臺灣臺北地方法院民事判決 97年度簡上字第192號上 訴 人 甲○○
台北市○○路○○號11樓之2被 上訴人 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97年1月23日本院台北簡易庭96年度北簡字第55965號第一審判決提起上訴，本院於97年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國94年8月1日與伊簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向伊承租伊所有門牌號台北市○○路○○號1樓之2房屋（下稱系爭房屋），約定租期1年，自94年8月1日起至95年8月1日止，租金每月新台幣（下同）8,000元，租賃期滿不交還房屋，應支付按房租1倍計算之違約金。詎上訴人自94年8月起即未給付租金，伊於租期屆滿前後均曾催促上訴人搬遷，惟上訴人置之不理，爰依租賃契約之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付自94年8月1日起至95年8月1日止欠繳之租金共96,000元及法定遲延利息，暨租賃期滿即95年8月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付16,000元違約金等語。
二、上訴人則以：伊與被上訴人為多年朋友，於81年間被上訴人因與一女同事共有之系爭房屋空置多年，故借予伊居住使用，約1個月後，被上訴人稱其女同事要將房屋一半權利出賣，希望伊承接房屋一半權利，伊只要支付1,000,000元，餘款被上訴人可以銀行行員身分貸款等語，嗣伊同意買受房屋一半權利，並於82年間簽發票面金額各500,000元之支票2張以支付1,000,000元價金，惟被上訴人並未交付伊房屋一半權利之證明，亦未將1,000,000元退還伊，94年間被上訴人稱其將退休，恐損失銀行行員優惠，要求1份租約，只做延續貸款用，不做其他用途，伊始與被上訴人簽訂系爭租約，惟系爭租約未載訂約日期，出租人即被上訴人僅簽名未載地址、電話、身分證號碼等，伊復未給付押金，被上訴人亦未向伊收取租金，該租約無效等語為辯。
三、原審為被上訴人勝訴判決，即判命（一）上訴人應將系爭房屋遷讓騰空返還於被上訴人。（二）上訴人應給付被上訴人96,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年10月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）上訴人應自95年8月2日起至系爭房屋返還被上訴人止，按月給付被上訴人16,000元。上訴人提起上訴，聲明為：（一）原判決廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）上訴人自81年間迄今，居住在被上訴人所有之系爭房屋，有台北市政府警察局中正第二分局97年6月9日北市警中正分戶字第09730644200號函、建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第45、55頁）。
（二）上訴人與被上訴人簽訂系爭租約，惟上訴人未給付租金，有系爭租約在卷可稽（見原審卷第6至8頁）。
五、得心證之理由：被上訴人主張上訴人於94年8月1日與其簽訂系爭租約，租期至95年8月1日，上訴人未繳納租金，於租賃期滿亦不交還房屋，屢經催討，未獲置理等語，上訴人則以前揭情詞置辯。
是兩造爭執點厥為：被上訴人依租賃契約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付租金及違約金，有無理由？茲分述如下：
（一）上訴人自81年間迄今，居住在系爭房屋，為兩造所不爭執；上訴人辯稱被上訴人於81年間將系爭房屋借予其使用等語，核與被上訴人於本院97年5月14日準備程序所稱：其基於幫他（指上訴人），房子也未出租，所以房子借他住等語（見本院卷第25頁背面），及97年6月9日民事陳報狀所載：上訴人原為被上訴人之朋友，基此於81年間將房屋出借其使用等語（見本院卷第54頁）相符，足證上訴人於81年間係基於與被上訴人使用借貸關係而居住在系爭房屋；嗣被上訴人於本院97年6月27日言詞辯論改稱：其於81年就說要租金，兩造自81年起即有租賃關係云云，然未舉證以實其說，自不可採。惟被上訴人與上訴人於94年8月1日簽訂系爭租約，有系爭租約在卷可稽（見原審卷第6至8頁），則兩造顯有終止使用借貸契約，改為成立租賃契約之合意（系爭租約有效成立容後述），合先敘明。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人雖辯稱其買受系爭房屋一半權利，有權占有系爭房屋云云，然為被上訴人所否認；上訴人既主張本於買賣關係，其有權占有系爭房屋，自應由上訴人就兩造間確已就系爭房屋所有權應有部分二分之一成立買賣關係之事實，負舉證責任。查上訴人雖稱其已給付價金1,000,000元云云，惟交付款項之原因事實眾多，非僅買賣而已，亦可能係贈與、清償、寄託等，加之，上訴人與被上訴人原為多年朋友，為其等所不爭執，則被上訴人稱上訴人曾向其借款，故返還借款1,000,000元等語（見本院卷第25頁背面），非無可能，縱令上訴人確曾交付被上訴人1,000,000元，然上訴人既無法提出其他證據證明兩造間確存在買賣之法律關係，則上訴人主張本於買賣關係，其有權占有系爭房屋云云，即無可採。
