臺灣臺北地方法院民事判決 97年度簡上字第367號上 訴 人 丁○○訴訟代理人 謝世瑩律師複代理人 林嵩鈞
丙○○被上訴人 甲○○
3樓訴訟代理人 黃銘照律師
乙○○○上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國97年4月21日本院新店簡易庭96年度北簡字第1027號第一審判決，提起上訴，並為訴之追加，本院於98年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣捌拾肆萬捌仟元，及自民國九十六年三月十三日起至清償日止，按週年利率百之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人原以其已解除其與被上訴人間之房屋租賃契約（下稱系爭租約）為由，主張被上訴人應返還其所預付之租金及押租金，依民法第259條第1、2款規定起訴，提起上訴後，另稱系爭租約乃繼續性契約，其於民國95年12月29日發出之存證信函有終止系爭租約之意思，爰追加依民法第179條規定而為請求（見本院卷第12頁），被上訴人雖為不同意追加之陳述（本院卷第42頁反面、47頁）。惟按於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此項。民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第2款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者（最高法院90年度台抗字第287號裁定意旨參照）。經查，上訴人主張之法律關係雖有不同，惟所陳述者均為被上訴人是否提供合於約定使用收益之租賃物之事實，其其原提出之證據資料仍得相互援用，應認其基礎事實同一，其所為追加應予准許。
二、上訴人起訴主張：㈠伊於民國95年12月1日向被上訴人承租坐落臺北縣新店市○
○路○段176、178號房屋（下稱系爭房屋），以為開立亞尼克菓子工坊加盟店之用，除簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），並給付被上訴人三個月押金新臺幣（下同）636,000元，且預繳一個月租金212,000元，另簽發11紙支票預付租金。簽約當時即言明要開店使用，故須裝潢。被上訴人亦同意上訴人依裝潢設計圖拆除系爭房屋之外牆並改裝等設計。嗣95年12月25日僱工進場施工，竟遭住戶管理委員會（下稱管委會）主任委員呂清瑞以其配偶鄧素英擔任負責人的王府建設股份有限公司（下稱王府公司）公告：「為求安全，各住戶屋內梁柱嚴禁鑽孔、拆牆或打樑」之理由，禁止施工，伊乃於95年12月29日發函解除系爭租約，96年1月2日送達於被上訴人。嗣被上訴人代理人王文良雖與伊協商，但被上訴人遲至96年1月18日始出具施工同意書予管委會，可見其自始即無意配合裝潢施工，未能履行租約義務，且無法達到伊承租系爭房屋開設亞尼克菓子工坊之目的。被上訴人自應返還上開預付租金及押租金。為此，依民法第259條規定，及於本院追加依民法第263條規定終止系爭租約，併依民法第179條規定，求為判命被上訴人應給付848,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年3月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡對被上訴人抗辯所為之陳述：
⒈按公寓大廈管理條例第七條第一項第三款規定: 公寓大廈
共有部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分: 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、及屋頂之構造。及公寓大廈管理條例第十一條第一項亦規定: 共有部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。是依上揭規定，系爭裝潢施工，應經區分所有權人同意，被上訴人抗辯系爭裝潢僅須管委會同意，所言不實。
⒉合約中載明: 本店面如有意出租，第一優先出租給亞尼克
加盟者丁○○先生。如房東自己經營所收訂金無息全數退還。為何被上訴人特別加上「如房東自己經營……」？因被上訴人配偶鄧素英向亞尼克表示自己要加盟，而且自己有店面。後來又向亞尼克表示他的親戚無法幫他經營，所以有店面沒有人手。而上訴人剛好有人手 (股東有4人)但沒店面。所以在亞尼克引見之下, 認識對方。但上訴人顧忌被告配偶鄧素英自己有意加盟亞尼克, 會不會只是把上訴人當成試驗品, 生意好時就將房屋收回去自己經營。所以被上訴人配偶鄧素英才將「如房東自己經營………….」加在簡約當中。表示他自己沒有要繼續經營之意。因為被上訴人配偶自己要經營, 所以對亞尼克相關規定知之甚詳。甚至可以提供手繪平面圖給設計師參考。證人簡志忠根據被告提供之手繪平面圖用電腦重新設計電腦平面圖,電腦平面設計圖與被上訴人手繪平面圖大同小異。2份設計圖中，外牆、隔間牆均已打通。被上訴人明知證人簡志忠向其表示: 「外牆是否拆除，待評估。」係安全上之考量。但上訴人與被上訴人代理人王文良於95年12月27日及96年1月14日談判時，均提及可以打牆，顯見被上訴人自始欺瞞原告甚明。
