臺灣臺北地方法院民事判決 九十七年度簡上字第一０號上 訴 人 甲○○
乙○○前列二人共同訴訟代理人 陳達成律師複代理人 戊○○被上訴人 丁○○訴訟代理人 王桂樹律師上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於中華民國九十六年十一月七日本院台北簡易庭九十五年度北簡字第五七五八０號第一審判決提起上訴，經本院於民國九十八年四月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分廢棄。
被上訴人於第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）訴外人即被上訴人之父親蔡明雄前於民國九十四年五月間，向上訴人甲○○承租位於台北市○○街○○○號之地上物（以下簡稱系爭地上物），系爭地上物事實上僅為長約四公尺之橫壁及寬約一公尺之直壁，及屋頂欠缺三面牆壁、無門窗不能避風雨、無衛浴設備亦無法供人居住。租賃租期間自九十四年五月一日起至九十五年四月三十日為止，租金為每月新台幣（下同）一萬二千元，押租保證金為五萬元（以下簡稱系爭保證金），雙方並簽定房屋租賃契約書，該份租賃契約書並經公證（以下簡稱系爭租賃契約）。上開租賃期間屆滿後，上訴人甲○○聲請本院就遷讓返還租賃物為強制執行，並於九十五年九月五日執行完畢，故蔡明雄業已遷讓返還系爭地上物予上訴人甲○○，然上訴人甲○○遲未將系爭保證金返還予蔡明雄，蔡明雄現將系爭保證金返還請求權讓與被上訴人，被上訴人爰於原審以本起訴狀繕本之送達以為上開債權讓與之通知，請求上訴人甲○○返還系爭保證金，及自起訴狀繕本送達上訴人甲○○之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）上訴人乙○○於另案即本院九十五年度訴字第一零一五九號民事訴訟中，主張系爭地上物為上訴人等人所繼承之遺產，惟系爭地上物所座落之基地即台北市○○區○○段一小段五五九地號土地（以下簡稱系爭土地），被上訴人於九十二年九月間購得所有權應有部分二分之一，之後於九十三年六月間再購得剩餘之所有權應有部分二分之一，而取得系爭土地之全部所有權。然上訴人等人迄今就系爭地上物所占用之基地，並未給付被上訴人分文，上訴人就渠等所有之系爭地上物，無權占有使用被上訴人所有之系爭土地，被上訴人爰依租賃或不當得利之法律關係，請求上訴人給付租金或返還不當得利。系爭土地之申報地價為每平方公尺七萬四千九百六十元，上訴人所有之系爭地上物占用面積為四平方公尺，自九十二年九月起至九十三年五月間止，原告應有部分為二分之一，上訴人應連帶給付被上訴人九千九百九十四元（計算式：74,960×4×1/ 2×1/10×8/12），自九十三年六月間起至九十五年九月止，被上訴人之應有部分為全部，上訴人應連帶給付被上訴人每月二千四百九十八元（計算式：74,960×4×1/10×1/12），此期間共二十七個月，總計上訴人應連帶給付六萬七千四百六十四元（計算式：2,498×27）。
（三）對上訴人抗辯之陳述：
1、系爭租賃期間屆滿之後，上訴人甲○○聲請返還租賃物之強制執行，經本院以九十五年度執字第二七七０號執行事件執行完畢，上訴人甲○○雖聲明異議，請求本院民事執行處續行執行，惟經本院駁回，足見系爭租賃契約之標的物即系爭地上物業已返還上訴人甲○○完畢，上訴人甲○○以租賃物尚未返還為由，就系爭保證金之返還為同時履行抗辯，於法未合。
2、被上訴人與蔡明雄係不同之主體，權利義務亦屬個別，上訴人辯稱被上訴人之父母向其承租系爭地上物，而推斷被上訴人默許或同意其無償使用系爭地上物座落之基地，顯非可採。又上訴人雖辯稱其已將地租寄交前地主，姑不論是否真實，但不能執以對抗被上訴人。此外，被上訴人僅受讓蔡明雄對於上訴人甲○○之系爭保證金返還請求權，並未承擔蔡明雄之其餘債務，因此不論蔡明雄是否積欠上訴人租金，亦與被上訴人無關，上訴人自不得對被上訴人主張抵銷。
