臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第1300號原 告 俊江企業有限公司
樓法定代理人 丙○○原 告 千富企業有限公司法定代理人 乙○○上列二人共同訴訟代理人 呂理胡律師
唐永洪律師被 告 東平橡膠工業股份有限公司
設台北市○○區○○○路○段○○○號通訊處:
統一編號法定代理人 甲○○ 居臺北市
住台北市○○區○○○路○段○○○號身分證統訴訟代理人 周威良律師
陳怡欣律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於中華民國97年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應分別給付原告俊江企業有限公司新台幣玖拾肆萬零捌佰元、原告千富企業有限公司新台幣壹佰貳拾玖萬參仟陸佰元，及均自民國九十六年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告平均負擔。
本判決第一項於原告俊江企業有限公司以新台幣參拾貳萬元、原告千富企業有限公司以新台幣肆拾肆萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣玖拾肆萬零捌佰元為原告俊江企業有限公司、以新台幣壹佰貳拾玖萬參仟陸佰元為原告千富企業有限公司預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國（下同）94年12月7日分別與被告簽訂土地買賣
契約書（下稱買賣契約書），購買被告所有坐落台北縣新莊市○○段897之4地號土地（嗣後進行土地分割，俊江企業有限公司（下稱俊江公司）取得897之8地號；千富企業有限公司（下稱千富公司）取得897之9地號)，及同段897之6地號土地（嗣後進行土地分割，俊江公司取得897之12地號；千富公司取得897之13地號），依買賣契約書第7條、第9條約定，被告本應於95年3月15日原告交付尾款前，負責處理台北縣新店市○○段897之4地號及897之6地號土地（下稱系爭土地）上承租人所有地上物與工作物全部騰空完竣點交予原告，惟被告一再拖延無法為處理，迨至95年3月22日兩造再訂立買賣契約補充協議書（下稱補充協議書），約定被告應於3個月內解決系爭土地之地上物拆遷問題並點交土地，然迄95年6月22日3個月期間屆至，被告仍未依約履行，經原告屢催，雙方乃再於95年11月24日簽立協議書（下稱系爭協議書），約定被告應於95年12月12日前騰空系爭土地，並交由原告圍籬占有以履行點交義務，此乃為點交方法之再協議。嗣原告於95年12月1日委請律師發函通知被告，約明於95 年12月8日會同地政人員於系爭土地上進行鑑界及圍籬相關工作，以實現95年12月12日前騰空之約定，並請被告給予必要之協助，惟是日原告一到現場，即遭土地承租人阻欄，阻止原告進行鑑界及圍籬等相關工作，原告才知被告根本未與承租人商妥騰空交地事宜，且當場承租人蔡振中、王阿甘並與被告公司負責人甲○○等人發生肢體衝突，甚至最後還鬧進警局作筆錄互控傷害，並經板橋地方法院檢察署96年度偵字第6108號偵辦處理，而當時系爭土地上貨櫃屋、鐵皮屋等地上物並未騰空，又當日傍晚仍有大批流動攤販進入土地內擺攤販賣營業，原告並於95年12月15日再委請律師發函向被告澄清前述情形。嗣後原告欲再行與被告聯繫洽商解決點交系爭土地之問題，但被告避不見面而無限期拖延，致原告無法取得系爭土地，原告在被告不出面解決點交事宜且已數次拖延點交日期下，為免因被告之拖延造成原告更大之損失，且原告亦急於取得系爭土地以興建廠房，乃於95年12月30日會同林妙儀代書及陳振宗市民代表逕與地上物承租人蔡振中、王阿甘協調提早還地及地上物拆遷補償事宜，雙方達成協議，並簽訂協議書，而分別由原告俊江公司代被告給付承租人蔡振中、王阿甘補償搬遷費新台幣（下同）3,190,869元、原告千富公司代付3,993,822元後，承租人才於96年1月6日拆遷地上物，交出系爭土地，後再由林妙儀代書於96年2 月7日將系爭土地辦妥所有權移轉登記與原告取得。
㈡關於請求返還代墊款部份：依買賣契約書第9條「賣方應保
