臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第1378號原 告 己○○○訴訟代理人 陳清進律師複代理人 蔣彥威律師被 告 庚○○訴訟代理人 何崇民律師被 告 丁○○
辛○○丙○○甲○○勤實加房屋仲介股份有限公司上 一 人法定代理人 乙○○上五人共同 莊士郎律師訴訟代理人被 告 中信房屋仲介股份有限公司法定代理人 壬○○○訴訟代理人 癸○○
之5上列當事人間返還價金事件，本院於98年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告庚○○應給付原告新台幣壹仟貳佰貳拾萬元，及自民國九十六年五月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告勤實加房屋仲介股份有限公司、丁○○、辛○○、丙○○應連帶給付原告新台幣壹仟貳佰叁拾肆元壹仟柒佰肆拾壹元，及自民國九十六年十月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告中信房屋仲介股份公司應給付原告新台幣壹仟貳佰叁拾肆元壹仟柒佰肆拾壹元，及自民國九十六年十月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前三項被告中任一項被告已為給付時，他項被告於該給付範圍內同免責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告庚○○、丁○○、辛○○、丙○○、勤實加房屋仲介股份有限公司、中信房屋仲介股份有限公司負擔。
本判決第一項部分，於原告以新台幣肆佰零柒萬元為被告庚○○供擔保後，得假執行；第二項部分，於原告以新台幣肆佰壹拾貳萬元為被告丁○○、辛○○、丙○○、勤實加房屋仲介股份有限公司供擔保後，得假執行；第三項部分，於原告以新台幣肆佰壹拾貳萬元為被告中信房屋仲介股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告庚○○如以新台幣壹仟貳佰貳拾萬元為原告預供擔保，被告丁○○、辛○○、丙○○、勤實加房屋仲介股份有限公司如以新台幣壹仟貳佰叁拾肆萬壹仟柒佰肆拾壹元為原告預供擔保，被告中信房屋仲介股份有限公司如以新台幣壹仟貳佰叁拾肆萬壹仟柒佰肆拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴聲明第二項為：被告丁○○、被告辛○○、被告丙○○及被告勤實加房屋仲介股份有限公司（下稱勤實加公司）應連帶給付原告新台幣（下同）12,341,741元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣原告於民國96年12月31日具狀追加被告甲○○，並變更聲明為：被告丁○○、被告辛○○、被告丙○○、被告甲○○及被告勤實加公司應連帶給付原告12,341,741元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核其所為變更、追加，均基於同一基礎事實，合於前開規定，應予准許。
㈡被告中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋公司）未於
言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠原告於96年3月16日透過被告中信房屋公司之勤實加正三民
加盟店之勤實加公司介紹，以1220萬元買受被告庚○○所有坐落於台北市○○區○○段一小段0000-0000地號之土地，及其上門牌號碼為台北市○○區○○街○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），並訂有不動產買賣契約書一份（下稱系爭合約），原告除已支付全部價金外，另支付勤實加公司8萬元之酬金、移轉過戶費用（含印花稅、過戶規費、代書費及其他雜費）共35,559元、房屋交易安全費用1,220元、契稅15,962元，並於96年5月21日辦理所有權之移轉登記，將系爭房屋移轉登記至原告之子郭原楨名下。系爭房屋辦理所有權移轉登記後，原告始知系爭房屋為海砂屋，且經台北市政府以系爭房屋為海砂屋之事由，予以房屋稅減半徵收。原告於96年6月14日再委託桂田中和實驗室作相關測試，並支出9,000元測驗費用。經濟部標準檢驗局之前身即經濟部中央標準局已於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定（CNS3090），預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量之容許值為每立方米0.6㎏以下，經濟部標準檢驗局於87年6月25日修正該國家標準為每立方米0.3㎏以下。依原告於96年6月14日委託桂田中和實驗室針對系爭房屋八個抽樣點所作之相關測試，其檢測值均較國家規定標準值高出3至5倍甚至高達每立方米1.8929，顯示系爭房屋有氯離子含量嚴重過高之重大瑕疵。原告隨即於96年7月5日、10日分別以台北圓環郵局第1338號存證信函、內湖郵局第03503號存證信函，要求勤加實公司及被告庚○○於文到5日內出面處理。惟被告勤加實公司於96年7月6日、被告庚○○於96年7 月11日收受存證信函後，均未置理，原告不得已，提起本件訴訟。
㈡被告庚○○部分：
⒈原告之意思表示有被詐欺及錯誤之情形發生，自得撤銷意思表示：
⑴被告庚○○為系爭房屋之所有權人，不可能不知悉系爭
房屋氯離子過高，經減半徵收房屋稅。被告庚○○隱瞞此重大訊息，除禁止原告作氯離子檢測外，尚提供刻意隱瞞之氯離子報告給原告，使原告陷於錯誤而購買系爭房屋。顯見被告有詐欺之行為，因此導致表意人陷入錯誤，且被告有詐欺之故意，符合民法第92條之規定，原告得撤銷意思表示。
⑵民法第88條第2項所謂「物之性質」，係指足以影響物的
使用及價值的事實或法律關係而言，此等事實或關係需以物的本身為基礎。至於交易上是否重要，應就各該法律行為的典型交易目的加以認定。系爭房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵，此一事實攸關系爭房屋之居住品質及交易價值，自房屋買賣交易行為觀之，屬重要事項。若原告事先得知系爭房屋氯離子含量超國國家標準，即不會購買，故原告所為應買系爭房屋之意思表示錯誤，符合「交易上重要性之物之性質錯誤」的要件，且此錯誤係非由表意人（即原告）之過失所致。
⑶原告之意思表示有被詐欺及錯誤之情形發生，原告已於
96年7月5日、10日分別以台北圓環郵局第1338號存證信函、內湖郵局第03503號存證信函，撤銷買受系爭房屋之意思表示，依民法第114條規定，買賣之意思表示，自始無效。則被告庚○○受領1220萬元之買賣價金，即無法律上之原因，應依不當得利規定負返還責任。又，依同法第113條規定被告庚○○自應負回復原狀之責。