3、上訴人雖然辯稱被上訴人並非系爭土地之所有權人，然被上訴人陸續購買系爭土地應有部分，有土地登記謄本為證，上訴人此項辯解洵屬無據。
4、蔡明雄自租期屆滿之後即自九十五年九月起即無繳付租金之義務，反而上訴人甲○○有返還系爭保證金予蔡明雄之義務，蔡明雄將系爭保證金返還請求權讓與被上訴人，可見上訴人主張其可抵銷被上訴人之請求，並非有理。至於上訴人雖然辯稱上訴人乙○○早與蔡明雄有抵銷之協議，然並未舉證以實其說，並不可採。
5、原廣州街二百四十一號房屋早於六十六年五月間，因台北市政府為打通廣州街而拆除，拆除後僅剩下約長四公尺左右、寬約一公尺左右之牆壁，上訴人乙○○仍然利用舊門牌號碼自編為廣州街二百四十一號。系爭租賃契約書中所載之騎樓部分，為訴外人丙○○所搭建並出售予蔡明雄，此有丙○○所簽名之讓渡書為證，蔡明雄既然向丙○○購得騎樓部分，基地又為蔡明雄之女兒即被上訴人所有，上訴人甲○○自無任何權利可以出租騎樓予蔡明雄。系爭地上物之出租人即上訴人甲○○可能恐騎樓所有人蔡明雄如欲藉故終止租約，可故意不修繕騎樓屋頂任其毀損倒塌，致使租賃之系爭地上物即牆壁無法遮蔽風雨而不能達租賃使用目的為由終止契約，故於契約書第十九條約定騎樓屋頂如有毀損則由蔡明雄自行修繕，上訴人以此主張租賃之範圍包括騎樓，並非可採。而丙○○所建之騎樓部分，係建在系爭土地之上，故依據民法第八百十一條之規定，應為被上訴人所有。
（四）綜上，被上訴人爰請求：（一）上訴人甲○○應給付被上訴人五萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）上訴人應連帶給付被上訴人七萬七千四百五十八元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自九十五年十月起至上訴人將位於台北市○○街二四一地號地上物拆除後並將地上物之基地返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人二千四百九十八元。
二、上訴人辯稱：
（一）蔡明雄向上訴人甲○○所承租之台北市○○街○○○號房屋，本為一合法之房屋，然為配合台北市政府工務局養工處打通騎樓工程，始將原來之房屋分割為現今之騎樓與地上物（殘存建物前有鐵捲門，左、右各有牆壁），已非原有完整之態樣。現存之騎樓與地上物，綜合地段之因素判斷（二者皆位於台北市○○街，位處於萬華龍山寺鬧區），對於被上訴人而言乃為一完整之利用，二者不可分割，其經濟效益並不亞於先前之完整房屋。故被上訴人向上訴人甲○○所承租之標的物，實包括騎樓及系爭地上物，如僅為系爭地上物而不包括騎樓部分，則綜合地段因素考量，系爭地上物根本無法使用收益，被上訴人雖主張已執行完畢交還租賃物，實則仍有騎樓部分仍為被上訴人所占用，故被上訴人並未完全交還租賃物，故被上訴人並未完全返還租賃物，此部分上訴人甲○○亦於原強制執行案件中聲請續行執行中。
（二）系爭保證金既然為蔡明雄因系爭租賃契約所交付，故蔡明雄既然於租約到期後並未返還租賃物，則對於蔡明雄、被上訴人之系爭保證金返還請求權，上訴人主張被上訴人於並未完全遷離租賃物前，類推適用民法第二百六十四條之規定，主張同時履行抗辯權，即在被上訴人未完全返還租賃物之前，上訴人得拒絕返還系爭保證金。況系爭保證金返還請求權之發生，應以蔡明雄遷讓返還租賃物予上訴人甲○○之時為準，然蔡明雄並未完全遷讓返還租賃物，故被上訴人無從受讓尚未發生之系爭保證金返還請求權。
（三）原審及民事執行處誤以為騎樓之使用部分並非租賃標的之一部，然系爭租賃契約書第十九條明白記載「騎樓之屋頂部分若有毀損由乙方（承租人）自行維修與整治」，足見租賃標的最主要者即為騎樓範圍內之空間。
