臺灣臺北地方法院民事判決 97年度審訴字第944號原 告 乙○○訴訟代理人 林明正律師複代理人 陳宏雯律師
丙○○被 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳幼蘭律師
劉韋德律師上列當事人間請求返還仲介費事件，本院於民國98年2 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國97年4月18日與被告簽訂買賣仲介一般委託書（下稱系爭委託書），約定由被告居間仲介銷售原告所訂購之預售屋鄉林原創B棟2樓（含土地持份及車位，下稱系爭預房地），委託期間自97年4月18日起至97年7月18日止，並以買賣成交價額4%（含稅）之金額給付被告作為服務報酬，兩造復於97年5月23日簽訂買賣委託書內容更改附表，約定仲介服務費改為新臺幣（下同）517,500元。嗣訴外人邱華文於97年5月24 日以總價金20,700,000元承買系爭預房地，於同年月日簽訂預售房地轉賣合約書並支付定金與簽約金共計2,070,000元。
詎系爭預售房地轉賣合約書成立後，買方邱華文毀約不買，依法由賣方即原告沒收邱華文所支付之定金及簽約金共計2,070,000元，斯時被告以仲介人身分，向原告遊說希望不要全額沒收以減低買方之損失，被告並聲明「伊願降低應收之仲介費，甚至不收仲介費也沒關係」，原告不疑有他，遂答應僅沒收1,449,000元作為損害賠償，餘款扣除必要費用10,577元後返還訴外人610,423元，並與訴外人邱華文於97年8月23日簽訂協議書。
（二）前開沒收1,449,000元，本應由原委託辦理履約保證之安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）全額交付予原告，惟安信公司僅將其中932,853元以電匯方式交付予原告，其餘517,500元逕自付與被告作為仲介服務費。概原告係因被告之遊說始答應減少沒收訴外人已支付之價金，被告先前承諾願意不收或減收仲介服務費，然卻全額收取，實有違誠信。且原告減少沒收之價金610,423元用來支付仲介費亦足足有餘，再者，觀之被告97年8月所提出之協議書，其上載明仲介費減為517,500元，且兩造所約定之仲介費即為517,500元，更亦可證被告有減少或不收仲介費之承諾。
（三）依委託書所載，所謂仲介服務費，係指房屋成交後之仲介費，本件因歸責於買方之理由，由買方解除契約，原告仍依仲介成交之約，收取仲介費，顯失公平，買方解除契約，非屬交易之常態，解約事由完全歸責於買方所致，就賣方即原告而言，係契約成立，因情事變更非當時所得預料之情況，被告收取全額仲介費依原有效果當然顯失公平，原告並主張有民法第227 條之2情事變更原則之適用。
（四）為此依被告之承諾（97年11月13日言詞辯論筆錄）及民法第74條、第227條之2規定請求撤銷意思表示或請求減少給付（97年12月29日言詞辯論筆錄），另主張本件未成交所以不用給付仲介費，如前開主張不成立則以民法第227條之2情事變更原則拒絕給付（98年2月9日言詞辯論筆錄），聲明請求被告應返還原告517,500元，並為以供擔保為條件之假執行聲請。
二、被告則以下列事由抗辯，並聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免宣告假執行：
（一）被告為上市公司，以提供客戶專業不動產買賣服務而收取報酬，係屬所謂營業居間，故與客戶間有關委任居間與報酬給付事項，皆已於相關契約中載明。本件原告與訴外人邱文華，經被告居間仲介成立買賣契約後，依據系爭委託書第12條之約定，原告即應給付被告如雙方約定之服務報酬，此點雙方應無爭議；另依契約第7條第3項規定，倘買賣契約成立後因可歸責於買方致遭解除契約者，甲方即原告同意將沒收之金額50％作為乙方之服務報酬，因此，一但買賣契約成立，亦即表示被告之居間義務完成，被告對原告之報酬請求權即已成立，之後無論是否發生解約事實，均對被告之服務費報酬無影響，此觀乎最高法院49年台上字第1646號判例自明。
（二）本件訴外人即買方邱文華，於契約成立後因故悔買，而原告依契約之規定予以沒收違約金，被告即得對之請求服務報酬，關於此點亦應無疑義，惟原告執意聲稱被告曾允諾減收其服務費用，然被告公司為上市公司，是否減免客戶服務費用，均有相關制度及程序，倘原告能舉證證明確有相關允諾事實，則被告絕無反悔之理，本件至今，原告並未提出任何證明以實其說，甚且究竟是何人承諾，亦未見其說明，故其所言，顯不足採。
（三）再查，依原告98年2月9日當庭所呈之準備書狀謂稱，仲介服務費係房屋成交後之仲介費，本件交易已解約，被告仍收取仲介費，顯失公平，且應屬民法第227 條之情事變更云云。惟查，所謂情事變更原則係指「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」。惟查，本件雙方對於買賣契約成立應支付仲介服務費用，或解除契約亦仍應支付仲介服務費用等事項，均已於契約載明，並非原告所謂之「非當時所得預料」，因此渠主張本件適用情事變原則，恐有誤會。
三、兩造不爭執之事項：
