臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第1625號原 告 乙○○訴訟代理人 劉錦隆律師複代理人 楊仲傑律師被 告 戊○○○
己○○庚○○共 同訴訟代理人 賈育民律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於九十七年八月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○段三小段七四九、七五六地號土地上如附表即台北市古亭地政事務所土地複丈成果圖所示D、D1部分門牌號碼台北市○○區○○路二段67巷17號面積各四七平方公尺、五平方公尺之房屋拆除，將土地返還原告，並自民國九十六年一月一日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新台幣柒萬玖仟玖佰叁拾陸元。
被告應給付原告新台幣肆萬捌仟叁佰捌拾肆元，及自民國九十六年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣壹佰肆拾貳萬元供擔保後，得假執行。被告如以新台幣肆佰貳拾柒萬伍仟伍佰貳拾元供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。民事訴訟法第168條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第168條及第175條分別定有明文。本件原被告甲○○於民國97年5月4日死亡，其繼承人即配偶戊○○○、長子己○○、長女庚○○聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟及戶籍謄本附卷可稽（見本院卷第114至118頁），核無不合，應予准許。
二、原告主張緣坐落台北市○○區○○段三小段749、756地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，被告所有門牌號碼台北市○○區○○路○段○○巷○○號建物（下稱系爭房屋）無權占有系爭土地如台北市古亭地政事務所土地複丈成果圖所示D、D1部份面積各47平方公尺、5平方公尺。被告無權占有致妨害原告所有權行使，依民法第767條訴請被告拆屋還地。又被告無權占有系爭土地，已獲得相當於租金之利益，原告則受有相當於租金之損害，依民法第184條及第179條規定，被告應另賠償自原告取得系爭土地所有權時即95年5月4日起按申報地價年息10%計算相當於租金之損害。並聲明㈠被告應將坐落系爭土地上如附表即台北市古亭地政事務所土地複丈成果圖所示D、D1部分之系爭房屋拆除，將土地返還原告，並自96年1月1日起至返還上開土地之日止，按年連帶給付原告新台幣（下同）133,227元之損害金。㈡被告應連帶給付原告80,641元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋原為祭祀公業鄭必陶之派下員鄭新富、鄭家盛（原名鄭振榮）、鄭振清三人所有，於87年8月30日授權管理人丙○○出售予被告之被繼承人甲○○。該3人或彼等先人既為派下員，則所搭蓋之系爭房屋，並非無權占有系爭土地。且證人丁○○於鈞院作證時，亦證述曾聽說之前的管理人有同意系爭房屋所有人蓋的等情，被告係合法受讓系爭房屋，自非無權占有。又祭祀公業鄭必陶曾於85年9月22日由現今管理人之一的鄭啟堂召集「鄭必陶祭祀公業地上權人（現住戶）座談會；其後同年10月12日委由奇泰工程顧問有限公司對祭祀公業鄭必陶祖厝現住戶地上物進行實測；同月26日，祭祀公業鄭必陶85年度委員、財產處理小組及現住戶協商會議記錄結論對本公業現住戶之補償依現住戶實收每坪25萬元計算補償。上開會議記錄並未經祭祀公業鄭必陶廢棄或改變。93年12月16日原告向祭祀公業鄭必陶購買系爭土地時所簽訂之土地買賣契約書第2條約定將地上物搬遷補償費列入買賣價金及第11條買賣標的包括土地上地上物在內，迄今原告並未依買賣契約之上開約定就地上物搬遷予被告任何補償，基於誠信原則及同時履行抗辯權，被告在原告給付搬遷補償費以前，自有拒絕拆除之權利。被告縱使應支付租金，惟系爭房屋為老舊之磚、木造房屋，交通並非便捷，原告主張按申報地價10%最高額度計算不當得利，顯屬過高。被告所有系爭房屋有52平方公尺，約合15.75坪，在原告未給付被告3,837,500元以前，被告自有免給付義務。答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決被告願供擔保請准免假執行之宣告。
