臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第1457號原 告 甲○○訴訟代理人 林辰彥律師
呂紹聖律師陳佑仲律師複代理人 黃淑怡律師被 告 財團法人私立廣恩老人養護中心法定代理人 乙○○訴訟代理人 劉光傑律師
許中銘律師被 告 丙○○訴訟代理人 陳峰富律師
張簡勵如律師李金樺律師複代理人 李宗瀚律師上列當事人間請求給付酬金事件，本院於中華民國97年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國96年3 月11日出具委任契約書，委任原告代理出
售被告丙○○所有坐落臺北縣新店市○○段楣子寮小段97-9、97-41 、97-59 、97-89 地號土地，及其上建物門牌臺北縣新店市○○路○ 段○○○ 巷○○號1 至4 樓建物、5 樓增建部分，暨轉讓被告財團法人私立廣恩老人養護中心（以下簡稱廣恩養護中心）之所有權利，約定委任期間自契約簽訂之日起至96年8 月31日止，委託代理出售之價金總價為新臺幣（下同）1 億元，被告同意支付原告買賣價金10% 為仲介費用，於委託期間，被告不得另委託第三人擅自暗中接洽出售事宜，或私自前往買方居所或辦公室接洽買賣事宜（含買受人之相關企業指定第三者前往出賣人居所或辦公室接洽），如有上開情事發生，被告願給付上開約定酬金。詎被告竟於96年4 月17日擅將上開不動產出售予訴外人林偉峰，顯有違反上開約定情事，自應依約給付給付仲介費用1 千萬元予原告。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈據被告丙○○告知，被告廣恩養護中心實為其獨資捐助，且
供廣恩養護中心使用之土地及建物均為其所有，其享有絕對之主導權，故系爭契約簽訂時，就廣恩養護中心部分，即逕由丙○○代理，由其親簽法定代理人徐偉昀署名於上，該時丙○○為廣恩養護中心之執行長，且為法定代理人徐偉昀之母，依眾所週知之通念，執行長為企業負責日常事務之最高行政官員，丙○○自屬有權代理，凡此，觀諸丙○○移轉系爭不動產，並卸任執行長後，廣恩養護中心隨之易主，其董事會亦同時進行改組，並由丙○○覓得之不動產林偉峰接任執行長職掌經營，廣恩養護中心完全與丙○○同步行事即明，廣恩養護中心自始至終均同意或默認或授權丙○○簽訂系爭契約。
⒉財團法人董事會處分轉讓法人所有之財產權利，要無違反強
制規定而無效可言，系爭契約所謂「被告廣恩養護中心所有權轉讓」，就屬財產上權利之轉讓，自非無效，而就屬非財產上之經營權轉讓，即指董事會改組之意，亦非法所不許，自無牴觸法律強制規定而無效情事。
⒊不動產經紀業管理條例第16條前段、第32條第1 項規定乃取
締規定，非效力規定，縱有違反，亦無民法第71條規定之適用，是其法律效果，並非使作成之法律行為無效。
⒋系爭契約訂有期限（第4 條參照），且訂明權限為「處理事
務範圍內全權代理權」（第3 條參照），而處理事務範圍為「辦理前項標的仲介代理至買受人所有權名義登記完竣為止」（第2 條參照），兩造顯係合意於契約存續期間（即96年
3 月11日起至96年8 月31日止），凡就系爭委任標的物之出賣所有相關事宜均全權授權原告代理，於此情形，自不可能再容許被告自行處理買賣事務，系爭契約第7 條明定被告不得藉任何一切理由停止出賣，克證於原告全權代理期間，被告不得自行買賣妨礙原告買賣事宜之進行，致損及原告報酬之領取，故系爭契約第9 條約定之真意，應指於委任期間，委任人（按指被告）如自行出售第三人，亦應依約給付酬金，被告既自承於委任期間自行尋找買主，自有違反系爭契約第9 條約定情事。
⒌法院依民法第252 條規定，審核違約金有無過高情事，應就