⒉系爭房屋既有重大瑕疵，被告庚○○應負無過失之瑕疵擔保責任，原告得依民法第359條規定解除系爭合約：
⑴參酌最高法院73年台上字第1173號判例，所謂物之瑕疪
，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即認為物有瑕疪，於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，此為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。而民法第354條規定出賣人所負之瑕疵擔保責任係屬無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由存在為必要。且依同法第359條規定，買賣因物有瑕疪，出賣人應負擔保責任者，買受人得解除其契約。
⑵認定有無瑕疵之標準，應以交付時之法令依據為準。系
爭房屋經台北市結構工程工業技師公會鑑定後，已確認系爭房屋確實於交付時有混凝土氯離子含量嚴重超過現行國家標準之瑕疵，對於房屋結構安全造成重大影響，並減少一般房屋所應具有之通常效用及使其價值減損。系爭房屋96年度房屋稅減半之繳款書係投遞至被告庚○○位於台中縣大里市○○路○段○○巷○號之住所，被告庚○○難諉為不知。縱被告庚○○未收受房屋稅單，亦不減免其依法所應負之無過失物之瑕疵擔保責任。故原告已於96年7月5日、10日分別以台北圓環郵局第1338號存證信函、內湖郵局第03503號存證信函為本件系爭合約之解除。
⑶原告得請求之金額：
①民法第259條規定，契約解除時，當事人互負回復原狀
之義務，由他方所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。原告已於96年5月22日付清全部買賣價金，故被告庚○○於原告合法解除系爭合約後，即應返還原告已支付之買賣價金12,200,000元，及自96年5月23日起按法定利率年息5％計算之利息。
②民法第260條解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求
，據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已（最高法院55年台上字第1188號判例意旨參照）。本件系爭房屋具有前開重大瑕疵，與債之本旨不符，被告庚○○除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成民法第227條不完全給付之債務不履行責任，且依系爭合約第11條第4款之反面解釋，被告庚○○除應支付利息返還原告已支付之價款外，尚應賠償、補貼原告因此所受之損失。是故，被告庚○○除應將買賣價金12,200,000元返還予原告外，尚應賠償原告所支付之仲介費80,000元、移轉過戶費用（含印花稅、過戶規費、代書費及其他雜費）共35,559元、房屋交易安全費用1,220元、契稅15,962元及原告96年6月14日委託桂田中和實驗室針對系爭房屋再次測試所支出之9,000元測驗費用。總計原告損失12,341,741元（12,200,000+80,000+35,559+1,220+15,962+9,000=12,341,741）被告庚○○應賠償原告12,341,741元。
⒊縱不得解除契約，原告仍得依民法第359條請求減少買賣價金或依民法第360條請求不履行之損害賠償：
⑴原告得依民法第359條請求減少買賣價金或依民法第360條規定，向被告庚○○請求損害賠償。
⑵原告以購入後轉賣以賺取利潤之投資目的而購買系爭房
屋，系爭房屋及其所在之全棟建築物既為海砂屋，其在房屋交易市場上，已喪失交易機能，故原告因買受該有瑕疵之系爭房屋，自得依民法第359條請求減少全額價金1220萬元或依民法第360條請求被告支付原告所受有之買賣價金1220萬元損害，及前述仲介、移轉過戶費用、房屋交易安全費用、契稅及再次測試之測驗費用等損害，總計12,341,741元。
㈢被告丁○○、被告甲○○、被告丙○○、被告辛○○及被告勤實加公司部分：
依民法第184條、第185條、227條第1、2項及不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求被告丁○○、被告甲○○、被告丙○○、被告辛○○及被告勤實加公司連帶賠償其所支付之系爭房地買賣價金，及相關衍生之損害（即支付勤實加公司8萬元之酬金、移轉過戶費用共35,559元、房屋交易安全費用1,220元、契稅15,962元及原告96年6月14日委託桂田實驗室針對系爭房屋再次測試所支出之9,000元測驗費用），總計12,341,741元。
⒈被告丁○○、被告甲○○、被告丙○○、被告辛○○部分：
⑴前述被告向原告保證系爭房屋非屬海砂屋：
96年3月16日原告與被告庚○○簽訂系爭合約書時，前述被告均親自在場，且在系爭合約書上簽名。訂約當日，前述被告提出原證八號之氯離子檢測報告正本交予原告過目，並向原告保證系爭房屋非屬海砂屋。且系爭合約書第9條第5項第1款之「甲方不得於本買賣標的物點交前，要求氯離子含量檢測」，由前述被告等人先行勾選完成後，要求原告在系爭合約書第9條第5項第1款處簽名，前述被告從未詢問原告是否要再行委請合格機構對系爭房屋進行檢測或亦從未告知原告得對於系爭房屋再行進行檢測。
⑵前述被告執行本件經紀業務過程中，有故意或過失：
①參酌最高法院84年台上字第1064號判決要旨、不動產
經紀業管理條例第22條第1項及民法第567條第2項規定，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。被告辛○○身為被告勤實加公司之店長，負有審查及指派經紀人於不動產說明書審查並簽章之義務。被告辛○○於本件經紀業務指派被告丁○○、被告甲○○及被告丙○○處理。被告丁○○、被告甲○○、被告丙○○、被告辛○○均屬不動產經紀業管理條例所謂之「經紀人員」，自應本於善良管理人之注意義務處理本件經紀業務。依不動產經紀業管理條例第22條規定及同法第23條規定，被告等應就買賣標的物有無依通常觀念上之重要瑕疪，加以進行瞭解，並向原告解說。前述被告違背其應盡善良管理人之注意義務，且未履行其應盡之給付義務，未將系爭房屋之瑕疪告知原告，且出示不實之氯離子報告取信於原告。又系爭房屋之96年房屋稅，係由被告勤實加公司之經紀人員於96年5月17日連同原告所應繳納之契稅一併向台北富邦商業銀行懷生分行繳納，被告丁○○、被告甲○○、被告丙○○、被告辛○○具有房地買賣之專業知識，既向消費者收取高額之佣金，自應就其所從事之業務善盡預見危險及調查之義務，其等疏未注意系爭房屋有減半徵收房屋稅之事實，實已明顯違背其身為專業仲介人員所應盡之善良管理人注意義務，而具有過失。
②系爭房屋之「房地產標的現況說明書」中並未有任何
經紀人員審核簽章，已明顯違反不動產經紀業管理條例第22條第1項之規定，故縱認被告丁○○、被告甲○○、被告丙○○、被告辛○○無詐騙原告之故意，惟其等亦有過失，而應連帶賠償原告之損失。
