臺灣臺北地方法院民事判決 97年度簡上字第107號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 陳石山律師
游涵歆律師被上訴人 丙○○訴訟代理人 齊彥良律師被上訴人 甲○○上列上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國96年12月26日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭96年度北簡字第38057號第一審判決提起上訴，本院於中華民國97年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第4款定有明文。又第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限。民事訴訟法第446條第1項定有明文，此規定依同法第436條之1第3項為簡易第二審訴訟程序所準用。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號判決參照）。經查：
㈠上訴人乙○○於原審起訴時訴之聲明第一項原為：被上訴人
應連帶將坐落臺北市○○路○段○○○巷○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）外之招牌拆除，並將系爭房屋騰空回復原狀還予上訴人。嗣因系爭房屋之招牌已由上訴人聲請本院以96年度北全字第7156號假處分裁定拆除，並經本院以96年度執全字第2179號執行完畢，且被上訴人亦已遷出系爭房屋，顯然發生情事變更，遂於本院上訴中，變更該項聲明為：確認上訴人與被上訴人丙○○間自民國96年6月1日起就系爭房屋之租賃關係不存在。核無不合，應予准許。
㈡上訴人於原審起訴時訴之聲明第二項原為：被上訴人應自民
國96年5月26日起至返還系爭房屋止，按月連帶給付上訴人新臺幣（下同）9萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院上訴中，變更為：被上訴人應連帶給付上訴人40萬4,130元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。上訴人請求被上訴人連帶給付40萬4,130元，係包括96年4月26日起至96年5月25日之租金9萬、自96年5月25日起至96年10月17日止無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利42萬6,000元、積欠之水費5,383元、電費4萬1,409元、瓦斯費7,464元、管理費1,500元及因管線設備遭破壞回復原狀費用3萬2,374元等項目（加總後並扣除20萬元押租金）。其中變更相當於租金之不當得利42萬6,000元部分（其餘17萬8,139元部分另裁定駁回），上訴人變更之訴之原因事實，與原訴之聲明之事實，均源於主張被上訴人於上訴人終止租約後拒不搬遷，不同之處則在於上訴人主張被上訴人已於96年10月17日遷出，又上訴人所為變更與原訴之聲明間，在社會事實上有共通性及關聯性，就原請求所主張之事實及證據資料，於變更之請求，亦得加以利用，且無害於被上訴人程序權之保障，按諸上揭規定及說明，自應准許上訴人為此部分之變更。
㈢另按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之
爭執涉訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427條第1款定有明文。是上訴人所為訴之變更，既係因房屋定期租賃關係所生之爭執，則不問其標的金額或價額為何，皆應適用簡易程序，本件並無因訴之變更致應適用通常訴訟程序之情形，附此敘明。
二、被上訴人甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
