臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第1884號原 告 丙○○訴訟代理人 杜冠民律師被 告 甲○○訴訟代理人 蘇千祿律師被 告 南北開發有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國97年9 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告經由被告甲○○之仲介，於民國94年12月21日，與訴外
人李麗梅簽訂買賣契約，將原告因軍眷眷村改建所配坐落臺北縣板橋市○○路○ 段「健華營區改建基地」眷宅，建物門牌：臺北縣板橋市○○路○ 段309 之2 號11樓（原告誤繕為
309 巷2 號11樓）之建物（含車位）及土地持分，以新臺幣（下同）830 萬元，出售予李麗梅。
㈡被告甲○○係以住商不動產新店中正店即被告南北開發有限
公司（下稱南北公司）專案經理身分仲介系爭買賣，惟系爭契約簽訂時，被告甲○○尚非住商不動產新店中正店加盟店之員工，其任職期間實為95年3 月1 日起至95年7 月31日，被告甲○○顯係冒用知名房屋仲介業者「住商不動產」之企業名聲，獲取原告信任。且被告甲○○係以被告南北公司專案經理名義仲介系爭買賣，竟未與原告簽訂不動產委託銷售契約，明確界定系爭不動產之面積，並利用原告為一介老邁榮民，毫無不動產交易經驗，及系爭買賣契約簽訂時系爭不動產尚未興建完成，原告無法取得所有權狀知悉系爭不動產實際面積之機會，積極告知原告系爭不動產實際面積僅28坪，誤導原告對於「28坪型」之理解，使原告陷於錯誤，認系爭不動產之實際面積為28坪，進而以28坪之價格與李麗梅簽訂系爭買賣契約。嗣原告取得系爭不動產所有權狀後，方得知系爭不動產之實際坪數為51.45 坪，與系爭買賣契約以28坪計價相距甚遠，始知遭被告甲○○詐欺。
㈢被告甲○○詐欺原告，使原告誤系爭不動產為28坪而出售予
李麗梅，短收23.14 坪之價金，依系爭買賣契約第2 條約定，系爭不動產之買賣價金為830 萬元，故每坪之價金為296,
400 元，原告因被告甲○○之詐欺行為受有損害6,858,696元（296,400 ×23.14 ＝6,858,696） ，因李麗梅為使原告依約履行，將系爭不動產信託登記於其名下，已另行提出
100 萬元交付原告，是原告因被告甲○○之詐欺行為所受損害為5, 858,696元，原告自得依民法第184 條第1 項規定請求被告甲○○賠償之。
㈣被告南北公司以不動產仲介為業務，被告甲○○為其專案經
理，於為原告就系爭不動產仲介買賣執行仲介業務時詐欺原告，故意告知不真實之事，使原告陷於錯誤，造成原告之損害，依不動產經紀管理條例第26條第2 項及民法第188 條第
1 項規定，被告南北公司自應負連帶賠償責任。㈤聲明：
⒈被告應連帶給付原告5,858,696 元，及自94年8 月21日起至清償日止，按年息5%計算利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠原告為軍眷權益人，於系爭買賣契約簽訂前，有關改建事宜
均由軍方通知原告開會及說明，且系爭買賣契約係於94年12月21日簽訂，原告於87年4 月14日即至臺灣板橋地方法院公證「眷舍遷建申請書」，依其內容可知，原告已詳細閱讀國軍老舊眷村改建條例及施行細則條文內容，明知「28坪型」之定義，即28坪型非指28坪。而系爭買賣契約、原告授權李麗梅之「公證授權書」，其內容分別載明：「28坪型文化路一段309 巷2 號11樓（含車位）土地持分及房屋坪數以權狀登記為準」、「28坪型房屋壹層」、「上列土地持分及房屋坪數以權狀登記為準」等語，足見原告明知「28坪型」並非「28坪」，且土地持分及房屋坪數以權狀登記為準。
㈡被告甲○○從未告知原告系爭不動產實際面積僅28坪，而現
今交易頻繁迅速，未簽訂不動產委託銷售契約書，直接仲介買賣雙方公證簽訂買賣契約，並無不妥，且在公證人前簽訂買賣契約更無詐欺可言，有無簽訂不動產委託銷售契約書與被告甲○○有無詐欺毫不相涉。
㈢系爭不動產為5 年內不能過戶之軍宅，買方權益保障有所限
制，原告是否受有損害應與94年間同區軍眷買賣價格比對，而同一時段同一地點同為28坪型之軍宅預告買賣契約總價為
870 萬元，甚或總價僅700 萬元，顯見94年12月間之成交價格雷同，並無28坪與28坪型之爭議或系爭買賣契約價格短少之問題，被告甲○○無原告所指侵權行為，原告亦未因此受有損害。
