臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第526號
原 告 乙○○訴訟代理人 丙○○被 告 冠德建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 吳俊昇律師
梁穗昌律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十六年十二月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告乙○○因被告冠德建設股份有限公司（下稱冠德公司）銷售人員之說詞及其所製作之廣告及配置圖均聲稱可自費合法申請增建夾層，而於民國84年7月8日與被告簽訂房地預訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買坐落台北縣中和市○○段○○○○號土地及其上建物即門牌景平路71-6 號12樓之8及12樓之9房屋（下稱系爭12樓之8、12樓之9房屋），並支付價金新台幣（下同）7, 661,414元，然依相關建築法規，系爭12樓之8、12樓之9房屋無從申請增建夾層建照，且該房屋之建蔽率業已用罄，無增建空間，是故伊得撤銷系爭契約，被告應返還價金7,661,414元，且因系爭12樓之8、12樓之9房屋無法增建夾層，其空間不敷伊使用，須另行自租房屋使用，然伊仍須支付系爭12樓之8、12樓之9房屋之稅金及銀行利息，是伊受有稅金、銀行利息、自租房屋之損害共計5,844,634元，爰依公平交易法第32條規定請求3倍之賠償，另依同法第34條規定請求被告負擔費用，將判決書內容刊載於報紙，又伊為此擔心積蓄化為烏有，並依民法第92 條撤銷買賣契約回復原狀；另伊受有精神上痛苦，非財產上損害計7,661,414元，而系爭契約第13條第5項約定伊違約時需給付10%價金作為懲罰性違約金，伊應得相對向被告請求懲罰性違約金計766,140元。爰依民法第92條、第259條、公平交易法第21條、第30至34條及系爭契約之法律關係，提起本訴等情。並於本院聲明：㈠被告應給付原告33,621,370元。㈡被告應將本判決書全部內容連續3日登載於中國時報、聯合報、自由時報及蘋果日報。
二、被告則以：系爭契約並無可合法申請增建夾層之約定，伊所製作廣告僅為裝潢設計參考，並未納入雙方約定之範圍；原告享有系爭12樓之8、12樓之9房屋之使用收益，難謂受有稅金、銀行利息之損害，而自租房屋與系爭12樓之8、12樓之9房屋得否增建夾層無因果關係，非原告可得主張之損害；系爭契約約定之懲罰性違約金，與本事件無涉，原告不得主張；否認原告受有非財產上損害；兩造於90年5月24日成立協議書，確認雙方之權利義務皆已全部履行，原告復為本訴之請求實無理由；而原告驗收系爭12樓之8、12樓之9房屋至今，已使用達9年之久，原告前開請求均已罹於時效；如原告得撤銷系爭契約，伊主張於原告移轉系爭12樓之8、12樓之9房屋所有權登記予伊並塗銷其上之抵押權登記前，伊得拒絕返還價金，並得請求原告無權占有，致伊自驗收該屋至今，無法使用該屋而受有相當租金之損害等語，資為抗辯。並於本院聲明：原告之訴駁回。
三、查，原告於84年7月8日與被告簽訂系爭買賣契約，購買系爭
12 樓之8、12樓之9房屋，並支付價金7, 661,414元，被告於87年12月底交付該房屋，兩造復於90年5月24日因房屋面積找補成立協議書等情，此有卷附建物所有權狀、土地所有權狀、房地預訂買賣契約書、協議書可憑（見本院卷第223至226頁、第353至365頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。
四、本件應審究者為㈠兩造是否就系爭12樓之8、12樓之9房屋可合法申請增建夾層加以約定？㈡如是，則原告是否主張不實廣告？受詐欺撤銷系爭契約？茲論述如下：
五、按公平法第21條第1項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、．．．等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」另民法第92條第1項前段規定「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」