證本買賣土地之產權完整無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情，除本買賣契約另有約定外，應由賣方負責清理與買方無涉。」、補充協議書第2條「賣方應於本協議書簽訂日起3個月內，解決該土地承租人拆遷等情事…」、系爭協議書第2條「賣方於95年12月12日以前，就買賣標的物土地，報請政府相關單位，以期依約騰空點交予買方，並自行負擔所有之費用。」等約定，皆顯示被告負有處理地上物承租人，將土地騰空點交予原告之義務，換言之，被告對原告負有一債務，該債務內容為「被告應對地上物承租人等行使終止租約權，請求承租人搬離系爭土地並清空地上物」。惟被告怠於履行其義務，造成履約時間不斷拖延，原告數次限期催促，被告仍不履行，原告不得已乃依民法第242條規定，基於保全債權，而以自己之名義，行使被告之權利，代位被告向承租人蔡振中、王阿甘表示終止租約，請求其搬離系爭土地並清空地上物，此時被告即因提前終止租約而對承租人負有一給付補償拆遷款之債務，原告遂代其向承租人蔡振中、王阿甘清償，支出相關拆遷補償費用，而原告既係因被告給付遲延，而代為出面與被告之承租人蔡振中、王阿甘協商交地解決事宜，並代墊提早終止租約及拆除地上物之補償金，且承租人蔡振中、王阿甘所出具之收據上明確記載「代東平橡膠股份有限公司支付…」字樣，顯見被告因提前終止租約而對承租人負有之給付補償拆遷款債務，已由原告代為清償，補償金乃係原告代被告墊付甚明，故此代墊款自應由被告償還原告。況且，原告與系爭土地之承租人蔡振中、王阿甘所為之協商與補償行為，縱使非基於被告之委任，惟被告仍因原告之代為清償，而受有債務消滅之利益，且被告又非有受此利益之法律上原因，則依民法第179條，被告無法律上之原因而受債務消滅之利益，並致原告受有支出代墊款之損害，則被告自應返還其利益，原告依法得請求被告返還代墊付拆遷款之不當得利。退萬步言，縱上開不當得利不成立，惟被告與系爭土地承租人間之租賃紛爭未解決之事實，已如前述，並因而造成原告之損害，依民法規定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，否則買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，是被告自應依此規定對原告負損害賠償責任。㈢關於請求給付違約金部分：依買賣契約書第10條第2款「賣
方如有違約不賣或不履行契約義務致買方不能取得土地時，即視為賣方違約，買方得限期催告履行契約或表示解除契約…。」、同條第3款「前2款違約之一方經他方催告而於催告期間履行者，仍應按每日以未付價款千分之五支付遲延違約金。」、補充協議書第3條「賣方如未於本協議書簽訂日起3個月內點交土地交予買方使用，賣方即應負違約責任，買方得依買賣契約主張權利。」而被告迄至95年6月22日為止（即補充協議書所訂3個月期限末日），仍未將系爭土地點交與原告，嗣因原告代為墊款解決系爭土地承租人與地上物之問題，始至96年1月6日完成系爭土地之點交，並於96年2月7日辦理移轉登記完成，是被告遲延之期間共計198日，依買賣契約書及補充協議書約定，被告應給付遲延點交之違約金，而當時之「未付價款」依買賣契約書第4條第4款所載，原告俊江公司為39,200,000元、原告千富企業為53,900,000元，原告自願縮減違約金請求數額，改按每日千分之一計算請求，故被告應給付原告俊江公司7,761,600元、給付原告千富公司10,762,200元。
㈣關於系爭協議書之效力部分：所謂主給付義務，係指債之關
係上固有、必備，並用以決定債之關係類型的基本義務；而從給付義務具補助主給付義務之功能，不在於決定債之關係之類型，乃在確保債權人之利益獲得最大滿足，而兩造間於95年11月24日所簽訂之協議書，乃係被告違約未按時點交土地後，雙方再就點交之時間（95年12月12日以前）及點交之方法（圍籬、報請政府相關單位）等義務之補充約定，並非用以決定債之類型關係之基本義務，僅為確保債權人之利益獲得最大滿足之義務類型，故該協議書之內容係從給付義務之約定，就履行點交之方法、土地移轉方式所為之變更，並非屬買賣契約中最重要之主給付義務，而涉及整體契約之變更，故因被告逾期點交而生之違約金義務並未因而更改。況且，解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，而兩造95年11月24日簽定之協議書，約定被告應於95年12月12日前將買賣標的土地騰空點交予原告，並於96年1月15日前將系爭土地移轉登記予原告，係兩造間以將來客觀上不確定事實之成就與否，決定協議書是否有效之附款，為一解除條件，而依民法第99條第2項規定，附解除條件之法律行為，於條件成就時失其效力，是被告並未於95年12月12日前騰空點交完成系爭土地，亦未於96年1月15日前將系爭土地移轉登記予原告，顯然完全未依系爭協議書內容履行，解除條件確定成就，系爭協議書已失其效力，而應回歸適用兩造於95年3月22日所簽定之買賣補充協議書。
㈤關於被告抗辯部分：另原告本預定於95年12月8日進行系爭
土地之鑑界及圍籬工作，惟是日土地上貨櫃屋、鐵皮屋等地上物並未騰空，原告遭土地承租人阻欄，被告公司負責人甲○○等人甚至與承租人蔡振中、王阿甘發生肢體衝突鬧進警局，顯見被告於95年12月8日當時並未依系爭協議書第3條約定，解決與地上物承租人間之租賃糾紛，系爭土地並未騰空，而仍為承租人繼續占有使用中，被告辯稱已於95年12月8日將系爭土地點交予原告顯非事實，否則如果當日順利點交，顯不會發生須報警處理及互告傷害之情形。至於被告所提
95 年12月9日現場點交照片及拆除前地上物照片，原告否認其與被告是否履行搬遷點交有關，且被告所稱點交之時間為
