臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第1343號原 告 丁○○
丙○○共 同訴訟代理人 郭哲華律師被 告 乙○○○訴訟代理人 林穆弘律師被 告 中國人壽保險股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 楊金順律師複 代理人 游朝義律師被 告 和恕建設股份有限公司法定代理人 戊○○上列當事人間給付價金等事件，本院於中華民國97年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆仟柒佰貳拾參萬伍仟伍佰元，及自民國九十二年十二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹仟伍佰柒拾肆萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告乙○○○及中國人壽保險股份有限公司以新臺幣肆仟柒佰貳拾參萬伍仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：被告和恕建設股份有限公司（下稱和恕公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告丁○○及丙○○之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
一、原告主張：原告於民國89年9月18日向和恕公司購買其興建之預售屋致和園大樓第3樓及地下室三層編號1、2、3、8號停車位（下稱系爭房屋），並簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約），因該大樓之建物所坐落之臺北市○○區○○段四小段9、9-2、10、10-1、13、14、15、15-1、16、
16 -1、16-2、17、17 -1、17-2、18、18-1、18-2地號等17筆土地 (下稱系爭土地)，係分別由被告乙○○○、中國人壽保險股份有限公司（下稱中國人壽公司）及和恕公司所有，原告遂另與乙○○○、中國人壽公司及和恕公司簽訂土地買賣契約書（下稱系爭土地契約），買受系爭房屋坐落土地按地政機關核定之建物勘測成果圖計算之土地應有部分（建物及土地合稱系爭房地），約定建物價金為新臺幣（下同）5,299萬元，土地價金為9,841萬元，合計系爭房地總價款為1億5,140萬元。而原告已依約繳清系爭房地自備款4,996萬元，即建物部分1,748萬6,000元、土地部分3,247萬4,000元，且上開致和園大樓亦已於92年8月1日經臺北市政府工務局核發92使字第0222號使用執照，惟原告卻迄未獲通知交屋或辦理過戶。嗣經查詢始知致和園大樓全棟建物及停車位，因和恕公司與建物冷氣空調暨結構體工程承攬人發生財務糾紛，經本院民事執行處92年8月5日北院錦92執全庚字第1990號查封登記在案，並由93年執庚字第3637號調卷強制執行拍賣中；且建物基地之臺北市○○區○○段四小段10、10 -1、13、14、15、15 -1、16、16-1、16 -2地號等9筆土地亦經財政部臺北市國稅局及中正稽徵所囑託禁止處分登記，暨法務部行政執行署臺北行政執行處囑託查封登記。依系爭土地契約，被告即已違約，且原告已於92年11月28日函催告被告應於文到後10日內解決系爭房地之財務與產權糾紛，詎被告逾期仍不解決，依約原告自得解除契約，原告亦分別於92年11月28日催告被告應於文到後10日內解決系爭房地之財務與產權糾紛，及於92年12月15日通知被告解除契約，並請求被告於文到7日內返還已繳價金，爰依解除契約之法律關係，請求被告連帶返還原告已交付之價金、遲延利息，及土地總價款百分之20之違約金等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告3,247萬4,000元，及自92年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告應連帶給付原告1,968萬2,00 0元，及自92年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告乙○○○則聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。並辯稱：
㈠系爭土地中屬被告乙○○○所有之部分，於訂約後雖因稅捐
事件而遭到禁止處分、查封登記，惟查封之效力僅係限制上開土地之移轉或變更登記，並非係對土地所有權之否認或質疑，亦不因查封即生變動土地產權歸屬之效力；此外，亦無任何第三人出面主張上開土地之產權非屬乙○○○所有。故不得將「查封登記」，與「一地數賣」、或「占用他人土地」等產權糾紛同視，而謂被告有違約之情事。
㈡原告與和恕公司所簽訂之系爭房屋契約，與兩造系爭土地契