（四）丙○○亦係於六十六年騎樓打通後，向上訴人租用系爭土地上之地上物經營小吃生意，當初若非有騎樓上之鐵捲門等一切設施，根本無法經營小吃生意，任何人皆不會承租，丙○○亦然。丙○○於承租之十餘年期間，至多僅有修繕一、兩次之紀錄，並無重新打造之情事。況不論丙○○如何修繕，均為依約所負之義務，其地上物不可能因為修繕而成為丙○○所有，縱或丙○○重新打造鐵捲門或帆布等，依據民法第八百十一條之規定，所有物亦為上訴人所有，丙○○並無所有權。再者，承租人對於租賃物施以修繕、支出有益費用，致增加租賃物之價值者，僅於出租人事前同意之情形下，承租人得向出租人請求償還費用而已，無從變成物之所有權人，得自行處分承租物。
（五）系爭租賃契約之標的物，有營業價值者即為騎樓部分，而騎樓部分為鐵捲門及帆布所涵蓋之範圍，其他四平方公尺之牆壁根本並非承租之重點，若鐵捲門等物確係蔡明雄自丙○○處買受，蔡明雄何需支付每月二萬四千元之費用向上訴人甲○○承租區區四平方公尺之牆壁？上訴人甲○○又何需於系爭租賃契約書特別約定「騎樓之屋頂部分若有毀損由乙方（承租人）自行維修與整治」？
（六）被上訴人並非系爭土地之所有權人，僅為蔡明雄所借用之人頭。而被上訴人之行為能力有欠缺，且縱有意思能力，亦非系爭土地之買受人，系爭土地之真正所有權人為蔡明雄，被上訴人既然並非系爭土地之所有權人，其請求系爭土地之租金或不當得利，即無理由。而蔡明雄借用被上訴人名義購買系爭土地，以及於購買過程完成登記，刻意不告知上訴人，主要係造成既成事實，避免上訴人等人依據土地法第一百零四條、民法第四百二十六條之二之規定主張優先承買權所致。上訴人已經行使權利，案件正由台灣高等法院審理中。又蔡明雄偽造文書陳報地政機關謂上訴人等已經放棄優先承買權，上訴人目前業已此部分偽造文書犯行提出刑事告訴。
（七）被上訴人請求自九十二年九月間起至九十四年四月為止之租金或不當得利部分，訴外人即被上訴人之母蔡許鳥綢於八十九年七月一日與上訴人甲○○就同一標的訂有租賃契約，租賃期間至九十二年六月三十日止，期間屆滿後由蔡許鳥綢繼續給付租金而成立不定期租賃契約，並繳交租金，此部分有蔡明雄委任王桂樹律師所寄發之存證信函為憑，後於九十四年五月一日起，始改由蔡明雄向上訴人甲○○承租，租賃期間自九十四年五月一日起至九十五年四月三十日為止。被上訴人雖於九十二年九月及九十三年六月間分別自前地主購得系爭土地之所有權應有部分，然上開時點，上訴人所有之上開房屋，均與蔡許鳥綢間存有租賃契約，故應推論被上訴人默許上訴人無償使用系爭土地房屋所占用之部分。理由如下：
1、被上訴人取得系爭土地所有權應有部分時，由於上訴人與前地主間之土地租賃契約並不發生買賣不破租賃之法定契約移轉問題，如當時上訴人確係無權占用系爭土地，何以被上訴人於當時不即行主張上訴人無權占用而訴請拆屋還地、返還不當得利，或與上訴人商討而重新訂立新租賃契約，反迨於九十五年十月始行主張上訴人無權占有系爭土地，顯不合常情，究其原委，因係蔡許鳥綢當時向上訴人承租房屋，基於人情事理，可推斷被上訴人默許或同意上訴人無償使用系爭土地其中上開房屋所占用之部分，則上訴人既然得被上訴人之默許而占用該部分土地，即非無權占有。
2、況被上訴人於買受系爭土地之應有部分時，應知悉上訴人與前地主間就房屋座落基地有不定期租賃契約，上訴人於每年之初，均將地租寄給前地主，就九十二年、九十三年、九十四年地租均提存於法院，惟被上訴人於買受系爭土地時，並未通知上訴人，亦未以系爭土地所有權人之身分，通知上訴人訂立新的土地租賃契約，直至九十四年四月間改由蔡明雄與上訴人簽定系爭租賃契約前，始告知上訴人。使上訴人誤將地租給付前地主，是以被上訴人行使使權利顯然係以損害上訴人為目的，且未依誠實及信用方法，故被上訴人請求自九十二年九月起至九十四年四月止之租金或不當得利，並無理由。