95 年12月8日，被告提出所謂95年12月9日之現場照片已與本件無涉，而上開照片上亦皆無時間記載，究係何時所攝顯有疑義，且該等照片皆未攝有原告在內，照片所攝地點經被告自承亦非系爭土地，而係新莊市○○段897之10地號土地，則該照片之人、事、時、地等皆與本案無關，自不足為證。另被告所提拆除大隊已於95年11月15日拆除地上物，惟並無拆除紀錄為證，原告否認之，又新莊地政事務所之鑑界通知書，亦僅通知將於95年12月8日進行鑑界，惟是日之前現場狀況如何？是否確實完成鑑界點交？皆缺乏相關證據，該項鑑界通知書尚不足證明被告有點交之事實。而關於原告之所以交付系爭土地第4期價款與被告，乃係被告於得知原告與承租人蔡振中、王阿甘訂約補償及清空地上物後，便積極要求原告支付系爭土地第4期價金，以利辦理後續土地移轉登記事宜，惟系爭土地上租賃爭議之化解並非被告所為，價金之支付亦係為辦理土地移轉登記之故，是被告以第4期價款之支付欲證明其有依約履行，實乃倒果為因、混淆事實，不足採信。又原告千富公司將5％之土地尾款也全數支付與被告，係因被告扣留系爭土地之土地權狀，要求給付尾款後始交付權狀，而原告千富公司因急於取得土地使用，始不得已而交付尾款，且該尾款是否交付，亦與被告是否有依約履行無涉，顯不可相提並論。是被告既未於95年12月12日前將系爭土地騰空點交予原告，亦未於96年1月15日前將土地移轉登記予原告，顯已違反系爭協議書第2條及第3條之約定，其空言主張原告既為第4期款及尾款之支付，足資證明被告業已完成系爭協議書第2條點交，及第3條移轉登記之義務，被告之言顯不足採，因此被告自負有給付違約金之義務。
㈥綜上所述，被告應給付原告俊江公司代墊款3,190,869元、
違約金7,761,600元，共計10,952,469元，扣除原告俊江公司尚欠被告之土地尾款2,880,541元，原告俊江公司主張抵銷，被告應給付原告俊江公司8,071,928元；被告應給付原告千富公司代墊款3,993,822元、違約金10,762,200元，共計14,756,022元（原告千富公司之土地尾款已付清），爰依民法第199條第1項、第250條及買賣契約之約定，請求被告給付代墊款及違約金。並聲明：①被告應給付原告俊江公司8,071,928元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；②被告應給付原告千富公司14,756,022元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；③願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠關於系爭契約之效力部分：原告與被告於94年12月7日所簽
訂土地買賣契約書，其中關於原告第3期及第4期買賣價金交付之時點、被告系爭土地騰空交付之時點，及被告未依約點交土地予原告之違約處理等具體約定內容，業已因原告與被告於95年3月22日簽訂之買賣補充協議書而變更，至於補充協議書中關於上開事項之規定，復又因原告與被告於95年11月24日簽訂協議書而變更，其中，補充協議書關於違約處理之規定，已因系爭協議書之簽訂而變更為「被告如未於95年12月12日前點交土地予原告等使用，被告即應負違約責任」，而系爭協議書明確就買賣標的物土地，重行約定原告自行完成圍籬等義務（第1條）、被告之點交期限（第2條）、被告之移轉登記之期限（第3條），及原告就第4期款、5％尾款之給付數額暨期限（第3條、第4條），皆屬買賣契約中最重要之主給付義務，已涉及整體契約之變更，並非原告所稱僅為點交方式之變更，至為明確。況且，若從原告所謂因其逾期點交而生之違約金義務並未因此更改觀之，因於原告與被告間簽訂系爭協議書之同時，被告即已因遲延而負有償付違約金之債務，則為何系爭協議書中仍約定，原告就第4期價金數額應如數給付，而未予以扣減？是此足稽補充協議書中關於原告第4期買賣價金交付之時點、被告系爭土地騰空交付之時點，被告未依約點交土地予原告之違約處理事項之具體約定內容，業已因系爭協議書之訂立而變更，原告主張系爭協議書僅係履行點交方式之約定，顯與事實不符，委無可採。此外，系爭協議書中根本未有任何提及停止條件之用語，原告卻稱點交之完成為系爭協議書之生效要件，與契約之文義，顯不相符，則原告空言有停止條件之約定，洵無所據。尤有甚者，系爭協議書第3條「賣方履行第2條後，同意於96年1月15日前，就買賣標的物土地，完成移轉登記予買方；同時，買方就本件契約之第4次款，除保留本件買賣契約總價款5％外，應一次全數給付賣方。」而原告俊江公司已依約於96年2月13日匯款支付第4期價款37,930,281元予被告，原告千富公司亦於同日匯第4期價款45,402,671元予被告，若如原告所稱系爭協議書條件未成就，則為何原告又依系爭協議書第3條之約定，於保留買賣契約總價款5％後，將第4期款項依約全數支付予被告？