臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第65號原 告 壬○○訴訟代理人 桂大正律師複 代理人 甲○○被告財政部國有財產局台灣北區辦事處法定代理人 戊○○訴訟代理人 丁○○被 告 庚○○
己○○丙○○辛○○乙○○上五人共同訴訟代理人 鄭錦堂律師
李保祿律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院於民國96年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國92年10月30日向被告財政部國有財產局台灣北區辦事處（以下簡稱國產局北區辦事處）承租坐落於台北市○○區○○段4小段11地號土地，面積163平方公尺（以下簡稱系爭土地）及坐落其上之建物即門牌台北市○○路 ○段○○巷○○號，面積 134平方公尺（以下簡稱系爭建物），依兩造簽訂之國有地租賃契約書及公證書約定，租期自92年10月30日起至95年12月27日止，並約定原告如有意續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租，租金每月新臺幣（下同）66,600元，以1個月為1期，原告並應給付 199,680元之履約保證金，俟原告依約返還本租約租賃標的物予被告國產局北區辦事處及履行租約全部義務後，被告國產局北區辦事處始將該保證金無息退還予原告。嗣系爭土地分割為11、11-2、11-3地號等 3筆土地，原告承租之部分則變更為11-2地號土地及其上建物（以下簡稱系爭不動產）。
二、原告於95年7月3日向被告國產局北區辦事處申請承購系爭不動產，然被告國產局北區辦事處竟以被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○於94年12月30日，持台北市政府94年12月29日北市工二字 00000000000號公私有零地合併使用證明書，依建築法第44條、第45條及國有財產法第49條第 3項規定，向其申請承購系爭土地而准予讓售在案。另被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○於95年 5月11日申請承購系爭建物，業經財政部95年 6月21日台財產管字第0950015814號函同意依國有財產法第52條之1第1項第 6款、同法施行細則第55條第1項第6款及第3項第5款規定，辦理專案讓售予被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○，且系爭土地依建築法規定應與鄰接土地合併使用，而否准原告之申購。
三、按直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築，建築法第44條定有明文。復按建築法第45條第2項規定：「第1項範圍內之土地，屬於公有者，准照該宗土地或相鄰土地當期土地公告現值讓售鄰接土地所有權人。」。另依台北市畸零地使用規則第2、3、4、5條規定，及依行政院內政部78年 5月13日台內營字第691739號函意旨「建築法第44條、第45條立法意旨，在增進土地使用、健全都市發展，公有畸零地依法應合併使用者，公產主管機關應本上開法條精神，讓予鄰地，以期有效利用土地資源。各市、縣（市）政府訴訟地調委員會，調處畸零地合併使用，應依調整地形、合併使用程序，進行調處，以公、私有畸零地等地位之立場，提出調處方案，積極進行調處。」、「公有土地管理機關對於機營畸零地，共有公用之需者，宜依使用計晝，於一定期限內與鄰地調整地形或合併使用，其屬非公用者，應即依規定辦理售。」及「省、市、縣（市）、鄉（鎮）公有土地，宜請此照財政部78年2月1日台財產二字第78000182號函核定之『土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點』辦理。」。
四、依上開土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點規定，土地所有權人為建築使用，依建築法第44條及第45條規定申請合併使用鄰接國有非公用土地時，應檢具地方主管機關核發之公私有畸零地合併使用證明書，向財政部國有財產局所屬各分支機構申請辦理之。該要點另規定，經申請合併使用之國有非公用土地，應以協議調整地形方式處理時，經協議調整地形後，土地面積有增減時，雙方應按調整當期土地公告現值計價以現金互為補償。依該要點議售國有非公用土地，依專案提估方式計價。且鄰地所有權人申請之國有非公用土地，經設定地上權、典權或有出租情事者，其地上權、典權人或承租人有依同樣條件優先購買權，足認依國有財產法第491條第3項規定非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人，係指畸零地而言。
