臺灣臺北地方法院民事判決 97年度審重訴字第585號原 告 祭祀公業王合和法定代理人 王文雄
王文堅王東賢王定章訴訟代理人 陳國雄律師被 告 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 王志哲律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國98年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣捌拾萬肆仟元由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：
㈠王文雄、王文堅、王東賢、王定章為伊之管理人，彼等代理
伊於民國95年7月4日將坐落於臺北市○○區○○段七小段
414、415、416、417、418、435地號土地（下稱系爭土地）出售予被告二人，兩造並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約書），約定買賣價金為新臺幣（下同）307,744,000 元，且被告應以自己之費用，負責塗銷系爭土地及臺北市○○區○○段二小段29-6、29-12地號土地（下稱29-6、29-12地號土地）上之地上權並排除地上物。
㈡兩造另就前開地上權塗銷及地上物清除等事宜，於系爭契約
書第9條特約事項第1項約定：「甲方（即被告）同意於給付第二期款之日起算二年內，完成處理本特約買賣標的土地及臺北市○○區○○段二小段29-6、29-12 地號土地上地上權塗銷及地上物清除之相關事宜，若需乙方（即原告）予以配合者，乙方應無條件照辦。甲方若未能於上述期限內處理完成者，同意給付乙方9,000萬元作為代金」。
㈢伊在95年9月1日收到第二期款後，已將過戶所需文件用印交
給被告，是被告即應依系爭土地賣賣契約第9條第1項規定，於上開二年之期限即97年9月1日前，完成前述地上權塗銷及地上物清除之工作。惟被告未於上開約定期限內約履行完畢，伊曾委託律師函催被告依約配合辦理，然未獲置理。另訴外人王飛旺就系爭土地主張優先購買權之訴訟（案列臺灣士林地方法院95年度重訴字第335 號），係以地上權人身分主張優先購買權，此部分應由被告負責排除，不可歸責於伊。
且優先購買權係因地上權而來，彼等所出售之系爭土地產權清楚，並無被告所指不履行排除產權瑕疵之問題。綜上，被告未能依約履行其應盡義務，已違反系爭土地買賣契約第9條第1 項規定，伊自得依約請求被告給付代金，爰依法提起本件訴訟等語。
㈣聲明為：
⒈被告甲○○、乙○○應共同給付原告9,000 萬元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠系爭契約書第9條第1項規定，伊應履行義務之期限雖約定為
給付第二期款之日起算二年內，惟系爭契約書第3條第2項規定第二期款之付款方式為：「乙方（即原告）應於本契約簽訂後二個月內備齊全部移轉過戶等相關書表文件，蓋妥印章，交付甲方（即被告）或其指定之人辦理過戶之手續，甲方應同時給付乙方5,000 萬元整，並另行開立與尾款同額之支票乙紙，交付見證律師保管，以擔保尾款之支付」。探究兩造就第二期款約定之立約真意，應不僅在於特定給付第二期款5,000 萬元之期日，亦在於「同時」辦理過戶之手續，蓋在辦理過戶手續後，伊始得本於所有權人之地位進行相關地上權塗銷及地上物清除事宜。伊已於95年9月1日給付第二期款予原告，原告未能於伊給付第二期款後，將土地過戶予伊，應認原告尚未履行系爭契約書第3條第2項約定之義務，則第9條第1項所約定之2 年期限尚無法起算，彼等並無違約情事。
㈡再者，依系爭契約書第6 條產權保證之約定，原告應擔保本