蓋依兩造最初訂立之買賣契約書第4條付款約定中，根本無所謂「保留5％款項」之約定，顯見原告承認系爭協議書成立生效，否則當不會依系爭協議書之內容履行，更無待言。此外，被告早於96年1月15日前，即將系爭土地所有權狀及相關資料交付代書林妙儀，憑以辦理所有權移轉登記事宜，且原告係於96年2月13日，即系爭土地所有權移轉登記完成日之後，分別匯款支付第4期款予被告，而原告所謂「補償完成日」縱令屬實，亦係發生於00年0月00日，凡此，均足徵原告所以支付第4期款，確實係因被告業已依約騰空點交，並移轉系爭土地所有權之故，然原告竟空言泛稱係於「協議補償完成後」、「為辦理土地移轉登記之故」，方支付第4期價款；甚或原告千富公司之所以交付5％之尾款，係因被告扣留土地權狀，乃係臨訟杜撰，不僅昧於事實，亦與原告所提出書證自相矛盾，委無可採。
㈡關於請求返還代墊款部分：被告於94年12月7日簽訂買賣土
地契約書後，即於94年12月12日以台北仁愛路（24支）郵局存證信函第943號，通知土地承租權人，主張終止租約，並向台北縣政府違章建築拆除大隊，申請拆除系爭土地上之地上物，嗣違章建築拆除大隊亦於95年11月15日進行強制拆除，清空系爭土地上之所有地上物，而後於95年12月8日由被告會同原告，並依系爭協議書第2條約定，報請當地台北縣新莊地政事務所派員進行鑑界，就系爭土地中897之9地號土地與承租人所承租之897之10地號土地相鄰處鑑界，而鑑界之目的，在確認買賣標的物與承租標的物之界線，以確認買賣標的範圍，據以完成點交，顯見被告確已於95年12月8日騰空系爭土地進行點交，並將系爭土地移轉登記予原告，洵屬明確，而原告也已於96年2月13日依系爭協議書第3條約定，除保留總價款之5％外，就第4期款項全數為給付，而依系爭協議書第3條約定，原告既為第4期款之支付，足資證明被告業已完成系爭協議書第2條點交，及第3條移轉登記之義務，殊無疑義，職是，被告已俱依兩造約定內容履行契約義務，至為明確，當不容原告於買賣交易完成後，任意否認之。而原告所稱被告怠於向地上物承租人行使終止權，並請求承租人搬離系爭土地並清空地上物，顯與事實不符，其代位權之行使，毫無必要，是就原告所稱代被告與承租人協議拆除地上物，及原告所提呈之「協議書」及「收據」，被告均否認其真正，且該「協議書」第2條「…代東平公司補償…」、第3條「…代東平公司補償…」等語，均已遭刪除，並有協議書當事人之印章指印其上，則原告就所謂「代墊款」之請求，所指為何，顯屬不明，再若綜合觀察原告所提之收據，其上竟載有「代東平橡膠股份有限公司支付…」等語，則究應以何者為據？原告所提證物自相矛盾，不攻自破，顯非可採。況且，原告所指代為拆除之「貨櫃屋、鐵皮屋」所在位址，係座落於新莊市○○段897之10地號土地上，與本件「買賣標的物」實無關涉，而在他人承租之土地上，與本件買賣標的物之騰空全然相關，原告所言顯屬不實，再者，原告所代為拆遷地上物係謂何種地上物？拆遷方式為何？為何拆遷費用竟高達7,000,000元，其明細為何？原告自應舉證以實其說，否則原告空言拆遷地上物，而請求代墊款，殊難憑採。此外，被告既已依約點交完畢，原告復依約全數給付第4期款項，兩造皆依約履行義務，取得對價，則並無原告所稱被告受有利益，原告受有損害之情事，故亦與不當得利規定不該當，是原告所稱不當得利，顯無所據，況且，被告與承租人蔡振中、王阿甘簽訂之土地租賃契約書第2條及第5條約定，自94年4月1日起，若被告出售土地時，即無須支付任何承租人在系爭土地上所投資之設備費用，惟須有1個月時間通知承租人終止租賃契約，準此，被告已於94 年12月12日以存證信函通知系爭土地承租人，自95年2月28 日起終止租約，並請求承租人將所有地上物拆除搬離，已定1個月以上期間通知承租人，自當無須再支付承租人蔡振中、王阿甘任何拆遷補償款，是原告謂被告因提前終止租約，而對承租人負有給付拆遷補償款之債務，原告係代其向承租人清償，被告應返還原告代為墊付地上物承租人拆遷款之不當得利，自無可採。至於原告主張損害賠償部分，由於被告已通知系爭土地承租人蔡振中、王阿甘終止租約，並拆除搬離所有地上物，而系爭土地上所有之地上物，業經台北縣政府違章建築拆除大隊強制拆除，則原告所謂被告與承租人間有租賃紛爭未解決之陳述，並非事實，是自無被告應對原告負損害賠償責任可言。
㈢關於請求給付違約金部分：兩造既已於95年11月24日簽訂協