五、而原告承租系爭坐落於台北市○○區○○段 4小段11-2地號土地，該筆土地面積168平方公尺，乃面臨台北市○○路○段○○巷○○號之土地，其土地方整，並非地界曲折之基地，可為獨立建築之基地，非屬畸零地，被告國產局北區辦事處依國有財產法第49條第 3項規定，將其出售予被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○，依民法第71條規定，應屬無效。又被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○於94年12月15日向被告國產局北區辦事處購買系爭坐落於台北市○○區○○段 4小段11地號土地，該筆土地面積 132平方公尺，亦非屬畸零地，並可與坐落於台北市○○區○○段8、8-1地號之土地合併建築，更非屬畸零地，且非需與系爭同小段11-2地號土地合併使用。又況，被告國產局北區辦事處低價賣出國有非公用土地，直接圖其他私人不法利益，則其與被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○間就系爭不動產買賣既屬非法，自不生買賣效力。
六、按土地因與公路無適宜之連絡，致不能為通常之使用者，土地所有權人得通行周圍地以至公路，民法第787條第1項前段定有明文。復按依建築技術規則設計工篇第2條第1項規定，基地應與建築線相連接，其連接部分之最小長度應在 2公尺以上，基地內私設通路之寬度不得小於規定標準。是被告等自不得就系爭土地全部為買賣行為。
七、原告既係系爭土地之合法承租人，因系爭不動產之非法買賣，致原告有無法繼續承租，甚至承買之損害，而系爭土地已為所有權移轉登記，私權上已處於不確定狀態，有以確認判決予以確定之必要，原告即有民事訟訴法第247條第1項規定受確認判決之法律上利益，爰請求判如先位之訴之聲明第 1、2項所示。
八、又本件買賣契約既屬無效，被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○自應將上開所有權移轉登記予以塗銷。另被告辛○○於95年10月18日將其就系爭土地應有部分15% 移轉登記予被告乙○○，此移轉行為係通謀虛偽意思表示，並無買賣價金之支付，對其所有權人自不生效力，原告爰依代位之法律關係，請求判如先位之訴之聲明第3項所示。
九、倘鈞院認被告國產局北區辦事處與被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○間就系爭不動產買賣關係成立，然依財政部78年2月1日台財產二字第78000182號函意旨及土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點 7規定「鄰地所有權人申購之國有非公用土地，經設定地上權、典權或有出租情事者，其地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買權。」，則原告亦有優先承買權，原告爰請求判如備位之訴之聲明第 1項所示。而被告庚○○、己○○、丙○○、辛○○及乙○○就系爭土地權之移轉登記，既有礙原告之優先承買權行使，原告爰請求判如備位之訴之聲明第 1項所示。
十、聲明：㈠先位之訴：⒈確認被告國產局北區辦事處與被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○於原因發生日期即95年 6月16日就坐落於台北市○○區○○路4段11之2地號土地之買賣關係不存在；⒉確認被告國產局北區辦事處與被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○就台北市○○路 ○段○○巷○○號國有未登房屋買賣關係不存在；⒊被告庚○○、己○○、丙○○、辛○○及乙○○應將坐落台北市○○區○○段 4小段11地號土地之所有權登記予以塗銷；⒋訴訟費用由被告負擔。㈡備位之訴：⒈確認原告與被告國產局北區辦事處間就坐落台北市○○區○○段4小段11之3地號土地優先承買買賣關係存在；⒉被告庚○○、己○○、丙○○、辛○○及乙○○應將坐落台北市○○區○○段4小段11之2地號土地之所有權登記予以塗銷；⒊訴訟費用由被告負擔。
貳、被告主張：
一、被告國產局北區辦事處部分：㈠原告就系爭不動產與被告國產局北區辦事處簽訂（90）國房
