臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第138號原 告 台灣八番股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 陳益軒律師複代理人 乙○○被 告 甲○○○○○○訴訟代理人 陳宏杰律師
林志強律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於中華民國98年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾萬元及自民國九十六年十一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國96年4月20日與被告簽署租賃契約（下稱系爭契約），向被告承租門牌號碼台北市○○路○○○號建物中臨慶城街旁的二單位，為經營餐廳之用，並約定被告應負責協調地主配合原告辦理建物使用用途變更，僅於簽署合約後，一開始即確定地主無法配合提出同意書時，系爭契約始視為自始不生效力，原告因被告保證確實可取得地主同意書，於給付被告押金新台幣（下同）40萬元後，即開始店內各項裝潢工程施工，總計支出裝潢費用156萬2,035 元。被告雖於95年12間已交付原地主陳沼濤「使用同意書」予原告，然原地主於96年2月死亡，故被告簽署系爭契約所指協調地主配合辦理建物使用用途變更，其地主應為陳沼濤之繼承人，而被告遲未履行前揭義務，並對原告催告置之不理，原告恐將來無合法使用執照致未能順利開幕將造成更重大損害，遂中止各項工程施工，於96年8月30日通知被告解除系爭契約，依民法第227條第1項、第260條、第259條第1款及第179條規定，請求被告賠償損害並返還押金。退步言之，縱認系爭契約因地主未出具同意書，而有自始不生效力情形，然原告係因信賴系爭契約所約定事項，始為各項裝潢、水電工程，惟被告未盡契約義務致原告受有工程支出之損害，原告亦得依民法第245條之1第1項第1、3款、第247條第1項規定請求被告賠償損失云云。並聲明：㈠被告應給付原告
196 萬2,035元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告已依約出具原地主陳沼濤之同意書供原告辦理建物使用用途變更，雖嗣後陳沼濤死亡，然其繼承人仍應受該同意書拘束，是被告已履行系爭契約第24條之協調義務，無違約情形發生。退步言之，縱認被告有協調地主陳沼濤之繼承人出具同意書之義務，然系爭契約第24條僅約定被告負有協調義務，並未保證地主會出具同意，且若地主無法配合出具同意書時，契約視同自始不生效力，性質屬具溯及效力之解除條件，而地主繼承人係因原告擅自於系爭建物上增設違建，此等不可歸責於被告之事由拒不出具同意書，是系爭契約於地主未配合辦理用途變更時即已溯及無效，原告自不得依此無效契約，主張遲延給付、行使解除權及請求損害賠償。而系爭契約業於96年4月20日成立生效，僅因第24條規定之解除條件而失效，與民法第245條之1所規定「契約未成立」之前提要件不符；且雙方以租金及建物為契約標的，亦無民法第247條所謂「以不能之給付為標的」之情形存在，是原告訂約時暨明知日後得否變更建物使用用途尚屬未知，本應待建物使用用途變更完成後，再進行各項裝潢工程，卻冒險先行動工並增設違建，其因而遭受之損害，應由原告自行負擔等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項（詳見本院97年9月26日準備程序筆錄，卷第90頁）：
㈠原告於95年11月間與被告簽署『租賃契約書』一份，由原告
向被告承租第三人陳沼濤所有門牌號碼「台北市○○路○○○號」建物中，臨慶城街旁的二單位。
㈡原告於95年11月24日給付被告面額40萬元支票乙紙，作為租賃契約之押金。
㈢被告於95年12月間交付原地主陳沼濤先生「使用同意書」予原告，該使用同意書現置於原告處。
㈣陳沼濤先生於00年0月間死亡，原告復於96年4月20日重新與
被告簽署『租賃契約書』一份，由原告向被告承租系爭建物。契約中第24條約定：「乙方（原告）取得合法營業執照，係本租賃重要條件之一，為使乙方得以合法營業，甲方（被告）應負責協調地主配合乙方辦理建物使用用途變更，如地主無法配合時，本約視同自始不生效力」。
㈤原告於96年6月21日催告被告至遲須於96年6月30日前提出辦理取得合法使用執照之必要文件。
㈥原告於96年8月30日向被告聲明解除租賃契約。
四、兩造爭執之事項（詳見本院97年9月26日準備程序筆錄，卷第91頁）：
㈠被告有無違反系爭租賃契約第24條約定？如有違反，其法律
效果為何？原告請求之數額是否有據？㈡原告得否依民法第24 5條之1第1項第1、3款及第247條第1項
規定向被告請求賠償所受之損害？請求之數額是否有據？
五、得心證之理由：㈠被告有無違反系爭租賃契約第24條約定？如有違反，其法律
效果為何？原告請求之數額是否有據？⒈按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何
