臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第1330號原 告 愛群大廈管理委員會法定代理人 謝婉麗原 告 乙○○共 同訴訟代理人 蔚中傑律師複 代理人 丙○被 告 丁○○訴訟代理人 黃坤鍵律師被 告 甲○○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國97年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段一二０之十二號頂樓平臺上方，如附圖A 及B 部分所示，面積合計一七一平方公尺之建物拆除，並將該平臺返還與原告乙○○及其他共有人全體。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告乙○○以新臺幣捌佰萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告愛群大廈管理委員會（下稱愛群大廈管委會）起訴時，其法定代理人原為原告乙○○，嗣於訴訟繫屬中變更為謝婉麗，業據提出臺北市政府97年2 月26日府都建字第09762110
700 號函為證，並由其具狀聲明承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到期，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別定有明文。查本件原告起訴時，原請求被告應將坐落臺北市○○區○○段2 小段5 及6 地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段120 之12號（12樓）頂樓（C 棟13D），面積為50平方公尺之違建拆除，並將上揭土地之頂樓返還予原告及其他全體共有人。嗣於審理期間因原告聲請地政機關至現場測量後之占有使用面積變更，乃變更聲明請求完被告應將坐落臺北市○○區○○段2 小段5 及6 地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段120 之12號頂樓如附圖所示A 及B 部分，面積171 平方公尺之違建拆除，並將上揭土地之頂樓返還予原告及其他全體共有人。核原告所為，乃擴張應受判決事項之聲明，亦無礙被告之防禦及本件訴訟之終結，是其所為訴之變更，合於上開法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落於臺北市○○區○○段2 小段5 及6 地號、門牌號碼臺北市○○○路○ 段120 之12號房屋，為被告丁○○與甲○○共同向訴外人邱建智購買，並以丁○○為登記名義人，買賣標的尚包含該頂樓平臺加蓋之違建（下稱系爭違建），即系爭違建係由甲○○與丁○○共同使用，系爭違建因為阻塞逃生通道與安全梯致影響公共安全，已於民國94年
9 月16日經臺北市政府工務局來函要求愛群大廈管委會改善，愛群大廈管委會依公寓大廈管理條例第36條規定得請求將系爭違建拆除，並將頂樓平臺返還予原告及其他全體共有人。又頂樓平臺屬避難公共設施，為全體住戶所共有，乙○○為系爭大樓之區分所有權人，亦得爰依民法第821 條及767條規定，請求被告將系爭違建拆除，並將頂樓平臺返還予原告及其他全體共有人等語；並聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○ ○段5 及6 地號上，門牌號碼臺北市○○區○○○路4 段120 之12號頂樓如附圖所示A 及B 部分，面積
171 平方公尺之違建拆除，並將上揭土地之頂樓返還予原告及其他全體共有人。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告甲○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述供本院參酌。
三、被告丁○○未於最後言詞辯論期日到場，為據其前到庭所為之陳述則以：伊僅買受12樓建物，並未占用亦未曾使用到頂樓部分，伊非系爭違建之占有人或所有人等語，資為辯解；並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、乙○○為系爭大樓之區分所有權人。
㈡、臺北市○○○路○ 段120 之12號建物為甲○○、丁○○向邱建智所購買，現登記於丁○○名下，有不動產買賣合約書、建物及土地登記謄本在卷可參。
五、本件兩造之爭點：
㈠、丁○○、甲○○對系爭違建是否有事實上處分權?
㈡、原告得否請求被告拆除系爭違建，並將頂樓返還予原告及其他全體共有人?茲分別論述如下：
㈠、按未辦理所有權登記之房屋，不能為所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認讓與人已將房屋之事實上處分權讓與受讓人，房屋拆除為事實上之處分行為，應由有事實上處分權之人為之，最高法院92年度臺上字第2451號著有判決可參。查：⑴丁○○雖抗辯：伊僅購買12樓之建物，並未占有使用系爭違建云云。惟依原告提出甲○○、丁○○與邱建智之不動產買賣合約書第1 條約定：「本買賣標的物包括現有已增建（含外推）之違章建築物，區域在：頂樓。」及上開買賣合約附件第6 條亦載明：「雙方確已知悉，本合約標第頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建。」等語，足見系爭買賣契約之標的物除12樓建物外，尚包含系爭違建甚明。⑵系爭12樓建物現登記於丁○○名下，有前揭建物及土地登記謄本在卷可參，而系爭違建係未辦保存登記之建物，並無需辦理所有權移轉登記，丁○○雖否認占有使用系爭違建，惟丁○○曾以乙○○為被告，對之提起侵權行為損害賠償訴訟，丁○○於該案即自稱：其係與甲○○共同向原屋主邱建智購買坐落臺北市○○○路○ 段120 之12號愛群大廈房屋包含頂樓增建部分，並以其為登記名義人等情，另丁○○與甲○○亦曾以乙○○為被告，對之提起毀損告訴，於告訴理由中亦稱：丁○○、甲○○於95年11月16日共同出資，向邱建智購買坐落臺北市○○區○○段2 小段第5 、6 、6-1 號地號土地及其上房屋（即門牌號碼為臺北市○○○路○ 段120 之12號）與頂樓加蓋之建築物等語，此有本院96年度北簡字第18544 號民事判決及臺灣臺北地方法院檢察署檢察官96年度偵字第11077 、11