三、被上訴人則辯以：㈠因上訴人係將承租之2戶即176號及178號店鋪打通使用，伊
怕影響公共安全，遂委請陳水心土木結構技師事務所及房屋興建人王府公司進行鑑定，經確認未影響原結構安全後，伊即將95年12月7日之證明書交予管委會備查，嗣於96年1月18日委請伊之胞弟王文良出具施工同意書予管委會，並繳納保證金20,000元支票予管委會收執，可謂已盡出租人交付系爭房屋之義務，亦無未能施工致上訴人無法使用之情事。
㈡呂清瑞並未禁止上訴人施工，有新店郵局第3324號存證信函
乙件可稽。又有關住戶管理公約第5條並未規定各住戶屋內樑柱嚴禁鑽孔、拆牆或打樑，有該管理公約乙件可按。再被上訴人於95年12月25日自願簽訂管委會所提供製式之同意書予管委會，並繳納施工裝潢保證金2萬元予管委會，擬予施工。然該同意書第4條載明: 「不得有更改消防設備、瓦斯警報設備、逃生設備等安全設施及變更大樓外觀等行為；且施工期間任何施工人員若有損壞大樓任何公共設施或任何設備，或侵害該大樓任一區分所有權或住戶之權益者，立同意書人同意負全部賠償責任。」本件係上訴人藉故不予施工，並向管委會取回施工預繳保證金面額2萬元之支票一張。嗣上訴人找被上訴人之代理人王文良協調後，王文良才於96年1月18日立具施工之同意書予住戶管委會，並將上開上訴人所立具之同意書第4條更改之，改為可以更改消防設備等行為，並重新繳納保證金20,000元支票一張予管委會收執，且獲得該管委會同意裝潢施工，而利上訴人之裝潢施工，故被上訴人自始即積極協助上訴人解決裝潢之問題，並無可歸責之原因，上訴人主張違誤，是屬無理。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人848,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年3月13日之法定遲延利息。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
五、得心證之理由：㈠上訴人主張其為加盟亞尼克菓子工房，而向被上訴人承租其
所有之系爭房屋，並因加盟需要，雙方同意將系爭房屋外牆打掉，惟上訴人欲拆除系爭房屋外牆時，遭管委會制止，致其無法施工以達租賃之目的，故解除系爭租約，請求被上訴人返還押金636,000元及租金212,000元，合計848, 000元或終止系爭租約，請求被上訴人返還上開押金及租金等語。被上訴人則抗辯其已將系爭房屋交付原告，且亦同意配合上訴人裝潢施工，並可無歸責事由而生債務不履行之情，故上訴人主張被上訴人給付不能，解除系爭租約：或終止系爭租約均無理由等語置辯。是本件兩造爭點要點即為⒈被上訴人是否同意以裝潢設計圖（即原審卷第65頁圖面）拆除外牆、改裝作為承租條件？⒉管委會不同意上訴人拆除外牆、改裝是否屬於被上訴人未以合於所約定使用、收益之租賃物，交付上訴人？⒊上訴人解除系爭租約，請求回復原狀有無理由？⒋上訴人終止系爭租約，請求被上訴人返還其利益，有無理由？㈡經查上訴人於95年12月1日向被上訴人承租系爭房屋，租期
自95年12月1日至98年11月30日止，為兩造所不爭執，並有租賃契約附卷可稽，應認為真實。上訴人依約給付被告1個月租金及3個月押金，合計848,000元，被上訴人亦交付系爭房屋於原告，亦為兩造所不爭執。其後上訴人因被上訴人無法配合上訴人裝潢施工之需要，協調管委會同意拆除系爭外牆，致無法達上訴人承租系爭房屋使用之目的，亦經證人即當時管委會主委呂清瑞到庭結證屬實（見原審卷第42頁）。
而上訴人分別於95年12月29日及96年2月5日發函或以律師函通知被上訴人解除系爭租約，上開函件分別於96年1月2日及96年2月7日送達被上訴人，此亦有台北長安郵局第6907號存證信函、律師函及回執附卷可稽，並為被上訴人所不爭執（見本院卷第15、16、63、56頁及本院96年度北簡字第11427號卷宗，下稱北簡卷第11、12頁）。
㈢按現行民法上債之關係係建立在主給付義務之上。所謂主給