⑶綜前述，前述被告應按民法第184條、第185條及不動產經紀業管理條例第26條規定，負連帶賠償責任。
⒉被告勤實加公司部分：
⑴按民法第227條第1、2項規定不完全給付而生損害者，債
權人並得請求賠償。又依不動產經紀業管理條例第26條，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
⑵被告勤實加公司係專門從事民生社區及延壽國宅區域不
動產買賣之仲介公司，對於系爭房屋是否為海砂屋，實難諉為不知。然勤實加公司竟違背其應盡善良管理人之注意義務，且未履行其應盡之給付義務，未將系爭房屋之不動產瑕疵，告知原告，使原告在不知情的情況下，購買系爭房屋而受有損失，故原告自得依上開規定，要求被告勤實加公司與被告丁○○、被告甲○○、被告丙○○、被告辛○○，負連帶損害賠償責任。
㈣被告中信房屋部分：
⒈參酌最高法院45年台上字第461號判例及最高法院28年上字
第1573號判例，公司許他人以其公司名義為同一營業者，他人所經營之公司，固不因此而成為本公司之一部，惟其許他人使用自己公司名義與第三人為法律行為，即係民法第169條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任又公司許他人以其支店名義營業者，他人所開設之店，固不因此而成為公司之支店，惟其許他人使用自己支店名義與第三人為法律行為，即係民法169條所謂，表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任⒉被告勤實加公司，雖非被告中信公司之加盟店，被告中信
公司依據不動產經紀業管理條例第4條第1項第8款規定授權被告勤實加公司使用其公司之服務標章與人交易，且為被告公司設計招牌、宣傳企劃、並提供表彰其服務標章之制式契約書，堪認係表示以代理權授與被告勤實加公司之行為。揆諸前開二判例意旨，被告中信公司對於其加盟店公司之債務不履行行為，自應負表見代理之責任。
⒊被告勤實加公司因其不完全給付之債務不履行行為，應對
原告賠償12,341,741元，已如前述，則被告中信公司應依前開表見代理之規定，賠償原告12,341,741元之損失。
㈥聲明：
⒈被告庚○○應給付原告12,341,741元，及自96年5月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告丁○○、被告辛○○、被告丙○○、被告甲○○及被
告勤實加房屋仲介股份有限公司應連帶給付原告12,341,741元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊被告中信房屋仲介股份有限公司應給付原告12,341,741元
，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒋前三項被告中任一被告已為給付，其他被告於該給付範圍內同免責任。
⒌原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告部分：㈠被告庚○○抗辯：
⒈系爭房屋非為俗稱之海砂屋：
⑴氯離子含量非判斷是否為海砂屋之唯一標準，台北市政
府於91年01月30日北市工建字第9042227000號函所發佈之「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則」第二點規定「鑑定項目應包括：（一）鋼筋檢測：腐蝕速率、斷面量測。（二）混凝土檢測：抗壓強度、氯離子含量、中性化深度，必要時增加保護層厚度檢測。（三）裂縫量測：裂損狀況、裂縫寬度及長度。」及台北市建築管理處所公佈海砂屋名冊說明欄第二項內容「高氯離子混凝土建築物之鑑定，須辦理含「鋼筋檢測」、「混凝土檢測」及「裂縫量測」等三大項八小項之檢測項目，再經耐震能力評估後始能判定建築物是否補強或拆除，氯離子含量之高低並不代表建築物受損之程度。另依行政院消費者保護委員會公佈之不動產委託銷售契約書範本附件一之不動產標的現況說明書第10項之規定，可知海砂屋氯離子含量目前並無所謂國家標準，僅係作為參考值之用，並非判定建物瑕疵與否之標準。且依原告起訴狀所引CNS3090氯離子含量之規範係以新拌混凝土為規範對像，與本案對像為成屋自有所不同，而不得比復援引。蓋氯離子含量會隨著氣候、濕度不同而有所變化，此見就同樣正門口左樓版第一次取樣試驗結果為0.215在標準值內、第二次卻變成0.726高於標準值，且普遍而言同樣取樣地點，第二次檢驗數值多高於第一次數值，且皆未獲得同樣數值等可知，足見純以氯離子判斷系爭建物是否安全已失之偏頗。再者，系爭建物於採樣鑑定時，於第一次所採之正門口左、右樓板區域，位處建物門外，並未與粉刷層接觸，故在標準值之內，而其餘採樣地點皆是位於室內，該建物室內業經原告重新裝修粉刷，天花板亦有裝潢，其所粉刷層皆高於標準值，足見係因原告粉刷裝潢結果，致使系爭建物混擬土氯離子含量過高。
⑵依據鈞院所函調之台灣省土木技師工會之鑑定總報告內
容，該報告不僅經張長海、曾一平等23位技師所做成，且「本計畫鑑定歷經一年來之目測檢測、結構材料試驗，以學術理論預測混擬土長期抗壓強度與鋼筋長期腐蝕速率後……。在本案進行期間，重要評估過程皆經過延壽國宅丙區『專案處理委員會』（以下簡稱專案委員會）之指導，而且重要結論均經過專案委員會之覆核與本工會之覆審。」，足見該單位不僅檢測人員較多、歷時長達一年之觀察，並經「鋼筋檢測」、「混凝土檢測」及「裂縫量測」等檢測而做出該檢測，鑑定結果復經專案委員會之覆核與該工會之覆審，其檢測結果比結構技師僅以氯離子含量而為臆測之詞相比，台灣省土木技師工會之鑑定總報告自足以作為評斷之依據。依上開台灣省土木技師工會之鑑定總報告內容略以：1、目視建築物現況尚屬良好。2、本棟建築物之樑、柱主結構皆未發現鋼筋腐蝕現象，但頂版出現鋼筋腐蝕病變，雖不至於影響建築物之結構安全，但會造成住戶使用不便。3、系爭建物雖有混擬土與鋼筋品質不佳與氯離子含量較高等瑕疵，但其耐震能力大致符合建築規範之要求，且結構形式利於耐震，並且經過921地震驗證（五級地震但系爭建物皆未出現裂損狀況）耐震能力尚佳。4、建物之主結構鋼筋皆未腐蝕，而由鋼筋瞬間腐蝕速度檢測推估得知，鋼筋長期腐蝕尚屬輕微，故長期耐震能力而言，建物尚無結構安全顧慮，雖氯離子含量較高略微降低延壽國宅丙區五基地各棟建築物之耐震能力，但在50年的使用年限內並不需拆除重建，若經定期修補，則不會損及建築物價值。5、長期結構安全評估而言，延壽國宅混擬土長期強度減少對結構長期安全之影響並不大，若能適當處理鋼筋腐蝕，則鋼筋長期強度並不會影響結構安全等語，足見系爭建物結構安全並無問題。
⑶系爭房屋迄今，樑柱正常，房屋牆壁復無其他異狀，原
告已於購買時至現場實地觀察，與海砂屋之外觀不同。原告送請鑑定之桂田中和實驗室非屬國家認證許可通過之鑑定機關，且僅就混擬土氯含量作初步鑑定。被告庚○○購買系爭房屋時，係經前手戊○○提供桂田中和實驗室之「氯離子含量測試報告」，該測試報告顯示每立方米水溶性氯離子重量為0.2737公斤，符合原告前開主張CNS3090規範之標準，且系爭房屋並未列入公開資訊之海砂屋名冊，亦非主管機關列管之危險建築。
