臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第738號原 告 敝爾麗國際有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳政峰律師被 告 自然美化妝品股份有限公司法定代理人 丁○○被 告 丙○○上二人共同訴訟代理人 蔣大中律師
陳思慎律師上列當事人間給付仲介費事件，本院於中華民國97年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告自然美化妝品股份有限公司（下簡稱自然美公司
）於民國95年9月14日簽訂「房地產委託銷售契約書」（下稱系爭契約１），由自然美公司委託原告承攬臺北縣新店市○○路○段○○○號、188號之房地產（下稱系爭大樓）之銷售業務，約定：⒈代理銷售期間自95年9月17日起至96年3月16日止；⒉原告負擔全案行銷業務所需一切費用，並負責全案行銷業務之管理執行，自然美公司不限制原告之廣告費及支配情形；⒊系爭契約１之委託係專任委託，自然美公司於代理銷售期間不得再委託其他第三人銷售或自行銷售；⒋委託銷售總額之底價為新臺幣（下同）6億8,000萬元；⒌自然美公司同意支付原告之「銷售服務費之計算」之方式為：成交金額達6億8,000萬元（含）時，銷售服務費依成交金額4％計算；超過6億8,000萬元部分，視為「超價」，分配方式為：⑴超價介於0-4,000萬元時，此部分由自然美公司分得90％，原告分得10％；⑵超價超過4,000萬元以上時，就該部分由自然美公司分得80％，原告分得20％；⑶總價低於6億8,000萬元以下售出時，須經自然美公司同意，銷售服務費依成交金額4％計算，自然美公司承諾不得扣減，又上開銷售服務費之計算，均含5％營業稅。
㈡原告簽立系爭契約１後，即展開銷售前置工作計如照片取景
攝影、說明海報設計、基本資料製作、價格分算及完成面積表和價格表、交通位置圖檔、繪製1－10層以及B1－B3F各層平面圖並做成圖檔、製作銷售光碟片、容積回推市價分析、租金表和租期表租戶名單表等，另製作廣告媒體如懸掛系爭大樓現場廣告帆布、說明海報印製及派發、自96年1月16 日起至96年2月6日止，隔日在工商時報隔日分類稿刊載計10次、自96年1月17日起至96年2月7日止，隔日在經濟日報分類稿刊載計10次，另拜訪各金融機構、公司等客戶。
㈢證人乙○○即心育法師於95年11月19日與甲○○即原告法定
代理人及鄭炳南即被告自然美公司員工兼系爭大樓現場主任赴現場查看系爭大樓。嗣乙○○與被告丙○○即明乘法師再於95年11月下旬共赴系爭大樓實地查看並詢價，原告並告以「可對買戶酌收成交價1％之仲介費」等語。乙○○復於1星期後，再約甲○○陪同丙○○至系爭大樓複看，以確認屋況，惟因甲○○當日不便，乃委請鄭炳南開門讓丙○○及乙○○確認屋況。惟原告嗣後再與丙○○及乙○○聯繫時，渠等態度即行大變，改稱資金不足，無法購買。
㈣原告於95年12月5日、95年12月27日、96年2月13日、96年3
月9日4次向自然美公司報告客戶聯絡狀況。其中95年12月5日之業主聯繫單，載明累計有興趣客戶12組；表達購買意願客戶1組，另後附之「新店景三大樓客戶表」，其中標明為粉紅色最有希望客戶為15組，載明於95年11月19日有客戶「陳小姐」並以粉紅色（最有希望）標示，「隸屬公司或需求」欄則載明為「宗教團體」，份數為「複看」，「後續紀錄」欄則載明為「心育法師」。又丙○○與乙○○為師徒關係，在宗教信仰或事業上均屬生命共同體，均足認丙○○與乙○○為原告經營之客戶。
㈤原告與自然美公司於96年3月26日另行簽訂「房地產委託銷