付義務，係指債之關係所固有必備，並用以決定債之關係類型之基本義務，例如在租賃契約，出租人負有交付租賃物於承租人供其使用收益之義務，承租人負支付租金之義務。在債之關係上，除主給付義務外，尚有所謂之從給付義務，其發生原因有三：(一)基於法律之明文規定，例如民法第296條之告知義務、第540條之報告義務、第541條之計算義務）；(二)基於當事人之約定；(三)基於誠實信用原則及契約之補充解釋。然從給付義務不具獨立的意義，僅具補助主給付義務之功能，其存在目的不在決定債之關係之類型，而是在確保債權人之利益能夠獲得最大滿足。又從給付義務之債務不履行，債權人得否解除契約亦應視他方之給付是否為達成契約目的所必要而定。另債之關係在其發展過程中，依其情形，除上述給付義務外，尚會發生其他義務，例如電腦工程師不得洩漏公司開發新產品之機密，此類義務之發生，係以誠實信用原則為依據，我國學者稱之為附隨義務，附隨義務隨著債之關係的發展，於個別情況要求當事人之一方有所作為或不作為，以維護相對人之利益，於任何債之關係均可發生，惟附隨義務原則上非屬對待給付，不能發生同時履行之抗辯，且附隨義務之不履行，除妨害契約目的達成外，債權人原則上不得解除契約，但得就其所受之損害，依不完全給付規定，請求損害賠償。
㈣查上訴人主張被上訴人於訂約時即知上訴人係為開立亞尼克
菓子工坊加盟店之用，簽約當時即言明要開店使用，故須裝潢。被上訴人亦同意上訴人依裝潢設計圖拆除系爭房屋之外牆並改裝等設計而承租系爭房屋，被上訴人嗣後更請陳水心土木結構技師及王府建設出具拆除打X部分無結構安全顧慮之證明書，且將96年度北簡字第11427號卷第30至32頁證明書（即陳水心土木結構技師事務所出具之結構安全檢核說明書及王府建設公司出具之圖面）交給管委會及上訴人，並由被上訴人之代理人王文良於96年1月18日出具同意書予管委會（見被上訴人於台北簡易庭提出之被證1、被證2，即北簡卷第30頁至34頁及原審卷第118頁），俾上訴人得以拆除如本院卷第52頁附圖所示打X部分之事實，業經證人簡志忠、吳佩琪、王文良到庭證述屬實，由此等事實，即應認本件兩造於訂立租約時即有「被上訴人應協助上訴人獲得管委會同意以便拆除如如本院卷第52頁附圖所示打X部分」之默示合意，依上開說明，則「被上訴人應協助上訴人獲得管委會同意以便拆除如本院卷第52頁附圖所示打X部分之協力義務」即因當事人之約定而成為被上訴人之從給付義務。
㈤查上訴人分別於95年12月29日及96年2月5日發函或以律師函
通知被上訴人解除系爭租約，上開函件分別於96年1月2日及96年2月7日送達被上訴人，已如上述。本件上訴人雖於95年12月29日發函解除系爭租約，然被上訴人之代理人王文良於收受上訴人95年12月29日之存證信函後，仍繼續協調管委會同意拆除系爭外牆，此業據證人王文良到庭證述屬實（見97年11月3日準備程序筆錄即本院卷第76頁反面及第77頁正面，並有王文良於96年1月18日出具之同意書附卷（見北簡卷第33頁）可證，足見上訴人於96年1月18日前仍在盡其協力排除之義務，故難認此時即95年12月29日上訴人得解除系爭租約。而在王文良於96年1月18日出具同意書並繳2萬元保證金後，管委會仍不同意上訴人拆除系爭外牆時，始能認為被上訴人未盡其依民法第423條所定「以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，此時才能認為上訴人得解除契約。故應認為上訴人於96年2月5日以律師函通知被上訴人解除系爭租約，該函件於96年2月7日送達被上訴人時，始發生解除系爭租約之效力。
㈥本件被上訴人並無法配合上訴人裝潢施工之需要，協調管委
會同意拆除系爭外牆，以盡其協力排除之義務，已如上述，自難謂被上訴人已盡其依民法第423條所定「以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，則上訴人自得解除契約。
六、從而，上訴人本於解除系爭租約，回復原狀之法律關係，請求被上訴人返還押金636,000元及租金212,000元，合計848,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年3月13日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。本件既為上訴人勝訴之判決，則上訴人追加之訴即基於終止系爭租約，依不當得利之法律關係請求被上訴人返還其利益部分，即毋庸再予審究，併此敘明。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。
七、本件本院僅審究被上訴人應回復原狀之部分，至於上訴人應回復原狀部分，應由被上訴人另行起訴請求，不在本院審究之範圍，亦併此敘明。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 22 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 莊書雯法 官 陳文正以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 4 月 22 日
書記官 詹雪娥