⒉原告不得解除契約，僅能要求減少價金：
⑴系爭房屋非屬海砂屋業如前所述。縱認系爭房屋因氯離
子含量過高，而影響該房屋之通常效用，然如台北市政府工務局93年9月8日北市工建字第09353643600號函內容顯示，系爭房屋業經93年間，經台北市政府工務局送請杜風工程顧問有限公司規劃設計「延壽國宅丙區結構補強維修工程案」完妥，並依規定發包、施工驗收完成，並由該公司結構工程技師簽證確認，足認該等建築物之結構安全應能符合原設計規範之需求，是系爭房屋縱有瑕疵存在，然其既未減損其效用，原告仍得依一般使用該房子，依據民法第359條規定，原告請求解除契約顯失公平而不足採。
⑵於兩造簽訂買賣契約時，系爭房屋並未經台北市政府公
佈為海砂屋，亦非因危險建築而遭受列管，故被告庚○○於辦理移轉過戶時，並未向主管單位申請減免房屋稅，且依房屋稅條例第12條規定「房屋稅每年徵收一次，其開徵日期由省 (市)政府定之。」可知，房屋稅係每年徵收一次，而房屋稅於每年5月1日開徵，繳納期限至5月底，本件被告庚○○既如前所述，係於95年11月間向戊○○買得系爭房屋，旋於96年3月轉售予原告，故被告自無收受房屋稅單之機會，當無憑此即遽認被告有詐欺之行為。
⑶被告於95年11月間與前手戊○○就系爭房屋成立買賣契
約，並由戊○○提供被證一之『氯離子含量測試報告』，始於本件買賣系爭房屋時出具該前開測試報告，於簽約時復經中信房屋提供房地產標的現況說明書內註明「海砂屋檢測，海砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間之不同而異，目前海砂屋含氯量尚無國家標準值。」，並經原告確認並予以簽章，故被告庚○○實無任何詐欺或使被告陷於錯誤之事實。
⑷系爭建物，或曾遭台北市政府指為「可修復補強之高氯
離子混擬土建築物」，然經台北市政府工務局修復補強後「經杜風工程顧問有限公司結構工程技師簽證確認，建物之結構安全應能符合原設計規範之需求」（參台北市政府都市發展局97年2月25日北市都建字第09765536600號函第五點），遂報請主管機關解除列管在案，是系爭建物當無影響結構安全之虞，自無減少交易價值之處。而原告所謂「原係以購入後轉賣以賺取利潤之投資目的」云云，亦未見於契約內，自不影響契約預定之效用，原告請求解除契約請求損害賠償顯無理由。
⒊原告僅得請求返還買賣價金1,220萬元：
⑴系爭房屋於簽約時既未列入台北市政府公開之海砂屋名
冊，亦非主管機關列管之危險建築，原告於購買時亦曾自現場看過，且被告庚○○持有系爭房屋未滿半年，未曾繳納房屋稅，自不知房屋稅減免情事，另被告庚○○於簽約時，有提示前手戊○○所提供之桂田中和實驗室氯離子含量測試報告，亦明確告知原告「海砂屋檢測，海砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間之不同而異，目前海砂屋含氯量尚無國家標準值。」，是被告庚○○無任何可歸責事由，縱系爭房屋果為海砂屋而有解除契約之情形，依系爭買賣契約第11條第4款規定，被告庚○○僅需「無息」返還原告所交付買賣價金1,220萬元，原告其餘請求並無理由。
⑵縱被告有歸責情事，雙方買賣契約既未就此情形有所規
範，此時即應回歸民法規定，非得僅以單方意思表示反面解釋前開法條，而遽認被告庚○○應賠償、補貼原告之損失。原告既未就其買賣價金以外之請求基礎主張，原告就此部分之請求應無理由。
⑶縱原告所提原證九之測試報告認為系爭房屋氯離子過高
，然依據台北市政府都市發展局97年2月25日北市都建字第09765536600號函內容，系爭房屋既不虞結構安全，若允原告解除契約，實顯失公平，且系爭房屋之結構既無減少其原有之效用，並無不完全給付情形，自無減少價金之餘地，亦無請求損害損害發生，故原告請求減少價金及依據民法第260條請求損害賠償部分亦無理由。
㈡被告丁○○、被告甲○○、被告丙○○、被告辛○○及被告勤實加公司則抗辯：
⒈被告辛○○、甲○○並未被指派執行本件經紀業務，其僅
於媒介成立，居間任務終了後，原告與被告庚○○簽訂保全證據之書面契約時在場而已，自不負本件之責任。
⒉被告甲○○係被告勤實加公司之「開發經紀營業員」，僅
負責尋覓賣主，其於完成同案被告庚○○之出售委託後，即不再處理事後之銷售事宜。而所以於買賣契約書上簽名，乃因其負責與同案被告庚○○接洽委託被告勤實加公司出售事宜之故。故被告甲○○既未處理原告委託買受之事務，自無對原告有違背注意義務可言。而原告若認於96年3月15日簽訂「購屋承諾書」前，被告甲○○有參與其委託買受事宜，應由其負舉證責任。
⒊系爭房屋雖氯離子含量高於標準值，惟並不影響結構上之
安全及減損價值。且系爭房屋結構物係於民國79年完工（見臺灣省土木技師公會鑑定告第32－2頁），斯時並無氯離子含量標準值之規定，即無不符建築技術規則總則編第
4 條第1項規定之情事。其餘引用被告庚○○之抗辯，⒋被告勤實加公司之經紀人員於執行本件經紀業務過程中並無故意或過失：
⑴依民法第565條之規定，服務內容除另有約定外僅及於報
告訂定買賣契約之機會或為訂定買賣契約之媒介，就居間服務契約之本質，並不須負有檢查買賣標的之義務。雖民法第567條第2項規定，所謂「訂約事項」係指「將作為契約內容之事項」，而系爭房屋並未被列入海砂屋名冊，外觀上亦無海砂屋現象，且買賣雙方亦未將「交鑑定機關作檢驗」作為買賣契約之內容，被告勤實加公司之經紀人員自無委託鑑定機關鑑定之調查義務。縱有檢驗之約定，依被證二購屋承諾書第十二條第（一）項所載：「買方得於支付第二期價金前，委請合格機構對於本件不動產進行氯離子含量檢測」，亦需由原告委請合格機構鑑定。
⑵由「購屋承諾書」及系爭買賣契約書九條第五項之記載
，被告勤實加公司受託事項並不包含作氯離子檢測，僅原告若選擇檢測時，被告勤實加公司需與賣主磋商，將氯離子檢測作為原告與賣主即被告庚○○之買賣契約內容而已。且海砂屋之檢測，須由具備相當專業之技術人員及設備之專業機構進行，被告勤實加公司或其經紀人員係提供經紀服務之事業，並無檢測海砂屋或氯離子之能力。
⑶系爭房屋所在之台北市延壽國宅，於民國93年9月8日解
除海砂屋列管後，臺北市政府建築管理處即將之自「海砂屋名冊」中刪除，亦未有曾被列管之註記。被告勤實家加公司係於延壽國宅解除海砂屋列管後之民國93年12月20日始設立，不知延壽國宅曾被列管。況依臺北市政府都市發展局97年2月25日北市都建字第09765536600號函之附件臺北市政府工務局建築管理處90年2月21日北市工建字第9042407600號函所載，延壽國宅僅丙區內部分基地建物被列為海砂屋管制，並非全部均被列管。且被告就所有委託買賣之房屋，均會進入臺北市政府建築管理處之「海砂屋名冊」網站查詢。官方之海砂屋名冊內既無系爭房屋曾被列管之資訊，賣方庚○○復又提出其前手戊○○交付之氯離子含量符合標準之檢測報告，且於交付予原告之「房地產標的現況說明書」末尾注意事項加註「海砂屋檢測，海砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間不同而異」，又於原告以其子「郭俊宏」名義簽署之「購屋承諾書」及系爭買賣契約書內，均賦予原告選擇檢測之機會。故實不能謂被告勤實家加公司之經紀人員未盡居間人之注意義務。