債務人倘能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，並依違約金係屬懲罰性質或損害賠償總額預定性質而有不同，前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形資以為酌定標準，後者，則應依當事人實際上所受損失為標準酌予核減。系爭契約第9 條約定為懲罰性違約金，自非以原告實際所受損失情形為酌減標準，被告丙○○徒以原告為仲介之期間極短、所為勞務內容有限為由請求酌減，自非有理。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告1 千萬元，及自96年11月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告廣恩養護中心抗辯：㈠系爭委任契約書並未鈐蓋廣恩養護中心之大小印鑑章，其上
法定代理人「徐偉昀」之簽名亦非其本人所為，丙○○並非廣恩養護中心之董事，對外無代表權限，廣恩養護中心亦未授與代理權，丙○○以廣恩養護中心所為之契約行為，為無權代理，廣恩養護中心拒絕承認，其效力自不及於廣恩養護中心。原告雖稱丙○○為廣恩養護中心之執行長，惟執行長一職，與董事有間，茍未另行授與代理權，即無代理本人為法律行為之權限，觀諸系爭契約書，丙○○並未表明代理意旨而署名其上，亦非以廣恩養護中心執行長之身分書立系爭契約，其僅以系爭不動產所有權人之地位簽訂契約，難認廣恩養護中心有授與代理權之事實。
㈡廣恩養護中心乃依法設立登記之財團法人，以舉辦社會福利
慈善事業為宗旨，具公益性質，就重大事項之決定，須經董事三分之二以上同意，並經主管機關核准始得為之，系爭契約書雖載有轉讓廣恩養護中心所有權利等語，然所指權利並非系爭不動產所有權之財產上權利，而係廣恩養護中心之經營權及其他相關權利，廣恩養護中心如喪失經營權，捐助章程所定法人存續目的即無由依附，廣恩廣護中心除辦理解散外，別無他途，此一重大事項，與廣恩養護中心之存否息息相關，如未經董事會特別決議，亦無主管機關之核准，任由第三人決定，自因違反捐助章程，悖於設立目的及公共利益而無效。
㈢聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告丙○○抗辯：㈠不動產經紀業管理條例第16條前段、第32條第1 項規定：「
經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰」，原告既非不動產經紀業者，復未受僱於不動產經紀業，其代理丙○○出售系爭不動產，已違反上開規定，依民法第71條規定，系爭契約為無效。
㈡依系爭契約第9 條約定，被告僅於：⒈委任期間內，另行委
託第三人擅自暗中接洽出售事宜，或⒉委任期間內，私自由本人或其相關企業指定之第三者，前往買方居所或辦公室接洽買賣事宜等二種情形，始須依約支付約定之酬金及其他費用予原告。丙○○係因原告告知已覓得一買主，其可居間介紹，始與原告簽訂系爭契約，嗣原告復告知該買主為新加坡籍之外籍人士，無法買受系爭不動產及參與投資，丙○○乃明確告知因原告所提買主無購買系爭不動產之能力，其將自行尋找買主，嗣覓得訴外人林偉峰，而將系爭不動產出售予林偉峰，丙○○與林偉峰間買賣系爭不動產事宜，係由丙○○本人所為，丙○○並未於委任期間內，委託第三人擅自暗中接洽出售事宜，亦未於委任期間內，私自由本人或其相關企業指定第三者，前往原告所提新加坡籍買主之居所或辦公室接洽買賣事宜，丙○○並無違反系爭契約第9 條約定情事。雖原告主張系爭契約第9 條約定所指之買方，不限於受任人接觸之買方等語。惟兩造訂定該等約定之真意，旨在避免受任人已投入費用時間覓得有意願購買之人後，委託人卻私下與該買主聯絡，以規避需支付之居間報酬，故不論以文字解釋，或探其當事人訂約之真意，均應認該約定所定之「買主」，非泛指任何第三人而言，原告之主張顯非可採。