議書，就各自之給付義務，另行約定清償期，而依系爭協議書第1條、第2條約定，兩造重行約定點交之期限為95年12月12日前，且被告亦依限於95年12月8日完成系爭土地之點交，則被告洵無遲延之問題，極為明確，原告主張遲延之依據為何，令人費解。至於原告所稱95年12月8日被告負責人甲○○等人與承租人蔡振中、黃阿甘發生肢體衝突，並經板橋地檢署96年度偵字第6108號為不起訴處分，可證被告並未於當日完成系爭土地之點交，惟查被告於是日係因所謂設置圍籬而與承租人發生爭議，亦即爭議之原因實係起源於新莊市○○段897之10地號土地，與本件買賣標的不相同，與點交是否完成，更無關涉。而關於系爭土地雖無鑑界資料部分，系爭協議書第2條僅約定被告應於95年12月12日以前，就系爭土地報請政府相關單位，以期依約騰空點交予原告，顯見兩造間就點交之方式係約定「騰空點交」，與鑑界與否尚無關連，是縱令95年12月8日當日鑑界未完成，亦不妨礙被告已於95年12月8日騰空點交系爭土地之事實，況且，95 年12月8日當時，原告與被告既已會同點交系爭土地，且是時系爭土地上所有地上物業已騰空，足供原告使用，則原告當於95年12月8日已就系爭土地取得事實上之管領力，故當認為被告業已盡其點交義務，則原告遽以95年12月8日並無鑑界資料為據，主張被告95年12月8日並無點交之事實，顯屬率斷，委無可採。再者，依系爭協議書第4條約定，經兩造確認買賣標的物已經點交、移轉登記，且無任何瑕疵後，原告即有給付全數尾款與被告之義務，而原告已稱原告俊江公司尚欠被告之土地尾款2,880,541元，原告俊江公司主張抵銷，及原告千富公司尾款已付清，職是，原告俊江公司既已主張抵銷，原告千富公司之尾款甚至已經付清，則表示原告俱已承認有給付尾款之義務，可證原告亦同意本件買賣標的物之點交、移轉登記並無瑕疵，洵屬無疑，是原告既已依系爭協議書給付價金尾款，如今翻異前情，竟為前後相反之主張，復稱被告遲延點交而請求違約金，前後行為顯屬不一，原告此舉殊難想像，亦無所據。
㈣聲明：①原告之訴及其假執行之聲請均駁回；②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於94年12月7日簽訂土地買賣契約，由原告購買被告所
有坐落台北縣新莊市○○段897之4、897之6地號土地（見本院卷第13-28頁），惟因被告無法如期依買賣契約約定履行騰空點交系爭土地與原告之義務，雙方遂於95年3月22日重行簽訂買賣補充協議書（見本院卷第33-36頁），惟被告仍未依買賣補充協議書約定於3個月內點交系爭土地於原告，是兩造再於95年11月24日又訂立協議書（見本院卷第67-68頁）。
㈡被告先於94年12月12日以台北仁愛路（24支）郵局存證信函
第943號通知系爭土地之承租人蔡振中、王阿甘，主張提前於95年2月28日終止租約，並要求其將系爭土地上之所有地上物拆除搬遷（見本院卷第100-101頁），又於95年4月12日通知台北縣政府違章建築拆除大隊，請求拆除系爭土地上之地上物，拆除大隊並於95年11月15日至系爭土地上進行強制拆除作業，而於95年12月26日以結案通知單表示依法拆除完畢（見本院卷第136-158頁）。
㈢兩造於95年12月8日約明進行系爭土地圍籬之相關工作（見
本院卷第75-76頁），並經報請當地台北縣新莊地政事務所，於同日派員進行新莊市○○段897之9地號土地之鑑界工作（見本院卷第121頁），惟是日原告遭土地承租人阻欄，導致鑑界及圍籬等相關工作無法進行（見本院卷第129-130頁），且當場承租人蔡振中、王阿甘並與被告公司負責人甲○○等人發生肢體衝突，並互控傷害，嗣經板橋地方法院檢察署檢察官以96年度偵字第6108號為不起訴處分（見本院卷第135頁）。
㈣系爭土地已於96年2月7日辦妥所有權移轉登記與原告（見本
院卷第29-32頁），原告俊江公司並於96年2月13日匯款支付第4期價款37,930,281元予被告，原告千富公司亦於同日匯第4期價款45,402,671元予被告，剩餘價金尾款部分原告俊江公司尚有2,880,541元未給付，原告千富公司則已付清全數土地尾款。
四、本件原告主張被告未依約定時間進行系爭土地之點交，由其代為協調並支出相關拆遷補償費，被告獲有不當利益，原告受有損害，而依不當得利及權利瑕疵，請求被告返還代墊款，另原告遲延點交之行為，有違兩造間之契約約定，是再請求被告給付違約金，被告則以前揭情詞置辯。故本件兩造爭點為：㈠被告是否應給付原告代墊之拆遷補償款？㈡兩造於95年3月22日、95年11月24日分別訂立之協議書性質為何？㈢被告是否於95年12月8日完成系爭土地之點交？㈣被告有無遲延交付系爭土地, 如有, 原告得請求之遲延違約金數額為何？分述如下:
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。是依不當得利之法則請求返還不當得利者，以無法律上之原因而受利益，及致他人受有損害為成立要件（最高法院47年度台上字第303號判例參照）。次按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條亦有明文。而出賣人依民法第349條規定，就買賣之標的物固應負權利瑕疵擔保責任，然權利之瑕疵, 係以買賣成立後未能除去為前提。倘因法律規定買受人於受買賣標的物之交付後，已取得標的物之所有權，可得對抗第三人時，則其權利已無瑕疵，即不得再使出賣人負瑕疵擔保之責（最高法院77年度台上字第2422號判決參照）。再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之損害賠償總額，民法第250條定有明文。且雙方約定違約金之債權，於約定之原因事實發生時，即已獨立存在。定作人於遲延後受領工作時，雖因未保留而推定為同意於遲延之效果，仍不影響於已獨立存在之違約金債權（最高法院42年度台上第497號判例參照）。