售契約書」（下簡稱系爭契約２），委託銷售金額則為6億7,700萬元，約定：⒈成交總金額介於6億7,700萬元至7億2,000萬元（含）時，以成交總金額減去6億7,700萬元之部分做為原告之銷售服務費；成交價超過7億2,000萬元以上部分視為超價，超價部分由自然美公司分得80％，原告分得20％，且以上銷售服務費計算均含5％；另以手寫加註原告之銷售服務費成交價4％為上限，做為雙方給付銷售服務費標準之基本總綱；⒉系爭契約２為一般委託，自然美公司於委託代理期限內，可委託其他第三人銷售或自行銷售；⒊原告將前次專任代理期間所談較有希望之客戶列表，自然美公司同意由原告繼續追縱，逢一般委託或其他有權銷售者於客戶重複時，自然美公司願本諸誠信原則，維護原告應得銷售服務費之權益，或由原告主導談判，銷售服務費依貢獻度之原則分配之，原告亦可開發新客戶。
㈥自然美公司與丙○○於系爭契約１專任委託期間進行私下交
易，並刻意隱瞞原告，使原告誤認丙○○係資金不足。自然美公司更於上開列表較有希望之客戶時，竟惡意要求原告將客戶名單，由200多個大量刪減為28個，並聲稱佛教團體不可能向銀行貸款、根本不可能購買系爭大樓云云，要求將心育法師這組客戶排除於名單之外。斯時，丙○○為規避給付仲介費，早於專任委託期間，自行或授權證人戊○○即丙○○之信徒與自然美公司聯繫，自然美公司並未依約交出該客戶由原告全權負責銷售談判。自然美公司嗣於96年4月10日將系爭大樓出售予丙○○，並完成簽約，買賣價金則為6億7,700萬元。爰依委託銷售契約、商業習慣及居間之法律關係，分別請求被告給付仲介費等語，並聲明：⒈被告自然美公司應給付原告2,708萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉被告丙○○應給付原告677萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告自然美公司則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
㈠戊○○雖於系爭契約１有效期間曾透過關係與自然美公司洽
商購買系爭大樓事宜，惟自然美公司均告知其應與原告聯絡。嗣專任委託期間屆滿，戊○○有再來電詢問系爭大樓是否已出售並表示希望進一步洽商，因當時尚有數組人士表達購買意願，自然美公司並未明確答覆。然自然美公司希望能於96年股東會前出售系爭大樓，乃決定採取競價方式選擇買主，經聯絡當時曾表達購買意願、包括原告在內之4組人士，促請其於3日內提出購買價格，並告知底價為6億7,700萬元，惟僅戊○○所代表之該組人士即丙○○願以底價購買，自然美公司乃分別於96年4月3日及同年月10日簽訂買賣協議確認書及系爭大樓之不動產買賣契約書，是自然美公司並無攔截原告所開發之客戶，系爭大樓之順利出售係由戊○○居中協調聯繫而達成，與原告或甲○○毫無干係。
㈡系爭契約１、２均明文約定為承攬契約，以原告確實促成系
爭大樓之售出，為原告得領取銷售服務費之條件，而系爭大樓之出售係在系爭契約１所約定之委託期限屆滿之後，原告顯不得依系爭契約１請求被告給付銷售服務費，又系爭契約2為一般委託，自然美公司將系爭大樓出售予丙○○並非經由原告接洽而促成，原告於該過程完全沒有參與，原告無權依系爭契約２請求給付銷售服務費。縱認系爭契約２為居間契約，原告並未就丙○○購買系爭大樓居間搓合價錢，並代為聯絡、磋商簽訂買賣契約事宜，雖原告曾帶領丙○○參觀系爭大樓，亦難認原告有完成不動產仲介契約中應有之居間義務，況丙○○或乙○○均未列入原告於專任委託期間所談之較有希望之客戶列表，又系爭契約２係約定僅有在成交總金額超過6億7,700萬元時，原告方可獲取銷售服務費，然系爭大樓最後銷售金額即為6億7,700萬元，原告自無請求本件銷售服務費之餘地。
㈢原告為促成系爭大樓之銷售所支付之行銷業務費用，本即應
由原告自行吸收，其支出費用之多寡，要與原告可否向自然美公司請求給付仲介費，毫無關聯。