㈢系爭契約第6 條所定之仲介費用為1 千萬元，而契約第9 條
所定之違約金則為仲介費用之全額，惟自兩造訂約之日即96年3 月11日起至原告向丙○○表明所覓得之可能買主因國籍因素而無法買受之問題時即96年3 月底止，期間僅一周餘，原告為仲介之期間極短，所為勞務之內容亦有限，原告請求被告給付1 千萬元鉅額之報酬、違約金，依民法第148 條、第252 條、第572 條規定，顯與違誠信原則有違，且有違約金或委任報酬過高之情形。
㈣聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠被告丙○○於96年3 月11日，以其個人及被告廣恩養護中心
名義出具委任契約書，委任原告代理出售被告丙○○所有坐落臺北縣新店市○○段楣子寮小段97-9 、97-41、97-59 、97-89 地號土地，及其上建物門牌臺北縣新店市○○路○ 段○○○ 巷○○號1 至4 樓建物、5 樓增建部分，暨轉讓被告廣恩養護中心之所有權利，就廣恩養護中心部分，由該時之執行長丙○○親簽廣恩養護中心董事長徐偉昀之姓名於系爭契約書上（本院卷第10-12 頁）。
㈡系爭契約約定委任期間自契約簽訂之日即96年3 月11日起至
96年8 月31日止，委託代理出售之價金總價為1 億元，被告同意支付原告買賣價金10% 為仲介費用。委託期間，被告不得另委託第三人擅自暗中接洽出售事宜，或私自前往買方居所或辦公室接洽買賣事宜（含買受人之相關企業指定第三者前往出賣人居所或辦公室接洽），如有上開情事發生，被告仍應給付上開約定酬金（系爭契約第4 、5 、6 、9 條參照，本院卷第11頁）。
㈢被告丙○○於委託期間之96年4 月17日，將系爭不動產出售
予訴外人林偉峰，並於96年4 月23日辦妥所有權移轉登記（本院卷第19、25、31、37、42、47、51、55頁）。
五、兩造協議確認之爭點：㈠系爭契約對被告廣恩養護中心是否生效？㈡系爭契約有關委託原告轉讓廣恩養護中心所有權利之約定是
否無效？㈢系爭契約是否因違反不動產經紀業管理條例第16條、第32條
第1項規定而無效？㈣被告丙○○有無違反系爭契約第9 條約定情事？㈤系爭契約第9 條、第6 條約定有無約定違約金或報酬過高情
事？
六、得心證之理由：㈠按董事就法人一切事務，對外代表法人。董事有數人，除章
程另有規定外，各董事均得代表法人。民法第27條第1 項定有明文。查被告廣恩養護中心為財團法人，設有董事、董事會、常務董事、常務董事會，其常務董事互推一人為董事長綜理會務，對外代表法人，業據本院調閱廣恩養護中心登記卷查核屬實，並有該中心捐助章程附於該登記卷可憑，依上開規定，自應由董事長對外代表廣恩養護中心。系爭契約有關廣恩養護中心部分，並非由董事長徐偉昀代表簽訂，而係由被告丙○○逕行簽署徐偉昀之姓名，既為兩造所不爭，依上所述，系爭契約對被告廣恩養護中心尚不生效力。雖被告丙○○於系爭契約簽訂時為被告廣恩養護中心之執行長，有網路搜尋資料在卷可憑（本院卷第101 頁）。惟所謂之執行長，非財團法人之法定機關，觀諸上開捐助章程，復非廣恩養護中心章程訂定之機關，縱依一般社會通念，所謂之執行長亦僅負責法人會務之推展、董事會決議之執行，僅於董事會授權下，始擁有管理權及代理權，並無對外代表法人之權限。系爭契約有關廣恩養護中心部分，係由丙○○逕行簽署徐偉昀之姓名，其並未簽署其個人姓名，亦未表明代表或代理意旨，業詳前述，丙○○既無代表廣恩養護中心之權限，廣恩養護中心又否認授與其代理權，並拒絕承認其所為之法律行為，縱其於系爭契約簽訂時為廣恩養護中心之執行長，該契約對廣恩養護中心亦不生效力，原告以丙○○於系爭契約簽訂時為執行長，主張系爭契約亦對廣恩養護中心發生效力等語，尚非可採。
㈡系爭契約對被告廣恩養護中心不生效力，既如前述，就系爭
契約有關委託原告轉讓廣恩養護中心所有權利之約定是否無效一節，本院自無庸再予審究。