四、原告主張系爭土地前手登記為祭祀公業鄭必陶所有，其於95年5月4日以判決移轉為登記原因取得系爭土地所有權。被告所有系爭房屋即門牌號碼台北市○○區○○路2段67巷17號房屋占用系爭土地749地號5平方公尺、756地號47平方公尺為被告所不爭執。復有土地登記簿謄本及測量成果圖附卷可稽（本院調卷原證1、本院卷第46頁），堪信為真實。本件兩造爭執事項經整理並協議簡化爭點如下：㈠原告請求被告拆屋還地有無理由？㈡原告請求相當於租金之不當得利有無理由？（見本院卷第92頁）茲分述之。
五、原告主張被告無權占有系爭土地請求拆屋還地，被告則以前揭情詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。
㈡被告抗辯其占有系爭房屋原為祭祀公業鄭必陶之派下員鄭新
富、鄭家盛（原名鄭振榮）、鄭振清三人所有，於87年8月30日授權管理人丙○○出售予被告之被繼承人甲○○。並提出授權書及建築改良物買賣所有權移轉契約書影本為證（見本院卷第87至88頁）。惟查；系爭房屋雖原為祭祀公業鄭必陶之派下員鄭新富、鄭家盛（原名鄭振榮）、鄭振清三人所有，並將出賣予被告之被繼承人甲○○，僅能證明被告取得系爭房屋所有權。縱系爭房屋原出賣者為祭祀公業鄭必陶之派下員，而系爭土地原為祭祀公業鄭必陶所有，然祭祀公業與派下員係屬不同主體，系爭房屋與土地又分屬獨立不動產且屬個別所有，無法推論系爭房屋原所有權人即祭祀公業鄭必陶派下員鄭新富、鄭家盛（原名鄭振榮）、鄭振清占有系爭土地有其合法權源。被告承繼系爭房屋，亦屬有權占有。㈢證人丁○○於97年5月29日言詞辯論時，本院提示97年4月11
日被告甲○○言詞辯論意旨狀被證一授權書，問：「立授權書人鄭新富、鄭家盛、鄭振清是否祭祀公業鄭必陶的派下員？」；答：「是的」。問：「系爭17號的房屋，占有系爭土地，原因是否瞭解？」；答：「這是以前管理人在的時候就蓋好的，我曾經聽說之前的管理人是有同意系爭房屋所有人蓋的，但是如何談的，我完全不清楚。」；問：「系爭17號的房子，你們有無去收租金，或前任管理人有無交接資料給你？」；答：「沒有叫我們收租金，也沒有交任何資料給我們。」（見本院卷第103頁），證人丁○○未曾從前任管理人手中接收有關系爭土地租賃、使用借貸或地上權設定等任何資料，亦完全不清楚系爭房屋佔用系爭土地之原因，其聽聞之前管理人同意系爭房屋所有權人蓋的純屬臆測之詞，而不足採信。再者，不論原告之前手有否將系爭土地借給鄭新富、鄭家盛、鄭振清三人，該債之契約並不能對抗原告，而且原告並不同意被告占有系爭土地，被告自屬無權占有。
㈣被告又抗辯祭祀公業鄭必陶85年度委員、財產處理小組及現
住戶協商會議記錄結論對本公業現住戶之補償依現住戶實收每坪25萬元計算補償，且原告向祭祀公業鄭必陶購買土地亦約定將地上物搬遷補償費列入買賣價金，原告在給付上開補償費前，自有拒絕拆除之權利云云置辯。惟查：祭祀公業鄭必陶85年度委員、財產處理小組及現住戶協商會議記錄係祭祀公業鄭必陶與現住戶之協商，並非原告與現住戶即被告間之協商，其協商會議結果自無拘束第三人原告之理。另原告主張其93年12月16日向祭祀公業鄭必陶購買系爭相關土地時所簽訂之土地買賣契約書第2條付款期限及方式：第4項約定「第四次付款訂於民國94年月日前由甲方代乙方辦理塗銷本買賣標的土地中748地號土地上之地上權及搬遷地上物之補償費共計伍仟玖佰萬元整以抵付價金；甲方得配合乙方辦理塗銷地上權及搬遷地上物之處理進度，分期給付本期款」，惟該買賣契約因祭祀公業鄭必陶管理人之一鄭金益未同意而不生效力。且原告與祭祀公業鄭必陶如何約定與被告無關，況上開約定條款之地號為748地號，亦與系爭土地無關。㈤綜上，被告雖抗辯其所有系爭房屋因承繼祭祀公業鄭必陶派
下員而屬合法占有，及原告未支付地上物搬遷補償費予被告前，自有拒絕拆除之權利云云，惟仍未能舉證證明其占有系爭土地有合法權源，故原告主張被告所有系爭房屋無權占有系爭土地，自屬有據。
六、原告主張被告所有系爭房屋佔用系爭土地，應給付相當於租金之不當得利等語。被告則以原告主張租金過高及原告未給付搬遷補償費前，自有免給付義務等語置辯。經查：
㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。又按相當租金之不當得利計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項規定，予以計算較為客觀公允。再按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10%為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言。依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價。平均地權條例第16條亦有明文。
㈡被告無權占有原告所有系爭土地，已如前述，則被告無權占
