臺灣臺北地方法院民事簡易判決 97年度簡字第2號原 告 采舍貿易有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 林亦書律師被 告 丙○○
甲○○上列二人共同訴訟代理人 李初東律師
乙○○ 住臺北上列當事人間返還租賃保證金等事件，本院於中華民國97年2 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告為經營複合式餐廳，於民國96年7 月6 日經仲介商英屬
維爾京群島商高力國際股份有限公司臺灣分公司（以下簡稱高力公司），與被告丙○○、甲○○簽訂租賃契約，承租被告丙○○、甲○○所有坐落臺北市○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○○ 號 地下1 樓、1 樓、2 樓房屋，約定租期5 年，租金每月各新臺幣（下同）3 萬元、10萬元、4 萬5 千元，保證金各9 萬元、30萬元、13萬5 千元（本院卷第11頁、第16頁、第21 頁） ，原告除於簽約當日除交付上開保證金外，另簽發發票日為96年9 月1 日、10月1 日、11月1 日、12月1 日，金額各157,500 元之支票4 紙交被告收執，以代96年9 月至12月租金之給付。
㈡系爭租約原約定裝潢施工期間自96年7 月6 日起至96年8 月
31日止，因系爭房屋遺有前承租人設置之舊裝潢及設備，被告乃承諾於96年7 月15日前依原告所提「店面租屋需求事項」第2 項「店面內部裝潢拆除及設備淨空」，第4 項「店面外部周邊攤販，請淨空不得出租」之內容拆除淨空並交付原告進行店面裝潢事宜（本院卷第26頁），被告嗣雖著手拆除事宜，惟迄至交屋期限之翌日即96年7 月16日，系爭房屋之舊有裝潢仍未拆除完畢，店面周邊占用系爭房屋牆面之攤販亦未經排除，原告於96年7 月17日以電子郵件催告被告依約並儘速完成拆除事項（本院卷第28頁），迨至96年8 月2 日，被告仍未依約履行。被告既未能交付合於所約定使用、收益之租賃物，顯已違反民法第423 條所定出租人之義務，原告自得依民法第226 條、第256 條規定解除兩造間之租賃契約。茲原告業於96年8 月2 日委由律師以臺北中山郵局第04
479 號存證信函解除系爭租約（本院卷第29-33 頁），依民法第259 條第1 款規定，被告自應將其所受領之上開保證金返還原告。又系爭租約因可歸責於被告之事由而解除，則原告因承租系爭房屋，支付仲介商高力公司仲介服務費16萬元，即屬原告因被告債務不履行所受之損害，依民法第226 條規定，被告丙○○、甲○○應按租金比例負賠償之責（被告丙○○：160,000 x13/17.5 =118,857 ，被告甲○○：160,
000 x 4.5/17.5 = 41,143） 。㈢對被告抗辯之陳述：
⒈原告工務部負責人虞君偉於96年7 月6 日曾寄發以「南京店
店面內部舊裝潢設備拆除需求事項」為附件之電子郵件（本院卷第66-67 頁），被告代理人乙○○於收受該郵件後，旋以英文電子郵件回覆虞君偉，除於主旨項下載明有關「南京店裝潢拆除事宜」外，另於郵件中表明「因星期五晚上才收到你的電子郵件，我無法在這個週末找到工人，所以我將盡最大努力在下週一開工，並加快速度以符合你們完工期限之要求」（本院卷第68頁），而系爭租約仲介商承辦人員黃齡慧於本院審理時，亦證稱：「舊裝潢的部分我與屋主、虞君偉有到現場．．．屋主有同意代為拆除，但是因為要拆的東西很多，原告表示要回去列計後再傳送給屋主」等語（本院卷第101 頁背面），顯見兩造確曾約明被告應於96年7 月15日前依原告所提舊裝潢拆除事項完成淨空，被告否認其有代為拆除舊裝潢之義務，尚非可採。
⒉原告交付系爭租金支票予被告收執之日期為96年7 月12日，
並非96年7 月19日，被告以原告至96年7 月19日仍交付該等支票，抗辯兩造就舊裝潢之拆除未約定完工期限，顯無足取。
⒊原告於租屋之初，即於店面租屋需求事項明細表表明店面外
