臺灣臺北地方法院民事判決 97年度審小上字第32號上 訴 人 陽光海岸別墅管理委員會法定代理人 丙○○被上訴人 乙○○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國97年9月26日本院臺北簡易庭97年度北小字第2742號第一審判決提起上訴，本院於民國98年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍萬肆仟元，及自民國九十七年四月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用新臺幣貳仟伍佰元由被上訴人負擔新臺幣壹仟柒佰伍拾元，其餘新臺幣柒佰伍拾元由上訴人負擔。
理 由
一、按對於小額程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，然非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第
436 條之24第1 項、第2 項定有明文。本件上訴人提起上訴略以：訴外人蔡春才於民國70年間將其所有土地申請山坡地建築許可，並於70年9 月15日取得建築使用執照，興建陽光海岸別墅社區（下稱陽光社區），陽光社區係依山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築基地之建築物，自得依修正前之公寓大廈管理條例及其施行細則、公寓大廈管理組織申請報備處理原則，成立社區管理組織並設立規約及管理條例。被上訴人於72年5 月25日向蔡春才購買坐落臺北縣○○鄉○○○○段新庄子小段123-24、123-25、123-26地號土地（下稱系爭土地），系爭土地坐落陽光社區範圍內，屬於未建築之基地，對外並無通道，又於73年6 月13日將陽光社區活動中心建築物及10筆陽光社區公共設施土地應有部分12
4 分之3 移轉登記至被上訴人名下，陽光社區應屬修正前公寓大廈管理條例施行細則第13條第2 款之地區，自有公寓大廈管理條例第41條之適用。原審判決認被上訴人非陽光社區住戶，於社區內亦無建物存在，自不受陽光社區管理規約之拘束，已違反修正前公寓大廈管理條例第41條、公寓大廈管理條例施行細則第13條等語，應已符合民事訴訟法第436 條之24第2 項之規定，其提起上訴，即屬合法，先予敘明。
二、上訴人起訴主張：坐落臺北縣○○鄉○○○○段新庄子小段123-24、123-25、123-26地號土地（下稱系爭土地），係陽光海岸別墅之建築基地，被上訴人為所有權人，陽光海岸別墅區分所有權人前依修正前公寓大廈管理條例第41條規定成立管理委員會，訂定管理規約，被上訴人為系爭土地之所有權人，係陽光海岸別墅之區分所有權人，依管理規約約定，每月應繳納管理費新台幣（下同）300 元。詎被上訴人自民國89年10月1 日起至97年3 月31日止，計積欠上訴人管理費80,100元，爰求命判決被上訴人給付管理費及法定遲延利息。又陽光社區所坐落之臺北縣○○鄉○○○○段新庄子小段
123 地號土地於70年間原屬山坡地保育區，經分割地號而成系爭土地，嗣蔡春才申請山坡地開發許可後，即於含系爭土地在內之陽光社區土地上興建陽光社區，並於70年9 月15日取得建築使用執照，故系爭土地即坐落於陽光社區範圍內。而含系爭土地在內之陽光社區既係屬94年11月16日修正前公寓大廈管理條例施行細則第13條第2 款所指「依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區」，被上訴人並於
72 年5月25日買受系爭土地，且系爭土地除社區大門外並無其他出入通道，故被上訴人就系爭土地自應依92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第41條之規定，同受公寓大廈管理條例之拘束。上訴人既係依94年1 月11日修正前公寓大廈管理組織申請報備處理原則第2 條第2 項第1 款，依山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用與管理之設施為範圍所成立之社區管理組織，自得依系爭規約及公寓大廈管理條例之規定，請求被上訴人給付管理費。此外，系爭土地雖於89年8 月11日經臺北縣政府劃為農業區，惟系爭規約既是於前開農業區規劃之後，被上訴人仍應受拘束，且上訴人就系爭土地仍有不定時請園藝公司整理環境，並非毫無管理，故被上訴人自仍應依系爭規約給付管理費等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人78,300元，及自支付命令送達翌日（即97年4 月17日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被上訴人則以：系爭土地於71年2 月22日更正編定為山坡地保育區丙種建築用地，於89年8 月11日系爭土地又變更回原農業區，故陽光社區於89年10月1 日依修正前公寓大廈管理條例施行細則第13條第2 款召開區分所有權人會議及制定規定時，伊因資格不符並未參與，伊並非陽光社區之區分所有權人，不受管理規約之拘束，且系爭土地之土地使用分區為農業區，雜草叢生，毋須管理，上訴人並未為任何管理行為，伊無繳納管理費之義務。又上訴人請求自89年10月1 日起之管理費，已罹於民法第126 條之5 年消滅時效等語，資為抗辯。