件買賣標的土地之產權清楚，絕無一屋數賣、設定抵押，或其他權利瑕疵之情事，如有他人主張權利或產權發生糾紛時，除契約另有約定外，原告應負責於尾款付清前全部排除之。而本件買賣標的即系爭土地，因原告派下員主張優先購買權涉訟（案列臺灣士林地方法院95年度重訴字第335 號），迄今未結，系爭土地並遭臺灣士林地方法院辦理訴訟繫屬註記，無法辦理過戶，是系爭土地顯已發生產權糾紛，無法辦理過戶。原告依約負有排除產權糾紛之義務，與彼等所負排除地上權、地上物之義務立於對待給付關係，在原告未履行義務前，彼等自得依民法第264 條規定主張同時履行抗辯。
㈢又伊既已支付買賣價款予原告，惟原告不僅無法依系爭買賣
契約約定，盡排除產權爭議並辦理產權過戶、點交土地之主要義務，尚應依臺灣士林地方法院95年度重訴字第335 號判決，將系爭土地移轉登記予原告之派下員王飛旺，原告顯有難為對待給付之虞，致伊能否取得系爭土地所有權處於不安狀態，在此狀態排除前，伊亦得依民法第265 條規定主張不安抗辯權，拒絕繼續進行排除地上權、地上物之工作，自無須依系爭土地買賣契約第9條第1項約定給付違約金。
㈣另系爭契約書第9條第1項所約定伊應完成處理系爭土地及29
-6、29-12 地號土地地上權塗銷及地上物清除事宜之義務，於訂約當時，原告業已提起拆屋還地訴訟（案列臺灣士林地方法院93年度重訴字第200 號、94年度訴字第29號、94年度重訴字第21號），伊乃同意將系爭爭契約書第9條第1項約定之內容納入買賣契約，然原告現已撤回上開訴訟。又伊於97年5、6月間請原告配合具名訴請不願配合塗銷地上權之地上權人塗銷地上權及拆屋還地，現由士林地方法院審理中（案列臺灣士林地方法院97年度訴字第783 號、97年度重訴字第
333 號）；對於願受金錢補償而同意塗銷地上權及拆屋還地之人，伊亦不惜代價支付金錢補償。目前塗銷地上權部分已完成進度達93.73%，清除地上物部分已完成進度達93.58%，伊並已於97年12月10日發函通知原告。是伊已給付巨額買賣款項予原告，且支出處理地上權、地上物等費用共8 億餘元；且臺灣士林地方法院95年度重訴字第335 號判決命原告應將系爭土地移轉登記予原告之派下員王飛旺，系爭土地並遭註記訴訟繫屬而無法辦理過戶，原告猶訴請彼等給付高達9,000萬元之違約金，實有違誠信原則。
㈤系爭土地買賣契約就兩造權利義務之履行，安排相當緊湊，
但對於契約簽訂後發生原告派下員主張共有人及地上權人之優先購買權而阻礙兩造權利義務履行之事端，完全未有任何處理之約定，顯見發生派下員王飛旺主張優先購買權而阻礙兩造間權利義務履行之事端，非當時所得預料，依系爭買賣契約原有效果，伊在支付8 億餘元、地上權塗銷及地上物清除事宜已完成近94% 之情況下，仍未取得任何權利，原告竟仍請求伊賠償9,000 萬元，衡諸情理有失公平，彼等自得依民法第227條之2情事變更原則之規定，聲請法院免除彼等應賠償原告9,000萬元之義務。
㈥依系爭契約書第9條第1項約定，伊固應履行地上權塗銷及地
上物清除之義務，惟就系爭土地之地上權塗銷及地上物清除事宜部分，因系爭土地依約應移轉交付予伊，故地上權是否塗銷及地上物是否清除，完全不影響原告之權益。另就臺北市○○區○○段二小段29-6、29-12 地號土地之地上權塗銷及地上物清除事宜部分，因該部分係預定作為系爭土地上現有祭祀用公厝拆除後，興建新祭祀用公厝之預定地，惟系爭土地上現有祭祀用公厝尚未拆除，且仍供原告祭祀祖先之用，是地上權是否塗銷及地上物是否清除，對原告祭祀祖先並無任何窒礙，原告亦無任何損害。故約定9,000 萬元違約金，自屬過高，應減至100萬元以下始符公義。
㈦聲明為：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執事項：
㈠王文雄、王文堅、王東賢、王定章為原告之管理人，彼等於
95年7月4日與被告簽訂系爭契約書，約定由被告向原告買受系爭土地，價金為307,744,000 元；另約定被告應於給付第二期款之日起算二年內，完成處理系爭土地及29-6、29 -12地號土地上地上權塗銷及地上物清除相關事宜，如須原告配合者，原告應無條件照辦；被告如未能於上述期限內處理完成者，同意給付原告9,000萬元作為代金。