適用法律，屬於法院之職權，除非當事人約定之內容違反強制禁止規定而無效者外，應以契約約定之具體內容，探求當事人之真意為判斷基礎，此乃私法自治、契約自由原則之體現。又契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年度上字第1118號判例著有明文，是有關契約條文之解釋，首須就契約文字觀察判斷是否表示當事人真意，如契約文字已表示當事人之真意，則不得反捨契約文字而就過去事實及其他一切證據資料更為曲解，如契約文字未能完全表示出當事人之真意，始得就過去事實及其他一切證據資料探求當事人立約當時之真意而為契約條文之解釋，方符事理。
⒉查系爭契約第24條約定：「乙方（即原告）取得合法營業使
用執照，係本租賃重要條件之一，為使乙方得以合法營業，甲方（即被告）應負責協調地主配合乙方辦理建物使用用途變更，如地主無法配合時，本約視同自始不生效力」，有系爭契約在卷足憑（見96年度北簡他調240號卷第3頁），另證人陳佩祥即原告公司員工到庭證稱：「第一次同意書蓋出來，是在95年底，但還沒送件陳先生就過世。但是被告仍然承諾繼承人部分之同意亦沒問題，故我們才會於96年4月20日寫該租約」等語，堪認系爭契約第24條所載之地主，應指簽約當時已繼承系爭房屋之原地主（即上開證人所稱之陳先生）之繼承人。又該繼承人未能配合原告辦理建物使用用途變更乙節，為兩造所不爭執，而依系爭契約第24條約定，如因地主無法配合，系爭契約視同自始不生效力，則系爭契約已因兩造約定之解除條件成就而自始不生效力，故原告主張其於嗣後解除系爭契約，請求被告依民法第227條第1項、第260條、第259條第1款規定賠償損害，於法即屬無據。
⒊至原告雖主張系爭契約第24條之適用前提係指兩造簽立系爭
契約後即一開始因地主無法配合，始有其適用，非謂原告進場施作後仍有適用云云，然揆諸首揭最高法院判例意旨，如契約文字已表示當事人之真意，則不得反捨契約文字而就過去事實及其他一切證據資料更為曲解，查系爭契約第24條並未就其適用前提為約定，且參諸其文字用語，堪認原告係基於系爭房屋將來作為營業用途之期待，而與被告簽立系爭契約，惟慮及地主是否配合系爭房屋之建物使用用途變更乙事，特就該事項為約定，以地主若未能配合作為本契約之解除條件，尚難認系爭契約第24條有何原告主張之適用前提及條件。況原告於簽立系爭契約當時，既已預見並考量倘將來地主無法配合時之風險分擔而為系爭契約第24條之約定，則其既已明知「日後得否變更建物使用用途」乙事，尚未確定，本應待系爭房屋辦理變更建物使用用途完成後，再進行各項裝潢工程，然原告卻甘冒先行動工之風險，則應由其自行負擔該不利益，故原告請求被告賠償其所支付之施工費用損失，尚屬無據，不應准許。
㈡原告得否依民法第245條之1第1項第1、3款及第247條第1項
規定向被告請求賠償所受之損害？請求之數額是否有據？⒈按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情
形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。二、知悉或持有他方之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之者。三、其他顯然違反誠實及信用方法者。民法第245條之1第1項定有明文。查上開條文係以契約成立為前提，然本件系爭契約業於96年4月20日簽訂成立並生效，僅嗣後因所約定之解除條件成就而失效，與上開規定之要件不符，則原告據此規定請求被告負賠償責任，於法無據，應予駁回。
⒉次按契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時
知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任。民法第247條第1項亦定有明文。查系爭契約之標的，就原告部分為給付租金，就被告方面為出租系爭房屋，其標的應屬明確且為可能之給付，並無以不能之給付為標的之情形，故原告主張被告應依民法第247條第1項負賠償責任，亦屬無據，不應准許。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。查原告於95年11月24日給付被告40萬元作為系爭租賃契約之押金等情，為兩造所不爭執，又系爭契約既因解除條件成就而自始不生效力，已如上述，則被告受領該40萬元即屬無法律上原因受有利益，依前揭法律規定，原告請求被告返還40萬元即屬有據。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。
原告對被告得請求之不當得利，係未約定期限之給付，亦未約定遲延利率，是原告另請求自起訴狀繕本送達之翌日即96年11月22日起加計百分之5之利息，於法有據，應予准許。
六、綜上所述，系爭租賃契約因地主未能配合辦理建物使用用途變更，依系爭契約第24條約定，該契約自始不生效力，從而被告受領40萬元押金部分，即屬無法律上原因受有利益，原告依民法第179條規定請求被告返還40萬元及自96年11月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行；並酌定相當之擔保金宣告免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 3 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 陳秀貞法 官 陳雯珊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 3 月 11 日
書記官 陳彥樺