部周邊攤販應淨空不得出租，及現有攤販遷用之電力應拆除淨空，嗣於96年7 月17日以電子郵件表明所營餐廳之出口將設置於三角牆面即攤販占用處，更表明攤販如未遷離，將影響原告之裝潢，原告承租系爭房屋之目的係為經營複合式餐廳，自不容許影響店面觀瞻之攤販占用店門口及外牆，被告自負有提供原告需求之租賃標的物之義務，被告迄至原告解除系爭租約前，仍無法將攤販予以排除，致原告無法依設計圖進行店門設置及其他裝潢工程，嚴重延宕既定之施工程序，被告自應負違約之責。
㈣聲明：被告丙○○、甲○○應各給付原告508,857 元、176,
143 元，及均自起訴狀繕本送達翌日即96年9 月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告抗辯：㈠原告經由仲介商高力公司向被告承租系爭房屋，經原告確認
合於餐廳使用，兩造始於96年7 月6 日簽訂系爭租約，原告並於簽訂系爭租約時交付上開保證金、預付租金，被告亦同時將系爭房屋交付原告，被告既已交付合於原告使用之租賃物予原告，自無違反民法第423 條所定出租人之義務，更無民法第226 條所定可歸責於被告之事由，致給付不能情事，原告解除系爭租約不合法，被告自無返還上開保證金，及賠償仲介服務費之理。
㈡被告於96年7 月6 日即已將系爭房屋交付原告保管占有，室
內設計規劃裝潢等事宜，應由原告自行決定，原告所謂之租屋需求事項，未經被告確認，且其內容如：房租每月15萬元、裝修期間60天、租約年限期間不得調整租金、押金2 個月等（本院卷第26頁），與系爭租約約定租金每月157,500 元、裝潢施工期間自96年7 月6 日起至96年8 月31日、第4 年及第5 年租金調幅3%、保證金（押金）3 個月等內容（本院卷第11-25 頁），均有不符，被告未曾應允原告，該需求事項僅為原告單方之意思表示，非屬契約內容之一部，自不得拘束被告。至原告基於營業需要，為裝潢施工及變更大門出入位置，復於簽約後第11天即96年7 月17日以電子郵件請求被告拆除舊裝潢及設備，被告為求順利出租及雙方和諧，表示盡力而為，並於96年7 月19日雇工拆除裝潢、設備及垃圾等，耗資31,000元（本院卷第125 頁），該項施工，雖非契約內容，被告亦已盡力配合，自無何違約情事。況原告係於96年7 月17日給付仲介費予仲介商高力公司（本院卷第 122頁），迨至96年7 月19日復於高力公司處將預付之租金交付被告代理人乙○○代收（本院卷第124 頁），仲介商高力公司則於96年7 月23日開立發票予原告（本院卷第123 頁），顯見被告確未違反契約義務，否則原告何以願意給付仲介費予高力公司？又何以於所謂完工期限後之96年7 月19日給付租金予被告？㈢原告所為設計圖內容，非被告96年7 月6 日簽約時所能知悉
，原告依事後之設計圖，擬更改店面大門之位置，並要求被告排除存在多年之攤販，惟存在已久之攤販問題，公權力尚且無法排除，此為原告簽約時所明知，被告斷無承諾代為排除之可能。況兩造如約定原告負有排除周邊攤販之義務，理當於系爭租約定明，系爭租約就此既未加以約定，被告自無履行之義務，原告事後以被告能力所不及之事項解除系爭租約，並請求返還保證金，顯無理由。
㈣系爭房屋之鑰匙、遙控器等出入物品，迄今仍由原告持有，
被告始終不得其門而入，被告因原告迄未返還房屋亦已深受其害，原告預付之租金63萬元被告業已返還，至保證金52萬
5 千元，尚不足以抵償原告因違約應賠償被告之損害及租金損失，附此敘明。
㈤聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於96年7 月6 日簽訂租賃契約，由原告向被告丙○○、
甲○○分別承租渠等所有坐落臺北市○○○路○ 段○○○ 巷 ○弄○○號地下1 樓、1 樓（丙○○所有），及2 樓（甲○○所有）房屋，約定租金每月各3 萬元（地下1 樓）、10萬元（
1 樓）、4 萬5 千元（2 樓），租期自96年9 月1 日起至10
1 年8 月31日止，裝潢施工期間自96年7 月6 日起至96年 8月31日止，免付租金，保證金各9 萬元（地下1 樓）、30萬元（1 樓）、13萬5 千元（2 樓）（本院卷第11頁、第16頁、第21頁）。
㈡原告於96年7 月6 日交付保證金52萬5 千元（地下1 樓： 9萬元、1 樓：30萬元、2 樓：13萬5 千元）。