租字第2號國有房地租賃契約書，租賃期間自92年10月30 日起至95年12月27日止。原告於95年7月3日依國有財產法第49條第 1項規定：「非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。」，檢證向被告國產局北區辦事處申購系爭不動產。惟被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○已於94年12月30日持具臺北市政府工務局94年12月29日北市工二字 00000000000號公私有畸零地合併使用證明書，依國有財產法第49條第 3項規定：「非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人。」，向被告國產局北區辦事處申請承購系爭土地，並經被告審查核符規定准予讓售，嗣被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○亦於95年 5月11日申購系爭房屋，經報奉財政95年6月21日台財產管字第0950015814號函意旨，同意依國有財產法第52條之1第1項第6款、同法施行細則第55條之1第1項第6款及第3項第 5款規定，辦理讓售予渠等。原告係於被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○送件申購系爭不動產後始提出申請，被告依法出售系爭不動產予被告四人，並以95年7月25日台財產北處字第0950031505號書函，註銷原告之申購案。
㈡被告就系爭不動產縱與原告訂有國有房地租賃契約書，惟按
司法院院解字第3763號解釋：「土地法第102條至105條均就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定。其中第 104條係於此種當事人間規定，承租人於出租人之基地出賣時，有優先購買權，出租人於承租人之房屋出賣時有優先購買權；若租用房屋及基地之承租人於出租人之基地或房屋出賣時，自不得援用同條之規定，主張優先購買權。」，被告於系爭不動產出賣時，承租人原告並無土地法第 104條規定之優先購買權適用。原告縱稱依財政部核定之「土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點」第 7點規定，系爭不動產有優先購買權之適用，然優先購買權應依法律之規定，而上開要點僅係財政部核定之行政規則，且僅係提醒執行單位於審理該類案件時，應注意國有土地有無土地法第
104 條規定優先購買權之適用，是被告讓售系爭不動產時，仍須依司法院院解字第3763號解釋意旨辦理，原告自無土地法第 104條規定之優先購買權。又被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○已於95年6月16日及95年7月13日支付系爭土地及房屋之價金，並辦理所有權移轉登記，原告主張系爭不動產之買賣關係不存在，並請求塗銷系爭土地所有權登記，於法無據。
㈢聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
二、被告庚○○、己○○、丙○○、辛○○及乙○○部分：㈠原告就先位之訴第1、2項聲明，請求確認就系爭不動產之買
賣關係不存在。惟原告與被告國產局北區辦事處就系爭不動產僅係定期租賃關係，租期至95年12日27日止，而被告國產局北區辦事處就系爭不動產，於租賃期間內出售並移轉所有權予被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○，無論其買賣契約是否有效，依民法第425條第1項規定，與原告承租人私法上之地位無涉，原告自無即受確認判決之法律上利益。況依原告與被告國產局北區辦事處之租賃契約書第 2條及第15條約定，可知該租約為定期租賃契約，租賃期間自92年10月30日起至95年12月27日止，租期屆滿時，租賃關係消滅，被告國產局北區辦事處不另通知，且原告應於租約終止或屆滿之次日，除其所增設之固定設備經被告國產局北區辦事處同意免拆除或無償捐贈國有外，應將房屋騰空交還。是以，縱認確認被告間之買賣契約無效而買賣關係不存在，原告亦不因買賣契約之無效而享有特定之權利或義務之免除，原告並無私上之地位有受侵害，且即令為確認判決，亦無法除去原告所主張有損續租之不安狀態，顯無確認之利益。
㈡按國有財產法第49條第 1項規定，非公用財產類之不動產，
其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。復按國有財產法施行細則第53條規定，本法第49條第 1項所稱直接使用人，係指現使用國有非公用不動產，並與財政部國有財產局或其所屬分支機構訂立租約之承租人。原告縱稱被告國產局北區辦事處與被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○間就系爭不動產之買賣非法而無效，惟原告得否承買，仍屬不定，即無從除去原告所主張之不安狀態。又況，原告與被告國產局北區辦事處所簽訂之租賃契約已於95年12月27日屆期，自95年12月28日起，原告就系爭不動產因無租賃關係存在，已非立於現承租人之地位，自不符直接使用人之規定，是縱確認被告間就系爭不動產之買賣關係不存在，對原告亦無事實上及法律上之實益，原告自不符確認之訴權利保護要件。