（三）按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之表示而言，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意而表示與真意不符之意思者，即難指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院50年台上字第421號判例參照）；且主張通謀而為之虛偽行為者，應由該主張之當事人負舉證責任（最高法院27年上字第2622號判例參照）。上訴人主張兩造簽訂系爭租約之真意係做延續貸款用，非成立租賃契約，故係通謀虛偽意思表示無效，自應就其主張負舉證責任。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文；是租賃契約成立必要之點乃出租人交付租賃物，承租人給付租金。查上訴人抗辯系爭租約係兩造通謀所為之虛偽意思表示，無非以系爭租約為延續貸款之用，未載訂約日期，被上訴人僅簽名未載地址、電話、身分證號碼等，其復未給付押金，被上訴人亦未向伊收取租金等語為據。然被上訴人否認系爭租約為延續貸款之用，上訴人復未能舉證以實其說，自不可採；且依系爭租約約定，上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租金每月8,000元（見原審卷第6頁），兩造亦不爭執系爭房屋由上訴人居住使用，足見上訴人與被上訴人確有成立租賃關係之合意，縱上訴人未給付押金，及其執有之系爭租約未載訂約日期，被上訴人僅簽名未載地址、電話、身分證號碼等，然並非租賃契約必要之點，核與系爭租約之成立無涉，尚難遽認系爭租約係屬通謀虛偽意思表示或逕認該租約無效。至於上訴人未給付租金，僅係債務不履行問題，亦不能據此認為系爭租約係通謀虛偽意思表示。是上訴人上開理由均不足以證明系爭租約之訂定係出於通謀虛偽而為，且此部分之舉證責任應由上訴人負擔，已如前述，上訴人復未能舉證以實其說，所辯即不足採，堪認被上訴人主張其與上訴人有成立系爭租約之真意等語，為可採信。
（四）又依系爭租約第2條約定「租賃期限：自94年8月1日起至95年8月1日止，計1年」、第3條約定「租金：每月8,000元」、第4條第3款約定「乙方（指上訴人）於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，並不得向甲方（指被上訴人）請求遷移費或任何費用」、第6條第2款約定「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租1倍計算之違約金」。本件上訴人對於其自94年8月1日起至95年8月1日租賃期限屆滿時，共有12個月租金未支付予被上訴人，且於租賃期限屆滿後迄今仍繼續使用系爭房屋之事實並不爭執，堪信為真實。從而，被上訴人依系爭租約第3條約定，請求上訴人給付96,000元之租金、法定遲延利息，及依系爭租約第4條第3款約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，暨依系爭租約第6條第2款約定，請求上訴人自95年8月2日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付16,000元之違約金，即屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還，與給付96,000元及自起訴狀繕本送達翌日即96年10月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，併請求上訴人自95年8月2日起至系爭房屋返還之日止，按月給付16,000元，均有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依民事訴訟法第389條第1項第3款、第392條第2項規定，依職權為假執行及供擔保免為假執行之宣告，核無不當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 11 日
民事第六庭審判長法 官 張競文
法 官 楊晉佳法 官 蕭清清以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 7 月 11 日
書記官 林秀娥