（八）有關被上訴人請求自九十四年五月起至九十五年四月為止之租金或不當得利部分：蔡明雄於九十四年五月間與上訴人簽定系爭租賃契約時，由於上訴人於當時始知悉被上訴人買受系爭土地，故上訴人與蔡明雄約定，於系爭租賃契約有效期間，由蔡明雄應給付上訴人之租金中每月扣除二千元，作為上訴人租用系爭土地其中房屋座落基地之租金，並固定匯至上訴人之金融帳戶。從而上訴人所有之系爭地上物及騎樓部分並非無權占用系爭土地，且就九十四年五月至九十五年四月間之租金業已給付完畢。縱使上訴人嗣後並未與被上訴人另行訂立書面之土地租租賃契約，上訴人亦係以土地承租人之身份合法占有系爭土地。上訴人既然係以承租人之身分合法占有系爭土地，且於蔡明雄原本按月支付之房租中扣除兩千元作為上訴人承租上開土地之租金，則上訴人並非未給付租金。故被上訴人請求上開期間之租金或不當得利，並無理由。
（九）有關被上訴人請求自九十五年五月起至上訴人拆除系爭地上物之日為止之租金或不當得利部分：系爭租賃期間屆至後，被上訴人雖然主張已經將租賃物返還上訴人，然被上訴人仍然占有部分租賃物之騎樓部分，前已述及，且不再支付租金，顯然係無權占有租賃物，而享有不當得利，上訴人自得以此一債權主張抵銷，故被上訴人此一期間之請求顯無理由。
（十）蔡明雄既然尚未完全遷出租賃物，其使用租賃物仍有給付租金予上訴人甲○○之義務，就租金部分上訴人等主張與被上訴人請求甲○○返還地租部分抵銷。縱認被上訴人確實為系爭土地之真正所有權人，然上訴人於得知被上訴人系爭土地之登記名義後，即已對原地主、真正買受人蔡明雄雙方表示行使優先承買權，請其告知出售之條件，然兩人均不告知，上訴人等人出於無奈，只得暫時同意蔡明雄每月少支付二千元租金作為上訴人承租系爭土地之租金（蔡明雄本每月給付二萬四千元房屋租金，自九十四年四月份之後，每月扣除二千元土地租金，兩相抵銷，遂有每月支付二萬二千元之事實），故縱使在上訴人行使優先承買權，取得系爭土地所有權之前，蔡明雄與上訴人等人之協議仍有效存在，被上訴人對於其父親蔡明雄所同意之協議內容不得為相反之主張。
三、原審判決如下：（一）上訴人甲○○應給付被上訴人五萬元，及自九十五年十一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）上訴人應給付被上訴人三萬八千七百二十元，及上訴人甲○○自九十五年十一月十四日起，上訴人乙○○自九十五年十月二十六日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自九十五年十月一日起至上訴人將系爭地上物拆除並將其基地返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人一千二百四十九元。（三）被上訴人其餘之訴駁回。原審並就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，同時宣告上訴人甲○○如以五萬元為被上訴人預供擔保，得免為假執行，上訴人如以三萬八千七百二十元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人不服提起本件上訴，並於本院為上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。被上訴人為答辯聲明：上訴駁回。
四、首查：
（一）門牌號碼為台北市○○街○○○號之地上物本為房屋，於六十五年遭拆除後，殘存系爭地上物即一面深度約六十三公分、長約五公尺四十公分之冖型牆壁與鐵捲門框，門框外之騎樓部分現由被上訴人占用以經營自助餐業。
（二）系爭地上物之處分權人為上訴人，系爭地上物坐落於系爭土地上，占用面積為四平方公尺。被上訴人於九十二年九月以買賣名義，登記為系爭土地所有權應有部分二分之一之權利人，之後再於九十三年六月間，以買賣名義登記為系爭土地剩餘所有權應有部分二分之一之權利人，故被上訴人現登記為系爭土地之所有權人。
（三）訴外人即被上訴人之母蔡許鳥綢於八十九年七月一日與上訴人甲○○就同一標的訂有租賃契約，租賃期間至九十二年六月三十日止，期間屆滿後由蔡許鳥綢繼續給付租金而成立不定期租賃契約。
