告2,600元；⒋前開⒈及⒉部分願供擔保，准宣告假執行。㈡備位部分：⒈被告應於原告向金融機構貸款新臺幣壹仟萬元撥入「中信房屋房屋交易安全專戶」時將系爭房地騰空交付予原告；餘同先位聲明之⒉至⒋。
三、被告則以：系爭房地之買賣契約，原告已於95年10月3日發函被告表示解除在案，事後雙方雖多次協商，惟從未就繼續履行買賣契約為協議，此由代書代表原告傳真予被告之相關費用分擔資料，即足證兩造已同意解除契約。又從原告所提之申貸資料，可知原告其所申貸額度，亦非原約定給付之數額，原告亦未依約履行等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於95年4月9日經中信房屋忠孝加盟店仲介，就系爭房
地簽訂買賣契約，由原告以總價1,260萬元向被告買受系爭房地，原告已依約交付260萬元，被告亦將系爭房地之所有權移轉登記予原告，惟因被告未將房屋騰空交付，原告亦未交付餘款1千萬元。
㈡原告曾於95年10月3日以板橋站前郵局第586號存證信函請
求被告依約支付違約金，並載明：「另請台端於文到三日內速出面妥善處理交屋事宜，否則逾期視為解除契約的意思表示，台端應就本人已支付之價款加倍返還作為違約賠償。」等語。
㈢系爭房地買賣，被告均授權由其夫丁○○處理，丁○○曾
於96年1月29日書立切結書記載：「茲本人願意于96年2月28日將台北市○○○路○段○○○巷○弄○○號6樓之房屋 (以中信房屋契約準則)移交給劉雅夫先生，如未移交願受契約罰金之處罰，恐空口無憑，特立此據為憑。」上開事實，為兩造所不爭執外，並有不動產買賣契約書、房屋交易安全契約書、系爭房地所有權狀、系爭房地登記簿謄本、板信商業銀行匯出匯款申請書、95年10月3日板橋站前郵局第586號存證信函、96年1月29日切結書在卷可稽，應堪信為真實。
五、得心證之理由：原告起訴主張被告應依約騰空交付系爭房地，並支付逾期交付房地之違約金等情，為被告所拒絕，並以系爭房地買賣契約業已解除置辯。從而，本件之爭點，當在於系爭房地買賣契約是否已解除，如未解除，則原告先位之訴有理由，抑或備位之訴有理由？茲判斷如下：
㈠被告辯稱原告已於95年10月3日發函予被告表示解除系爭
房地買賣契約云云，並以原告提出之該日板橋站前郵局第586號存證信函及被告提出之過戶及解約費用明細表為證。但為原告所否認，並主張其解約並未符合約定條件，不生效力，且被告收受該存證信函後，兩造仍就交屋事宜協商，契約並未解除等語。經查，原告所發上開存證信函除請求被告應支付違約金外，並載明：「另請台端於文到三日內速出面妥善處理交屋事宜，否則逾期視為解除契約的意思表示，台端應就本人已支付之價款加倍返還作為違約賠償。」等語，為兩造所俱不爭執，業如前開之㈡所述，觀其文義在於催促被告出面解決交屋事宜，否則即解除契約，灼然甚明。惟被告收受存證信函後，兩造仍繼續協商如何交屋，除有原告提出被告訴訟代理人丁○○於96年1月29日書立之切結書及96年3月15日板橋站前郵局第74號存證信函在卷可查外，並經證人即中信房屋忠孝加盟店店長丙○○到庭證述屬實（卷第69至70頁)，足證上開存證信函解約之條件並未成就，系爭房地買賣契約並未因上開存證信函而解除。被告雖提出傳真日期為95年11月6日之過戶及解約費用明細表以證明兩造其後協商解約費用之分擔問題云云，惟原告否認曾請代書羅列該費用明細，證人丙○○則證稱該明細為被告請其委由代書繕打，被告稱係將來解約時要用，原告並不知悉等語 (卷第70頁)，顯見該明細為被告預為將來解約時所用，兩造並未以之討論解約後之事宜，況被告就系爭房地買賣事宜，皆授權由其夫即本件訴訟之代理人丁○○處理，業如前之㈢所述，丁○○尚於96年1月29日書立切結書，願於96年2月28日前交付系爭房屋予原告之代理人劉雅夫，足見於當時兩造仍繼續協商如何交屋，益證兩造之系爭房地買賣契約，並未因上開存證信函而解除。被告雖又辯稱該切結書係以因96年1月初原告先生請其積極找房屋，其願試試看，故書立切結書，其真意為萬一無法交屋時，以中信房屋契約準則賠償原告云云，然觀諸該切結書文句，被告願於96年2月28日前交付房屋之意甚明，丁○○同時切結如未能交屋，願受契約罰金之處罰等語，反足證當時契約尚未解除，兩造仍就履約之日期為明確之約定，被告上開所辯云云，要無足採。
㈡系爭房地買賣契約既未解除，則原告請求被告依約將系爭
房屋騰空及將坐落基地交付，即屬有據。惟依系爭房地買賣契約書第1條備註欄⒌之約定，被告至遲應於95年6月30日交屋，原告則完成貸款撥入專戶內；第3條第2項約定尾款1千萬元，同時交屋。證人丙○○亦證稱依契約之精神，因屋主一直住在買賣標的物內，故屋主應先將房屋騰空，待買方看過後，隔天撥款，撥款後再交屋等語（卷第69頁)。足見被告有先騰空系爭房屋之義務，但就交屋與尾款之交付係屬同時履行之狀態，原告雖援引契約書第6條第5項約定主張被告應先交屋，並為其先位請求云云。惟該項固約定貸款撥付時，被告應已騰空系爭房屋，然此即如證人丙○○所證，被告應先騰空房屋而已，並非被告應先交付房屋，又被告亦執稱原告貸款數額非原約定之數額，稽其意旨，亦在行使同時履行抗辯權。從而，本件原告既未依約撥付尾款至「中信房屋房屋交易安全專戶」，其先位之訴，請求被告應將系爭房地騰空交付，並將系爭房屋坐落之基地持分交付予原告，即難謂為有理由，應以其備位之訴，請求被告於其將向金融機構貸款1千萬元撥入「中信房屋房屋交易安全專戶」內時，被告應將系爭房屋騰空並將坐落基地持分交付予原告，始為有理由。又原告備位聲明雖為被告系爭房地騰空交付，惟觀其起訴狀所載之內容，其係指系爭房屋騰空交付而言，至於土地部分，應僅為交付，其備位聲明顯係誤載，本院自不受其聲明所用文字之拘束，併予敘明。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。按約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減(最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照)。又違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準(最高法院79年台上字第1915號判例意旨亦可資參照)。
