臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第942號原 告 財政部國有財產局台灣北區辦事處法定代理人 庚○○訴訟代理人 吳嘉榮律師複代理人 黃文祥律師
商桓朧律師被 告 丁○○
甲○○戊○○○乙○○兼上四人共同訴訟代理人 丙○○被 告 己○○訴訟代理人 林俊宏律師
魏千峰律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年12月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○、丁○○、甲○○、戊○○○、乙○○應自坐落臺北市○○區○○段二小段二六九及二六九之一地號土地上之建號五十八號建物內，如附圖所示Ａ部分面積七十七平方公尺、Ａ-1部分面積一平方公尺、Ｃ部分面積一平方公尺、Ｅ部分面積四平方公尺部分遷出，並將上開建物及其坐落土地交還原告；並應給付原告新臺幣貳佰玖拾柒萬陸仟零參拾柒元；另應自民國九十六年六月一日起至交還上開土地、建物之日止，按月給付原告新臺幣參萬玖仟肆佰零伍元。
被告己○○應自坐落臺北市○○區○○段二小段二六九地號土地上之建號五十八號建物內，如附圖所示Ｇ部分面積七十五平方公尺、Ｆ部分面積十平方公尺部分遷出，並將上開建物及其坐落土地交還原告；並應給付原告新臺幣參佰零參萬玖仟零捌拾元；另應自民國九十六年六月一日起至交還上開土地、建物之日止，按月給付原告新臺幣肆萬貳佰肆拾陸元。
被告應自坐落臺北市○○區○○段二小段二六九地號土地上之建號五十八號建物內，如附圖所示Ｂ部分面積一平方公尺、Ｄ部分面積七平方公尺部分遷出，並將上開土地及其上工作物交還原告；並應給付原告新臺幣貳拾捌萬參仟壹佰玖拾玖元；另應自民國九十六年六月一日起至交還上開土地、工作物之日止，按月給付原告新臺幣參仟柒佰伍拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰萬元供擔保後，得假執行；被告丙○○、丁○○、甲○○、戊○○○、乙○○如以新臺幣捌佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣參佰萬元供擔保後，得假執行；被告己○○如以新臺幣捌佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣參拾萬元供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張坐落臺北市○○區○○段二小段269 、269-1 地號土地及其上建號58號之建物係原告所管理之國有房地。上開建物原編定門牌號碼為臺北市○○區○○路一段70號，屬連棟式舊有建築物，其中前棟、後棟部分原分別供店鋪、住家使用，嗣於民國85年間，因臺北市政府增闢西園路1 段72巷道，遂依上開建物之建築方式及使用狀況，將後棟部分增編為臺北市○○區○○路一段72巷1 號。上開建物於原告管理期間，從未提供予任何人居住使用，亦未撥交其他機關使用；詎其中如附圖所示Ａ部分面積77平方公尺、Ａ-1部分面積
1 平方公尺、Ｃ部分面積1 平方公尺、Ｅ部分面積4 平方公尺部分，竟遭被告丙○○、丁○○、甲○○、戊○○○、乙○○（上五人以下簡稱被告丙○○等人）於90年4 月1 日以前，開始無權共同占用；另附圖所示Ｇ部分面積75平方公尺、Ｆ部分面積10平方公尺部分，亦遭被告己○○於90年4 月
1 日以前開始無權占用；而附圖所示Ｂ部分面積1 平方公尺、Ｄ部分面積7 平方公尺之工作物亦遭被告全體同時共同占用。被告無權占用原告管領之房地，顯已侵害原告管理權屬及國有權益，並因而獲有相當於租金之不當得利。原告自得依民法第767 條所有物返還請求權請求被告遷讓交還上開房地，並依同法第179 條第1 項及第184 條第1 項規定之不當得利及侵權行為法律關係，訴請被告給付自90年4 月1 日起至交還房地之日止，按所占用房地價額年息10% 計算之不當得利損害金。又上開269 地號土地，自89年度起至92年度止，公告地價每平方公尺為新臺幣（下同）58,849元，自93年度起至96年度止之公告地價每平方公尺為56,243元；上開26
9 之1 地號土地，自89年度起至92年度止公告地價每平方公尺為79,200元，自93年度起迄今公告地價每平方公尺均為74,700 元 。另上開門牌號碼臺北市○○區○○路一段70號房屋之課稅現值，自91年度起至96年度止，每年度之現值第一層部分均為21,700元、第二層部分則為20,300元，合計每年度之現值為42,000元；另上開臺北市○○區○○路一段72巷