㈢原告簽發發票日為96年9 月1 日、10月1 日、11 月1日、12
月1 日，金額各157,500 元之支票4 紙交被告收執，以代96年9 月至12月租金之給付（按：兩造就原告交付支票之時點仍有爭執）。
㈣原告於96年7 月17日給付仲介商高力公司仲介服務費16萬元（本院卷第37-39頁）。
㈤原告工務部負責人虞君偉於96年7 月6 日以電子郵件檢附「
南京店店內舊裝潢拆除事項」為附件函知被告代理人乙○○，請其協助附件內容及三角攤販問題處理（本院卷第66頁）。
㈥「南京店店內舊裝潢拆除事項」內容載有：「⑴房屋（地下
室）隔間辦公室及天花板輕鋼架拆除淨空。⑵房屋（地下室）空調系統保留。⑶房屋（地下室）水塔系統保留。⑷房屋（一樓及二樓）舊裝潢含廁所拆除淨空。⑸設備及傢俱搬離淨空。執行單位：現任屋主。有效時間：96年7 月6 日至96年7 月15日需完成淨空事宜」等語（本院卷第67頁）。
㈦被告代理人乙○○於收受原告96年7 月6 日電子郵件後，於
96年7 月7 日以電子郵件函覆原告，其主旨項下載明：「有關南京店裝潢拆除事宜」，郵件內容表明：「因星期五晚上才收到你的電子郵件，我無法在這個週末找到工人，所以我將盡最大努力在下週一開工，並加快速度以符合你們完工期限之要求」等語（本院卷第68頁）。
㈧原告工務部負責人虞君偉於96年7 月17日以電子郵件函知被
告代理人乙○○，郵件內容載明：「今日已看現場，但裝潢尚未拆除完畢，請依照拆除需求附件表，盡（儘）速完成。今日與會討論事項，本人憂慮事宜如下：攤販若不肯搬離，本公司將進一步採取相關行動，將會影響到本公司裝潢及貴屋主違建部分之權力（利），且勢必會有攤販進行檢舉違建拆除，更盡（進）而影響雙方合約之權益」等語（本院卷第
92 頁） ，同時檢附原告公司之室內設計圖予被告（本院卷第93 -94頁）。
㈨被告代理人乙○○於收受原告96年7 月17日電子郵件後，於
96年7 月17日以電子郵件函覆原告，其主旨項下載明：「有關南京店室內設計圖」，郵件內容表明：「小弟一定盡力而為」等語（本院卷第95頁）。
㈩原告於96年8 月2 日委請律師以存證信函解除系爭租約，請
求被告返還系爭保證金52萬5 千元，另請求高力公司返還仲介服務費16萬元（本院卷第29-33頁）。
原告於96年8 月21日委請律師以存證信函請求被告返還預付租金（本院卷第34-36 頁）。
四、得心證之理由：原告主張被告負有於96年7 月15日前拆除系爭房屋舊裝潢，及排除周邊攤販之義務，惟未依約履行，其業依民法第 226條、第256 條規定解除系爭租約，自得本於民法第259 條第
1 款、第226 條規定，請求被告返還所受領之保證金，及賠償原告因被告債務不履行所受之損害等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠被告是否負有於96年7 月15日前拆除系爭房屋舊裝潢之義務？㈡被告是否負有排除周邊攤販之義務？㈢系爭租約是否業經原告合法解除？㈣被告應否賠償原告因承租系爭房屋而支付予仲介商高力公司之仲介服務費16萬元？茲論述如下：
㈠經查兩造簽訂之系爭租約未載明被告負有於96年7 月15日前
拆除系爭房屋舊裝潢之義務，固無兩造所不爭，並有系爭租約在卷可憑（本院卷第11-25 頁）。惟查：兩造簽訂系爭租約後曾與仲介商高力公司承辦人員黃齡慧至系爭房屋現場，原告工務部負責人虞君偉提及系爭房屋部分舊裝潢可否請被告拆除，被告允諾代為拆除，拆除細項則由原告列計後再傳送予被告，業據證人黃齡慧於本院審理時，證稱：「舊裝潢的部分，我與屋主、虞君偉有到現場，現場時，虞君偉有提到有一部分的裝潢是否可以請屋主拆除，屋主有同意代為拆除，但是因為要拆的東西很多，原告表示要回去列計後再傳送給屋主」等語（本院卷第101 頁背面）。而原告工務部負責人虞君偉於96年7 月6 日以電子郵件檢附「南京店店內舊裝潢拆除事項」為附件函知被告代理人乙○○，請其協助附件內容及三角攤販問題處理，該附件即「南京店店內舊裝潢拆除事項」內容載有：「⑴房屋（地下室）隔間辦公室及天花板輕鋼架拆除淨空。