㈡原告主張被告負有騰空點交系爭土地之義務，惟被告怠於行
使終止租約及清空地上物，是原告代位被告向系爭土地之承租人表示終止租約，並支出相關拆遷補償費用，是此代墊款依不當得利及權利瑕疵原則,應由被告償還原告。惟查：
⒈就不當得利請求權部分：依買賣契約書第9條「賣方應保
證本買賣土地之產權完整無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情，除本買賣契約另有約定外，應由賣方負責清理與買方無涉。」（見本院卷第13-28頁）、補充協議書第2條「賣方應於本協議書簽訂日起3個月內，解決該土地承租人拆遷等情事…」（見本院卷第33-36頁）、系爭協議書第2條「賣方於95年12月12日以前，就買賣標的物土地，報請政府相關單位，以期依約騰空點交予買方，並自行負擔所有之費用」（見本院卷第67-68頁）等約定，可知依兩造間買賣契約之相關約定，被告確實負有處理系爭土地上租賃契約之終止及承租人地上物之拆遷，而將系爭土地騰空後點交予原告之義務。第查，被告於兩造買賣契約簽訂後之94年12月12日，即以台北仁愛路（24支）郵局存證信函第943號，通知系爭土地之承租人蔡振中、王阿甘，主張由於被告已將系爭土地出售，故欲於95年2月28日提前終止租約，並要求承租人屆期應將系爭土地上之所有地上物全數拆除搬離，此有被告提出之存證信函可證（見本院卷第100-101頁），而依被告與承租人蔡振中、王阿甘間所簽訂之土地租賃契約書第5條約定, 租賃期間內，被告如將本約土地全部出售予第三人時，承租人同意提前終止本約，但須有1個月期間通知承租人解除（應指終止）本約，雙方絕無異議（見本院卷第221-223頁），是原告既已於94年12月12日通知承租人蔡振中、王阿甘將於95年2月28日提前終止租賃關係，已以超過1個月之時間提早告知承租人，則依前述租賃契約第5條約定，承租人蔡振中、王阿甘不得異議，被告與系爭土地承租人間之租賃契約關係已於95年2月28日合法終止，是原告聲稱被告怠於履行契約義務，未與系爭土地之承租人終止租約，要無可取。又前述租賃契約第5條亦約定，自第2年租賃期間起，若被告出售土地時，則不需支付系爭土地上所投資設備費用八十萬元等之費用，只須提早1個月通知承租人解除（應指終止）本約，雙方絕無異議（見本院卷第221頁），亦即被告若於租賃契約超逾1年後，主張因系爭土地出售予第三人，而提前終止租賃契約，被告無須支付承租人任何補償或拆遷費用，而被告與承租人蔡振中、王阿甘之租賃期間係始於93年4月1日，而被告係於94年12月12日通知承租人提前終止租約，早逾1年以上，是依被告與承租人蔡振中、王阿甘之租賃約定，被告若欲提前終止，僅須提前1個月通知，並無須負擔任何賠償、補償承租人蔡振中、王阿甘損失之義務，是原告主張其於95年12月30日代替被告與承租人蔡振中、王阿甘協調提早還地及地上物拆遷事宜，並分別由原告俊江公司代被告支付補償搬遷費3,190,869元、原告千富公司代被告支付3,993,822元與承租人，請求被告返還該等不當得利云云,尚非可採。被告既提早終止與承租人蔡振中、王阿甘之租賃關係，並不產生任何補償債務或須支出搬遷費用，則被告並未因提早終止租約而負有債務，自當更無受有債務消滅之利益，原告主張被告應返還不當得利, 與法未合。
⒉就權利瑕疵損害賠償部分：依買賣契約書第9條「賣方應
保證本買賣土地之產權完整無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情，除本買賣契約另有約定外，應由賣方負責清理與買方無涉。」（見本院卷第17頁），可見本件原告雖於買賣契約之當時，即知系爭土地上有租賃契約存在，承租人將來有對其主張權利之可能，被告本不須負擔瑕疵擔保責任，惟透過上述兩造契約之特別約定，被告仍負有將系爭土地所有權完整無瑕疵交付與原告之義務，亦即被告應負權利瑕疵擔保責任，擔保第三人對於原告之所有權不得主張任何權利。而被告於94年12月12日以存證信函通知系爭土地之承租人蔡振中、王阿甘，提前終止租賃契約，而租賃契約關係已於95年2月28日合法終止，已如前述，是原告所稱被告與承租人間仍有租賃契約關係未解決，並不可採，既然被告已合法終止系爭土地上之租賃契約，蔡振中、王阿甘已喪失其承租人之地位，自無任何權利得以再對原告主張，亦即被告已於系爭土地交付之前，將原存在之瑕疵予以除去，系爭土地之所有權已因租賃契約之合法終止，而恢復完整無缺之狀態，並無第三人有權再對系爭土地主張權利，是參之前揭判決之說明，當不得再使被告負瑕疵擔保之責，則原告依權利瑕疵擔保之規定，請求被告賠償其損害，即失所據。