㈢原告稱被告辛○○於95年10月間出售系爭不動產持分 15%予
被告乙○○，並完成土地所有移轉登記及讓與房屋所有權，係通謀虛偽意思表示，然原告並未舉證證明之。退一步言，縱認被告國產局北區辦事處與被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○間就系爭不動產買賣之債權及物權行為均無效，惟依土地法第43條規定，仍無礙被告乙○○善意取得系爭不動產持分之所有權。且依土地法第34條之1第4項及國有財產法施行細則第55條之1第1項規定，得讓售之對象為共有人，已非承租人，是縱令判決系爭不動產之買賣無效，對原告亦無法律上之實益。
㈣原告先位之訴之聲明第3項主張系爭台北市○○區○○段4小
段11-2地號之土地買賣無效，爰依代位之法律關係，請求塗銷被告庚○○、己○○、丙○○、辛○○及乙○○就坐落於系爭台北市○○區○○段 4小段11地號土地之所有權登記。
然姑不論系爭11地號土地並非被告等向被告國產局北區辦事處所承購，縱認系爭11-2地號之土地買賣無效，原告就系爭11地號之土地登記亦無代位塗銷之權利。且縱認原告先位之訴之聲明第 3項係11-2地號之誤，然原告亦無代位權存在，是原告請求塗銷被告間就系爭11-2地號土地所有權移轉登記，係屬無權能而就他人間之法律關係實施訴訟，要屬當事人不適格。
㈤原告備位之訟之聲明第 1項，請求確認原告與被告國產局北
區辦事處就系爭坐落於台北市○○區○○段 4小段11-3地號土地優先承買買賣關係存在。惟被告國產局北區辦事處與被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○間就系爭坐落於台北市○○區○○段 ○○段○○○○○號土地及其上建物成立買賣關係，如何認定原告即有請求確認上開11-3地號土地有優先承買買賣關係存在之法律上利益，及原告有何法律上地位受侵害而有確認之利益存在，原告均未說明，原告之請求不符合權利保護要件。至原告主張承租人有依相同樣條件優先購買權，僅生債權之效力，故其備位之訴聲明請求塗銷系爭不動產之所有權轉登記，自無理由。
㈥原告稱系爭11-2地號土地並非畸零地，被告國產局北區辦事
處依國有財產法第49條第3項規定出售，依民法第 71條規定應屬無效。惟系爭不動產固屬國有，然該買賣仍屬私法上之法律關係，且原告對被告間就系爭不動產及價金業已合意，並已移轉所有權並不爭執，自生適法之效力。又況，被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○為系爭11-2地號土地鄰地11地號土地之所有權人，經地方主管機關即台北市政府核發兩地有合併建築使用必要之證明書，而系爭建物則係專案報請財政部核准讓售在案，依國有財產法第49條第 3項、第52條之 1規定，被告國產局北區辦事處之讓售並非違法。復依國有財產法第49條第 3項規定，公私地相鄰有無應合併建築使用之必要，係屬地方主管機關行政裁量權，是縱令地方主管機關對事實認定有所不當，其處分仍生效力。至原告所稱財政部78年2日1日台財產二字第78000182號函核定之土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點 7規定，僅係重申土地法104條第1項前段規定，其所稱之承租人，係指租地建屋之承租人，而房地所有權不屬同一人之情形，此有最高法院65年度台上字第530號判例及69年度台上字第
945 號判例意旨足茲參照。㈦聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告於92年10月30日向被告國產局北區辦事處承租系爭土地及系爭建物，依兩造簽訂之國有地租賃契約書及公證書約定，租期自92年10月30日起至95年12月27日止。
二、被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○於94年12月30日持具臺北市政府工務局94年12月29日北市工二字00000000000 號公私有畸零地合併使用證明書，依國有財產法第 49條第3項：「非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人。」之規定，向被告國產局北區辦事處申請承購系爭土地，經被告國產局北區辦事處審查核准讓售。