1 號房屋之課稅現值，自91年度起至95年度止，每年度之現值第一層部分均為12,600元、第二層部分則為36,200元，合計每年度之現值為48,800元，而96年度之現值第一層部分為25,200元、第二層部分為23,600元，其96年度之現值合計亦為48,800元。據此計算，被告丙○○等人就其自90年4 月1日起至96年5 月31日止占用附圖所示Ａ、Ａ-1、Ｃ、Ｅ部分，共應給付原告2,976,037 元，自96年6 月1 日起至交還上開占用部分之日止，每月應給付原告39,405元；被告己○○就其自90年4 月1 日起至96年5 月31日止占用附圖所示Ｇ、Ｆ部分，計應給付原告3,039,080 元，自96年6 月1 日起至交還該占用部分之日止，每月應給付原告40,246元。另被告全體就其自90年4 月1 日起至96年5 月31日止共同占用附圖所示Ｂ、Ｄ部分，共應給付原告283,199 元，自96年6 月1日起至交還該占用部分之日止，每月應給付原告3,750 元（計算式均詳如附表）。惟被告既不遷讓交還房地，亦不給付不當得利損害金，為此依上述法律關係提起本訴，聲明求為如主文第一、二、三項所示之判決，並願供擔保請准宣告假執行等情。
二、被告對於占用原告訴請遷讓交還之房地，固不爭執，惟被告丙○○等人辯稱原告所指系爭58號建物，乃被告丙○○父親陳賜發於35年1 月25日以5,500 元向前所有人林溪圳所購買，事後雖遭被告己○○父親林聲篇偽造陳賜發印章捏造不實文件而占用其中後棟部分，並傳由被告己○○繼續占用，惟被告丙○○等人對現占有部分仍屬有權占有等語，並聲明請求駁回原告之訴；被告己○○則辯稱附圖Ｇ、Ｆ、Ｅ、Ｄ即系爭58建號建物後棟及天井部分，為其在43年10月31日向當時管理機關臺灣土地銀行公產代管部所購得，本於買賣契約之法律關係，其有權使用該建物，並得對抗事後接管該建物之原告。而上開房地之管理機關無論係臺灣土地銀行公產代管部或係原告，自接管該房地起迄本件起訴時，將近53年間均未向被告己○○主張任何權利，足使被告己○○正當信任原告不欲其履行義務，本於誠信原則，原告自不得再訴請被告己○○遷讓返還或給付不當得利損害金等語，並聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，則願供擔保請准免為假執行。
三、經查，原告主張坐落臺北市○○區○○段二小段269 、269-
1 地號土地及其上建號58號之建物係原告所管理之國有房地。上開建物原編定門牌號碼為臺北市○○區○○路一段70號，屬連棟式舊有建築物，其中前棟、後棟部分原分別供店鋪、住家使用，嗣於85年間，因臺北市政府增闢西園路1 段72巷道，遂將後棟部分增編為臺北市○○區○○路一段72 巷1號。上開建物其中如附圖所示Ａ部分面積77平方公尺、Ａ-1部分面積1 平方公尺、Ｃ部分面積1 平方公尺、Ｅ部分面積
4 平方公尺部分，經被告丙○○等人於90年4 月1 日以前開始共同占用；另附圖所示Ｇ部分面積75平方公尺、Ｆ部分面積10平方公尺部分，亦經被告己○○於90年4 月1 日以前開始占用；附圖所示Ｂ部分面積1 平方公尺、Ｄ部分面積7 平方公尺之工作物亦遭被告全體同時共同占用等事實，業據其提出土地及建物登記謄本為證，且為被告所不爭，並經本院現場勘驗及囑託臺北市建成地政事務所測量製有如附圖所示之複丈成果圖在卷可稽，復有臺北市萬華區第一戶政事務所檢送本院之初編釘門牌登記申請書附卷可資佐證，自堪信為真實。
四、被告丙○○等人雖辯稱原告所指系爭58號建物，乃被告丙○○父親陳賜發於35年1 月25日以5,500 元向前所有人林溪圳所購買，渠等自屬有權占用等語，並提出土地登記簿謄本及「林聲篇」具名之「領收證」等件為證，惟為原告所否認。經查，被告丙○○等人所提上開土地登記謄本，並無記載系爭58建號建物之所有權有何移轉登記予陳賜發，或陳賜發有向林溪圳購買該建物之文義；而上開林聲篇具名之「領收證」內容，亦無提及陳賜發有向林溪圳購買系爭58建號房屋之文義，二者均無從證明陳賜發有購買系爭58建號建物之事實。而陳賜發縱有向林溪圳購買該建物，本於債之關係，被告丙○○等人亦僅能以之對抗林溪圳，尚無從據以對原告主張有權占有。此外，被告丙○○等人對於占用系爭建物之權源，未能舉證以為證明，則其辯稱有權占用上開建物，即無法採信。
五、被告己○○辯稱附圖Ｇ、Ｆ、Ｅ、Ｄ即系爭58建號建物後棟及天井部分，為其在43年10月31日向當時管理機關臺灣土地銀行公產代管部所購得，固提出臺灣省軍公教人員承購國有特種房屋證明書、臺灣土地銀行公產代管部公告、臺灣土地銀行公產代管部暫收房地價款繳款單回執、臺灣土地銀行公產代管部國有特種房地租金繳納回執聯及余拯律師之函文暨被告己○○回覆余拯律師之函文等件為證，惟亦為原告所否認。經查：