⑷被告勤實加公司之經紀人員從未向原告表示或保證系爭
房屋非海砂屋，反而於文件及口頭上表示可作氯離子含量檢測。同案被告庚○○亦無不同意檢測之行為。原告主張有被詐欺情事，應由其負舉證責任。系爭「房地產標的現況說明書」第18項已載明曾作海砂屋檢測，並將測試報告先後提示及交付予原告。「購屋承諾書」內已明白載明可要求作氯離子檢測。系爭買賣契約書簽訂前，再向原告表示因條件不同，氯離子檢測會有不同結果，是否再作檢測，原告並簽認不需檢測。
⑸被告勤實家加公司並無於廣告單記載專售延售國宅。縱
有該記載，亦無從以此證明被告明知系爭房屋曾被以海砂屋列管之事實。且東森房仲聯賣網、信義房屋等多家仲介公司均銷售延壽國宅房地，實無專售之可能。系爭建物既非台北市政府工務局列管之海砂屋，原證八之氯離子檢測報告亦為真正，被告勤實加公司之經紀人員又已依不動產經紀業管理條例第23條規定，將庚○○簽章之不動產說明書向原告說明，並再請原告就是否檢測為表示，即已盡民法第567條第1項據實報告義務，而不能謂被告勤實加公司之經紀人員於執行本件業務上有故意或過失。
⑹縱被告有故意或過失，原告對損害之發生亦與有過失。
購屋承諾書」既載明可要求作氯離子檢測，系爭買賣契約書第九條第五項第（一）款亦賦予原告是否作檢測之選擇權，而原告竟選擇不檢測，就其自行之選擇，難謂無有過失，而應免除或減輕被告之賠償責任。原告既有是否海砂屋之疑，不要求作檢測，實難謂其無過失。
⒌原告不能以其支付之全部價金，作為被告應負之損害額：
⑴被告勤實加公司並非系爭買賣契約當事人。原告既主張
解除或撤銷其與庚○○之系爭房地買賣契約，或請求減少價金，其自取得對庚○○之1220萬元價金回復原狀或不當得利返還請求權。除該請求權客觀上已無法受償，否則即不能謂其已受有該價金之損害，而對被告勤實加公司及經紀人員為主張。
⑵原告既已取得系爭房地所有權並占有，且於庚○○未返
還價金前，其不可能塗銷於系爭房地所設定之抵押權，回復原狀返還予庚○○之情況下，縱認客觀上原告已無法自庚○○受償，惟原告既已取得系爭房地之利益，若謂其可向被告請求相當於價金之損害賠償，又可保有系爭房地所有權，豈為事理之平？參照最高法院27年滬上字第73號判例意旨，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。故同一事實，一方使債權人受有損害，一方又使債權人受有利益者，應於所受之損害內，扣抵所受之利益，必其損益相抵之結果尚有損害，始應由債務人負賠償責任。故原告僅能對被告勤實加公司及經紀人員請求其所支付價金與系爭房屋買受時之現值之差額或修補費用之損害。
⒍縱原告解除約或減少價金之請求為有理由，亦不能向被告
勤實加公司及經紀人員請求所支付之仲介費8萬元及移轉過戶費35,559元。本件買賣既已媒介成立，依民法第568條第1項規定，原告即應給付報酬，不因事後該買賣契約解除，或可歸責於賣方之事由致無法履行，而受影響（參49年台上1646號判例）。故原告給付之居間報酬8萬元，與本件原告因賣方違約所受之損害並無因果關係，自不得將之計入損害範圍內。於減少價金更不待言。原證四移轉過戶費35,559元，亦與原告因賣方違約所受之損害並無因果關係。
⒎原告主張解除約或減少價金或撤銷系爭買賣契約，房屋交易安全費等均不能計入損害額：
⑴房屋交易安全費1,220元，係原告為保證同案被告庚○
○若不能移轉系爭房地，其可取回已支付價金之特別交易制度之費用，該費用之支出與系爭房屋之瑕疵並無因果關係。
⑵契稅15,962元乃依契稅條例應繳交之稅捐，原告如解除
或撤銷系爭買賣契約，可依稅捐稽徵法第28條規定申請撤銷契稅申報，申退契稅，即無受有損害；若僅減少價金，仍需繳交契稅，亦不能認係其所受之損害。
⑶他項權利登記費4,000元及火險、地震險保險費5,052元
係原告自己資金不足向銀行貸款所支出之費用，乃其個人關係所生之費用，與是否被詐欺無相當因果關係。
⒏按一般不動產經紀業於仲介買賣時，若賣方就仲介標的物
已作過氯離子檢測報告，經紀公司於交付不動產現況說明書時，則先將該檢測報告提示予買方閱覽，俟簽訂書面買賣契約時，始交付正本，以防若先交付正本後，買方不買又不願返還，而有害賣方之權益。原告於起訴狀第2頁倒數第1～5行表示：「在買賣過程中，被告庚○○要求系爭房屋不能作氯離子檢測報告，原告深覺不合理，還特別詢問該屋是否為海砂屋，被告等人即出示桂田中和實驗室92年4月2日之檢驗報告，向原告保證並非海砂屋，原告始願意購買」。顯示原告於「願意購買前」，即已閱覽過原證八離子檢測報告。一般買買過程，均於有買賣合意後，始約定簽訂書面買賣契約之時間，本件亦同，此由被證三購屋承諾書第三條約定可知，則其所謂被告等人96年3月16日簽訂書面買賣契約日始提示原證八氯離子檢測報告云云，顯然不實。原告既於系爭買賣契約書第9條第5項第1款下方簽名，其主張有被誘使，應由其負舉證責任。
⒐被證一「房地產標的現況說明書」僅係「不動產說明書」
之一部分。附於系爭不動產買賣契約書內之「不動產說明書」即有勤實加公司之經紀營業員甲○○、經紀人丙○○、店長辛○○之簽名，原告亦於96年3月9日簽署。
⒑系爭房屋之契稅及房屋稅係被告勤實加公司於仲介任務完
了後，由原告及同案被告庚○○同意辦理移轉登記之代書事務所人員陳宏光所代為繳交，非被告勤實加公司經紀人員所繳納。又原證六契稅繳款書及原證二十房屋稅繳款書並未註明「海砂屋減半」，實得由該稅單知悉系爭房屋係海砂屋。又何以於96年5月17日繳交之契稅及房屋稅單之事實，推論被告勤實加公司之經紀人員於96年3月15日媒介成立前可得而知系爭房屋係海砂屋？原告此部分之推論顯違論理法則。
㈢被告中信房屋，除引其他被告抗辯外，另稱：
⒈縱認被告勤實加公司應負債務不履行責任，亦不能謂被告
中信房屋仲介股份有限公司 (以下簡稱中信公司)應負表見代理之責。查原證1號「不動產買賣契約書」影本之見證人欄明載「勤實加房屋仲介股份有限公司」，並加註「加盟店」字樣；原證3號勤實加公司因收取仲介服務費所開立之發票，亦蓋有勤實加公司名稱印章；原證15、16號被告丁○○、辛○○之名片上亦有註明勤實加公司之公司全稱。且被告勤實加公司在營業所內外亦均有標明「加盟店」字樣，原告自無混淆誤認勤實加公司為被告中信公司之代理人之虞。甚且原告於起訴狀第7頁第13行自承：「原告係以購入後轉賣以賺取利潤之投資目的而購買系爭房屋。」原告並非一般購屋消費者，其購屋係以轉售為目的之營利行為，其資訊及能力不能與一般消費者等同視之，自無不知加盟經營者係以自己公司名義獨立對外經營業務之理。本件被告勤實加公司對外既已依法標明其經紀業名稱為「勤實加房屋仲介股份有限公司」，復於原告與被告勤實加公司仲介契約關係所由生之契約書面上標明其公司全稱為「勤實加房屋仲介股份有限公司」，僅併為使用「中信房屋勤實加正三民加盟店」，當已依法明確其責任主體，客觀上提供仲介服務之主體顯而易見，並無代理之可能，顯無混淆消費者令其誤以中信公司為主體之虞。