三、被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○於 95年5月11日向被告國產局北區辦事處申購系爭房屋，經報奉財政部以 95年6月21日台財產管字第0950015814號函，同意依國有財產法第52條之1第1項第 6款「其他使用情形或位置情形確屬特殊」、同法施行細則第 55條之1第1項第6款「其他使用情形或位置情形確屬特殊者，為實際需用人」及第3項第5款「經財政部就事實狀況認定情形特殊者」等規定，辦理讓售。
四、原告於95年7月3日依國有財產法第 49條第1項「非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。」之規定，向被告國產局北區辦事處申購系爭不動產；被告國產局北區辦事處以「因上述房地業已出售他人」為由，於同月25日函覆原告歉難辦理，並註銷其申購案。
五、系爭土地業以買賣為原因，於 95年7月20日移轉登記為被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○所有；被告辛○○復以買賣為原因，於95年10月18日將其對於系爭土地之所有權應有部分，移轉登記為被告乙○○所有。
肆、得心證之理由：
一、先位之訴部份：㈠按「確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不
得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。」，最高法院著有52年台上字第1240號判例可資參照。經查，依據原告與被告國產局北區辦事處就系爭不動產所訂租賃契約之約定，原告之租賃期間係自92年10月30日起至95年12月27日止，租期屆滿時，租賃關係消滅，被告國產局北區辦事處不另通知，且原告應於租約終止或屆滿之次日，除其所增設之固定設備經被告國產局北區辦事處同意免拆除或無償捐贈國有外，應將房屋騰空交還等情，有國有房地租賃契約書影本一件附卷可稽，堪信屬實；則該項不動產租賃契約之法律性質，自屬定有期限之租賃無訛。揆諸民法第 425條第 1項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」之規定，於上開租賃契約95年12月27日屆滿前，原告乃系爭不動產承租人之法律上地位，並不因被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○與被告國產局北區辦事處間系爭買賣契約是否有效、雙方間是否有買賣關係存在而受到任何影響；在上開租賃契約於95年12月27日屆滿後，原告因租賃關係消滅而不再居系爭不動產承租人之法律上地位，亦不因系爭買賣契約是否有效、雙方間是否存在買賣關係而變動；是原告所稱其因此所遭受「無法繼續承租系爭不動產」之損害，顯然並非本院得以判決確認系爭買賣關係不存在，而得以除去之狀態。再「系爭不動產已經出售被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○」等情，僅係被告國產局北區辦事處拒絕原告申購系爭不動產之理由，原告主張被告國產局北區辦事處此項行政處分違法或不當，自應循行政訴願、爭訟之程序行使權利，否則即令本院以判決確認系爭買賣關係不存在，被告國產局北區辦事處也不因此當然即負有出售系爭不動產予原告之義務，原告所稱「無法承買系爭不動產」之不安狀態，仍然無法因本院之確認判決而除去。從而原告就先位之訴聲明㈠確認被告國產局北區辦事處與被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○於原因發生日期 95年6月16日就坐落於台北市○○區○○路4段11之2地號土地之買賣關係不存在，及㈡確認被告國產局北區辦事處與被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○就台北市○○路 ○段○○巷○○號國有未登房屋買賣關係不存在部分，應無即受確認判決之法律上利益，欠缺權利保護要件，應以判決駁回之。
㈡按民事訴訟乃當事人於其私法上的權利受到侵害時，得請
求法院判決以保護其私權之程序，而原告起訴欲求利已判決，除須具備實體法上的權利保護要件外，尚須具備訴訟法上之權利保護要件，即當事人適格要件及保護必要之要件始可。而當事人適格與否，為法院應依職權調查之事項，無論訴訟進行至如何之程度，法院為本案之終局判決前，得就此隨時依職權調查之。所謂當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言。此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。換言之，就特定訴訟得以自己名義為原告或被告之資格，因而得受本案判決者，始謂之當事人適格，或稱為正當當事人。至於何人對於訴訟標的之法律關係有實施訴訟之權能，則應視當事人與特定訴訟標的之關係如何而定。