三、被告丙○○則以：丙○○雖曾接受原告之服務，充其量只提供系爭大樓出售之訊息，及引領丙○○之弟子乙○○參觀系爭大樓，且均是在原告與自然美公司間之專任委託期間，是原告之提供帶看服務，係履行其與自然美公司間之專任委託仲介契約下之義務，非得作為原告向丙○○請求給付仲介費之依據。且丙○○與原告間並無居間契約或其他契約關係存在，原告雖主張其曾向乙○○或丙○○表示如經成交，應酌收成交價1％之仲介費，惟原告應就此有利於己之事實負舉證責任。原告復主張得依據商業慣例向被告請求給付仲介費，然依內政部之函示，仲介業者如欲向買賣或租賃雙方收取報酬，應將收取報酬之標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於書面，以為憑證，根本不存在所謂買方只要經由經紀業者帶看過房屋而有成交，即應支付成交價金1％仲介費之不動產經紀業界之慣例。況丙○○購買系爭大樓並非透過原告居間，原告於該買賣交易過程中根本無任何參與，原告實無理由請求丙○○給付仲介費等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠原告與自然美公司於95年9月14日簽訂系爭契約１，由自然
美公司委託原告承攬系爭大樓之銷售業務。系爭契約１並載明：⒈代理銷售期限自95年9月17日起至96年3月16日止；⒉原告負擔全案行銷業務所需一切費用，並負責全案行銷業務之管理執行，自然美公司不限制原告之廣告費及支配情形；⒊系爭契約１係專任委託，委託代理期限內，自然美公司不得再委託其他第三人銷售或自行銷售；⒋委託銷售總額底價為6億8,000萬元；⒌自然美公司同意支付原告銷售服務費之計算方式為：成交金額達6億8,000萬元（含）時，銷售服務費依照成交金額4％計算；超過6億8,000萬元部分，視為「超價」，其分配方式如下：⑴超價介於0-4,000萬時，此部分由自然美公司分得90％，原告分得10％；⑵超價超過4,000萬元以上時，就該部分由自然美公司分得80％，原告分得20％；⑶總價低於6億8,000萬元以下售出時，須經自然美公司同意。銷售服務費依照成交總金額乘以4％計算，自然美公司承諾不得扣減原告之銷售服務費；又上開銷售服務費之計算，均含5％營業稅（見本院卷㈠第59頁至第61頁）。
㈡原告於簽立系爭契約１後，即展開銷售前置工作，計如照片
取景攝影、說明海報設計、基本資料製作、價格分算及完成面積表和價格表、交通位置圖檔、繪製1－10層以及B1－B3F各層平面圖並做成圖檔、製作銷售光碟片、容積回推市價分析、租金表和租期表租戶名單表等，另製作廣告媒體如懸掛系爭大樓現場廣告帆布、說明海報印製及派發、自96年1月16日起至96年2月6日止，隔日於工商時報分類稿刊載計10次、自96年1月17日起至96年2月7日止，隔日於經濟日報分類稿刊載計10次，另拜訪金融機構、各公司等客戶（見卷附原告所提「新店景三大樓銷售資料乙冊」）。
㈢原告於95年12月5日、95年12月27日、96年2月13日、96年3
月9日4次向自然美公司報告客戶聯絡狀況，其中95年12月5日之業主聯繫單，載明累計有興趣客戶12組，表達購買意願客戶1組。另後附之「新店景三大樓客戶表」，其中標明為粉紅色最有希望客戶為15組，包括95年11月19日有客戶「陳小姐」，「隸屬公司或需求」欄則載明為「宗教團體」，份數為「複看」，「後續紀錄」欄則載明為「心育法師」。但95年12月27日、96年2月13日、3月9日之聯絡單上則將上開「陳小姐」標以灰色（放棄或最後順位），其中3月9日另載明「有興趣，接洽多次，但資金不足」（以上分見本院卷㈠第66頁、第70頁、第80頁、第91頁、第106頁）。
㈣乙○○於95年11月19日與甲○○及鄭炳南，實地現場參觀系
爭大樓。嗣乙○○待丙○○返國之後，於95年11月下旬再赴系爭大樓實地查看並詢價。