⒉不動產經紀業管理條例第4條第1項第8款明確定義加盟經
營者僅為：「經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。」並未規定他方有代理加盟主為業務上行為之權，加盟經營者僅以自己名義使用加盟主所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等為自己之業務行為。再按同條例第22條第2項規定：「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」不動產經紀業管理條例施行細則第22條規定：「經紀業係加盟經營者，應於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣。」考其立法意旨，在於「明確房地產廣告刊登事項之責任」 (立法院公報第八十八卷，第六期院會紀錄，第816頁參照)。倘無論是否標明「加盟店」字樣，加盟主均須自負民法表見代理之履行責任，則不動產經紀業管理條例相關規定豈非形同具文？⒊被告中信公司從未有任何行為表示授予被告勤實加公司「
代理權」，被告勤實加公司亦未有任何表示其為被告中信公司之代理人之行為，並不該當於民法第169條規定之要件。「中信房屋」僅係特定服務業之商品表彰及品牌，顯然並非公司名稱，「中信房屋加盟店」亦僅眾多仲介業者共同使用同一品牌以表彰其連鎖服務，以建立其市場知名度並強化消費者印象，客觀上並無「均屬同一公司」之效果，更非彼此有權代理為法律行為之表示。
⒋原告所據最高法院45年台上字第461號判例所謂「許他人
使用自己公司名義與第三人為法律行為」，係指該他人非以自己名義，而以授權公司之名稱對外與第三人為法律行為，始足當之。被告中信公司之公司名稱為「中信房屋仲介股份有限公司」，與「中信房屋勤實加正三民加盟店」顯有極大之區別，被告勤實加公司從來均使用其自己公司名義對外營業，使用「中信房屋勤實加正三民加盟店」時亦同時標明標明其自己公司名稱，從未單獨使用中信公司之名稱對外為法律行為，與前開判例當事人以授權公司之名義簽發並背書支票之情形，顯不相類，難謂前開判例得適用於本件事實。
㈣被告均聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉若為被告不利判決，請准供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告於96年3月16日透過被告中信房屋公司之加盟店勤實加公司介紹，以1220萬元買受被告庚○○所有之上述房地。
㈡原告已支付全部價金1220萬元，並於95年5月21日辦理所有權移轉登記，將系爭房屋移轉登記至原告之子郭原楨名下。
㈢原告有支出仲介費8萬元、移轉過戶費用共35,559元、房屋
交易安全費用1,220元、契稅15, 962元及於96年6月14日委託桂田中和實驗室針對系爭房屋再次測試所支出之9,000元等事實。
五、得心證之理由：㈠就被告庚○○部分：
⒈按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買
受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保責任者，買受人得解除其契約，民法第354條、第359條前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指凡依通常交易觀念，或依當事人決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即是。於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，倘交易之房屋有欠缺安全可居住之結構之疑慮，顯對房屋之效用及價值有重大影響，應認有瑕疵存在。經查：
⑴83年之前規範對混凝土氯離子含量並無明文規定，嗣經
濟部中央標準局（後改制為經濟部標準檢驗局）於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」（CNS3090），規定新拌預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量之容許值為每立方米0.6公斤以下，之後又經經濟部標準檢驗局於87年6月25日再修正上開國家標準為每立方米0.3公斤以下，此有該國家標準在卷可稽（原證18）。上開國家標準雖以新拌預拌混凝土為對象，惟自該國家標準第19條備考所載內容以觀：「未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時降低。」可知就硬固混凝土採樣檢測所得氯離子含量，更不應超出前揭國家標準。查系爭房屋於96年5月21日辦理所有權移轉登記予原告之子郭原楨名下並交付之，為兩造所不爭執，則依民法第354條第1項前段規定，系爭房屋之鋼筋混凝土氯離子含量自應符合87年6月25日修正後之國家標準，亦即每立方米0.3公斤以下。
⑵次查，原告主張系爭房屋為超出上開國家標準之高氯離
子混凝土建築物乙節，業經台北市結構工程工業技師公會鑑定屬實，認：第一次取樣試驗結果混凝土氯離子平均值為每立方米0.82公斤，第二次取樣試驗結果混凝土氯離子平均值為每立方米1.092公斤，均超過83年及87年版CNS3090混凝土氯離子國家標準值。長期而言，將會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，影響結構物強度及減少使用年限，研判恐有影響原有結構安全之虞等語，此有鑑定報告書1份附卷可稽。被告雖否認系爭房屋有瑕疵存在，抗辯稱：建築物結構瑕疵非僅氯離子含量一項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷始能認定云云，惟鋼筋混凝土建築物中被鹼性混凝土保護之鋼筋因高氯離子存在而具備催化鋼筋腐蝕之條件，並將減損建築物使用年限，故單一氯離子含量偏高之因素，即足以增加房屋使用之風險，並明顯影響交易意願及交易價格，此觀諸卷附中華民國不動產估價師公會全國聯合會97年2月12日估價師全聯會九七字第017號函內容：「建築物之混凝土中，含有超過國家容許標準之氯離子含量時，易造成鋼筋腐蝕而影響結構安全，通常在市場交易時將比正常價格為低」即明。況原告主張被告於系爭房屋買賣過程中，曾出示原證8所示之桂田中和實驗室氯離子含量測試報告表示系爭房屋並非高氯離子混凝土建築（其上標明每立方米水溶性氯離子重量為0.2737公斤）乙節，為被告所不爭執，足見被告庚○○已為系爭房屋非高氯離子混凝土建築之保證。綜上所述，系爭房屋確有屬高氯離子混凝土建物之瑕疵存在，依民法第359條前段規定，原告得解除契約。