約間，並無連帶債務之明示約定，故被告乙○○○對和恕公司是否違反系爭房屋契約，不負連帶債務責任。
㈢系爭土地契約之違約金性質屬「損害額預定性違約金」，故
原告不得請求加計違約金之利息，且違約金之金額過高，因原告繳納之土地價款僅有3,247萬4千元，但原告卻以「土地總價款9,841萬元」為違約金金額之計算基礎，依9,841萬元之20％，即1,968萬2,000元為違約金請求，已有不當，請法院依職權酌減之。
三、被告中國人壽公司則聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。並辯稱：
㈠依系爭土地契約第6條第1款，被告僅須於使用執照核發後6
個月內辦理所有權移轉登記完畢，即屬合乎債之本旨提出給付。系爭買賣房地，於92年7月9日始取得使用執照，是依約中國人壽公司僅須於約定期限前將系爭土地移轉登記予原告即屬依債之本旨提出給付，又依系爭土地契約第6條第3款第2目約定，原告亦應於土地產權移轉登記前，提出辦理產權登記及貸款等有關文件，原告既未履行上開契約義務，被告自亦得拒絕移轉系爭土地持分產數予原告。
㈡系爭土地僅部分遭禁止處分及查封登記，此部分於中國人壽
公司為給付前非屬不能排除之事項，且系爭土地並未有土地產權不清，一地數賣，甚或占用他人土地之情事，況該部分之土地係乙○○○所提供，中國人壽公司所提供之土地則全無遭查封登記之情事。
㈢系爭土地契約第11條第4款雖約定系爭房屋契約與系爭土地
契約有連帶不可分之關係，任何一方如對任一契約構成違約時，視為兩契約全部違約等語。惟「連帶不可分」僅係為避免因其中一契約之解除，而他契約當事人仍須履行契約，所可能導致系爭房地異其所有人之情事發生，非指被告成為連帶債務關係；而「視為兩契約全部違約」係指契約之效力連帶解除，並非被告縱無可歸責之事由亦視同違約之意。
㈣被告所為解除契約之意思表示，雖不生解除契約之效力。然
顯已有預為拒絕履行本契約之意思，則原告既已明示拒絕給付而違約不買，依系爭土地契約第12條第1項約定，中國人壽公司自得沒收原告已繳價金作為違約金並解除契約，中國人壽公司於收受原告所通知解除契約後，即發函通知原告解除契約，並沒收已繳價金。則原告主張解除契約，返還價金，並請求賠償違約金即無理由。
㈤縱法院認定原告解約合法，中國人壽公司須與其餘被告就返
還價金、給付利息及違約金之義務負責，惟中國人壽公司與其餘被告並非連帶債務人，且本件違約金之請求亦屬過高，依法自應酌減。
四、被告和恕公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、兩造不爭執事項：㈠原告於89年9月18日向和恕公司購買系爭房屋，並簽訂系爭房屋契約（見本院卷第10至53頁）。
㈡系爭房屋坐落於系爭土地，且系爭土地分別由乙○○○、中
國人壽公司、和恕公司所有，原告並與之簽訂系爭土地契約，買受系爭房屋所相對之系爭土地應有部分（見本院卷第54至71頁）。
㈢兩造約定建物價金為5,299萬元，土地價金為9,841萬元，合
計系爭房地總價款為1億5,140萬元。原告已依約繳清系爭房地自備款4,996萬元，即建物部分1,748萬6,000元、土地部分3,247萬4,000元。
㈣系爭房屋因和恕公司與建物冷氣空調暨結構體工程承攬人發
生財務糾紛，於建物全棟登記有1億5千萬元之法定抵押權，經本院民事執行處92年8月5日北院錦92執全庚字第1990號查封登記在案，並由93年執庚字第3637號調卷強制執行拍賣中（見本院卷第72頁至第74頁）。
㈤建物基地之臺北市○○區○○段四小段10、10-1、13、14、
15、15-1、16、16-1、16-2地號等9筆土地經財政部臺北市國稅局及中正稽徵所囑託禁止處分登記，暨法務部行政執行署臺北行政執行處囑託查封登記，此9筆土地為乙○○○所有（見本院卷第75頁至第83頁）。
㈥建物基地○○○區○○段○○段17、17-1、17-2地號土地，
係為中國人壽公司提供與和恕公司合建之土地。中國人壽公司所提供之上開3筆土地則全無遭查封登記之情事（見本院卷第84頁至第86頁）。
㈦原告於92年11月28日委請顏本源律師以92信法函字第11281
號函催被告應於文到後10日內解決系爭房地之財務與產權糾紛（見本院卷第92頁）。
㈧原告於92年12月15日委請顏本源律師以92信法函字第12151
號函通知被告解除契約，並請求被告於文到7日內返還已繳價金（見本院卷第93頁）。
㈨中國人壽公司於收受原告之催告及通知後，委請楊金順律師
發92德律字第5088號函及96德律字第5825號函解除契約（見本院卷第148頁至第155頁）。
六、得心證之理由：原告主張被告就系爭土地契約有違約之情事，系爭土地契約業經原告解除，被告應連帶返還原告已給付之土地價金，並依約給付違約金及法定遲延利息，為乙○○○及中國人壽公司所否認，並分別以前開情詞置辯，是本件之爭點厥為㈠被告是否全部應負違約之責任？㈡被告是否應負連帶責任？㈢本件違約金是否過高？㈣原告得否請求違約金之遲延利息？㈠被告是否全部應負違約之責任？