㈡訴外人王飛旺為原告之派下員，其於95年間主張就系爭土地
有優先承買權，在士林地方法院對原告提起訴訟（案列95年度重訴字第335 號），該案一審認定王飛旺對系爭土地有優先承買權存在；且原告應按其與被告間如原證二契約書所示買賣契約之同一條件，與王飛旺訂立書面買賣契約，並交付系爭土地且將系爭土地所有權移轉登記予王飛旺。原告對該判決提起上訴（案列台灣高等法院96年度重上字第378 號），迄未審結。
㈢被告已於95年9月1日交付原告支票以支付第二期價金，該支票已由原告提示兌現。
得心證之理由：
㈠兩造均同認彼等就系爭土地締有買賣契約，且就相關事宜簽
訂系爭契約書等情，是兩造間因此契約所生之權利義務，概以系爭契約書之內容為斷。原告依系爭契約書第9條第1項：「甲方（即被告）同意於給付第二期款之日起算二年內，完成處理本約買賣標的土地及台北市○○區○○段二小段29-6、29-12 地號土地地上權塗銷及地上物清除之相關事宜，若須乙方（即原告）予以配合者，乙方應無條件照辦。甲方若未能於上述期限內處理完成者，同意給付乙方9,000 萬元作為代金」之約定，請求被告給付代金（即違約金），被告則以前開情詞置辯，是本件首應審究被告是否有前開約定所指違約情事。經查：
⒈依民法348條第1項、第367 條規定，物之出賣人，負交付
其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人則有交付約定價金及受領標的物之義務。又依一般土地交易慣例，土地出賣人應移轉土地所有權予買受人，因出賣人對買受人應負權利瑕疵擔保責任，故應以自己之費用，排除土地上之負擔，俾交付無負擔之土地予買受人。惟系爭契約書第2 條明定：「雙方議定買賣價款如下：買賣標的土地中之414、416 、418、453 等四筆地號土地，總面積為1,329.48坪，全部面積均為買賣範圍，乙方應全部移轉過戶予甲方，但因其中有338 坪之地上權登記，故雙方同意扣除該地上權之面積，僅以991.48坪為計價範圍，每坪30萬元，總計為297, 744,000元整。前項338 坪未計價土地之價金，係乙方提供作為甲方處理買賣標的土地及台北市○○區○○段二小段29-6、29-12 地號土地上地上權塗銷及地上物清除之費用，該費用雙方同意不再因實際處理支出金額之多寡，而計算找補…」，可得知被告向原告買受之系爭土地，其中338 坪土地上已遭他人設定地上權，且有遭第三人占用之情形，雙方對此除於系爭契約書第6 條約定被告不得執此對原告主張權利瑕疵擔保責任外，更明確約定前開地上權塗銷及地上物清除之事宜，應由被告為之，原告則以不收該338 坪土地價金之方式補貼被告，是依兩造之約定，被告即應以自己之費用，塗銷系爭土地上之地上權且清除地上物。至29-6、29-12 地號土地雖非系爭買賣契約之標的物，然因兩造之特約，被告亦負有以自己之費用，為原告塗銷其上地上權登記及清除地上物之義務。準此，依據兩造之約定，原告依系爭買賣契約所負主給付義務為移轉系爭土地所有權予被告，被告之主給付義務則為給付價金307,744,000 元，另應以自己之費用塗銷系爭土地及29-6、29-12 地號土地上之地上權設定登記，並排除該等土地上之地上物。
⒉按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，