⑵房屋（地下室）空調系統保留。⑶房屋（地下室）水塔系統保留。⑷房屋（一樓及二樓）舊裝潢含廁所拆除淨空。⑸設備及傢俱搬離淨空。執行單位：現任屋主。有效時間：96年7 月6 日至96年7 月15日需完成淨空事宜」等語，被告代理人乙○○於收受該電子郵件及附件後，並未加以爭執，並旋於96年7 月7 日以電子郵件函覆原告，其主旨項下載明：「有關南京店裝潢拆除事宜」，郵件內容則表明：「因星期五晚上才收到你的電子郵件，我無法在這個週末找到工人，所以我將盡最大努力在下週一開工，並加快速度以符合你們完工期限之要求」等語，復有上開電子郵件、「南京店店內舊裝潢拆除事項」在卷可憑（本院卷第66-68 頁）。又被告於96年7 月19日雇工拆除裝潢、設備及垃圾等，耗資31,000元，亦有承包商黃創約書立之收據附卷可稽（本院卷第125 頁）。則自證人黃齡慧證稱被告曾允諾代為拆除系爭房屋舊裝潢，及被告代理人乙○○於收受原告工務部負責人虞君偉傳送拆除細項之電子郵件後並未加以爭執，並旋以電子郵件函覆將盡力於下週一開工，以符合原告完工期限之要求，事後亦確實耗資31,000元雇工拆除裝潢、設備及垃圾等節觀之，即足徵被告確曾應允拆除系爭房屋舊裝潢，且其拆除細項、完工期限等均依虞君偉96年7 月6日電子郵件附件之內容定之，被告抗辯其無於96年7 月15日前拆除舊裝潢之義務等語，尚非可採。
㈡次查原告主張被告負有排除周邊攤販之義務，無非係以：「
店面租屋需求事項」第4 項載有：「店面外部周邊攤販，請淨空不得出租。現今已有攤販在轉角口營業。請現有攤販將遷用之電力拆除清空」等語為其論據。惟查：被告否認見聞上開需求事項之內容，該需求事項實係原告傳送予仲介商高力公司之資料，業據證人黃齡慧於本院審理時，證稱：「原告當初有請我幫她介紹適當的房屋，我介紹系爭房屋，原告看過後，有承租的意願，我就用電子郵件傳送我們公司制式的租賃意向書格式給原告，後來因為原告的電子郵件打不開檔案，於是我就請原告把需求事項列表給我，原告就傳真租屋需求事項給我，我就把需求事項傳給我主管，請我的主管與被告溝通」等語（本院卷第101 頁背面）。而仲介商高力公司另一承辦人員周賢達於磋商系爭租約時，曾告知原告攤販問題非仲介或被告所能解決，被告亦表明無法同意代為排除周邊攤販，復據證人周賢達於本院審理時，證稱：「當初我們負責這個租屋事件有兩位，所有的租賃案承租方都會給我們一些需求，這兩份文件（按即『店面租屋需求事項』、『南京店店內舊裝潢拆除事項』）在談判過程中，我沒有看過，在談判過程中，我們有清楚的告訴原告說這是屋主無法同意的事情，所以後來簽訂合約的時候，就沒有把攤販的問題放在合約裡面」、「不過簽訂合約後，我們有陪同兩造一起去跟攤販協商，請攤販遷移，被告並沒有幫原告清空攤販的義務」、「究竟是原告帶我們去，或被告帶我們去，我不記得了，但我確定是原告要求請攤販遷移，被告有提到只能協助沒辦法幫原告解決，因為原告有提到被告長期住在那邊，跟攤販的關係比較熟悉，是否請被告及仲介共同陪同原告去協商」等語（本院卷第74頁背面、第75頁）。證人黃齡慧於本院審理時，證稱：「第一次帶看時，原告有提到這個問題，我有諮詢過屋主，屋主表示那是大馬路，不是他的產權，頂多是請公權力去處理」、「後來我們發現攤販有畸零地產權，於是我建議原告改變出入口的方位，不要將出入口設在攤販的位置」等語（本院卷第102 頁）。又原告工務部負責人虞君偉96年7 月6 日、7 月17日先後傳送電子郵件予被告，其附件並未包括上開「店面租屋需求事項」，有關周邊攤販問題僅提及：「今日與會討論事項，本人憂慮事宜如下：攤販若不肯搬離，本公司進一步採取相關行動，將會影響到本公司裝潢及貴屋主違建部分之權力（利），且勢必會有攤販進行檢舉違建拆除，更盡而影響雙方合約之權益，十分擔憂」等語，並未要求被告履行排除周邊攤販之義務，亦有上開電子郵件附卷足憑（本院卷第66頁、第28頁）。參以兩造磋商系爭租約時，仲介商已告知原告排除周邊攤販為被告所不能同意之事項，被告並已表明周邊攤販非其所能解決等情，並衡以系爭租約並未就排除周邊攤販之問題加以約明，兩造事後之往來函件，原告並未要求被告履行排除周邊攤販之義務等節，堪認兩造間確無被告應代為排除周邊攤販之約定，原告主張被告負有排除周邊攤販之義務等語，尚不足採。