㈠上開「臺灣省軍公教人員承購國有特種房屋證明書」旨在證
明被告己○○之公務員身分；上開臺灣土地銀行公產代管部公告，則只能證明43年間，臺灣土地銀行公產代管部確有為國有特種房屋承購之公告，自上開二文件，均無從查知被告己○○是否購得上開後棟建物。
㈡被告己○○固陳稱上開臺灣土地銀行公產代管部暫收房地價
款繳款單、臺灣土地銀行公產代管部國有特種房地租金繳納回執聯，均有臺灣土地銀行代管部收款收訖章及承辦人員、股長、課長等簽章，已足證該文書為真正，甚至其上有土地銀行經理「鄭逸俠」及收款人「王良貞」之蓋章，而依土地銀行證人當庭所提臺灣土地銀行公文上之部室主管即為「鄭逸俠」，且原告亦自承「王良貞」確為其退休人員，由此可證明上開證物確屬真正。另其在43年購買系爭房地後，原告前身之臺灣土地銀行公產代管部復委請余拯律師於45年12月
3 日發函要求其繳交自35年1 月起至43年9 月份共計約50萬餘元之租金，因金額過高且請求期間尚有疑問，其遂回函要求協商處理，經協商後，臺灣土地銀行公產代管部同意，以自38年10月起至43年9 月止計算，核定應繳4,176 元之租金，其並於46年6 月22日繳清無誤，此從上開臺灣土地銀行公產代管部國有特種房地租金繳納回執聯及余拯律師之函文暨被告己○○回覆余拯律師之函文等件足可證明。由此可知，其確已於43年10月31日繳清承購系爭房地之價金。甚至由上開臺灣土地銀行公產代管部要求其繳納租金計算之期間，亦僅計算至其於43年10月承購前之43年9 月份為止而已。且上開余拯律師之函文亦明確記載：「四十三年十月出售」之字樣，更加證明系爭房地確已於43年10月出售予被告己○○等語。惟查，上開臺灣土地銀行公產代管部暫收房地價款繳款單、臺灣土地銀行公產代管部國有特種房地租金繳納回執聯，固有臺灣土地銀行代管部收款收訖章及承辦人員、股長、課長之簽章，然並無其他佐證可證明該印文是否為各該人員以真正之印章所蓋用。而其上經理「鄭逸俠」及收款人「王良貞」等印文，固與臺灣土地銀行派員到庭所提公文上之部室主管「鄭逸俠」名稱相同，原告亦陳稱「王良貞」確為其退休人員，然據此仍不足以證明上開繳款單、租金繳納回執聯上之印章，確為「鄭逸俠」及「王良貞」所蓋用。是以被告己○○上情所辯，尚不足引為上開繳款單及租金繳納回執聯確屬真正之證明。至於上開余拯律師函文附件雖記載「台北市○○路○段○○號．．．（租金）積欠年月日：自三十五年一月至四十三年九月．．．備考：四十三年十月出售」等文義，惟所謂「出售」，其買受人究為何人？是否已完成買賣契約之締結？並未據指明。亦難據以證明上開後棟房屋已出售予被告己○○。而被告己○○茍確有向臺灣土地銀行公產代管部承購上開後棟建物，何以未見其向該銀行要求移轉房屋產權或出具產權證明？尤以被告己○○於43年間係在臺北市政府地政科任職，此經其陳明在卷，其對承購房屋須取得產權證明始有保障之觀念應甚明瞭，則其逾50年均未要求出售上開後棟房屋之機關給予房屋產權證明，自有背常理。又被告己○○所指其承購之上開後棟建物，於43年間並無獨立出入門戶，須經系爭58建號前棟房屋大門始能進出，此為被告己○○所陳明。該建物衡情尚不能單獨成為物權之客體，則被告己○○是否能僅購買該部分建物？又臺灣土地銀行公產代管部是否能僅出售該部分予被告己○○？已非無疑。再上開繳款單之文義，係表明其為「暫收」房地價款之回執。倘被告己○○所繳金額係屬承購上開後棟房屋之價款，何以成為「暫收房地價款」？徵諸被告己○○所提出之「代公產售價收入明細分類帳」其中「會整理股」欄第2.點「通知己○○... 與前進房屋共同承購」之記載，是否己○○當時所繳價款僅為部分而非全部承購款？均非無疑義。是以上述諸多疑點均未有證據可資釐清之情形下，單憑被告己○○上詞所述及上開未經證明為真實之文書，即不能逕認系爭房屋已由臺灣土地銀行公產代管部出賣予被告己○○。則被告己○○據以主張其有權占用系爭房屋，尚不足採。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益另有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額；再因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復原狀顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；為民法第767 條、第179 條、第181 條、第184 條第1 項前段、第213 條第1 項、第215 條所明定。而「國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利」，業經最高法院51年度臺上字第2680號著有判例可參，本件系爭房地為國有財產，經撥交原告機關管理使用，參照上開判例意旨，原告自可代為主張所有權人之權利。而被告無權占有原告管理之系爭房地，已如前述。又被告占用系爭房地，依社會通念，其所受利益相當於使用房地之對價，即基地暨建物之租金。且被告無權占用系爭房地，係對原告經管國有財產權能之侵害，則原告依上述規定，訴請被告遷出及交還所占用之房地，並給付原告相當於租金之不當得利損害金，即無不合。