（四）蔡明雄於九十四年五月間與上訴人甲○○簽訂系爭租賃契約書，契約書載明租賃房屋坐落台北市○○街○○○號，租期自九十四年五月一日起至九十五年四月三十日為止，租金為每月二萬四千元（租賃契約書記載為一萬二千元），押租保證金為五萬元，該份租賃契約書並經公證。
（五）上開租賃期間屆滿後，上訴人甲○○聲請本院就返還租賃物為強制執行，即本院之九十五年度執申字第二七七七０號執行程序，就系爭地上物部分，本院民事執行處遂出具執行終結之九十五年九月十四日本院錦95執申字第27770號函文，然上訴人甲○○以租賃標的物除系爭地上物以外，尚包括騎樓部分，而蔡明雄尚未返還騎樓部分為由聲明異議，並對本院民事執行處九十七年度執更二字第六號裁定提起抗告，經台灣高等法院以九十七年度抗字第八一七號裁定廢棄原裁定，本院民事執行處以九十七年七月三日北院隆97執更三未字第11號執行命令，認為租賃物應包括騎樓部分，命蔡明雄應將騎樓部分返還上訴人甲○○。
（六）上訴人甲○○為此尚未將系爭保證金返還予蔡明雄，蔡明雄將系爭保證金返還請求權讓與被上訴人。
以上事實，為兩造所不爭執，並有被上訴人所提出之租賃契約書（原審之原證一，見原審卷宗第九頁至十二頁）、本院民事執行處九十五年九月十四日本院錦95執申字第27770號函（原審之原證二，見原審卷宗第十二頁）、債權讓與書（原審之原證三，見原審卷宗第十三頁）、土地登記謄本（原審之原證五，見原審卷宗第十八頁）各一份與上訴人所提出照片二張（原審之附件四，見原審卷宗第四十四頁）、本院民事執行處九十七年七月三日北院隆97執更三未字第11號執行命令（上證九）及台灣高等法院九十七年度抗字第八一七號民事裁定（上證十）各一份為證，先予確認。
五、其次，被上訴人主張蔡明雄業已將租賃物返還予上訴人甲○○，並將系爭保證金債權返還請求權讓與伊，又被上訴人為系爭土地之所有權人，系爭地上物占用系爭土地其中四平方公尺，上訴人等人為系爭地上物之處分權人，應給付租金或返還不當得利予被上訴人，然為上訴人所不承認，並以前揭情事資為抗辯，是本案兩造所爭執者，應為下列事項即：
（一）系爭租賃契約之租賃標的物，除系爭地上物以外，是否包括騎樓部分？
（二）系爭租賃契約終止後，蔡明雄是否已經依約返還租賃物予被上訴人甲○○？被上訴人主張受讓蔡明雄對於上訴人甲○○之系爭保證金債權，而請求上訴人甲○○返還系爭保證金，是否有理由？
（三）被上訴人是否為系爭土地之所有權人？
（四）系爭地上物占有系爭土地，自九十二年九月起至九十五年四月份為止，是否有合法之權源？被上訴人得否請求上訴人，應就上開期間系爭地上物占用系爭土地部分，給付租金或返還相當於租金之不當得利？
六、就系爭租賃契約之標的物，除系爭地上物以外，是否包括騎樓部分？查系爭爭租賃契約書前言與第一條雖然記載「茲為房屋租賃事宜，雙方同意本契約條款如下：第一條：房屋標示與租賃範圍：房屋範圍：台北市○○街○○○號」，而並未載明包括原房屋拆除後始加裝遮雨棚而形成之騎樓，惟按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院十八年上字第一七二七號判例、十九年上字第五十八號判例、十九年上字第四五三號判例、八十八年度台上字第一六七一號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果而言。經查：
（一）被上訴人雖然主張依據上開契約書之文義記載，系爭租賃契約之標的僅為系爭地上物，而不及於騎樓部分，然就系爭租賃契約之所欲達成之經濟效果而論，門牌號碼為台北市○○街○○○號房屋早於六十五年間即遭拆除，僅殘存一面深度約六十三公分、長約五公尺四十公分之冖型牆壁及鐵捲門框即系爭地上物，門框外之騎樓部分現由被上訴人經營自助餐業等情，前已認定無訛，可知被上訴人向上訴人甲○○承租租賃物之目的，係在經營生意，而系爭地上物即上開牆壁及門框顯然不能單獨供被上訴人營業使用，反之，被上訴人得為營業使用部分，主要應為門框外之騎樓部分。