㈢承前所述，兩造間既無被告應代為排除周邊攤販之約定，則
原告以被告未排除周邊攤販為由，主張依民法第226 條、第
256 條規定解除系爭租約，即非可採。至被告負有拆除系爭房屋舊裝潢之義務，固如前述，且其迄未拆除系爭房屋舊裝潢（原承租人所留外牆招牌），固亦據原告提出現場照片為證（本院卷第85-87 頁）。惟所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言，至給付遲延，則指債務人於應給付之期限，能給付而不為給付，倘給付可能，即不生給付不能之問題（最高法院93年度臺上字第42號裁判意旨參照），是縱認被告有未依限拆除系爭房屋舊裝潢情事，其所為亦屬給付遲延，尚不生給付不能之問題，原告主張被告有民法第226 條所定給付不能情形，並主張依民法第256 條規定解除系爭租約，已非可採。實則，縱認原告有以被告給付遲延為由解除系爭租約之真意，其亦未合法解除系爭租約，蓋債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第254 條之規定自明（最高法院31年上字第2840號判例意旨參照），本件原告於被告未依限於96年7 月15日前拆除系爭房屋舊裝潢後，固曾以96年7 月17日電子郵件催告被告儘速完成（本院卷第92頁），惟原告僅催告被告履行，並未定有相當期限，揆諸前揭說明，原告嗣於96年8 月2 日所為解除之意思表示，尚難認已發生效力。況依原告所提現場照片觀之，系爭房屋舊裝潢僅餘原承租人所留外牆招牌尚未拆除，而被告之所以未將該等招牌及周邊攤販設置之招牌一併拆除（按：周邊攤販設置之招牌非屬「南京店店內舊裝潢拆除事項」所列項目，本院卷第27頁），係因兩造就是否解除系爭租約一事已生爭執，亦據證人黃齡慧於本院審理時，證稱：「後來我們發現攤販有畸零地產權的，於是我建議原告改變出口的方位，不要將出入口設在攤販的位置。後來就決定要解約了，於是被告就沒有拆除的動作」等語（本院卷第
102 頁），顯見被告迄未拆除系爭房屋舊裝潢，實因兩造就是否解除系爭租約一事已生爭執，而原告於被告未依限履行後，除96年7 月17日之電子郵件外，確未定相當期間催告被告履行，僅執意要求解除系爭租約而已，依此，尚難認原告嗣96年8 月2 日所為解除之意思表示已發生效力。原告96年
8 月2 日所為解除之意思表示既未發生效力，其以系爭租約業經合法解除，主張被告應依民法第259 條第1 款規定返還所受領之保證金等語，即非可採。
㈣末按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求損害賠償，固為民法第226 條第1 項所明定。惟被告並無排除周邊攤販之義務，其未依限拆除系爭房屋舊裝潢復不生給付不能之問題，既詳前述，則原告以被告未拆除系爭舊裝潢及排除周邊攤販，有民法第226 條所定給付不能情事，請求被告賠償原告因承租系爭房屋而支付予仲介商高力公司之仲介服務費16萬元，尚屬無據。
㈤綜上，系爭租約未經合法解除，且被告並無排除周邊攤販之
義務，其未依限拆除系爭房屋舊裝潢，亦非給付不能之問題，原告主張依民法第259 條第1 款、第226 條規定，請求被告返還所受領之保證金，及賠償原告因被告債務不履行所受之損害，核非正當，不應准許。
五、從而，原告依民法第259 條第1 款、第226 條規定，請求被告丙○○、甲○○應各給付原告508,857 元、176,143 元，及均自起訴狀繕本送達翌日即96年9 月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。至原告請求本院依職權宣告假執行，僅係促使法院職權之發動，本院尚毋庸另為假執行准駁之判決，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 21 日
民事第二庭 法 官 陳秀貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 3 月 21 日
書記官 劉碧輝