七、至於被告己○○另辯稱上開房地之管理機關無論係臺灣土地銀行公產代管部或係原告，自接管該房地起迄本件起訴時，將近53年間均未向被告己○○主張任何權利，足使被告己○○正當信任原告不欲其履行義務，本於誠信原則，原告自不得再訴請被告己○○遷讓返還或給付不當得利損害金等語。惟按已登記不動產所有人行使除去妨害請求權並無民法第125條消滅時效規定之適用，其在相當期間內未行使該權利，除有特別情事足以引起他人之正當信任，以為其已不欲行使權利外，尚難僅因其久未行使權利，而指其嗣後行使權利係有違誠信原則。原告雖自接管系爭房地後迄96年6 月間始訴請被告己○○遷讓交還，惟其間原告縱有消極不為行使權利之事實，亦無特別情事足致被告己○○產生正當信任，以為原告已不欲行使權利，則被告己○○此部分所辯，亦無可取。
八、末按城市房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條定有明文；而土地法第97條所謂土地價額係指法定地價即土地所有人依該法規定所申報之地價，在公有土地係以公告地價為申報地價，建築物價額則指該管市、縣地政機關估定之價額，此觀土地法第148 條、土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條之規定自明。本院衡酌系爭建物雖屬老舊建物，惟依其位於臺北市精華地帶之商業區，交通便利，因認原告主張以系爭房屋課稅現值及依房屋所占基地比例計算之基地公告地價總價額年息百分之十為計算不當得利損害金之標準，尚屬適當。再者上開269 地號土地，自89年度起至92年度止，公告地價每平方公尺為58,849元，自93年度起至96年度止之公告地價每平方公尺為56,243元；上開269 之1 地號土地，自89年度起至92年度止公告地價每平方公尺為79,200元，自93年度起迄今公告地價每平方公尺均為74,700元。另上開門牌號碼臺北市○○區○○路一段70號房屋之課稅現值，自91年度起至96年度止，每年度之現值第一層部分均為21,700元、第二層部分則為20,300元，合計每年度之現值為42,000元；另上開臺北市○○區○○路一段72巷1 號房屋之課稅現值，自91年度起至95年度止，每年度之現值第一層部分均為12,600元、第二層部分則為36,200元，合計每年度之現值為48,800元，而96年度之現值第一層部分為25,200元、第二層部分為23,600元，其96年度之現值合計亦為48,800元。此均經原告提出地價謄本為證，且為被告所不爭，堪為信實。則據此計算，被告丙○○等人就其自90年4 月1 日起至96年5 月31日止占用附圖所示Ａ、Ａ-1、Ｃ、Ｅ部分，共應給付原告2,976,037元，自96年6 月1 日起至交還上開占用部分之日止，每月應給付原告39,405元；被告己○○就其自90年4 月1 日起至96年5 月31日止占用附圖所示Ｇ、Ｆ部分，計應給付原告3,039,080 元，自96年6 月1 日起至交還該占用部分之日止，每月應給付原告40,246元。另被告全體就其自90年4 月1 日起至96年5 月31日止共同占用附圖所示Ｂ、Ｄ部分，共應給付原告283,199 元，自96年6 月1 日起至交還該占用部分之日止，每月應給付原告3,750 元（計算式均詳如附表）。
九、從而，原告依上述法律關係提起本訴，求為如主文第一、二、三項所示之判決，為有理由，應予准許。又原告與被告己○○均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，被告丙○○等人雖未聲請免為假執行，惟依民事訴訟法第2 項規定，本院仍得依職權為附條件免假執行之宣告，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
十、依民事訴訟法第85條第1 項前段，第390 條第2 項、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 黃明發以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 12 月 30 日
書記官 陳怡如