㈣系爭買賣契約係於94年12月21日簽訂，迄今已逾2 年之時效
期間，原告之侵權行為損害賠償請求已罹於消滅時效而消滅。
㈤聲明：
⒈如主文第1項所示。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告經由被告甲○○之仲介，於94年12月21日，與李麗梅簽
訂買賣契約，將原告因軍眷眷村改建所配坐落臺北縣板橋市○○路○ 段「健華營區改建基地」眷宅，建物門牌：臺北縣板橋市○○路○ 段309 之2 號11樓（原告誤繕為309 巷2 號11樓）之建物（含車位）及土地持分，以830 萬元出售予李麗梅（本院卷第12-16頁、第73頁）。
㈡系爭買賣契約第1 條「買賣標的」記載：「28坪型文化路一
段309 巷2 號11樓（含車位）土地持分及房屋坪數以權狀登記為準」（本院卷第12頁）。
㈢系爭建物層次面積：92.84 平方公尺，附屬建物（陽台）面積：10.77 平方公尺（本院卷第17頁）。
㈣被告甲○○係以住商不動產新店中正店即被告南北公司專案經理身分仲介系爭買賣（本院卷第11頁）。
㈤系爭不動產於95年8 月23日再行出售之價格為1,300 萬元（本院卷第122-127頁）。
四、得心證之理由原告主張被告甲○○以被告南北公司專案經理身分仲介系爭買賣，於執行仲介業務時，積極告知原告系爭不動產實際面積僅28坪，致原告陷於錯誤，而以28坪之價格與李麗梅簽訂系爭買賣契約，受有23.14 坪之差價損害，渠等就原告所受損害應負連帶賠償之責等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠被告甲○○有無詐欺原告情事？㈡原告如受被告甲○○詐欺，被告應連帶賠償之損害為何？㈢原告之侵權行為損害賠償請求權是否罹於時效而消滅？茲論述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按因被詐欺而訂立買賣契約，受詐欺之當事人固非不得依據侵權行為之法則請求損害賠債，惟主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為成立要件。（最高法院44年臺上字第75號、48年臺上字第481 號判例意旨參照）。本件原告主張其受被告甲○○詐欺而簽訂系爭買賣契約，依據侵權行為之法則請求損害賠償，揆諸前揭說明，其應就被告甲○○如何使其陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，及其受有如何之損害，並二者之間有相當因果關係，負舉證之責。
㈡就此，原告無非係以：被告甲○○假冒住商不動產員工獲取
原告信任，且未與原告簽訂不動產委託銷售契約，並利用原告為一介老邁榮民，毫無不動產交易經驗，及系爭買賣契約簽訂時系爭不動產尚未興建完成，原告無法取得所有權狀知悉系爭不動產實際面積之機會，積極告知原告系爭不動產實際面積僅28坪，誤導原告對於「28坪型」之理解，系爭不動產再行出售之價格為1,300 萬元，如以權狀面積51.45 坪計算，每坪售價為25.26 萬元，與該區域捷運站附近之新屋或預售屋每坪售價25萬元相當為其論據，並提出名片、存證信函、不動產委託銷售契約書範本、不動產預定買賣契約書、交易行情表、民事判決書等件為證（本院卷第11頁、第98頁、第21-24 頁、第12 2-127頁、第85-86 頁、第88-97 頁）。經查：
⒈系爭不動產係原告因軍眷眷村改建而配購，改建前原告曾參
與87年4 月10日「健華營區」改（遷）建說明會，並於87年
4 月14日簽立臺北縣「健華營區改建基地原眷戶眷舍改（遷）建申請書，該申請書上記載原告業詳細閱讀87年4 月10日「健華營區」改（遷）建說明會之說明書、國軍老舊眷村改建條例、國軍老舊眷村改建條例施行細則，有認證書、申請書在卷可憑（本院卷第49-50 頁）。而原眷戶每戶配售之坪型以原眷戶現任或退伍時之職缺編階為準，所稱坪型，係指配售住宅之室內面積，不包括共同使用部分、陽台面積，復為國軍老舊眷村改建條例第16條、國軍老舊眷村改建條例施行細則第15條所明定。又系爭眷舍改建向以坪型為配購單位，原告依規定得配購「健華營區」改建之住宅為「28坪型」，原告與李麗梅亦以坪型約定買賣標的，觀諸原告簽立之申請書、住宅戶號籤單、系爭買賣契約、授權書亦明（本院卷第50、73、12、58頁）。則自原告於被告甲○○仲介系爭買賣前即已參加系爭眷村改建說明會，其對「28坪型」之認知，非單純來自被告甲○○，及其與李麗梅係以坪型而非實際坪數約定買賣標的，且出售予李麗梅之單位與其簽名表示瞭解之原配購單位相同等節觀之，即足徵原告就「28坪型」與「28坪」有所不同一節已有所悉，並無陷於錯誤情事，且縱有所誤認，亦非當然因被告甲○○之行為所致，原告主張其受被告甲○○詐欺而簽訂系爭買賣契約等語，尚非可採。