1、兩造於97年4月18日簽訂系爭委託書，約定由原告委託被告居間仲介銷售原告所訂購之系爭預售房地，在97年5月23日簽訂系爭委託書內容更改附表，約定仲介服務費為新臺幣（下同）517,500元。（原證一）
2、原告於97年5月24日經被告仲介與訴外人邱華文簽訂系爭預售房地之轉賣合約書，約定買賣價金為20,700,000元。
3、前開預售房地轉賣合約簽訂後，邱華文僅給付2,070,000元即未再給付任何款項。
4、原告與邱華文於97年8月23日簽訂協議書（原證4）雙方合意解除前開預售屋轉賣合約，並約定由原告沒收邱華文已給付2,070,000元其中之1,449,000元，餘款621,000元扣除已產生之費用共計10,577元後退還邱華文。
5、被告將前開144,9000元扣除仲介服務費517,500元後之餘款931,500元及利息1,353元，共932,853元匯予原告。（原證5）
四、得心證之理由：原告起訴請求被告返還仲介費用517,500 元，為被告否認並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點分述如下：
（一）兩造於97年4月18日簽訂系爭委託書，約定由被告仲介買賣原告所訂購之系爭預售房地，核屬居間及代理契約（不動產經紀業管理條例第4條第5款參照），依民法第568條規定居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。故系爭委託書第柒條收受定金及違約罰責第三項約定：「買賣契約簽定後，因可歸責於買方致遭解除者，甲方（即原告）同意將沒收金額之50％支付予乙方（即被告）作為服務報酬，但不得逾甲方約定應付乙方之服務報酬。」等語。經查，原告於97年5月24日經被告仲介與邱華文簽訂系爭預售房地之轉賣合約書，約定買賣價金為20,700,000元，為兩造所不爭執而可以確認，且前開成交金額符合兩造97年5月23日簽訂系爭委託書內容更改附表之條件，依系爭委託書及委託書內容更改附表之約定，被告即得請求原告給付約定之仲介服務費517,500元。嗣後雖買方邱華文於預售房地轉賣合約簽訂後，僅給付2,070,000元即未再給付任何款項，原告與邱華文並於97年8月23日簽訂協議書雙方合意解除前開預售屋轉賣合約，並不影響被告請求給付仲介報酬之權利。原告主張本件並沒有成交請求返還仲介報酬，惟原告與買方邱華文既因被告之仲介而就系爭預售房地成立轉賣合約書，就標的物及價金達成一致之意思表示，契約即屬有效成立，原告主張未成交云云諉無足採。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。原告主張買方邱華文毀約不買，依法由賣方即原告沒收邱華文所支付之定金及簽約金共計2,070,000元，斯時被告以仲介人身分，向原告遊說希望不要全額沒收以減低買方之損失，被告並聲明「伊願降低應收之仲介費，甚至不收仲介費也沒關係」云云為被告否認，自應由原告就被告承諾減收或不收仲介費之事實負舉證之責。惟查，原告所提出之協議書（原證6）並未經兩造簽認，且其上記載仲介服務費減為517,500元，實與兩造在97 年5月23日簽訂系爭委託書內容更改附表約定仲介服務費相同，此外，原告復無法提出其他證據以實其說（見本院97年12月29日言詞辯論筆錄），原告此部分之主張自難採信。
（三）次按民法第227條之2所稱情事變更，係指債之關係成立後，因環境或基礎有劇烈變動，非當時所得預料，而依一般觀念認為如依其原有效果顯失公平者而言。經查，本件原告主張邱華文於簽訂預售房地轉賣合約後，僅給付2,070,000元即未再給付任何款項，原告與邱華文因而於於97年8月23日簽訂協議書合意解除預售房地轉賣合約，固屬實在。惟前開情事並非兩造簽訂系爭委託書時無法預料之情事，且依社會常情因買賣房屋價格甚高，且買賣雙方多非專業人員，故於簽訂買賣契約後偶有不願履約情形發生，故一般房地買賣仲介契約均有買方如不願履約時如何處理之約定，此見系爭委託書第柒條收受定金及違約罰責第三項約定即明，且兩造如依前開約定給付被告仲介報酬亦合於一般交易常情，難謂有顯失公平情形，自無民法第227 條之2情事變更原則之適用餘地。
（四）原告另主張依民法第74條撤銷法律行為或減輕其給付部分，並未提出依何項事實得適用前開規定之主張，此部分之主張自無可採。
（五）綜上所述，被告已依兩造簽訂系爭委託書，仲介原告與邱華文簽訂系爭預售房地之轉賣合約書，依約被告即得請求原告給付約定之仲介服務費517,500元。原告主張依被告之承諾、民法第74條、第227條之2規定請求撤銷意思表示或請求減少給付，以及主張本件未成交所以不用給付仲介費，如前開主張不成立則以民法第227條之2情事變更原則拒絕給付云云，均非可採。從而，原告依前述法律關係請求被告應返還原告517,500元，非有理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 2 月 23 日
民事第六庭 法 官 張松鈞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 2 月 23 日
書記官 賴敏慧