臺灣臺北地方法院民事判決 97年度簡字第5號原 告 申○○
未○○乙○○卯○○庚○○辛○○寅○○壬○○戌○○戊○○己○○○午○○○甲○○丑○○丁○○辰○○子○○張乃綺癸○○共 同訴訟代理人 繆 璁 律師複代理人 丙○○被 告 酉○○
室上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國97年8 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠臺北市○○區○○○路○ 段○○號「臺北廣場商業大樓」1 樓原始規劃興建為攤位使用，各該攤位為獨立之區分所有建號，由各別區分所有權人所有，而臺北市○○區○○段二小段1046號建號建物則為1 樓攤位全體區分所有權人共有之共用部分，被告未經原告等共有人之同意，擅自占用系爭1046號建號建物如附圖所示A 部分，原告自得本於民法第767 條前段、第821 條規定，請求被告將其占用部分返還原告及其他共有人全體。㈡被告無權占用如附圖所示
A 部分，受有相當於租金之利益，茲被告占用部分充作臨街店舖使用，每月租金新臺幣（下同）4 萬元以上，原告自得本於民法第179 條前段規定，請求被告給付最近5 年相當於租金之不當得利240 萬元，並自民國96年8 月14日起至遷讓返還之日止，按月給付原告及其他共有人全體4 萬元之不當得利。㈢系爭規約制定時，並未通知系爭大樓1 樓區分所有權人，且如附圖所示A 部分係供「出入通道之門廳」使用，並未變更設計為「警衛室」，依公寓大廈管理條例第7 條第
2 款規定，該部分不得為約定專用部分，系爭規約內容違反上開規定，應屬無效等語。並聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段1046建號建物（建物門牌：臺北市○○區○○○路○ 段○○號）如附圖所示A 部分（面積：2 平方公尺）返還原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告及其他全體共有人240 萬元，及自96年8 月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告及其他共有人全體4 萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭大樓成立「臺北廣場商業大樓管理委員會」多年（以下簡稱管委會），管委會於90年8 月1 日依公寓大廈管理條例規定召開區分所有權人會議訂定規約，並於91年1 月29日向臺北市政府辦理報備。就系爭大樓之專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分均載明於規約附件一「規約標的物件登錄表、圖說」，其中關於系爭大樓1樓忠孝西路警衛室即被告所占用如附圖所示A 部分約定為約定共用部分，使用收益均委由管委會決行，管委會對如附圖所示A 部分既有使用收益之權能，自得依規約內容對外出租，被告自89年1 月起合法向管委會承租如附圖所示A 部分，並依約給付租金，被告就如附圖所示A 部分為使用收益非無法律上原因。㈡依土地法第97條第1 項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，原告未依上開規定以申報地價為計算基準，逕以所謂每月
4 萬元之市場行情計算相當於租金之不當得利，於法無據等語資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行聲請。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告為臺北市○○區○○○路○ 段○○號「臺北廣場商業大樓」1 樓攤位之區分所有權人。
㈡被告因向「臺北廣場商業大樓管理委員會」承租，而占用臺
北市○○區○○段二小段1046號建號建物如附圖所示A 部分，每月租金4萬元。
四、得心證之理由：原告主張臺北市○○區○○段二小段1046號建號建物為系爭大樓1 樓攤位全體區分所有權人共有，其上如附圖所示A 部分供作「出入通道之門廳」使用，不得為約定專用部分，被告未經原告等共有人之同意，無權占用如附圖所示A 部分，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠系爭1046建號建物為系爭大樓之共用部分，抑或系爭大樓1 樓之共用部分？㈡系爭規約約定管委會得就如附圖所示A 部分為使用收益，其約定是否違反公寓大廈管理條例第7 條第2款規定而無效？茲論述如下：
㈠按一般民間房屋買賣所指之私有面積，係指購屋人得自行支
配，專供其使用之室內面積，有別於公共面積而言，至土地登記規則或地籍測量實施規則將區分所有建物之共同使用部分測繪於各區分所有建物（主建物）之內，乃公共設施（即民間交易所謂之小公）分攤之問題，與私有面積之意義並非一致，不能謂依土地登記規則測量所得之權狀面積即為私有面積而專供其使用（最高法院87年臺上字第1280號裁判意旨參照）。查系爭1046建號建物主要用途為共用部分，其主建物除1729建號建物（建物門牌：臺北市○○○路○ 段○○號6樓之20）外，均為系爭大樓1 樓攤位，固有建物登記謄本在卷可稽（本院96年度北調字第742 號卷第10-12 頁、第82頁）。惟系爭1046建號建物現供系爭大樓1 樓電梯、通道、警衛室等公共設施使用，電梯並供2 樓以上住戶出入，通道則供系爭大樓住戶、消費者自由進出，業據本院履勘現場製有勘驗筆錄在卷可憑（本院卷第71頁），足見系爭大樓將系爭1046建號建物即共用部分測繪於1 樓區分所有建物（主建物）之內，僅係公共設施（即民間交易所謂之小公）分攤之問題，尚不得以此即遽論系爭1046建號建物僅為系爭大樓1 樓區分所有權人共有，原告主張：系爭1046建號建物僅為系爭