㈤原告與自然美公司於96年3月26日另行簽訂系爭契約２，委
託銷售金額則為6億7,700萬元，其中第8條有關「銷售服務費之計算」約定自然美同意支付原告銷售服務費如下：「一、成交總金額介於新台幣6億7,700萬元～7億2,000萬元（含）時，甲方（即自然美公司）同意將成交總金額減去6億7,700萬元的部分做為乙方（即原告）之銷售服務費，但乙方的銷售服務費以成交價的4％為上限。二、成交價超過新台幣7億2,000萬元以上之部分，視為『超價』，『超價』部分由甲方分得80％，乙方分得20％。三、以上銷售服務費計算均含5％」，此外另有手寫之字句『但乙方的銷售服務費以成交價的4％為上限』。又第4條有關代理業務方式及範圍則規定：「一、委託代理期限內，乙方負擔全案行銷業務所需一切費用，甲方不限制乙方之廣告費及支配情形。二、在甲方協同下，乙方負責本案行銷業務。三、本委託係一般委託，委託代理期限內，甲方可委託其他第三人銷售或自行銷售。」。再第6條之約定事項5規定：「乙方將前次專任代理期間所談較有希望之客戶列表，甲方同意由乙方繼續追縱，逢一般委託或其他任何有權銷售者，若客戶重複時，甲方願本諸誠信之原則，維護乙方應得銷售服務費之權益，或由乙方主導談判，銷售服務費項貢獻度的原則分配之。同時乙方亦可開發新客戶」。又系爭契約２所附之客戶表（即系爭契約１專任委託期間所談較有希望之客戶列表）之30個名單中不包括乙○○及丙○○（見本院卷㈠第126頁至第132頁）。
㈥自然美公司於96年4月10日將系爭大樓出售予丙○○，並完成簽約，買賣價金為6億7,700萬元。
五、得心證之理由：原告主張其依委託銷售契約、商業習慣及居間之法律關係，得分別請求被告給付仲介費等語，為自然美公司與丙○○所否認，並分別以前開情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠自然美公司將系爭大樓出售予丙○○是否為原告所促成？㈡系爭契約１、２之法律性質為何？究係居間契約或承攬契約？㈢原告可否依系爭契約１、２之相關約定，或逕依居間之法律關係，請求自然美公司給付銷售服務費？㈣原告是否曾告知乙○○或丙○○，經成交後應酌收1％仲介費，並獲渠等同意？㈤原告主張不動產買方給付成交總價1％予仲介商屬商業習慣，並執此請求丙○○給付報酬，是否可採？茲析述如次：
㈠自然美公司將系爭大樓出售予丙○○是否為原告所促成？⒈本件自然美公司將系爭大樓售予丙○○之經過為：乙○○於
95年農曆年前告知戊○○曾參觀過系爭大樓，惟因價錢太高，請戊○○再代尋價格較低之大樓，經戊○○詢問系爭大樓地址，並向地政事務所調取系爭大樓地籍資料，始知該大樓為自然美公司所有。嗣經同為丙○○之信徒王問代為引薦，提供自然美公司負責出脫系爭大樓之副總經理蘇建誠聯絡方式，戊○○遂與蘇建誠聯繫，惟蘇建誠告知系爭大樓已委託甲○○處理銷售事宜，不便告知底價，建議戊○○可找仲介洽談，並告知戊○○專任委託期限約96年3月底屆至。戊○○於96年3月中旬後，仍持續詢問蘇建誠專任委託合約於何時到期，且曾當面向蘇建誠表示購買之誠意。至同年月下旬，戊○○再次詢問專任委託是否到期，經蘇建誠肯認，惟表示自然美公司內部還要討論後續處理方式。蘇建誠嗣於同年3月底時告知自然美公司決定要公開比價，底價為6億7,700萬元，請戊○○出價。戊○○得知底價後，隨即詢問丙○○之購買意願，並表示底價係經自然美公司董事會做成之決議，降價可能性不大，請丙○○授權300萬元之議價空間供戊○○與自然美公司洽談，丙○○則於96年3月31日晚上告知戊○○同意依其建議洽談購買系爭大樓事宜。戊○○即於同年4月2日向蘇建誠表示願以6億7700萬元購買系爭大樓，蘇建誠則告以尚無其他客戶出價，戊○○乃向蘇建誠為倘出價條件相同可否優先承購之請託，蘇建誠回以須經公司開會決定。