而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有39年台上字第1053號判例可資參照。原告自承兩造之所以於系爭契約書第9條第1項中，約定被告應於給付價金第二期款後二年內，完成前述塗銷地上權及排除地上物之工作，乃因原告欲在29-6、29-12 地號土地上興建新宗祠，二年期限是預估被告排除地上權及地上物所需時間，代金之給付用意為督促被告應在期限內履行前開排除義務，具有懲罰性違約金之性質等語（見本院卷第68頁），足證前開約定之二年期限，乃為避免被告怠於履行前開排除義務而設，兩造依此買賣契約所負之主給付義務，不應因此更異，以免該等義務之對價平衡遭破壞。而觀諸系爭契約書第3條、第4條之約定，原告應於被告給付價金第二期款時，交付辦理系爭土地所有權移轉登記之相關文件，俾辦理過戶之手續，可知原告應於收受價金第二期款後，即將系爭土地所有權移轉登記予被告。再參諸被告陳稱：「契約第三條約定原告應在被告給付第二期款後，將系爭土地過戶給被告，被告取得系爭土地所有權，就可以以自己名義，提出訴訟排除地上權及地上物，所以兩年期限是合理的預估」等語（見本院卷第68頁），為原告所不爭執，尤證兩造之所以約定被告應於交付第二期款後二年內完成排除義務，乃雙方預定被告得於交付第二期款後取得系爭土地所有權，俾便以土地所有人身份，進行排除地上權及地上物之工作。是以系爭契約書第9條第1項對前述排除義務二年期限之起算日，文字記載雖為：「給付第二期款之日起算二年內」，但為符兩造締約真意及契約對價之平衡，前開二年期限應自被告取得系爭土地所有權之日起算。
⒊原告雖主張：其已於收受價金第二期款後交付相關過戶所
需文件予被告，被告遲未辦理過戶手續，亦未完成排除義務，顯已違約云云。惟查：被告前已於95年間向台北市中山地政事務所申請辦理系爭土地所有權轉登記，卻因原告之派下員王飛旺於兩造締約後，主張其就系爭土地有優先承買權存在，在士林地方法院對原告提起訴訟，致該所以本申請案涉及私權爭執為由，依土地登記規則第57條第1項第3 款駁回其申請，此觀卷附登記案件駁回通知書即明（見本院卷第76頁）。嗣被告另於本院對原告提起訴訟（案列96年度重訴字第252 號），要求原告履行移轉系爭土地所有權之義務，獲勝訴確定判決後，仍因前開優先承買權之訴訟繫屬之故，而無法辦理系爭土地之過戶手續，原告並出具協議書，協助被告領回為過戶而繳交之增值稅，亦有前開判決書及協議書在卷可按（見本院卷第70頁、第78頁）。足證系爭土地所有權之所以迄未能移轉登記予被告，並非被告遲未辦理相關手續所致，原告前開主張要與事實不符，自非可採。
⒋原告復主張：王飛旺係以地上權人身份，主張對系爭土地
有優先購買權，排除系爭土地之地上權既為被告之義務，則王飛旺起訴主張優先購買權，係因被告不履行排除地上權之義務所致云云。然王飛旺係主張其為系爭土地之共有人及地上權人，依土地法第34條之1第5項準用第4 項、第104條第1項等規定，對系爭土地有優先購買權存在，故在士林地方法院對原告起訴訴請確認之，並請求原告應按系爭買賣契約之同一條件與其締約（案列95年度重訴字第
335 號），該案認定其確實為系爭土地之共有人，具有土地法第34條之1 之優先購買權為由，判決王飛旺勝訴在案，有該案判決書足憑（見本院卷第40-46 頁）。原告已坦認兩造於締約時並未約定應由何人通知具優先購買權之人行使權利，後來是由原告自行發通知等語（見本院卷第69頁），是被告依約並無通知系爭土地共有人行使優先購買權之義務甚明，況共有人是否行使優先購買權，亦非被告所得置喙，故而就王飛旺對原告提起前開訴訟一事，即難認為被告有何可歸責之處，是原告此項主張，亦無足取。㈡綜上所述，被告依約雖負有於取得系爭土地所有權後二年內
，完成塗銷系爭土地及29-6、29-12 地號土地地上權及排除地上物之義務，然被告係因不可歸責於己之事由，迄未能取得系爭土地之所有權，自無由認為被告遲延完成前開排除義務。準此，原告依系爭契約書第9條第1項之約定為據，以被告遲延完成排除義務為由，請求被告給付代金9,000 萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
㈢本件事證已明，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 5 月 26 日
民事第六庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 5 月 26 日
書記官 曾靖雯