一、上訴人主張：㈠丙○○於95年10月24日邀甲○○為連帶保證人，向上訴人承租系爭房屋，並簽立租約（下稱系爭租約），約定每月租金9萬元，租賃期間自95年11月26日起至98年11月25日止。系爭房屋於出租前係供居住使用，並未開設店舖營業，被上訴人所稱之「瑞文堂」僅係上訴人之夫在家代人裱畫之手工，並非開設店舖營業，且兩造於系爭租約中並未約定以店舖出租，上訴人同意被上訴人裝潢，不代表係以店舖出租。惟丙○○於承租後，竟未經上訴人同意，將系爭房屋之一部分轉租予他人，並於系爭房屋設立招牌（下稱系爭招牌）、開設飲食店違法營業，並占用公共防火通道存放雜物，影響公共安全，遭臺北市政府工務局通知限期清除堆放於上開防火巷之雜物、設備、花盆等物，復遭臺北市都市發展局以系爭房屋出租從事營業為由，令丙○○於函達後30日內停止營業，並限令停止營業回復原狀，否則將依法收回系爭房屋及基地。上訴人乃要求丙○○停止違法營業行為，惟丙○○置之不理，經上訴人於96年5月25日寄送存證信函終止租約及交還系爭房屋。㈡丙○○於終止租約前尚有1期租金9萬元未給付；終止租約後仍繼續使用系爭房屋至96年10月17日，為無權占有，受有相當於租金之利益計42萬6,000元（計算式：90,000× (4＋22/30)＝426,000）；又丙○○使用系爭房屋尚積欠水費5,3 83元、電費4萬1,409元、瓦斯費7,464元及管理費1,500元未繳納；另丙○○遷出系爭房屋時，竟蓄意破壞管線等設備，上訴人為回復原狀計花費3萬2,374元。上開金額共計60萬4, 130元，扣除上訴人於訂約時收受之押租金20萬元，尚餘40萬4,130元，爰依租賃、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被上訴人應連帶給付等語。
二、被上訴人丙○○則以：㈠系爭招牌業經上訴人聲請本院裁定准予假處分，不論裁定當否，事實上已遭執行拆除，是上訴人起訴請求拆除系爭招牌，已失權利保護之必要。㈡系爭房屋位在SOGO復興店後，上訴人之夫宣稱前曾在該址營業「瑞文堂」裱框業，並可辦理營業稅籍登記，致令上訴人深信而以高價租金承租，此由系爭租約未端附加條款：「甲方同意乙方內部裝潢」甚明，而依本院函查結果，上訴人早於90年
5 月25日即在系爭房屋設址「瑞文堂裝池店」營業，上訴人所提出照片謂系爭房屋原供住家，顯然不實。上訴人明知系爭房屋受國民住宅條例相關限制及禁止，竟隱匿其情，以高額租金出租上訴人營業使用，其屬違約一方，此由上訴人於接獲國民住宅主管機關來函後，以存證信函通知被上訴人謂：「如涉及相關補償，本人願意協議或依法處理」，益見其理虧之情，故上訴人終止租約不生效力，且上訴人與國民住宅主管機關間之爭執，要與被上訴人無涉。㈢被上訴人承租系爭房屋乃適法使用，並未占用公共防火道存放雜物，且上訴人所指之花盆，實為上訴人所有，縱令置有雜物，亦已移除，並無受罰情事，並無違法或存放危險物品影響公共安全。至轉租第三人，係經上訴人事先同意，上訴人竟事後否認，顯見其卸責之情。㈣被上訴人自96年6月8日即未再使用系爭房屋，且於假處分程序中，現場亦已斷水、斷電，導致被上訴人不能使用系爭房屋，上訴人即不得請求水費、電費、瓦斯費及管理費。又被上訴人並未破壞任何屋內管線設備，兩造於簽約時刪除回復原狀之約款，則上訴人請求回復原狀之費用亦無理由。至租金部分，除因被上訴人自96年6月8日即未再使用系爭房屋外，被上訴人承租系爭房屋，本即作為營業之用，至96年4月16日突接獲上訴人存證信函，致生被上訴人花費鉅額裝潢系爭房屋，營業未及半載，竟無從使用營業之情，被上訴人自得主張同時履行抗辦，待上訴人予以排除，則被上訴人自96年4月以後之租金未為給付，實屬有理，況上訴人自始未曾就租金之給付，對被上訴人為任何之催告，並已取得被上訴人給付之押租金20萬元，足供履約之擔保給付，則被上訴人自96年6月8日即已遷離系爭房屋，自得自押租金中抵銷之，並未積欠等語，資為抗辯。
三、被上訴人甲○○未於言詞辯論其日到場，惟其於原審則以：上訴人當初佯稱系爭房可供店面使用，因此丙○○才以高額租金承租，否則以一般住宅行情，根本不可能有如此高之租金，且由系爭租賃契約特別以手寫約定上訴人同意被上訴人裝潢等語，益見顯然。況上訴人住於系爭房屋2樓，每日進出1 樓，被上訴人裝潢施工均為上訴人所知，豈有不知被上訴人將系爭房屋作為店面之理，上訴人以之終止租約，實屬無據。又被上訴人將系爭房屋一部轉租他人，事先經上訴人同意，上訴人據以終止租約，亦屬無據。另丙○○已將租金繳至96年10月份，本件實起因於上訴人將系爭房屋出租營業使用，坐收高額租金，經數月後被發現違反相關規定，主管機關要求收回房屋，上訴人為圖卸責，反將責任轉嫁至被上訴人，其作為顯然違反誠信等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴到院，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人與丙○○間自96年6月1日起就系爭房屋之租賃關係不存在；㈢被上訴人應連帶給付上訴人40萬4,130元（其中追加17萬8,139元部分不合法，另裁定駁回）。被上訴人丙○○則聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠丙○○於95年10月24日邀甲○○為連帶保證人，向上訴人承