㈢次按不動產經紀業管理條例第16條前段、第32條第1 項雖明
定經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務，及非經紀業不得經營仲介或代銷業務，然違反上開規定時，僅生主管機關得依同法第31條、第32條規定予以申誡，或禁止其營業並處罰鍰之問題，此乃取締規定，非效力規定，參諸最高法院68年臺上字第879 號判例意旨諭示，尚無民法第71條規定之適用，被告丙○○抗辯：系爭契約因原告違反不動產經紀業管理條例第16條前段、第32條第1 項規定而無效等語，尚不足採。
㈣又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約之文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例意旨可資參照。系爭契約第9 條記載：「甲方（按即被告）自委託日起期限內，不得另委託第三人擅自暗中接洽出售事宜或私自前往買方居所或辦公室接洽買賣事宜（含買受人之相關企業指定第三者前往出賣人居所或辦公室接洽亦同），如有上述情事發生時，甲方均應依約支付約定之酬金及其他費用」等語。由是觀之，被告負有：⒈於委託期間，不得另行委託第三人擅自暗中接洽出售事宜，⒉於委託期間，不得私自前往買方居所或辦公室接洽買賣事宜（含買受人之相關企業指定第三者前往出賣人居所或辦公室接洽）之義務，其文義甚明，亦即為避免被告另行委託第三人接洽出售事宜，致原告無法獲取報酬，或於原告投入費用、時間、勞力覓得有意購買之人後，被告私自與該買主接洽，規避應支付之報酬，被告負有不得另行委託第三人接洽出售事宜，及於原告覓得有購買意願之人後，不得私自與該買主接洽之義務，至原告自行出售之情形，則不在禁止之列，倘兩造確有被告應於委託期間拋棄自行出售權之約定，何以未如一般委託契約將此約定載明於系爭契約上（如：「委託期間內委託人自行出售或經第三人介紹出售者，仍應依約支付受託人服務報酬」）？而系爭契約第9 條何以不逕約明：「不得私自接洽買賣事宜」，反使用「不得私自前往買方居所或辦公室接洽買賣事宜」之文字？該所謂之「買方」，顯為可得特定之買主，而非泛指一切之買主，凡此，觀諸系爭契約第7 條約明：「甲方（按即被告）保證前開標的物出賣中途絕不終止委託，或甲方藉任何一切理由停止出賣」等語，禁止被告於「出賣中途」終止委託或停止出賣，亦以原告業覓得特定買主為前提即明（按：此約定係規範被告出賣期間不得終止委託或停止出賣，不以委託期間為限，自以原告業覓得特定買主為前提），原告主張系爭契約第9 條約定之真意，指委託人自行出售第三人，亦應依約給付酬金等語，尚非可採。本件被告丙○○係自行將系爭不動產出售予林偉峰，其未於委託期間另委託第三人擅自暗中接洽出售事宜，或私自前往原告覓得之買方居所或辦公室接洽買賣事宜，為兩造所不爭，依此，自難謂被告丙○○有何違反系爭契約第9條約定情事，原告主張被告丙○○違反系爭契約第9 條約定等語，核非可採。
㈤被告丙○○既無違反系爭契約第9 條約定情事，原告即不得
據以請求被告給付酬金，就系爭契約第9 條、第6 條約定有無約定違約金或報酬過高情事，本院亦無庸再予審究。
㈥綜上，系爭契約對被告廣恩養護中心不生效力，而被告丙○
○復無違反系爭契約第9 條約定情事，原告以被告丙○○違反系爭契約第9 條約定，請求被告給付仲介酬金1 千萬元，洵非正當，不應准許。
七、從而，原告依系爭契約第9 條約定，請求被告給付原告1 千萬元，及自96年11月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 18 日
民事第二庭 法 官 陳秀貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 7 月 18 日
書記官 劉碧輝