臺灣臺北地方法院民事判決 97年度簡上字第38號上 訴 人 乙○○○訴訟代理人 甲○○被上訴人 丙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國九十六年十一月二十七日本院臺北簡易庭九十六年度北簡字第一三七一六號第一審判決提起上訴，被上訴人於本院減縮第一審訴之聲明，經本院於民國九十七年七月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審費用新臺幣玖仟零玖拾元由上訴人負擔。
事 實
甲、程序方面：按簡易訴訟程序之第二審為訴之變更，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件被上訴人於原審依不當得利、侵權行為規定請求上訴人即被告給付「自民國九十五年六月一日起至九十六年十月三日止相當於租金之不當得利或損害賠償，及自九十六年五月二日補充理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，嗣於九十七年四月十四日本院準備程序期日變更聲明為請求被告給付「自九十五年六月一日起至九十六年九月三十日止相當於租金之不當得利或損害賠償，及自九十六年十月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，核其情形係屬減縮應受判決事項之聲明，於法自無不合，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人方面：
（一）聲明：１原判決廢棄。
２上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
（二）陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：１上訴人於民國九十六年三月業已遷移租賃之房屋，於同年
十月三日正式解除合約，上訴人遷離之際曾經通知原屋主，被上訴人應知悉。
２上訴人承租本件房屋曾花費新臺幣（下同）二十五萬元加
以裝潢，九十五年六月一日起，原屋主即拒收租金，上訴人無法給付租金，以裝潢費用抵租金，且被上訴人收回房屋後曾使用該裝潢，應將裝潢費用退還。
３被上訴人未將房屋價金給付前手，不得向上訴人請求不當得利。
４九十六年三月以前，被上訴人於租約終止前即與原向上訴
人承租攤位、販售早點之攤商簽約、收取租金二、三個月。
５上訴人係與前屋主訂立租賃契約，是於九十六年十月三日正式解約前，被上訴人不得向上訴人收取租金。
（三）證據：提出房屋租賃契約書節本。
二、被上訴人方面：
（一）聲明：１上訴駁回。
２上訴人應給付被上訴人自九十五年六月一日起至九十六年
九月三十日止相當於租金之不當得利或損害賠償，及自九十六年十月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：１上訴人於九十六年十月三日原審訴訟程序中方遷離租賃之房屋。
２上訴人施作之裝潢對被上訴人並無價值，該裝潢早於被上訴人房屋出租他人後旋遭拆除。
３被上訴人業已全數支付房屋買賣價金予前手。
４九十六年十月三日上訴人遷讓本件租賃物房屋前，被上訴人並未與販售早點之攤商簽約、收取租金。
５被上訴人於原審係請求相當於租金之不當得利或損害賠償，並非租金。
（三）證據：提出房屋租賃契約書。理 由
一、本件被上訴人主張：上訴人於九十四年二月十五日與門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷二八之一號房屋（下稱系爭房屋）斯時之所有權人葉瓊娥訂立房屋租賃契約，約定由上訴人向葉瓊娥承租該房屋，租賃期間自九十四年二月十五日起至九十五年二月十四日止（後延長至同年五月三十一日止），租金每月三萬五千元，應於每月一日前繳納；嗣被上訴人於九十五年四月二十四日向葉瓊娥買受上述房屋，並於同年五月二十五日辦理所有權移轉登記完畢，詎上訴人於租期屆滿後屢經催討仍拒不遷離，占用房屋至九十六年十月三日止，爰請求上訴人給付按每月租金三萬五千元計算、自九十五年六月一日起至九十六年十月三日止（於本院審理中減縮為至九十六年九月三十日止）相當於租金之不當得利或損害賠償，以及自九十六年五月二日補充理由狀繕本送達翌日起（於本院審理中減縮為自九十六年十月三十一日起）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：伊於九十六年三月業已遷讓系爭房屋，且伊承租本件房屋時曾花費二十五萬元加以裝潢，九十五年六月一日起，原屋主即拒收租金，上訴人無法給付租金，乃以裝潢費用抵租金，且被上訴人收回系爭房屋後曾使用該裝潢，應將裝潢費用退還；又被上訴人亦未將系爭房屋價金給付前手，不得向伊請求不當得利，且九十六年三月以前，被上訴人於租約終止前即與原向伊承租攤位、販售早點之攤商簽約、收取租金二、三個月；再上訴人係與前屋主訂立租賃契約，是於九十六年十月三日正式解約前，被上訴人不得向伊收取租金等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、存證信函、建物登記謄本為證，就上訴人遲至九十六年十月三日始遷讓返還租賃標的物房屋，及上訴人自九十五年六月一日起即未給付租金等節，並為上訴人所不爭執，自堪信為真正。