租系爭房屋，並簽立系爭租約，約定每月租金9萬元，租賃期間自95年11月26日起至98年11月25日止。
㈡丙○○承租系爭房屋係經營「原鄉」餐坊，並於96年4月2日
將系爭房屋部分轉租予第三人黃邦彥經營「嗑滷味」餐坊（見原審卷第70頁）。
㈢系爭房屋係上訴人向臺北市政府承購之居住用國民住宅，因
丙○○於系爭房屋開設「原鄉」餐坊，對外營業，臺北市政府曾以96年4月4日府都管字第09631570700號函命上訴人停止營業回復原狀（見原審卷第11頁）。
㈣上訴人聲請本院以96年度北全字第7156號假處分裁定拆除系
爭房屋對外之招牌，經本院於96年10月17日以96年執全字第2179號執行完畢。
㈤上訴人分別於96年5月16日及96年5月25日自行及委託律師寄
發存證信函與被上訴人表示終止系爭租約之租賃關係（見原審卷第12頁至第15頁）。
六、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。民事訴訟法第247條第1項及第2項定有明文。次按確認之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，不得為確認之訴之標的，如係請求確認過去之法律關係為無即受確認判決之法律上利益可言，此見最高法院49年度台上字第1813號判例、63年度台上字第567號、77年度台上字第1267號判決意旨可參。本件上訴人請求確認上訴人與丙○○間自96年6月1日起就系爭房屋之租賃關係不存在，而上訴人既主張被上訴人於96年10月17日已遷出系爭房屋，被上訴人則抗辯其於96年6月8日即已遷出，足認兩造間爭執之法律關係已成過去，上訴人自無即受確認判決之法律上利益。倘上訴人係請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係不存在之起始點為96年6月1日之事實，並據以請求被上訴人應連帶給付自斯時起算之相當於租金之不當得利，則上訴人得僅提起給付之訴（如上訴聲明第3項所示）即可達其目的，並無另請求確認該事實之必要，應認上訴人並非有即受確認判決之法律上利益，是上訴人上訴聲明第2項部分，自有未合，應予駁回。
㈡上訴人主張丙○○租用系爭房屋經營餐飲店、違約轉租第三
人、堆置雜物占用防火巷道，違反系爭租約約定，其有權終止租約，該租約既經終止，丙○○於終止租約後仍繼續使用系爭房屋至96年10月17日，為無權占有，受有相當於租金之利益計42萬6,000元，甲○○為連帶保證人，自應連帶給付等情，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件之爭點厥為：⒈上訴人終止系爭租約是否合法有據？⒉丙○○至96年10月17日止是否有無權占用系爭房屋之情事？茲析述如次：
⒈上訴人終止系爭租約是否合法有據？⑴上訴人主張丙○○違約於系爭房屋開設餐飲店，且違反法令，上訴人自得終止租約或收回房屋等語。經查：
①丙○○於96年4月2日將系爭房屋轉租予第三人黃邦彥時，上
訴人、丙○○及黃邦彥曾共同書立契約書為憑，該契約書第1條約定：「甲方（即上訴人）將坐落於台北市○○路○段○○○巷○○號1樓下店舖1間，計面積72平方公尺出租與乙方（即被告丙○○）」，有該契約書在卷足憑（見原審卷第62頁），是該契約書業已明白記載上訴人出租予丙○○之系爭房屋係屬「店舖」。又系爭房屋出租面積僅72平方公尺，約22坪，倘非出租供作營業使用，衡情應無可能以每月9萬元之高額租金出租。另審酌上訴人住家位在系爭房屋2樓，為上訴人所不否認，上訴人出租系爭房屋予丙○○若有違約供店面使用，則早於丙○○裝潢期間，抑或開始營業後，上訴人應早已發現，何以上訴人數月以來均置之未理，迨於96年4月間，經台北市政府來函要求停止營業，始對丙○○主張違約。況系爭房屋出租前，上訴人之夫亦有於該址設立營業稅籍，經營瑞文堂裝池店之情事，此有財政部台北市國稅局大安分局96年11月2日財北國稅大安營業字第0960037593號函附卷可稽（見原審卷第77頁至第80頁），足見被上訴人所辯上訴人將系爭房屋以店面出租其營業使用等情，應屬實在，則上訴人主張丙○○開設店面營業係屬違約云云，洵非可採。②至丙○○於系爭房屋開設餐飲店，確有違反國民住宅條例第
21條第5款規定變更為非居住使用之情事，惟該條款係用以規範國民住宅之承購人即上訴人，上訴人反執此指摘非承購人之丙○○而主張得收回房屋，殊非妥適。況按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。本件上訴人既將系爭房屋以店面出租丙○○營業使用，嗣反以丙○○營業違反上開條款規定，而主張其得收回系爭房屋，顯然違反誠信原則，上訴人之主張，要無可取。