本件依系爭房地買賣契約第11條第1項約定，被告除因不可抗力之事由外，若有可歸責其事由，致違反該契約所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日被告應按原告已支付價款千分之一計算違約金予原告。此為兩造違約金之約定。經查，如前所述，被告有先將房屋騰空之義務，且至遲應於95年6月30日前完成，惟被告並未為之，其雖辯稱因臨鬼月，當年又逢潤鬼月，原告同意被告至鬼月後搬家云云，惟為原告所否認，證人丙○○亦證稱雙方原協議在潤鬼月後交屋，被告應負擔遲延交屋之違約金約6萬元，但隔天簽訂協議書時，被告反悔不簽，嗣繼續協商，但被告代理人丁○○一直以其他理由，無法交屋等語（卷第68頁反面)。足見兩造就延後交屋雖一度達成協議，但未完成系爭房地買賣契約書第1條備註欄⒌應將延後交屋之時間記載於第16條其他約定事項欄之約定要式行為，而其原因在於被告之悔諾，應認兩造原達成延後交屋之協議，已默示合意解除，被告於本訴訟中再為延後交屋主張，洵無足採。因此，原告依上開約定請求被告應自95年7月1日起按日給付違約金，即屬有據。次查，原告購買系爭房地無非在於對於系爭房地為使用及收益，因被告遲未騰空系爭房屋，致未能交屋，其所受損害，應係指其未能為使用及收益之損害，按房屋之使用及收益，在國人一般社會觀念上即相當於租金之利益，本件原告已交付之價金為260萬元，為被告所不爭執，其每日千分之一即2,600元，一個月即為78,000元，系爭房屋合計為114.79平方公尺，相當於34.72坪，系爭房屋所在為臺北市○○○路○段○○○巷○弄○○號6樓，其用途為住家用，此觀諸系爭房屋之建物登記簿謄本即明，如按上述標準計算違約金每月為78,000元，就我國目前之社會經濟狀況而言，顯然過高，另參酌當事人約定違約金，除在約定損害賠償之數額外，亦有督促當事人一方履行契約之意等一切情狀，認上開違約金之約定應予酌減至千分之零點六，始為適當。基此計算原告請求被告應付之違約金為：⑴95年7月1日至96年8月5日，共計401日部分，為625,560元 (計算式為：
2,600,000X0.6/1,000X401=625,560)。⑵自起訴狀繕本送達翌日即96年8月21日起部分，按日給付違約金1,560元(計算式2,600,000X0.6/1,000 =1,560)，始為適當。
㈣綜上所述，本件原告尚未撥付1千萬元至「中信房屋房屋
交易安全專戶」並無權逕行請求被告交付系爭房地，原告先位之訴，並無理由，應予駁回；又其備位之訴為可採，爰判決如主文第1項所示。原告請求被告違約金部分，兩造約定違約金顯屬過高，應酌減為已付金額之千分之零點六為適當，基此計算，原告請求被告自95年7月1日至96年8月5日應付之違約金於625,560元及自起訴狀繕本即96年8月21日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，爰判決如主文第2項所示；自起訴狀繕本送達翌日即96年8月21日起至騰空交付系爭房屋日止，每日給付1,560元之違約金之範圍內，為有理由，爰判決如主文第3項所示；至於原告請求超過上開範圍之違約金，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用之負擔：按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告先位之訴，雖無理由，應予駁回，又其違約金之請求部分為無理由，亦經駁回，業如前述，是本件訴訟費用負擔，即應依上揭規定定之。經查，原告先位之訴與備位之訴，具有同一目的之選擇關係存在，按諸民事訴訟法第77條之2第1項規定，以其高者定其訴訟標的價額，本件先位之訴及備位之訴，其標的價額相同，僅就其一徵收裁判費，故本院雖駁回原告先位之訴，此部分之訴訟費用仍應由被告負擔。次查，就違約金之請求部分，本院亦駁回原告部分之請求，但違約金按諸上揭法條第2項規定，並不計入訴訟標的價額，亦不另核徵裁判費，故此部分之訴訟費用，本院亦認仍應由被告負擔。
七、本件原告如主文第1項及第2項勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定如主文第5項所示相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回之。
八、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 10 日
民事第四庭法 官 劉坤典以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 1 月 10 日
書記官 陳素卿