㈢原告主張兩造於95年11月24日簽訂之協議書，僅係履行點交
方法之約定，並非契約之變更，對於原告已取得之違約金請求權不影響，且系爭協議書附有解除條件，並因嗣後條件成就，而失其效力，是被告之點交期限仍應為95年6月22日云云。惟查：
⒈就系爭協議書之性質部分：本件兩造於94年12月7日簽訂
土地買賣契約，嗣因被告未如期履行點交之義務，雙方遂於95年3月22日重行簽訂買賣補充協議書，惟被告仍未依補充協議書約定於3個月內點交系爭土地，是兩造再於95年11月24日訂立協議書，此為兩造所不爭執，即不論是補充協議書之簽訂，或系爭協議書之訂定，均係導源於被告違約未按時點交系爭土地於原告，是兩造再行就契約之內容為協議，就常理而言，兩造願就原契約已存在之事項再為協議，應係有意以後約定取代前約定，亦即透過契約變更之方式更改原契約之內容，若原告得逕以原買賣契約為依據，對於被告之違約行為主張權利，何需大費周章就契約之內容再行協議，且若被告明知與原告再行協議後，原告對其違約所取得之權利仍繼續存在，原告仍有對其主張違約賠償之可能，則原告與被告再行協議之意義何在？是應認兩造間之補充協議書與系爭協議書，均係對原買賣契約之修改，原契約內容因兩造之再為協議而變更，且被告原本之逾期違約行為，亦因契約之變更而補正，而原告主張其原取得之違約金請求權不受影響，實不足採。再者，依補充協議書第2條「賣方應於本協議書簽訂日起3個月內，解決該土地承租人拆遷等情事，俟土地騰空交付買方時…」（見本院卷第33、35頁）及系爭協議書第2條「賣方於95年12月12日以前，就買賣標的物土地，報請政府相關單位，以期依約騰空點交與買方，並自行負擔所有之費用。」（見本院卷第67頁），此二約定從形式文義上觀察，顯然並無太大之出入，規範模式之相似度極高，而若探求其實質約定意義，均係為解決被告無法如期點交系爭土地之問題，規範目的亦屬相同，原告僅爭執系爭協議書為點交方法之約定，非契約之變更，對於補充協議書之部分則不予爭執，逕行承認係契約之變更，並以補充協議書中約定之95年6月22日為被告應點交系爭土地之履行期限？說法容有分歧，是原告主張系爭協議書僅為履行點交方法之約定，並無變更契約內容之意思，尚屬無據，而應認透過兩造間補充協議書及系爭協議書之約定，原買賣契約之內容已行更改，對於被告騰空點交義務之履行期限已由95年6月22日，變更為95年12月12日。
⒉就系爭協議書附條件部分：原告雖稱系爭協議書附有「被
告應於95年12月12日前騰空點交系爭土地與原告」，及「被告應於96年1月15日前將系爭土地移轉登記與原告」之解除條件，需此將來客觀不確定之事實不成就，系爭協議書始可確定有效，惟綜觀系爭協議書之全部條文內容，並無任何提及解除條件用語之文字，亦無任何可將上述二者解釋為左右契約有效與否之文句，故與契約之文義顯不相符，原告主張系爭協議書附有解除條件之約定，洵無所據。況且，依系爭協議書第3條「賣方履行第2條後，同意於
96 年1月15日前，就買賣標的物土地，完成移轉登記予買方；同時，買方就本件契約之第4次款，除保留本件買賣契約總價款5％外，應一次全數給付賣方。」（見本院卷第67頁），而原告俊江公司、千富公司係於96年2月13 日分別匯款37,930,281元、45,402,671元與被告，用以支付第4期買賣價款，若如原告所稱系爭協議書附有解除條件，則於95年12月12日即因被告未完成系爭土地之點交，解除條件已確定成就，系爭協議書隨之失其效力，則為何原告又依系爭協議書第3條之約定，於保留買賣契約總價款5％後，在系爭協議書失效後之95年2月13日將第4期款項依約支付予被告？又, 無論係依兩造最初訂立之買賣契約書之付款約定，或依補充協議書之約定，根本無所謂「保留5％款項」之情形，顯見原告係依系爭協議書之內容為履行，而若原告所稱系爭協議書已然失效，則其應當不會依系爭協議書之內容更為履行，是可認原告所稱系爭協議書附有解除條件，且因解除條件成就，系爭協議書已失效之主張，洵非可採。
㈣原告主張被告未於契約約定之期限前履行系爭土地之騰空點交義務，依約應負給付違約金之責任。經查：
⒈就原告履行點交義務部分：依兩造間契約之相關約定，被
告負有騰空並點交系爭土地與原告之義務，而被告為點交之最後期限應為系爭協議書所訂之95年12月12日，已如前述，而被告辯稱其已於95年12月8日履行系爭土地之點交義務。