（二）被上訴人雖主張騎樓部分係案外人丙○○所建，並於八十三年間出售予蔡明雄，故蔡明雄既然向丙○○購得上開騎樓，且嗣後系爭土地復由被上訴人取得所有權，故上訴人甲○○自無任何權利將蔡明雄所有之騎樓出租予蔡明雄等語，並提出丙○○所出具之讓渡書一份為證（被上證一）。該份讓渡書固記載「台北市○○街○○○號騎樓鐵屋確實是丙○○先生建造的，其費用總共讓渡新台幣伍拾萬元正給蔡明雄是於民國八十三年移交使用迄今」。然查，證人丙○○已到庭證稱「（讓渡是何意？）原來是我在做，後來我不做了，所以讓渡給他（蔡明雄），因為我原在該處賣藝品，所以讓渡給蔡明雄，我是向姓高的承租，是從六十五年開始承租，該處在六十六年時曾經拆除過，後來剩下二、三尺的空間，後來我把拆除的部分花錢加蓋，讓渡的範圍包括我加蓋的部分，還有我向高姓承租的部分也讓渡，還有押金五萬元，還有做生意的權利。」、「（六十六年拆除後，你是如何加蓋的？）我叫人來加蓋的，是連接著剩下的牆壁加蓋出來的，多加兩根柱子，柱子材料是用磚頭，外面敷水泥，屋頂是石棉瓦。」、「（當初讓渡給蔡明雄的範圍有多大？）我主要是生意經營權的讓渡，因為我不是屋主，所以面積範圍我不知道，我是讓渡原來承租的部分及加蓋的部分。」，可知證人丙○○係於上開房屋拆除前即承租上開房屋，於租賃契約存續期間，於房屋遭拆除部分之後，自行雇人花錢整修，以為經營生意之用，以證人丙○○於房屋遭部分拆除後，並未終止原租約，反而將拆除部分加蓋、修繕為騎樓部分後，仍然繼續履行租約，且證人丙○○自認並非屋主，又證人丙○○所加蓋修繕之騎樓部分，為主要營業範圍等情以觀，被上訴人主張蔡明雄自丙○○處受讓騎樓部分之權利，騎樓部分並非原租賃範圍所包括，實難足以採信。此外，衡之常情，若謂騎樓部分並非在丙○○原承租範圍內，則系爭土地所有權人當就騎樓所占用之土地，向丙○○請求給付租金，然依據丙○○之上開證詞以觀，可知丙○○並未就騎樓所占用之土地部分單獨支付對價，而僅就原房屋租賃契約支付租金，足徵騎樓部分亦應為租賃範圍之一部。
（三）再者，蔡明雄係於九十四年五月六日與上訴人甲○○簽訂系爭租賃契約，租賃期間自九十四年五月一日起至九十五年四月三十日止，以騎樓部分為經營生意之主要部分而論，若蔡明雄當時認為伊對於騎樓部分具有獨立之使用權限，意即縱使未承租系爭地上物亦得使用騎樓，且蔡明雄應明知其女兒丁○○即被上訴人已於九十三年六月十三日取得騎樓基地之土地所有權，則依據社會通念，蔡明雄當無以高達每月二萬四千元之代價，向上訴人甲○○承租實際上並非經營生意主要範圍之系爭地上物之必要。換言之，蔡明雄在被上訴人於九十三年六月十三日取得系爭土地所有權之後，仍於九十四年五月六日與上訴人甲○○簽訂系爭租賃契約，應認系爭租賃契約屬蔡明雄取得系爭騎樓使用權之必要方式，即系爭租賃契約之租賃範圍應包括騎樓部分。
（四）此外，另佐以系爭租賃契約雖然記載租賃範圍為「房屋全部」，其房屋坐落雖僅記載「臺北市○○街○○○號」，前已述及，然系爭租賃契約第十九條其他特約事項另有「…騎樓之屋頂部分若有毀損由乙方（承租人）自行維修與整治」之約定，可知「騎樓」應與租賃範圍有關，否則毋須就「騎樓之屋頂」為特別約定。
七、綜上，系爭租賃契約之範圍除被上訴人所不爭執且已返還之之系爭地上物部分，應包括蔡明雄尚未返還之騎樓部分在內。查系爭租賃契約書第五條約定「乙方（即蔡明雄）應於簽訂本租約同時給付甲方新台幣伍萬元整之保證金，以作為其履行本契約義務之擔保。該保證金於乙方在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務後，由甲方無息退還之」，是蔡明雄於系爭租賃契約因屆滿而終止後，就租賃物之一部即騎樓部分尚未返還上訴人甲○○，則被上訴人主張伊受讓蔡明雄對於上訴人甲○○之系爭保證金債權，請求上訴人應返還系爭保證金，應屬無據。
八、再就被上訴人本於系爭土地所有權人之地位，請求上訴人就系爭地上物所占用之基地給付租金或返還相當於租金之不當得利，是否有理由，予以審查如下：