⑵上訴人復主張丙○○將系爭房屋違約轉租予第三人等語，惟
查，丙○○於96年4月2日將系爭房屋部分轉租予第黃邦彥，曾經徵得上訴人同意，有上開契約書為證，上訴人亦不否認該契約書之真正，上訴人既已事先同意丙○○轉租系爭房屋，其事後據以主張丙○○違約而終止租約，要非可採。
⑶上訴人又主張丙○○於系爭房屋後方堆置瓦斯爐、廚具、冰
箱及雜物，占用防火巷道，曾經主管機關來函要求改善，始予改善，其違反租約第10條、公寓大廈管理條例第16條第2項，上訴人依租約第14條及土地法第100條第4款，上訴人得收回系爭房屋云云，經查：
①兩造於租約第10條雖約定：房店屋不得供非法使用或存放危
險物品影響公共安全等語，惟此須承租人有於房店屋存放危險物品影響公共安全之情形，始足構成違約事由。縱上訴人主張丙○○於系爭房屋後方堆置者係瓦斯爐、廚具、冰箱及雜物等情屬實，丙○○所堆置者係營業使用之烹飪用品及雜物，並非屬危險物品，核與前開約定之情形不同，原告據以主張終止系爭租約，並非可採。
②按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、
退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，公寓大廈管理條例第16條第2項固定有明文，惟該條項係用以規範公寓大廈住戶在上開空間或地點禁止為上開事項，核與土地法第100條第4款所定：承租人以房屋供違反法令之使用，係規範承租人不得將房屋供作賭場等類此之情形有別，上訴人尚難據此主張其得收回系爭房屋。
⑷綜上，上訴人之主張皆不足採，應認其終止系爭租約並不合法。
⒉丙○○至96年10月17日止是否有無權占用系爭房屋之情事？⑴按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。經查，系爭租約僅第7條及第18條雖約定：契約期間內丙○○若擬遷移他處時，不得向上訴人請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，及應賠償上訴人1個月租金等語，即僅丙○○於期限屆滿前，得終止契約。至上訴人如欲終止契約，皆須以丙○○有違約之情事為前提，上訴人非得於期限屆滿前逕行終止租約。然遍閱全卷，未見兩造曾為丙○○有於96年10月17日前向上訴人表示終止租約之主張或陳述，況丙○○於96年10月16日尚向本院執行處具狀聲明異議稱：本件系爭之本案法律關係即租賃契約存在與否，兩造正於爭訟中，請求暫緩假處分之執行等語（見本院97年度執全字第2179號卷），即丙○○於該假處分執行完畢即97年10月17日前尚認其與上訴人就系爭房屋之租賃關係仍屬存在，益徵其於斯時前未曾向上訴人為終止租約之意思表示。⑵本院執行處於96年8月20日前往履勘系爭房屋時，上訴人代
理人雖與甲○○協商，同意丙○○於96年9月20日前自行搬遷，並拆除招牌，有履勘筆錄附於該執行卷可稽。惟甲○○僅與丙○○為合夥關係，並未受丙○○之委任，是該協商之結果，非得認上訴人與丙○○有終止租約之合意。
⑶上訴人雖曾以丙○○違約而為終止租約之意思表示，惟其終
止並未合法，且其在丙○○未違約之情形下，非得於期限屆滿前逕行終止租約，均已如上述。是上訴人雖聲請對丙○○假處分，其是否有違出租人之對於租賃物合用之保持義務，自陷於債務不履行之窘境，即非無疑，尚難以該假處分之結果，遽認其與丙○○之租賃關係業經終止。
⑷綜上，上訴人與丙○○間之租賃關係至96年10月17日止尚未
終止，縱上訴人主張丙○○占用系爭房屋之事實為真，並非無權占有。
七、綜上所述，上訴人請求確認其與丙○○間自96年6月1日起就系爭房屋之租賃關係不存在，並無即受確認判決之法律上利益；又上訴人終止系爭租約並不合法，丙○○至96年10月17日止縱有占用系爭房屋之事實，並非無權占有。從而，上訴人請求確認其與丙○○間自96年6月1日起就系爭房屋之租賃關係不存在，及主張被上訴人應連帶給付相當於租金之不當得利42萬6,000元，為無理由，均應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，均附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 周祖民
法 官 趙子榮法 官 賴武志以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 10 月 31 日
書記官 施若娟