蘇建誠嗣於當日下班前電話通知戊○○，可依上開底價成交，戊○○隨即將此事告知丙○○，且因擔心自然美公司變卦，故與丙○○、乙○○於翌日前往自然美公司與蘇建誠及其代書當場擬定預約、約定付款方式及支付定金200萬元，隔日再依自然美公司要求，匯款1,150萬元，並約定1星期後正式簽約等情，業據戊○○結證綦詳，並有自然美公司與丙○○於96年4月3日所簽訂之買賣協議確認書（見本院卷㈢第38頁至第40頁）及於96年4月10日簽訂之不動產買賣契約書（見本院卷㈠第252頁至第255頁）、戊○○於96年4月10日陪同丙○○及乙○○前往潤泰大樓簽約之攝影翻拍照片26張附卷可稽，均核屬相符。另據蘇建誠於96年4月10日通知甲○○就系爭大樓已與買方正式簽約時，表明僅向買方收受2％簽約金，並憂心買方因貸款過高恐生風險乙節，亦有錄音譯文在卷足憑（見本院卷㈠第119頁），核與上開確認書及契約書所載相符，益徵戊○○所證屬實，上開系爭大樓成交過程等情，應堪信為真實。
⒉原告於歷次向自然美公司報告客戶聯絡狀況中，雖於95年12
月5日之業主聯繫單將乙○○標明為最有希望客戶，惟嗣後於95年12月27日、96年2月13日、3月9日之聯絡單上則將其標明為放棄或最後順位，其中3月9日亦載明「有興趣，接洽多次，但資金不足」（以上分見本院卷㈠第66頁、第70頁、第80頁、第91頁、第106頁），足認原告於專任代理期間屆至時，並未將乙○○或丙○○列為較有希望之客戶。
⒊綜上，原告既於專任代理期間屆至時，未將乙○○或丙○○
列為較有希望之客戶，更遑論有為自然美公司及丙○○居間協調、議價，或促成該次買賣之情事，是自然美公司將系爭大樓出售與丙○○應係由戊○○而非原告所促成。
㈡系爭契約１、２之法律性質為何？究係居間契約或承攬契約
？按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；另解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，最高法院19年上字第28號及18年上字第1727號判例意旨可資參照。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。又居間契約為特別契約，自其於勞務之結果只有權利不負義務之點言之，與承攬契約異，蓋承攬受報酬而負義務，而居間僅有報酬而無義務也。民法居間一節之立法理由亦有明文。是居間須契約因居間而訂立，始得請求報酬，此點與承攬頗為相近，惟承攬人對其工作，負有注意義務及瑕疵擔保責任，非若居間之單純以媒介結果為標準，對於所訂立之契約，尚無注意義務及瑕疵擔保責任可言。本件自然美公司抗辯系爭契約１、２均已載明自然美公司委託原告「承攬」系爭大樓銷售業務及原告須完成一定之工作即促成系爭大樓之售出，自然美公司始有給付銷售服務費之義務，應認原告與自然美公司間成立承攬契約關係云云。惟就促成系爭大樓之售出部分，本屬居間契約與承攬契約共通之處，且依上揭規定及說明，要難以契約載有「承攬」二字，即遽將系爭契約定性為承攬契約，仍須通觀全文，並斟酌立約當時之情形而為判斷。本院遍閱系爭契約１、２，並無原告就自然美公司與買方所訂立之契約，應負注意義務及瑕疵擔保責任之約定，與承攬契約實屬有間，且該等契約之各款約定包括代理期限、專任或一般委託與否、定金及簽約金之收受或客戶違約之處理，又均與一般不動產仲介業者使用之制式仲介契約相仿，是應認系爭契約１、２為媒介居間契約，即原告與自然美公司間成立居間而非承攬契約關係，自然美公司之抗辯，尚非可採。
㈢原告可否依系爭契約１、２之之相關約定，或逕依居間之法
律關係，請求自然美公司給付銷售服務費？⒈系爭契約２第6條第5項雖約定：「乙方將前次專任代理期間