四、原審判決駁回上訴人之起訴。上訴人提起上訴，並聲明為：原判決廢棄，上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人783,00
0 元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事實：㈠陽光社區坐落臺北縣○○鄉○○○○段新庄子小段123 地號（
下稱陽光社區土地），經分割地號後包含系爭土地，系爭土地位於陽光社區範圍內。
㈡系爭土地確為被上訴人所有。
㈢系爭土地於89年8 月11日經臺北縣三芝鄉公所變更都市計畫而改劃為農業區。
㈣陽光社區規約於89年10月1 日經陽光社區區分所有權人大會決
議訂定，其中第8 條第4 款規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，逾六個月後管理委員會得訴請法院命給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10% 計算。」、第8 條第5 款規定：「社區未建築基地每月繳
300 元。」。
六、本件上訴人主張被上訴人為上訴人所屬陽光社區之區分所有權人，應依公寓大廈管理條例之規定及系爭規約之約定，就系爭土地給付管理費，爰請求被上訴人給付自89年10 月1日起迄96年12月31日止所欠繳之管理費等語，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被上訴人就系爭土地是否受公寓大廈管理條例規範？㈡被上訴人是否應就系爭土地給付管理費？㈢被上訴人所為時效抗辯有無理由？以下茲分述之：
㈠關於被上訴人就系爭土地是否受公寓大廈管理條例規範之爭點：
⒈查陽光社區於89年10月1 日召開第一次區分所有權人大會，
訂定系爭規約，上訴人依該次會議之決議成立，並於90 年6月20日向臺北縣政府報備核准，有臺北縣三芝鄉公所90年6月20日建字第5509號公寓大廈管理組織報備證明、系爭規約可稽。然公寓大廈管理條例曾於92年12月31日修正，該條例之施行細則及公寓大廈管理組織申請報備處理原則亦分別於94年11月16日、94年1 月11日修正，故本件應適用修正前之上開法律，憑為論斷其組織是否合法之依據。
⒉上訴人主張陽光社區土地於70年間原屬山坡地保育區暫未編
定用地，70年10月28日經分割地號包含系爭土地在內，71年
2 月22日再經更正編定為山坡地保育區丙種建築用地，蔡春才經取得山坡地開發許可後，即於含系爭土地在內之陽光社區土地上興建陽光社區，並於70年9 月15日向臺北縣政府建設局取得建築使用執照，有臺灣省臺北縣土地登記簿就系爭土地之標示部及所有權部登記謄本、臺北縣政府建設局70使字第2949號使用執照存根、陽光社區建築申請門牌位置圖足憑，足認為真實。
⒊按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。本條例第41條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：二、依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。修正前公寓大廈管理條例第41條、修正前公寓大廈管理條例施行細則第13條第2 款分別定有明文。是修正前公寓大廈管理條例關於管理及組織規定之適用，不限於公寓大廈之區分所有建築物，即各式集居地區，無論係由一人全部單獨所有或多數人區分所有之多數建物組成之社區，只須共用部分之管理、使用具有不可分之性質者，因上揭公寓大廈管理條例有準用之明文，其管理及組織，即區分所有權人會議、管理委員會或管理負責人之組成及權限，均應適用該條例及施行細則之規定。經查，含系爭土地在內之陽光社區土地原屬山坡地保育區暫未編定用地，於71年2 月22日更正編定為山坡地保育區丙種建築用地後，蔡春才即於取得山坡地開發許可後，在含系爭土地在內之陽光社區土地上興建陽光社區，嗣後陽光社區尚於89年10 月1日經第一次區分所有權人大會決議，訂定系爭規約，成立管理委員會，並於90年6 月20日向臺北縣政府報備核准，均已如上述，此外陽光社區內尚具有社區共同使用之網球場、涼亭、步道等公共設施，社區亦僅有一對外出入之大門，尚有陽光社區地籍圖謄本、照片紙在卷可稽。綜上，陽光社區之興建及組成除係依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍之地區，依修正前公寓大廈管理條例施行細則第13條，即屬修正前公寓大廈管理條例第41條所定之共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區外，其尚具有公同使用之共同設施及依修正前公寓大廈管理組織申請報備處理原則第2 條第2 項第1 款所成立之共同管理組織，更足認其具有共同設施之使用與管理具有整體不可分性。揆諸前開規定，陽光社區屬修正前公寓大廈管理條例第41條所稱集居地區，就其社區內部之管理及組織，自應準用公寓大廈管理條例之規定。