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條、第一百八十一條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照。本件上訴人與系爭房屋斯時之所有權人葉瓊娥訂立房屋租賃契約，約定就該房屋每月租金為三萬五千元，租賃期間至九十五年五月三十一日止，而被上訴人於九十五年四月二十四日向葉瓊娥買受該房屋，並於同年五月二十五日辦理所有權移轉登記完畢，上訴人自九十五年六月一日起即未給付租金，遲至九十六年十月三日始遷讓返還房屋，業如前述，是上訴人無權占有、使用收益該房屋所得之利益、被上訴人所受之損害即約每月三萬五千元，故被上訴人請求上訴人給付按每月租金三萬五千元計算、自九十五年六月一日起至九十六年九月三十日止共十六個月相當於租金之不當得利或損害賠償五十六萬元，及自九十六年十月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據。
五、上訴人雖以其承租本件房屋曾花費二十五萬元加以裝潢，九十五年六月一日起，原屋主即拒收租金，上訴人無法給付租金，以裝潢費用抵租金，且被上訴人收回房屋後曾使用該裝潢，應將裝潢費用退還，被上訴人未將房屋價金給付前手，不得向上訴人請求不當得利，被上訴人於租約終止前即與販售早點之攤商簽約、收取租金二、三個月，其係與前屋主訂立租賃契約，於九十六年十月三日正式解約前，被上訴人不得向其收取租金等語置辯，惟查：
（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項規定甚明。本件房屋於九十五年五月二十五日移轉登記予被上訴人，前已述及，上訴人與葉瓊娥間房屋租賃契約於是日起即存在於上訴人與被上訴人間，被上訴人因此取代原出租人葉瓊娥之出租人地位。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項亦有明文。本件上訴人與葉瓊娥間租賃契約約定租賃期間自九十四年二月十五日起至九十五年二月十四日止，後延長至同年五月三十一日止，前業敘及，故自九十五年六月一日起，兩造間租賃契約亦當然消滅，葉瓊娥自九十五年六月一日起拒絕收取上訴人繳付之租金，自無不合。
（二）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段亦有明定。上訴人主張關於裝潢費用部分，已經被上訴人否認，上訴人未提出任何證據以實其說，已難認上訴人確有支出二十五萬元裝潢該房屋或被上訴人繼續使用該等裝潢、受有利益之事實；況系爭房屋租賃第九條約定「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方（即葉瓊娥）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，有房屋租賃契約書在卷可考，上訴人未依約回復房屋原狀，自不得主張支出有益費用、增加租賃物之價值，請求被上訴人償還。
（三）本件房屋於九十五年五月二十五日移轉登記予被上訴人，被上訴人於是日取得本件房屋所有權，迭已提及，被上訴人是否將房屋價金全數給付前手，僅其前手得否依據買賣契約請求被上訴人給付買賣價金，被上訴人就該房屋取得之所有權人占有、使用、收益之權能並無缺損，自與上訴人應否給付房屋所有權人即被上訴人相當於租金之不當得利或損害賠償無涉，況被上訴人早已依約給付房屋買賣價金，有付款明細可佐，上訴人此節主張，委無可採。
（四）至上訴人主張被上訴人於租約終止前即與原向上訴人承租攤位、販售早點之攤商簽約、收取租金二、三個月部分，亦經被上訴人否認，上訴人亦始終未提出任何證據為憑，上訴人此節主張，亦難採憑。
（五）末查本件被上訴人於原審起訴係請求上訴人給付相當於租金之不當得利或損害賠償，並非依據租賃契約請求給付租金，上訴人辯稱被上訴人不得向其收取租金，顯有誤會。
六、綜上所述，被上訴人依不當得利、侵權行為法律關係，請求上訴人給付自九十五年六月一日起至九十六年九月三十日止相當於租金之不當得利或損害賠償五十六萬元，及自九十六年十月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，要屬有據，應予准許。原審就被上訴人請求上訴人給付上開金額及法定遲延利息部分為上訴人敗訴之判決，並分別為假執行及免為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 李昆曄
法 官 朱漢寶法 官 洪文慧本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 7 月 31 日
書記官 林芝儀