按系爭土地契約第11條第4款約定：「…本契約與該房屋預定買賣契約具有連帶不可分關係，任何一方如對本契約或該房屋預定買賣契約書有構成違約時，視為兩契約全部違約。對於兩契約之一為解除、終止時，其效力均及於兩契約全部」（見本院卷第61頁），又系爭房屋契約第20條第4款亦有相仿之規定（見本院卷第22頁），此係因系爭房地之買賣，房屋由和恕公司負責，土地則由被告提供，原告所追求之直接給付利益為「房屋及基地應有部分」，倘單獨取得房屋或特定土地所有權，對原告並無實益，是兩造約定就系爭土地契約之解約及違約事項除該契約本身之約定外，亦受系爭房屋契約之影響，即除被告違反系爭土地契約之約定外，倘和恕公司就系爭房屋契約有違約之情事，均足構成被告就系爭土地契約之違約，而全部均應負違約之責任。經查：
⒈系爭房屋契約第13條第1款及第20條第1款分別約定：「房屋
產權之移轉，應於使用執照核發後6個月內辦理所有權移轉登記完畢」、「本契約房屋若乙方（即和恕公司）與工程承攬人發生財務糾紛，乙方應於產權移轉登記前解決；乙方倘逾前述期限並經甲方（即原告）定相當期限催告仍不解決，甲方得解除本契約，雙方並同意依第21條第2款違約之處罰約定處理」（以上分見本院卷第16頁及第22頁）。故和恕公司本應於取得使用執照即92年8月1日後6個月內，為產權登記，惟和恕公司與工程承攬人發生財務糾紛，致系爭房屋於92年8月5日被法院查封並遭拍賣，有系爭房屋之建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第72頁至第74頁），和恕公司又未能於產權移轉登記前解決問題，復經原告於92年11月28日催告和恕公司於10日內解決，和恕公司仍不解決，此亦有原告寄發之存證信函在卷可憑（見本院卷第92頁），且均為兩造所不爭執。是和恕公司顯然違反上揭系爭房屋契約第13條第1款及第20條第1款之約定，和恕公司就系爭房屋契約違約之事實，已堪認定。揆諸前揭系爭土地契約第11條第4款之約定，視為被告就系爭土地契約亦有違約。原告自得執此主張解除系爭土地契約。
⒉系爭土地契約第12條第2款前段約定：「乙方（即被告）違
反第11條第2款約定者，甲方（即原告）得解除契約」，又第11條第2款約定：「本契約土地乙方保證產權清楚，絕無一地數賣或佔用他人土地。訂約後發覺該土地產權有上述糾紛致影響甲方權益時，甲方得定相當期限催告乙方解決，倘逾期乙方仍不解決時，甲方得解除本契約…」。按「產權清楚」之情形並不以「絕無一地數賣或佔用他人土地」為限，否則該條文僅約定「保證無一地數賣或佔用他人土地」已足，是「一地數賣或佔用他人土地」僅為「保證產權清楚」之例示情形，不以之為限，應可認定。又按同款後段「該土地產權有上述糾紛致影響甲方權益時」之解釋，除已明文例示「一地數賣」之主觀給付不能情形外，依舉重明輕之原則，尚應及於其他主觀給付不能之情形，例如：土地因查封、限制處分而存在負擔之情形等，始屬合理。本件乙○○○所有之臺北市○○區○○段四小段10、10-1、13、14、15、15-1、16、16-1、16-2地號等9筆土地，經財政部臺北市國稅局及中正稽徵所囑託禁止處分登記，暨法務部行政執行署臺北行政執行處囑託查封登記，有土地登記謄本在卷可按（見本院卷第75頁至第83頁），顯然影響原告之權益，原告同於92年11月28日催告被告於10日內解決，被告均未解決，亦有原告寄發之存證信函在卷可憑（見本院卷第92頁），且均為兩造所不爭執，是被告違反上揭系爭土地契約第11條第2款約定之違約事實，亦洵堪認定。原告自得依上揭系爭土地契約第12條第2款前段之約定，主張解除系爭土地契約。
⒊乙○○○及中國人壽公司雖均辯稱系爭土地部分雖遭禁止處
分及查封登記，尚與產權糾紛有別，非可謂被告有違約之情事云云。惟依常情，乙○○○之土地存有禁止處分之負擔，已足致原告無法如期取得土地，即屬系爭土地契約第6條第1款之產權糾紛，原告縱能取得土地所有權，日後亦有遭強制執行而失去所有權之虞，自足造成權益損害。況且被告本可以提供擔保方式解除土地遭限制處分或法院查封之問題，然而經原告於92年11月28日以存證信函定期催告被告解決問題，以免影響原告權益，被告逾期仍未解決，其有違約事實甚明。乙○○○及中國人壽公司所辯，自不足採。
⒋被告中國人壽公司雖另辯稱原告有應於土地產權移轉登記前
，提出辦理產權登記及貸款等有關文件之義務，原告並未履行上開契約義務，而以同時履行抗辯為由，主張中國人壽公司並未違約云云。惟系爭土地契約第6條第5款係約定：「辦理產權登記時，甲方（即原告）應在接獲乙方（即被告）通知後依指定期限內備妥所需證件、印章及稅費…」，是原告協力義務之履行應以接獲被告通知為要件，然原告始終未接獲被告之通知，此為被告所不爭執，則原告履行協力義務之停止條件既未成就，中國人壽公司自不得以原告應先給付為由，主張同時履行抗辯，其所辯要無足採。
⒌綜上，被告不唯因和恕公司違反系爭房屋契約第13條第1款
及第20條第1款之約定，而視為對系爭土地契約亦有違約外，亦違反系爭土地契約第11條第2款之約定，被告既同為系爭土地契約之賣方當事人，即全部應負違約之責任。