⒋本件被上訴人抗辯其僅為系爭土地所有權人，並非陽光社區
之區分所有權人，故應不受公寓大廈管理條例之拘束等語，並舉內政部營建署97年8 月25日營署建管字第097004 9597號函為據。惟查，陽光社區固確屬多數獨立之建築物、公寓大廈所組成之廣範圍社區，與修正前公寓大廈管理條例第3條所定義之「公寓大廈」及「區分所有」概念有間，惟陽光社區屬多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，其管理及組織應準用公寓大廈管理條例之規定已如上述，是以於此類集居地區準用公寓大廈管理條例中「公寓大廈」之概念時，即應解為於該集居地區內獨立使用之建物、公寓大廈及其基地；準用條例中「區分所有」之概念時，則應解為具有上開獨立使用建物、公寓大廈及其基地之所有權者。而前開內政部營建署之函示固稱「僅有土地所有權而無區分所有建築物所有權者，顯非該區分所有建築物之區分所有權人」、「有關繳納公寓大廈管理費之義務人，由區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔」等語，惟該函示係基於修正前公寓大廈管理條例第3 條內所指一般公寓大廈及區分所有之概念而為，與本件陽光社區屬集居地區之情形並不相同，自難比附援引。故被上訴人前開僅為系爭土地所有權人、非陽光社區之區分所有權人，故不適用公寓大廈管理條例之抗辯，似有誤解集居地區內區分所有權人之概念，自難憑採。
⒌綜上所述，含系爭土地在內之陽光社區既屬依山坡地開發建
築管理辦法申請開發許可範圍之地區，其共同設施之使用與管理亦具有整體不可分性，故陽光社區自屬修正前公寓大廈管理條例第41條所稱集居地區，其管理及組織即準用公寓大廈管理條例之規定。被上訴人既屬系爭土地之所有權人，系爭土地又屬陽光社區內獨立使用之土地，故被上訴人就系爭土地自仍應受公寓大廈管理條例之規範。
㈡關於被上訴人是否應就系爭土地給付管理費之爭點：
⒈按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間
相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。公寓大廈管理條例第23條第1 項、第18條第1 項第2 款分別定有明文。經查，陽光社區內未建築基地每筆每月應繳300 元管理費，業經系爭規約第8條 第5 款訂有明文。據前所述，陽光社區既已於89年10月1日 藉區分所有權人大會決議訂定系爭規約及組成管理委員會，且被上訴人就系爭土地應受公寓大廈管理條例之規範，是以被上訴人即應依前開法律規定及規約約定，就系爭土地給付管理費用。
⒉被上訴人固抗辯未曾參與前開區分所有權人會議及系爭規約
之訂定，且系爭土地已劃分為農業區而無法建築，自非系爭規約所約定之「未建築基地」，況系爭土地現樹木參天、雜草叢生，實無空地管理之實，故其無需繳納管理費等語，惟：
⑴按規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好
生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。公寓大廈管理條例第3 條已有定義。是以規約既係就公寓大廈內部管理及使用事項之約定，牽涉全體區分所有權人之利益，有賴全體住戶藉區分所有權人會議召開之機會，予以共同討論、溝通及協調，而達成多數人得以同意遵守及忍受之規範。故規約形式上既已經全體住戶藉區分所有權人會議依民主程序決議通過，即應屬公寓大廈管理的最高指導原則，對全體區分所有權人均生拘束之效果，縱反對規約內容、實質上未參與規約形成之區分所有權人，除該區分所有權人會議決議訂定規約有民法第56條決議無效或得撤銷之事由外，仍應同受規約之拘束。否則，區分所有權人均得藉反對規約之內容、拒絕參與區分所有權人會議之方式，主張不受規約之拘束，將使規約形同虛設，公寓大廈之管理即失準則，公寓大廈管理條例所追求之加強公寓大廈之管理維護、提昇居住品質之立法目的亦無法達成。從而，被上訴人抗辯因未曾參與區分所有權人會議及系爭規約之訂定，故不受系爭規約之拘束等語，顯無足採。
⑵其次，系爭規約第8 條所定公共基金及管理費之繳納標準，
其第5 款固規定「社區未建築基地每月繳300 元」，惟觀其意旨，係就陽光社區內各類區分所有權人分別訂定不同之管理費及公共基金徵收標準，是該款之約定目的，應係指位於社區內而其上無建築物之土地，每筆每月收取300 元費用以作為管理費用之意，與該筆土地實際上是否得以興建建物無涉，故縱系爭土地業經劃分為農業區，其仍位於陽光社區內，自仍應依系爭規約之約定，每筆每月給付300 元以作為管理費。
⑶再者，共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公
寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，固屬管理委員會之職務，公寓大廈管理條例第36條第2 款、第3 款雖有明文，然本件被上訴人應依系爭規約繳交管理費，係本於各區分所有權人間之法律關係，與管理委員會執行職務當否無關，被上訴人如認管理委員會所為管理不善，亦屬透過區分所有權人會議改選管理委員或議決是否續聘管理員及對管理員主張損害賠償之範疇，尚無由拒絕給付管理費。故被上訴人以系爭土地並未有實際管理而拒絕給付管理費等語抗辯，尚非有據。
⒊綜上，被上訴人應依公寓大廈管理條例規定及系爭規約約定，就系爭土地給付管理費。
㈢關於被上訴人所為時效抗辯有無理由之爭點：
⒈復按1 年或不及1 年之定期給付債權，其各期給付請求權因
5 年間不行使而消滅，民法第126 條所明定，凡屬上項定期給付債權，即有該條之適用，無庸當事人就此有所約定，且不得預先拋棄時效之利益（最高法院50年臺上字第1960號著有判例參照）。又公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人做成之決議或自治決議所訂定之管理規約，乃基於區分所有權人合致之意思表示所成立之契約關係，亦即每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，至公寓大廈管理委員會得向住戶收取管理費，則係來自全體區分所有權人之授權，代為收取，是若區分所有權人約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於1 年之定期給付請求權，而有民法第126 條規定之5 年時效適用。
⒉經查，系爭規約第8 條第5 款關於管理費之繳納，約定「社
區未建築基地每月繳300 元」，足徵性質上均屬於不及1 年之定期性給付，揆諸前開說明，管理費之各期給付請求權即應適用5 年短期時效之規定。本件上訴人於97年3 月25日以存證信函請求被上訴人給付自89年10月1 日起至97年3 月31日止共267 期（89期x 三筆土地）之管理費80,111元，於97年3 月26日送達被上訴人，繼於97年4 月10日對被上訴人聲請支付命令，有淡水郵局第3024號存證信函、送達回執及支付令命聲請狀上之本院收狀戳可證，原告請求自92年4 月起至97年3 月止所積欠之管理費54,000元（300x12x5x3=54,000） ，應予准許，至超過部分被上訴人以請求權罹於消滅時效為由拒絕給付，核屬有據。
七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。民法第229 條第2 項、公寓大廈管理條例第21條分別定有明文。區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，逾六個月後管理委員會得訴請法院命給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10% 計算。系爭規約第8條第4 款亦有約定。被上訴人既抗辯其無需給付管理費，就上訴人所主張之管理費用自未曾給付，且上訴人已於起訴前以存證信函催告被上訴人給付自89年10月1 日起迄97年3 月31日止計267 期共80,100元之管理費，嗣再以支付命令之送達為催告。從而，上訴人依公寓大廈管理條例之規定及系爭規約之約定，請求被上訴人給付管理費54,000元及自支付命令送達被上訴人翌日即97年4 月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許
七、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付54,000元及自97年4 月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開超過應准許部分，原審判決上訴人敗訴，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、本件第一、二審訴訟費用，確定為如主文第4項所示金額。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436 條之32第1 項、第2 項、第450 條、第449 條第
1 項、第79條、第436 條之19第1 項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 5 月 1 日
民事第六庭 審判長 法 官 劉坤典
法 官 黃柄縉法 官 劉又菁計 算 書項 目 金額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,000元第二審裁判費 1,500元合 計 2,500元第一、二審裁判費均由上訴人預納，惟上訴人之請求，僅部分勝訴，依兩造勝敗比例計算，上訴人與被上訴人分別負擔3/10、7/10，以此計算上訴人與被上訴人分別負擔第一、二審訴訟費用75
0 元與1,750 元。以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 5 月 1 日
書記官 潘惠梅