（一）原告主張被告明知系爭房屋不得興建夾層，卻以銷售人員之說詞及其所製作之廣告及配置圖均聲稱可自費合法申請增建夾層云云，已為被告所否認。且原告所提出之廣告，被告否認為其所製作抗辯乃裝潢公司所有云云，然觀以廣告指明係被告之建案名稱「冠德住易」、地點「40米景平路唯一4米2」，並留有被告建案之聯絡電話，自屬被告之廣告文宣無誤。惟詳觀廣告之文字分別為「特別推薦4米2神奇規劃，一房變二屋，一屋可二用，13平4米2大大好用、4米2運用靈活，上層是私人空間、下層作公共空間，不但坪效放大，生活情趣更是不同，喜歡日子過地更有創意，4米2無疑是您最佳選擇（本文摘自華晟裝潢工程有限公司專訪）。設計：華晟裝潢工程有限公司，規劃：一房兩廳（亦可規劃為兩房兩廳）挑高4米2」、「4米2創意居家，彷彿別墅樓中樓、擁有10年以上，千餘戶設計經驗的華晟裝潢工程公司，為您現身說法介紹住宅新主流-4米2創意住家，市區地窄人稠、寸土寸金，二房住家動輒四、五百萬，三房更高達七、八百萬，為了有個舒適窩，全家得縮衣節食、負擔銀行高利息十餘年，實在辛苦！不如著眼挑高住宅，利用巧妙裝潢，創造雙倍使用，空間大又有變化，樂趣無限，還可節省數百萬元」等文（見本院卷第506至509頁），廣告至多言及可利用裝潢規劃空間，並未論述可合法施作夾層。而原告所謂被告銷售人員告知可合法施作夾層一節，原告並未提出證據以為佐憑。
（二）另按兩造簽訂之房地預訂買賣契約書第2條房地面積，以粗黑字體就房屋主建物、附屬建物，包括室內、陽台、雨庇、花台，以及共用部分面積，分項方式記載，並無夾層面積之記載。且系爭契約第5條「本工程一切施工標準皆以本合約內容與政府機關核定之施工圖說為基準，甲方（按指原告）不得對本建物結構、外觀及公共設施等要求變更或請求乙方（按指被告）為其將來加蓋之準備或違建之施工。」、第13條第8項其他特約事項第1款「乙方不允諾為甲方施工違建工程，倘若甲方自行施工，違法後果由甲方自行負責與乙方無關」，顯見被告亦未允諾原告可合法施作夾層，原告應已知悉夾層之裝修有遭主管機關拆除或處罰之危險與可能。參以系爭買賣契約書，原告針對原契約約定建物登記面積誤差在百分之一內互不與被告找補部分之條款刪除，改約定為面積誤差就實際增減相互找補（見本院卷第27頁），可見原告保護自己權益尤甚，倘兩造合意締約初始已約定可合法施作夾層為兩造契約之一部，原告豈有不增繕在契約書內之理。
（三）又所謂「隔層裝潢」與「夾層」並不相同，且「夾層」可否合法施作，主管機關應有一定之法令規範，並已公布周知，俾供全體人民遵循，此業經主管機關及媒體多方宣導，應已為一般民眾所周知，原告非無知悉相關建管法令之機會，當不致陷於錯誤，否則以原告一再主張該二屋係就其一家四口兩男兩女居住使用，但若無夾層顯然無法居住云云（見本院卷第12頁及96年12月13日民事訴訟損害賠償答辯九狀），果原告係因被告承諾可合法施作夾層而購買系爭房屋，則原告於87年一經交屋當立即施作夾層才是，何能持續出租他人使用（見本院卷第741頁反面），又何以於90年5月24日發生面積找補問題與被告協議時不一併處理，焉有其主張遲於93年8月間始知無法施作合法夾層之理。準此，益認兩造並未約定可合法施作夾層。
（四）準此，原告對兩造未約定合法施作夾層應知之甚稔，且知被告之廣告充其量僅為裝潢之建議，原告所提證據尚難資為被告公司有以不實廣告欺罔之行為之佐憑，亦無從推論原告因而陷於錯誤而締結系爭買賣契約，被告更無違反契約約定須負違約責任可言。
六、綜上所述，原告明知並未與被告約定合法施作夾層，其主張依民法第92條因受詐欺而撤銷兩造買賣契約回復原狀，及因不實廣告依公平交易法請求損害賠償，並依約請求懲罰性違約金，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不予論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 25 日
民事第四庭 法 官 吳定亞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 12 月 25 日
書記官 高秋芬