078 號不起訴處分書在卷可參（本院卷第71-76 頁），足見原告主張系爭大樓12樓房屋及系爭違建實際上為丁○○、甲○○共同購買應認為真。⑶系爭違建於95年間被告買受系爭大樓12樓房屋時即已存在，且丁○○、甲○○亦以系爭違建所有權人之身分主張權利，縱系爭違建並非其等所建，衡諸常情，其等亦已自前手處受讓系爭違建之事實上處分權，丁○○既未能另行舉證證明其與前手間有相反之約定，自應認為丁○○、甲○○確係有權拆除系爭違建之人。
㈡、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條、第821 條分別定有明文。查：⑴系爭違建所在之樓頂平臺屬大樓結構上不可或缺之共同部分，不屬任一區分所有權人所專有，依民法第799 條，應屬全體區分所有權人共有，被告既僅為系爭違建所在樓頂平臺共有人之一，依民法第818 條，僅得按其應有部分對共有物為使用收益，然被告竟占用該部分平臺，排除他人使用，除有正當權源外，即屬無權占有。⑵於公寓大廈管理條例實施後，區分所有權人就樓頂平臺等共用部分，應按其應有部分比例使用收益，各區分所有權人固得就其使用收益另為約定，然仍不得違反相關法令之規定，此觀公寓大廈管理條例第9 條之規定自明。被告並未舉證證明其於公寓大廈管理條例實施後，該大樓區分所有權人間曾有何允許被告單獨使用收益系爭違建所在之樓頂平臺之約定，自無從認為被告依公寓大廈管理條例，有何占用該部分樓頂平臺之正當權源。⑶至於公寓大廈管理條例實施前，依大法官會議釋字第349 號解釋，仍須共有人間業已成立分管契約，同意被告或其前手使用該部分樓頂平臺，且此分管契約為嗣後應有部分之受讓人於受讓時所明知或可得而知，被告始得據以為獨自占有使用該部分樓頂平臺之權源。被告既未舉證證明系爭大樓之共有人間確有同意被告或其前手使用該部分樓頂平臺之分管契約存在，自亦無從認為被告得依分管契約占有使用該部分樓頂平臺。此外，被告復未另行證明其尚有何正當權源得占有使用該部分樓頂平臺，揆諸首開規定，自應認為被告係無權占有該部分樓頂平臺，乙○○得為全體共有人之利益請求被告拆除如附圖所示A 及B 部分之建物，將該部分面積合計17
1 平方公尺之頂樓平臺返還予伊與全體共有人。
㈢、愛群大廈管委會雖亦主張：依公寓大廈管理條例第36條規定請求被告拆除系爭違建，並將頂樓返還予伊及全體共有人云云。惟查：依公寓大廈管理條例第36條第11款規定：「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，係管理委員會之職務。」及同條例第9 條第2 項規定：「住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者，從其約定。」與同條第4 項規定：「住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償。」等文字，核其立法目的，係在加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，並將建築物之共有關係及修繕維護等措施，以及團體組織之運作、公共基金之設立、住戶規約等法制化，衡諸上揭法條，或就管理委員會之職權作一原則性宣示，或就住戶間應遵守之團體規約性質及作用確定界線，至於大廈本身共用部分之維修管理、點收保管、公共基金之運用等事項，仍屬私法自治之範圍。若住戶違反規約或欠繳基金等，管委會以行為主體請求住戶給付基金或改正，本屬該條例所訂定管委會之職權範圍，然本條例既築基在民法所有權之概念下，並非替代民法成為特殊之法制，則有關私人財產間之所有權紛爭，管理委員會自不宜亦無權介入。愛群大廈管委會引述公寓大廈管理條例第36條據以為請求權基礎，顯然就民法規定之所有權規定外，另行創造出以管委會為行為主體，且得擅自對住戶請求交付共有部分之請求權，自無所據。且該條款並未規定住戶自始未將共用部分、約定部分及其附屬設施設備交付管理委員會者，管理委員會得逕行請求住戶應交付之請求權。蓋管委會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，管委會若可逕行請求任何一方交付共用部分，豈不承認管委會有權介入住戶間私法上糾紛？如此民法有關占有制度即被架空，管委會已超出其為執行機關之性質，而成為有自主決定權之意思機關，此亦非公寓大廈管理條例之設計管委會制度之本旨，且破壞正當法秩序。是原告愛群大廈管委會依據公寓大廈管理條例第36條，請求被告拆除系爭違建並將頂樓返還予伊及全體共有人，自無理由。
六、綜上所述，乙○○依民法第767 條、第821 條，請求命被告應將坐落臺北市○○區○○○路○ 段120 之12號頂樓平臺上方，如附圖A 及B 部分所示，面積合計171 平方公尺之違建拆除，並將該頂樓平臺返還與乙○○及其他全體共有人，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，關於原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不予論述，併予敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項、第79條、第390 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 97 年 11 月 28 日
民事第四庭 法 官 鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 11 月 28 日
書記官 林孔華