有原告之系爭土地，受有占有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，為屬不當得利，依上說明，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。本院參酌系爭749、756地號土地位於台北市○○區○○路2段67巷內，巷內屬老舊磚造或木造房屋，均供居家之用，惟附近有郵局、銀行、超商、傳統市場，並有公車經過，交通尚稱便捷，生活機能完善（見本院卷第47至56頁），認被告使用系爭土地所得之利益，以每年按所占有土地面積依當年度申報地價年息6%金額為當。本件被告無權占有系爭土地面積為52平方公尺（如台北市古亭地政事務所土地複丈成果圖所示D1（749地號）面積5平方公尺、D（756地號）面積47平方公尺），查原告係於95年5月4日取得系爭749、756地號土地所有權，而系爭749地號土地93年1月至95年12月之申報地價為每平方公尺24,199.2元（見本院卷第57頁）；自96年1月起之申報地價為每平方公尺26,566.4元（見本院卷第46頁），以年息6%計算，被告占用5平方公尺，自95年5月4日原告取得該土地所有權之日起至95年12月31日止（計242日）相當於租金之不當得利為4,813元（24,199.2×5×6%×242/365=4,813，元以下四捨五入），及自96年1月l日起至返還土地之日止，每年相當於租金之不當得利為7,970元 (26,566.4×5×6%=7,970，元以下四捨五入）。另系爭756地號土地93年1月至95年12月之申報地價為每平方公尺23,304元（見本院調卷原證2號），96年1月起之申報地價為每平方公尺25,520元（見同卷原證1號），以年息6%計算，被告占用47平方公尺，自95年5月4日原告取得該土地所有權之日起至95年12月31日止（計242日）相當於租金之不當得利為43,571元（23,304×47×6%×242/365=43,571，元以下四捨五入），及自96年1月l日起至返還土地之日止，每年相當於租金之不當得利為71,966元 (25,520×47×6%=71,966，元以下四捨五入）。即被告應給付原告自95年5月4日起至95年12月31日止（計242日）相當於租金之不當得利為48,384元（4,813+43,571=48,384），及自96年1月l日起至返還土地之日止，每年相當於租金之不當得利為79,936元 (7,970+71,966=79,936元）。故原告請求被告給付48,384元，及自起訴狀繕本送達翌日（96年10月19日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。及自96年1月1日起至返還上開土地之日止，按年給付原告79,936元之不當得利，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
㈢被告抗辯在原告給付搬遷補償費前，有免給付義務云云。惟
縱依被告所述，與被告協商者為祭祀公業鄭必陶，並非原告，原告自無受雙方協商結果之拘束。縱原告向祭祀公業鄭必陶購買土地約定將地上物搬遷補償費列入買賣價金，然此屬祭祀公業鄭必陶對原告買賣價金請求權，與被告對祭祀公業鄭必陶之搬遷補償費請求權，並無立於對待給付之關係，被告抗辯有免給付義務，自不足採。何況，祭祀公業鄭必陶有無積欠被告搬遷補償費，或原告有無積欠祭祀公業鄭必陶買賣價金均未見被告舉證以實其說，被告抗辯，自無理由。
㈣又系爭房屋原為祭祀公業鄭必陶之派下員鄭新富、鄭家盛（
原名鄭振榮）、鄭振清三人所有，於87年8月30日出售予被告之被繼承人甲○○，被告因繼承而取得系爭房屋所有權，於原告取得系爭土地時，被告並無任何侵害系爭土地之行為，原告主張依共同侵權行為法律關係，請求被告連帶賠償其損害，自無可採，併予敘明。
七、綜上所述，原告依民法第767條所有物返還請求權及同法第179條關於不當得利之規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附表即台北市古亭地政事務所土地複丈成果圖所示D、D1部分門牌號碼台北市○○區○○路二段67巷17號面積各47平方公尺、5平方公尺之房屋拆除，將土地返還原告，並自96年1月1日起至返還上開土地之日止，按年給付原告79,936元；另給付原告48,384元，及自起訴狀繕本送達翌日（96年10月19日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 28 日
民事第五庭 法 官 薛中興以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 8 月 28 日
書記官 黃瓊玉