所談較有希望之客戶列表，甲方同意由乙方繼續追縱，逢一般委託或其他任何有權銷售者，若客戶重複時，甲方願本諸誠信之原則，維護乙方應得銷售服務費之權益，或由乙方主導談判，銷售服務費項貢獻度的原則分配之。同時乙方亦可開發新客戶」。惟查，原告於專任代理期間屆至時，並未將乙○○或丙○○列為較有希望之客戶，已如上述。又原告依上開約定所提專任委託期間所談較有希望之客戶列表，並不包括乙○○及丙○○，亦有該列表附卷可稽（見本院卷㈠第132頁），是自然美公司將系爭大樓出售予丙○○，即無上開約定之適用。
⒉系爭契約２第8條雖就「銷售服務費之計算」約定自然美同
意支付原告銷售服務費如下：「一、成交總金額介於新台幣6億7,700萬元～7億2,000萬元（含）時，甲方（即自然美公司）同意將成交總金額減去6億7,700萬元的部分做為乙方（即原告）之銷售服務費，但乙方的銷售服務費以成交價的4％為上限。二、成交價超過新台幣7億2,000萬元以上之部分，視為『超價』，『超價』部分由甲方分得80％，乙方分得20％。三、以上銷售服務費計算均含5％」，即原告僅在成交總金額超過6億7,700萬元時，始可能依上開條款約定獲取銷售服務費。惟自然美公司係以6億7,700萬元將系爭大樓售予丙○○，有買賣契約書在卷可憑（見本院卷㈠第252頁），復為原告所不爭執，應堪信為真實。是本件縱認系爭大樓係經由原告仲介而銷售，原告亦無從依上開條款請求自然美公司給付銷售服務費，況本件系爭大樓之銷售並非原告所促成。原告雖主張上開條款有手寫加註「但乙方的銷售服務費以成交價的4％為上限」之字句，表示自然美公司已同意依系爭契約１之同條件即成交金額之4％核計銷售服務費云云。惟綜合上開條款及加註部分以觀，該加註部分係但書之規定，顯係作為上開條款之限制，應認自然美公司所為之抗辯即考量如成交金額為7億2,000萬元，則原告將獲取4,300萬元過高之銷售服務費始增加該限制，較為可採。倘如原告所稱自然美公司已同意依系爭契約１之同條件即成交金額之4％核計銷售服務費，則上開計算銷售服務費之約定即成具文，則原告自可於簽約當時要求刪除該條款且直接加註，要非以但書之形式呈現，原告復未為其他之舉證，應認其此部分之主張，殊不足採。
⒊按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬，同法第568條第1項亦有明定。本件自然美公司與原告係成立媒介居間契約，且自然美公司將系爭大樓出售與丙○○並非原告所促成，均已如上述，是原告自不得執上揭規定，請求自然美公司給付報酬。
⒋原告雖主張自然美公司與丙○○於系爭契約１專任委託期間
進行私下交易，並刻意隱瞞原告，使原告誤認丙○○係資金不足，有違背誠信及違約之事實云云。惟查：
⑴原告交付自然美公司之業主聯繫單雖附有客戶表，但並無客
戶之聯絡資料，甚至沒有完整之名稱，自然美公司尚難僅憑該業主聯繫單而與客戶取得聯繫。又本院依原告之聲請調閱乙○○相關電話自96年1月1日起至96年3月16日止之通聯紀錄，均查無乙○○有與自然美公司聯絡之情形。況據鄭炳南於96年4月13日與甲○○之電話對談中陳稱：每次乙○○來參觀系爭大樓，都是甲○○先打電話給伊，除甲○○打電話給伊之外，乙○○就沒有再來過，乙○○與丙○○都沒有跟伊表明身分等語，有錄音譯文在卷可參（見本院卷㈠第114頁）。此均足認自然美公司並無透過業主聯繫單或鄭炳南而與乙○○取得聯繫之情事，是原告主張自然美公司攔截原告開發之客戶即乙○○與丙○○，實屬無據。
⑵系爭契約１雖屬專任委託契約，惟自然美公司與原告僅約定
委託期間內，自然美公司不得再委託其他第三人銷售或自行銷售，並未約定自然美公司必須將所有直接與自然美公司接觸人士之資料提供給原告，縱自然美公司未將該等資料告知原告，亦不構成違約。
⑶原告另主張依系爭契約１第10條第4款之約定，自然美公司
所接觸之客戶應交由原告全權談判和處理，若有成交，原告仍得請領銷售服務費云云。惟該條款係限於系爭契約１有效期間內之交易（見本院卷㈠第61頁），自然美公司與丙○○既係在專任委託期間過後之96年4月10日簽立買賣契約，則顯無該條款之適用，原告為是項主張，恐係誤會。