（一）上訴人雖然辯稱被上訴人登記為系爭土地之所有權人，然被上訴人並非系爭土地之買受人，系爭土地之真正所有權人為蔡明雄，被上訴人既然並非系爭土地之所有權人，其請求系爭土地之租金或不當得利自非有據等語，惟按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十七條有明文規定，又所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，同法第七百六十五條亦規定甚詳。是被上訴人縱非實際出資購買系爭土地之人，然其本於其他法律關係登記為系爭土地之所有權人，在其所有權登記未經撤銷之前，被上訴人行使對於系爭土地之所有權權能，即非法之所不許。
（二）被上訴人主張系爭地上物之基地占用系爭土地，上訴人應給付租金一事，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段有明文規定，又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，此亦有最高法院著有十七年上字第九一七號判例要旨可資參照。被上訴人雖為系爭土地之所有權人，前已述及，然主張伊就上開基地部分與上訴人間有租賃關係存在，則為上訴人所不承認，而被上訴人對其上開主張即兩造之租賃契約其期間為何？租金金額等，均未予以說明，亦未能提出積極而確切之證據以證明兩造間就系爭地上物基地有租賃關係存在，是被上訴人主張上訴人應就基地部分給付租金，即為不可採。
（三）承上（二）所述，被上訴人並未能舉證證明伊與上訴人間就系爭地上物基地部分有租賃契約存在，則依據社會通念，被上訴人於取得系爭土地所有權之後，如系爭地上物占用基地部分並無任何合法權源，被上訴人自當請求上訴人拆除系爭地上物返還該部分基地，然被上訴人之父親即蔡明雄反嗣後於九十四年五月一日向上訴人甲○○承租上訴人所有之系爭地上物與騎樓部分，並按月給付租金二萬四千元，是上訴人辯稱被上訴人應默示同意系爭地上物、騎樓部分基地占用系爭土地，應非無據，換言之，租賃物之一部即系爭地上物基地占用系爭土地，即非無法律上之理由。於系爭租賃契約終止後，蔡明雄雖自系爭地上物遷出，然主要用以經營生意之騎樓部分並未返還上訴人甲○○，前已述及，就經營生意之主要部分為騎樓部分，系爭地上物單獨無法為社會一般使用收益而論，足認蔡明雄尚未履行系爭租賃契約屆滿後返還租賃物之義務，則本於同一理由，蔡明雄既然尚未返還租賃物，被上訴人應仍然同意租賃物基地占用系爭土地，從而，租賃物之一部即系爭地上物占用系爭土地仍非無法律上之原因。因此，上訴人辯稱被上訴人同意系爭地上物基地占用系爭土地，應堪以採信。因此，被上訴人既然同意系爭地上物占用系爭土地其中部分土地以為基地，則被上訴人於本訴主張系爭地上物占用系爭土地為無法律上之原因，即難謂有據，從而被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，應為無理由。
九、據此，被上訴人請求上訴人甲○○返還系爭保證金五萬元，以及請求上訴人就系爭地上物占用系爭土地部分給付租金或返還相當於租金之不當得利，均無為理由，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，容有未洽之處，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
十、因本案事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不一一論述，附此說明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 五 月 十四 日
民事第四庭 審判長法 官 周祖民
法 官 賴武志法 官 匡偉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十八 年 五 月 十四 日
書記官 巫玉媛