⒉被告雖又抗辯以：縱認系爭房屋有混凝土氯離子含量過高
之瑕疵，然系爭房屋業於93年間，經台北市政府工務局送請杜風工程顧問有限公司規劃設計「延壽國宅丙區結構補強維修工程案」完妥，並依規定發包、施工驗收完成，並有該公司結構工程技師簽證確認，足認該等建築物之結構安全應能符合原設計規範要求，是系爭房屋縱有瑕疵存在，並未減損其效用，解約顯失公平，僅得請求減少價金云云，並提出台北市政府工務局93年9月8日北市工建字第09353643600號函（被證7）為證，台北市政府都市發展局亦以97年2月25日北市都建字第09765536600號函表示：系爭房屋前經台灣省土木技師公會89年8月28日 (89)省土木技字第3828號鑑定報告，指為「可修復補強之高氯離子混凝土建築物」，本府工務局據以依「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」規定，以90年2月21日北市工建字第9042407600號函予以列管，案經本局檢具系爭海砂屋修復補強後經杜風工程顧問有限公司結構工程技師簽證確認，建物之結構安全應能符合原設計規範之需求而同意解除列管，惟台北市結構工程工業技師公會上開鑑定報告認系爭房屋仍有結構安全疑慮，已如前述，而經本院函詢台北市政府都市發展局、台北市建築管理處結果，查無前述杜風工程顧問有限公司之評估報告或認定依據，是系爭房屋是否確已無結構安全疑慮，非無疑問；況自83年間爆發海砂屋問題後，購屋者對高氯離子混凝土建物往往避之唯恐不及，加以台灣位處地震帶，民眾對所居住房屋之結構安全更加重視，有鑑於此，本院認縱認系爭房屋經杜風工程顧問有限公司補強後已無結構安全問題，僅就系爭房屋為高氯離子混凝土建物而言，已足使購屋者產生疑懼而大大貶損房屋價值及流動性，是賦予原告解約權並無顯失公平之情事。
⒊按民法第259條規定，契約解除時，當事人互負回復原狀
之義務，由他方所受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之。查原告於96年7月10日以內湖郵局第03503號存證信函通知被告庚○○主張瑕疵及解除契約，為被告庚○○於96年7月11日收受，此有該存證信函及回執在卷可稽（原證12），又原告主張其係於96年5月22日給付系爭房屋之尾款850萬元乙節，為被告所未爭執，是原告請求被告庚○○返還系爭房屋價金1,220萬元及自96年5月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。
⒋末按民法第260條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償
之請求。此損害賠償請求權，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，最高法院55年台上字第1188號判例可資參照。又系爭合約第11條第4款約定，若因不可抗力或不可歸責於買賣雙方之事由，致本契約因故解除或不能履行時，則賣方應無息返還買方已支付之價款，雙方互不賠償、補貼。原告主張：被告庚○○故意不告知原告系爭房屋之重大瑕疵（系爭房屋氯離子含量過高）或告知不正確事實（系爭房屋非海砂屋），顯可受歸責，是其除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成民法第227條不完全給付之債務不履行，應負損害賠償責任云云，被告庚○○則否認其可受歸責。經查，系爭房屋於簽約時未列入卷附台北市政府公開之海砂屋名冊（被證4），而被告庚○○稱其係於95年11月間向訴外人戊○○購買系爭房屋，由戊○○出具桂田中和實驗室之「氯離子含量測試報告」予被告庚○○，嗣於96年3月間即出賣予原告，又房屋稅於每年5月1日開徵，被告庚○○於出賣系爭房屋前尚無收受房屋稅單之機會，實不知系爭房屋為高氯離子混凝土建物等情，業經提出其與戊○○之不動產買賣契約書（被證2）、桂田中和實驗室氯離子含量測試報告（被證1）等件為證，衡諸被告庚○○占有系爭房屋之期間非長，又係居住在台中而無實際居住於系爭房屋，此有其住所在卷可稽，在前手已出示桂田中和實驗室之氯離子含量測試報告表示系爭房屋非高氯離子混凝土建物之情況下，難認其有合理機會可得而知系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，是被告庚○○難認有可受歸責之事由存在，揆諸前揭說明及契約約定，原告依民法第227條請求被告庚○○賠償其支出之仲介費8萬元、移轉過戶費用共35,559元、房屋交易安全費用1,220元、契稅15,962元及原告於96年6月14日委託桂田中和實驗室針對系爭房屋再次測試所支出之9,000元等損害，尚無理由。
㈡就被告勤實加公司、丁○○、辛○○、丙○○、甲○○部分：
⒈按不動產經紀業管理條例第26條規定：「經紀業因經紀人
員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」次按「查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。」最高法院84年度台上字第1064號判決可資參照，是被告抗辯依居間契約之本質，其並不負檢查買賣標的之義務云云，尚不足採。
⒉查原告主張系爭房屋之買賣係被告勤實加公司之經紀人員
即被告丁○○、辛○○、丙○○、甲○○仲介等語，被告則抗辯稱：被告辛○○僅為被告勤實加公司之店長，僅於媒介成立後之簽訂買賣契約書日在場審核簽約之文件是否具備，及於原告違約不買後出面協調而已，並未參與仲介過程；而被告甲○○係被告勤實加公司之開發經紀營業員，僅負責尋覓賣主，其於完成被告庚○○之出售委託後，即不再處理事後之銷售事宜，而其所以於買賣契約書上簽名，乃因其負責與被告庚○○接洽委託被告勤實加公司出售事宜之故等語。經查，被告自承被告勤實加公司之經紀人員丁○○、丙○○為系爭房屋買賣之仲介人員，又被告辛○○為該店店長，於簽訂買賣契約書日在場審核並於買賣契約書上簽名等語，是應認被告丁○○、丙○○、辛○○為系爭房屋買賣之經紀人員。至被告甲○○僅承認其係受被告庚○○委託出售系爭房屋，否認與原告有居間關係存在，原告就此亦未能舉證以實其說，是綜上所述，應認僅被告勤實加公司之經紀人員丁○○、丙○○及辛○○係為原告執行本件仲介業務。
⒊被告雖辯稱：系爭房屋並未列入海砂屋名冊，外觀上無海
砂屋現象，其亦無鑑定系爭房屋是否為高氯離子混凝土建物之能力，是其並無違背善良管理人之注意義務而履行不動產仲介契約云云，惟衡諸不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，被告勤實加公司之經紀人員既從事系爭房屋所在區域一帶之不動產仲介買賣，對於系爭房屋是否有屬高氯離子混凝土建物之爭議，自難諉為不知，詎其經紀人員竟違背應盡之善良管理人義務，未揭露系爭房屋為高氯離子混凝土建物之爭議資訊，僅出示如被證2所示之桂田中和實驗室氯離子含量測試報告證明系爭房屋並非高氯離子混凝土建物，在此情況下，原告既不知系爭房屋曾為經列管之海砂屋，又見被告已出示上開檢驗合格之報告，自已相當程度信賴系爭房屋不致有屬高氯離子混凝土建物之問題而未另行自費檢測，則被告勤實加公司及其經紀人員自屬可歸責，且被告執原告自行選擇不於簽訂買賣契約前做氯離子含量檢測為辯，認原告與有過失，亦無可採。