⑷至原告指摘自然美公司與丙○○於簽立買賣契約後，蘇建誠
與乙○○仍不願對原告吐實而刻意隱瞞，惟個人誠實與否乃關乎道德層面，尚非本院所得置喙。
⒌綜上，原告無論依系爭契約１、２相關約定或依居間之法律關係，均無從請求自然美公司給付本件報酬。
㈣原告是否曾告知丙○○，經成交後應酌收1％仲介費，並獲
渠等同意？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文。本件原告雖稱其於95年11月下旬，帶看丙○○及乙○○參觀系爭大樓時，曾告以可對買戶酌收成交價1％之仲介費，渠等當場即表示如有購買系爭大樓，願付1％之仲介費等語。惟據乙○○證述：其於歷次看屋及電話聯繫過程中，皆未曾主動向甲○○詢問買受系爭大樓應負擔多少仲介費，惟甲○○於第一次帶看時曾向其表示買方本須負擔1％之介紹費，惟因渠等為佛教界人士，如欲購買，可免收仲介費等語，則原告上開所稱是否屬實，尚非無疑，原告復未舉證以實其說，是原告所為曾告知丙○○酌收1％仲介費並獲同意之主張，不足採信。
㈤原告主張不動產買方應給付成交總價1％予仲介商屬商業習
慣，並執此請求丙○○給付報酬，是否可採？按習慣法之成立，須以多年慣行之事實及普通一般人之確信心為其基礎，最高法院17年上字第613號判例意旨可資參照。本件原告雖主張不動產買方給付成交總價1％予仲介商屬商業習慣，並提出臺灣省不動產仲介經紀商業同業公會聯合會96年5月16日省不動產（96）字第29號、中華民國不動產經紀人協會96年5月8日經協字第960508號、中華兩岸暨國際不動產經貿交易促進會96年5月3日（96）兩岸經促會字第960509號函文為憑（以上分見本院卷㈠第147頁、第149頁、第152頁）。惟查，上開函文雖均稱：業界針對買、賣雙方仲介佣金計收標準之慣例一般為買方支付不動產實際成交價金4％、賣方支付1％至2％，合計以不超過內政部規定之6％為原則等語，惟亦均載明：「不動產仲介業向買、賣雙方收取佣金的比率係由該仲介業自行與買、賣雙方約定，並無強制性之規定」，是上開函文所稱之慣例，僅係不動產仲介業向買、賣雙方收取仲介佣金之一般標準，至於實際收取之比率，則係由業者自行與買、賣雙方約定，非謂不動產買方均應給付成交總價1％予仲介商。況按不動產經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。內政部89年5月2日台（89）內中地字第8979087號及89年7月10日台（89）內中地字第8979517號函所訂定及修訂之「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」定有明文。足認不動產仲介業者應將所欲收取報酬標準及買賣一方或雙方比率，以書面載明供買賣雙方事先充分瞭解，始屬現行不動產仲介業現行之標準作業程序。是原告在未與丙○○簽訂委託銷售契約書或要約書，或以書面記載所欲收取報酬標準及買賣一方或雙方應負擔之比率之情況下，主張依商業習慣請求丙○○給付成交總價1％之報酬，尚乏所據，洵不足採。
六、綜上所述，被告間系爭大樓之買賣並非原告所促成，其主張又均不足採，被告自均無給付銷售服務費或仲介費之義務。從而，原告依委託銷售契約、商業習慣及居間之法律關係，分別請求自然美公司及丙○○應給付原告2,708萬元及677萬元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 4 月 11 日
民事第四庭 審判長法 官 劉坤典
法 官 匡 偉法 官 賴武志以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 4 月 11 日
書記官 施若娟