然95年12月8日被告確實曾會同原告，並報請台北縣新莊地政事務所，派員進行鑑界工作（見本院卷第121頁），惟當日演變為承租人蔡振中、王阿甘與被告負責人甲○○等人之肢體衝突，並互控傷害，此有台灣板橋地方法院檢察署檢察官96年度偵字第6108號不起訴處分書在卷可稽（見本卷第135頁），足可採信; 另經本院於97 年2月13日函台北縣新莊地政事務所，請求借調95年12月8日與系爭土地相關之鑑界紀錄，台北縣新莊地政事務所以北縣莊地測字第0970002727號函，表示並無當日系爭土地相關之鑑界資料（見本院卷第129-130頁），被告另辯稱其與承租人發生衝突係因新莊市○○段897之10地號土地之租約問題，與系爭土地無關，而鑑界資料之有無亦與被告是否騰空點交無關連云云，若綜合觀察上揭種種，堪認95年12月8日系爭土地上應與原告所稱尚有貨櫃屋、鐵皮屋等地上物並未騰空，而其在現場遭受土地承租人之阻欄，無法進行鑑界及圍籬等相關工作之情況相當，亦即於95年12月8日當天，雖兩造約定欲進行系爭土地之點交工作，惟因系爭土地之承租人阻撓，導致發生傷害事件，進而鑑界之工作亦無法順利進行，原告也無法在系爭土地上進行圍籬占有之作業，是當日之點交並未如期完成，應可認定。至於被告抗辯曾於95年4月12日報請台北縣政府違章建築拆除大隊，進行系爭土地上地上物之拆除工作，且強制拆除作業於95年11月15日完成，是系爭土地早已騰空云云，惟關於被告拆除地上物之辯解雖有台北縣政府違章建築拆除大隊97年3月5日北縣拆拆字第0970007154號函及拆除紀錄附卷佐證（見本院卷第136-158頁），並無疑義，然系爭土地上之違章建築雖遭拆除，是否即代表系爭土地上之全部地上物、廢棄物均遭移除？系爭土地已處於騰空之狀態？仍有進一步說明之必要，就此被告並未提出其他事證以供本院認定，而依原告於95年12月15日委託律師發與被告之通知函中，即提及於95年12月8日系爭土地上尚有3座貨櫃屋、1座鐵皮屋、及大批廢棄鐵皮等障礙物，並未騰空（見本院卷77-79頁），是若被告僅以經過拆除之事實，即欲證明系爭土地已經騰空，仍屬速斷，尚不足採。另被告又以原告於95年12月8日對系爭土地已取得事實上之管領力，可證其點交之義務已履行，惟是日原告由於受到承租人之阻攔，無法進行圍籬之作業，取得系爭土地之現實占有，業如前述，且參以原告所提出之與承租人蔡振中、王阿甘之協議書、收據及支票（見本院卷第37-40頁、第80-82頁），可見系爭土地於95年12月8日後，應仍為承租人蔡振中、王阿甘所占有，否則原告何須與承租人蔡振中、王阿甘進行協議，並給付系爭土地上地上物之補償搬遷費用，是被告所稱已於95年12月8日完成系爭土地之點交，與事實尚有出入，不足採信。
⒉就請求違約金數額部分：本件被告依約應於95年12月12日
前點交系爭土地與原告，且被告未於95年12月8日完成系爭土地點交之義務，同前所述，是本件被告有遲延履約之情事，足堪認定，而依買賣契約第10條約定，被告如有違約不賣或不履行契約義務致買方不能取得土地時，即視為被告違約，違約金之計算按每日未付價款千分之五支付（見本院卷第18頁），且給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，是被告本應遵循兩造之約定，至遲於95年12月12日前，完成系爭土地之騰空點交，惟依原告之主張系爭土地係於96年1月6日始完成點交（見本院卷第203頁），則被告應自期限屆滿時起負遲延責任。被告雖辯稱原告俊江公司主張就尚未給付之尾款抵銷，而原告千富公司已付清尾款，顯示原告已依系爭協議書第4條約定履行，亦即原告同意本件買賣標的物已點交、移轉登記,並無違約云云，惟違約金債權係獨立存在，於被告違約未履行其契約義務時，即已發生，縱使被告最後確實完成其所有契約義務，然其違約之事實並不因此受影響，原告將系爭土地之價金尾款給付與被告，僅係依約履行其契約義務，不會因此免除被告違約之責任，是參之前揭判例之說明，原告之給付尾款行為，仍不影響因被告遲延而生，且已獨立存在之違約金債權。是本件被告之違約遲延期間，應自95年12月13日起至96年1月5日止，共計24天，違約金之計算方式經原告於起訴狀表示自願縮減改為每日按當時「未付價款」之千分之一計算（見本院卷第9頁），而依買賣契約書第4條第4款所載，原告俊江公司之未付價款為39,200,000元、原告千富公司為53,900,000元（見本院卷第14、22頁），是被告應給付原告俊江公司之遲延違約金為940,800元 (計算式:39,200,000x1/1000x24 )、應給付原告千富公司者則為1,293,600元 (計算式:53,900,000x1/1000x24)。
五、綜上所述，原告依兩造間契約之約定，原告俊江企業有限公司請求被告給付違約金940,800元、原告千富企業有限公司請求給付1,293,600元, 及均自起訴狀繕本送達翌日即96年9月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之, 如主文所示；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本判決事證已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 29 日
民事第五庭 法 官 周祖民以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 7 月 29 日
書記官 王文心