㈡被告是否應負連帶責任？
按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。民法第272條定又明文。是連帶債務之成立，除法律有規定者外，其負擔連帶債務之意思表示必須明示，否則連帶債務不能成立。經查：
⒈系爭土地契約與系爭房屋契約內容，並未明示約定被告應負
全部給付之連帶責任，揆諸前揭規定及說明，被告即毋須負連帶責任，原告之主張，尚屬無據。
⒉原告雖另主張被告之給付為不可分之債，而應准用關於連帶
債務之規定。惟不可分之債所謂給付不可分，係指各債務人無從為一部給付，債權人亦無從請求一部給付之情形，本件被告提供系爭建物所在並出賣與原告之17筆土地中，臺北市○○區○○段○○段第17、17-1、17-2地號土地為乙○○○所有，第10、10-1、13、14、15、15-1、16、16-1、16-2地號等9筆土地則為中國人壽所有，其餘則為和恕公司所有，其給付固有同一目的，惟各債務人依約僅就自己負擔之部分債務，負履行之義務，並非得由被告三人中之一人，單獨為全部之給付，此與不可分債務應有不同，核其性質乃屬協同債務（最高法院72年度台上字第2915號及74年度台上字第2316號判決意旨參照），自無須負連帶責任。原告之主張，尚非可採。
㈢本件違約金是否過高？
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。經查，本件系爭土地買賣契約第12條第2款係約定違約金為土地總價款之20％，本院審酌系爭土地契約關於違約金部分並未約定為懲罰性違約金，自應推定為損害賠償預定之性質，然自原告所提書狀，未見其有實際損害陳述，另考量近年國內景氣低迷，銀行定存利率普遍下滑，不及年息5％等一切情狀，認本件原告請求按土地總價款9,841萬元之20％計算之違約金即1,968萬2千元，顯屬過高，應依土地總價款之15％計算即1,476萬1,500元始為適當，爰依上揭規定及說明酌減之。
㈣原告得否請求違約金之遲延利息？
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查，系爭土地契約第12條第2款約定：「…解約時乙方除應將甲方已繳之土地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償土地總價款百分之二十之違約金予甲方，但該應賠償之金額超過已繳價款者，則以甲方已繳價款為限」，又原告對被告發函為解約之意思表示，並於函中定催告期限，限被告於7日內給付，該函業於92年12月16日送達被告，卷附該函足憑（見本院卷第93頁）。是被告自應返還原告已繳土地價金及給付違約金，並依上揭規定，於催告期滿日即92年12月23日起按年息5％計算遲延利息。乙○○○抗辯原告不得請求違約金之遲延利息，並無可採。
七、綜上所述，原告主張被告有違約事由，依系爭土地契約第11條第2款及第4款約定解除系爭土地契約，並依系爭土地契約第12條第2款對被告為請求，實屬有據，惟被告所為不應負連帶責任及約定違約金過高之抗辯，亦屬可採。從而，原告請求被告返還原告已繳之土地價款3,247萬4,000元及給付違約金1,476萬1,500元，共計4,723萬5,500元，及自92年12月23日起按年息5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求並無理由，應予駁回。
八、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌原告雖一部敗訴，惟其敗訴部分係因請求之違約金過高，為本院所酌減，依同法第77條之2第2項規定，以一訴附帶請求違約金者，不併算其訴訟標的之價額，爰依民事訴訟法第79條、第85條第1項仍認本件訴訟費用由被告負擔為適當。
九、原告陳明願供擔保請准為假執行之宣告，被告乙○○○及中國人壽保險股份有限公司亦陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定如主文第4項所示相當之擔保金額，予以准許，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
十、本件之事實及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張陳述及攻擊防禦方法，對判決之結果無影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
中 華 民 國 97 年 2 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 劉坤典
法 官 黃柄縉法 官 賴武志以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 2 月 29 日
書記官 施若娟