1 樓區分所有權人共有等語，尚非可採。㈡次按住戶對於規約所定事項，有遵守之義務，且區分所有權
人之繼受人於繼受後，亦應遵守原區分所有權人依規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第6 條第1 項第5款、第24條第1 項分別定有明文。查系爭1046建號建物為系爭大樓共用部分，而為全體區分所有權人共有，業詳前述，則各區分所有權人非不得以規約將之授權管委會管理使用收益。又系爭大樓專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分，其區劃界線詳如「標的物件之圖說」，有系爭規約第2 條第1 項在卷可憑（本院卷第8 頁）。而依規約「標的物件之圖說」所載，1 樓警衛室（忠孝西、懷寧街）（按忠孝西路警衛室即被告占用如附圖所示A 部分）為約定共用部分，其收益之方式及金額，由管委會決行之，有關共用部分及約定共用部分之使用管理事項，除規約另有訂定外，得授權管理委員會另定使用規則，亦有規約「標的物件之圖說」、第19條第1 項約定可資參照（本院卷第17、15頁）。依此規約約定，管委會就系爭大樓忠孝西路警衛室即被告所占用如附圖所示A 部分即有使用收益權能，其依規約內容將該部分出租被告，原告等住戶對於規約所定事項復有遵守之義務，則被告本於其與管委會間租賃契約占有如附圖所示A 部分，即非無法律上原因，原告請求被告將其占用部分返還原告及其他共有人全體，並給付相當於租金之不當得利，自屬無據。雖原告主張系爭規約制定時，並未通知1 樓之區分所有權人，且如附圖所示A 部分係供「出入通道之門廳」使用，並未變更設計為「警衛室」，依公寓大廈管理條例第7 條第2 款規定，該部分不得為約定專用部分，系爭規約內容違反上開規定，應屬無效等語，惟查：
⒈所謂規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確
保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明文。是以，規約係公寓大廈區分所有權人全體為居住環境、使用上相互關係之共同利益，所達成之平行意思表示，其間各區分所有權人之意見或不一致，惟既經多數區分所有權人同意而獲致一致之平行意思表示，基於少數服從多數之原則，對於未參與或不同意規約內容之少數區分所有權人，仍有拘束之效力，原告主張系爭規約制定時，並未通知系爭大樓1 樓之區分所有權人等語，本不足以影響系爭規約之效力。實則，系爭大樓於90年8 月1 日召開第一次區分所有權人會議，該次會議出席住戶計291 戶，出席區分所有權人比例為77% ，區分所有權比例為70% ，訂定系爭規約之討論案，經出席人員討論後表決，同意區分所有權人比例、區分所有權比例均為出席者之100%，管委會嗣並向臺北市政府辦理報備在案，該次會議出席者，包括未○○、卯○○、庚○○、辛○○、辰○○、子○○、寅○○、壬○○、戌○○、巳○○、午○○○、甲○○等人，均為系爭大樓1 樓區分所有權人，有會議紀錄、出列席單位及人員附冊、會議出席委託書、公寓大廈管理組織報備證明在卷可憑（本院卷第78-156頁），原告主張系爭規約制定時，並未通知系爭大樓1 樓之區分所有權人等語，核非事實，不足採信。
⒉又依系爭規約「標的物件之圖說」所載，如附圖所示A 部分
即忠孝西路警衛室為約定共用部分，且收益之方式及金額，係由管委會決行之，有上開「標的物件之圖說」在卷可憑（本院卷第17頁）。而管委會出租所得作為系爭大樓公共基金，則據證人即系爭大樓管委會副主任委員葉添財證稱：「如附圖A 部分在規約裡面約定為共用部分，共用部分決定授權管委會處理」、「該標的早期是設置警衛室，由於管委會經費不足，把部分共用部分例如屋頂、系爭標的等出租，出租所得供大樓修繕保養電梯、消防還有公共用電設備」等語屬實（本院卷第73-74 頁）。依此，即足徵如附圖所示A 部分係經規約約定為共用部分，該部分既由管委會出租，出租所得復作為公共基金之用，尚難僅以現由被告占有使用之外觀，即遽論系爭規約將如附圖所示A 部分約定為專用部分，原告主張系爭規約將如附圖所示A 部分約定為專用部分，其約定與公寓大廈管理條例第7 條第2 款規定相違，應屬無效等語，自非可採。
㈢綜上，系爭規約授權管委會就如附圖所示A 部分管理使用收
益之約定既屬有效，原告等住戶對該規約所定事項即有遵守之義務，則被告本於其與管委會間租賃契約占有如附圖所示
A 部分，尚非無法律上原因，原告請求被告將其占用部分返還原告及其他共有人全體，並給付相當於租金之不當得利，洵屬無據，不應准許。
五、從而，原告依民法第767 條前段、第821 條、第179 條前段規定，請求被告將如附圖所示A 部分房屋返還原告及其他全體共有人，並給付原告及其他全體共有人240 萬元，及自96年8 月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告及其他全體共有人4 萬元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 12 日
民事第二庭 法 官 陳秀貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 9 月 12 日
書記官 劉碧輝