從而，原告依民法第227條第1項、第2項之規定及上開不動產經紀業管理條例第26條之規定，自得請求被告勤實加公司賠償其損害。
⒋查原告主張其所受之損害包括：系爭房屋買賣價金1220萬
元、仲介費8萬元、移轉過戶費用共35,559元、房屋交易安全費用1,220元、契稅15,962元及原告於96年6月14日委託桂田中和實驗室針對系爭房屋再次測試所支出之9,000元等，業據提出系爭合約書、支付價金之證明文件、支付仲介費用之收據、支付代書費用之收據、商業火災保險單及支票、支付房屋交易安全費用之統一發票、96年度契稅繳款書、測驗費之統一發票等件（原證1-6、10）為證，經核均屬若被告盡其善良管理人之注意義務，原告即毋須支出之費用，依法自為原告因被告債務不履行而生之損害，是被告辯稱：原告對被告庚○○有回復原狀或不當得利返還請求權，故除該請求權客觀上無法受償，否則即不能謂受有該價金之損害；況縱認客觀上原告已法自被告庚○○受償，惟原告既已取得系爭房地之利益，依損益相抵之法理，僅能對被告勤實加公司及經紀人員請求其所支付價金與系爭房屋買受時現值之差額或修補費用之損害；又本件買賣既已媒介成立，依民法第568條第1項，原告即應給付報酬，不因事後該買賣契約解除，或可歸責於賣方之事由致無法履行，而受影響，故居間報酬與賣方違約所受之損害無因果關係，移轉過戶費、房屋交易安全費、他項權利登記費、火險及地震險保費亦然，原告如解除或撤銷系爭契約，可依稅捐稽徵法第28條規定申請撤銷契稅申報，即無受有損害云云，均不影響各該費用確屬原告因被告債務不履行而購買系爭房屋所支出，即為原告所受之損害，至原告是否可循其他管道獲取相同之賠償，並非所問，亦無損益相抵之問題。從而，原告請求被告勤實加公司與被告丁○○、辛○○、丙○○連帶給付12,341,741元，及自起訴狀繕本送達翌日（96年10月18日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分則無理由，應予駁回。
⒌原告上開對被告丁○○、辛○○、丙○○、勤實加房屋仲
介股份有限公司勝訴部分，本院即無再審酌原告主張民法第184條、第185條之訴訟標的之必要，而對被告甲○○敗訴部分，原告既未能證明其與被告甲○○有不動產仲介服務契約關係存在，自亦無從主張被告甲○○對其有何侵權行為，併此敘明。
㈢就被告中信房屋公司部分：
⒈依不動產經紀管理業條例第4條第8款之規定：加盟經營者
，指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章，並受其規範或監督而言。本件被告勤實加公司為被告中信房屋公司之加盟店之事實，業據原告提出系爭合約書影本（每頁契約上方均有中信房屋之文字）、被告勤實加公司經紀人員丁○○、辛○○之名片影本（其上載明中信房屋勤實加正三民縣府加盟店）等為證，且為被告中信房屋公司所不爭執，堪認屬實。次查，被告中信房屋公司自承與被告勤實加公司締結有加盟店連鎖經營契約，授權被告勤實加公司得使用被告中信房屋公司之服務標章；準此，被告雖抗辯以：系爭合約書之見證人欄明載「勤實加房屋仲介股份有限公司」，並加註「加盟店」字樣，被告勤實加公司因收取仲介服務費所開立之發票，亦蓋有勤實加公司名稱印文，被告丁○○、辛○○名片上亦註明勤實加公司名稱，且被告勤實加公司在營業所內外均標明「加盟店」字樣，原告自無混淆誤認勤實加公司為被告中信公司之代理人之虞云云，然就外部觀察而言，因被告中信房屋公司授權被告勤實加公司使用其總店之服務標章，已足以引起第三人產生總店、加盟店係同一企業之信賴，進而因信賴被告中信房屋公司服務標章所表彰之服務品質，而與加盟店進行交易。
⒉按公司許他人以其公司名義為同一營業者，他人所經營之
公司，固不因此而成為本公司之一部，惟其許他人使用自己公司名義與第三人為法律行為，即係民法第169條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任（最高法院45年台上字第461號判例參照）。又公司許他人以其支店名義營業者，他人所開設之店，固不因此而成為公司之支店，惟其許他人使用自己支店名義與第三人為法律行為，即係民法第169條所謂，表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任（最高法院28年上字第1573號判例亦著有明文）。本件原告所與交易之被告勤實加公司，雖非被告中信房屋公司之直營分店，而為加盟店，然被告中信房屋公司授權被告勤實加公司使用其公司之服務標章與人交易，並提供其上表彰其服務標章之制式契約書，堪認係表示以代理權授與被告公司之行為，揆諸前開二判例意旨，被告中信房屋公司對於其加盟店被告勤實加公司之債務不履行行為，自應負表見代理之責任。
⒊被告勤實加公司對於其不完全給付之債務不履行行為，應
對原告賠償共12,341,741元之損害賠償責任，已如前述，則原告依前開表見代理之規定，請求被告中信房屋公司賠償12,341,741元，及自起訴狀送達被告中信房屋公司之翌日（96年10月18日）起，至清償日止，按年息5%之利息，為有理由，應予准許。
㈣結論：從而，本件原告：⒈對被告庚○○請求12,200,000元
，並自96年5月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，⒉請求被告勤實加公司、丁○○、辛○○、丙○○連帶給付12,341,741元，及自96年10月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，⒊請求被告中信房屋公司給付12,341,741元，及自96年10月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。上述各項之損害賠償，具有同一損害填補目的，本於各別之發生原因，對原告各負給付之義務，若被告中任一被告已為給付，他被告於該給付範圍內同免責任。至原告逾上開部分之請求則屬無理由，應予駁回。
㈤本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援
用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、假執行之宣告：本件原告及被告均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經審酌均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 歐陽漢菁以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
書記官 吳貞瑩