倘若原告與法律規定之資格不符，仍提起民事訴訟，即屬當事人不適格，應以其訴訟欠缺權利保護要件，在法律上顯無理由，而以判決駁回之。經查，原告就其先位之訴之聲明第 3項塗銷被告庚○○、己○○、丙○○、辛○○及乙○○就系爭土地所為所有權登記之請求，雖主張其係依據代位之法律關係，為此項請求塗銷之聲明；然即令被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○與被告國產局北區辦事處間，及被告辛○○與被告乙○○間就系爭土地之買賣關係均不存在，被告國產局北區辦事處因此擁有請求被告庚○○、己○○、丙○○、辛○○及乙○○塗銷該等所有權移轉登記之權利，原告既未與被告國產局北區辦事處簽訂買賣系爭土地之契約，而並非具有請求被告國產局移轉登記系爭土地之債權人，其仍然不具有任何代位被告國產局北區辦事處，請求被告庚○○、己○○、丙○○、辛○○及乙○○塗銷上開所有權移轉登記之權利等情，自屬明確。從而原告依據代位之法律關係，請求被告庚○○、己○○、丙○○、辛○○及乙○○塗銷就系爭土地所為所有權移轉登記，核屬當事人不適格，應以判決駁回之。
二、備位之訴部分：㈠按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條
件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第 104條定有明文。次按「土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所，有房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言」，最高法院著有 69年台上字第945號判例可資參照；而「土地法第102條至第105條均就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定，其中第 104條係於此種當事人間規定，承租人於出租人之基地出賣時，有優先購買權，出租人於承租人之房屋出賣時有優先購買權，若租用房屋及基地之承租人於出租人之基地或房屋出賣時，自不得援用同條之規定，主張優先購買權。」，亦早經司法院以院解字第3763號解釋闡明斯旨；是於土地及房屋同屬於出租人所有，而租賃予承租人之情形，該承租人於所承租之土地或房屋出賣時，自均無土地法第 104條所規範之優先購買權。經查，系爭土地及系爭房屋均屬被告國產局北區辦事處所有，於92年10月30日出租予原告，租期自92年10月30日起至95年12月27日止等情，既為兩造所不爭執之事實，則揆諸前揭說明，原告就被告國產局北區辦事處將系爭不動產出賣予被告庚○○、己○○、丙○○及辛○○之買賣契約，自無土地法第104條之優先購買權可言。
㈡至原告雖另主張依據土地所有權人申請合併使用鄰接國有
非公用土地案件處理要點 7：「鄰地所有權人申購之國有非公用土地，經設定地上權、典權或有出租情事者，其地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買權。」之規定，其應有優先購買權云云。惟查，土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點，乃財政部以財政部78年2月1日台財產二字第78000182號函所核定，性質上屬於財政部所屬人員處理土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地業務，所應遵循之行政規則，並非經立法院通過之法律，或行政機關依據立法院通過法律之授權，所為對外發生效力之法規命令，當不足以發生創設、消滅人民權利、義務之效果。是被告國產局北區辦事處主張：上開要點僅為財政部核定之行政規則，其僅係提醒執行單位於審理該類案件時，應注意國有土地有無土地法第
104 條規定優先購買權之適用等情，應屬可信；原告主張其依據該處理要點第 7點之規定，對於系爭土地擁有優先購買權云云，則非可採。從而原告依據土地所有權人申請合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點之規定，請求本院確認其與被告國產局北區辦事處間就系爭土地有優先購買權存在，進而請求被告被告庚○○、己○○、丙○○、辛○○及乙○○塗銷就系爭土地所為所有權移轉登記，自均無理由，亦應以判決駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再與審酌，附此敘明。
陸、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 27 日
民事民二庭 法 官 楊代華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 2 月 27 日
書記官 許婉如