⒉至原告主張被告甲○○任職住商不動產新店中正店之期間為
95 年3月1 日起至95年7 月31日，其仲介系爭買賣時，並非該店之員工，且未與原告簽訂不動產委託銷售契約，固據其提出名片、存證信函、不動產委託銷售契約書範本為證（本院卷第11頁、第98頁、第21-24 頁）。惟查被告甲○○未以被告南北公司名義與原告簽訂不動產委託銷售契約書即進行系爭不動產之銷售，其所涉及者僅被告甲○○是否違反不動產經紀業管理條例規定而應予懲戒之問題，此與被告甲○○有無告以系爭不動產實際面積僅28坪之事實，係屬二事，尚難以此即推論被告甲○○有詐欺原告情事。
⒊又原告主張系爭不動產再行出售之價格為1,300 萬元，如以
權狀面積51.45 坪計算，每坪售價為25.26 萬元，與該區域捷運站附近之新屋或預售屋每坪售價25萬元相當，固亦據其提出不動產預定買賣契約書、交易行情表等件為證（本院卷第122-127 頁、第85-86 頁）。惟民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，而原告低於市場行情出售系爭不動產之原因甚多，或因原告未能掌握市場行情，或因原告需款恐急，或因原告急於處分系爭不動產，非限於原告對實際面積有所誤解，被告甲○○亦非當然有故意告知錯誤坪數情事，原告以系爭不動產轉售價格推論被告甲○○有故意告知錯誤坪數之詐欺行為，已非可採。且系爭不動產為老舊眷村改建，依國軍老舊眷村改建條例第24條第1 項規定，除依法繼承者外，自產權登記之日起5 年內不得出售、出典、贈與或交換，買受人買受後不得即刻辦理所有權移轉登記，其權益保障有所限制，系爭不動產出售予李麗梅之價格是否相當，應以同一時期同一區域同一軍眷之買賣價格為比對，方屬允洽，而依卷附房屋買賣契約書、臺灣板橋地方法院95年度重訴字第357號民事判決書所載（本院卷第74-77 頁、第88頁），同為健華營區28坪型改建眷宅，94年4 月15日之交易價格為700 萬元，94年12月8 日之交易價格為870 萬元，與原告之出售價格830 萬元相較，系爭不動產並未低於市場行情出售，原告所提交易行情表既未特定房屋類別，其價格得否作為系爭不動產之交易行情，尚非無疑，自不得據以為有利原告之認定。
⒋再者，原告主張因被告甲○○之仲介，健華營區買賣發生多
起類似糾紛，固據其提出臺灣板橋地方法院95年度重訴字第
357 號民事判決、95年度訴字第1816號書狀資料為證（本院卷第88-97 頁、第99-110頁）。惟該等資料充其量僅足以證明原眷戶事後認被告甲○○仲介之買賣價金過低而拒絕依約履行之事實，此一事實與被告甲○○有無故意告以錯誤坪數詐欺情事，係屬二事，本難據以推定被告甲○○有原告所指之詐欺行為。且細譯該等判決之內容（按：95年度訴字第1816號加倍返還定金等事件業於97年2 月1 日判決該事件被告應給付原告60萬元），該等判決實均認兩造業就買賣標的物及買賣總價款達成合意，出賣人負有加倍返還定金之義務，顯見該等判決亦認出賣人之意思表示並無瑕疵，該等判決亦不足以證明被告甲○○有詐欺原告情事。
㈢綜上，原告就被告甲○○故意告知錯誤坪數之詐欺行為，並
未舉證以實其說，其依侵權行為之法則，請求被告連帶賠償差價損害，即非正當，不應准許。
㈣又原告依侵權行為之法則，請求被告連帶賠償差價損害，既
無理由，其侵權行為損害賠償請求權即屬不存在，有關其所受損害為何、其之侵權行為損害賠償請求權是否罹於2 年時效期間而消滅，本院自毋庸再予審究。
五、從而，原告依民法第184 條第1 項、第188 條第1 項，及不動產經紀管理條例第26條第2 項規定，請求被告連帶給付5,858,696 元，及自94年8 月21日起至清償日止，按年息5%計算利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、又原告另聲請傳訊證人即公證人鄭志勝及原告之子，以證明公證人鄭志勝僅就系爭買賣契約為認證而非公證，及原告確係因被告甲○○之誤導而簽訂系爭買賣契約之事實。惟證人乃於他人間之訴訟，依法院之命，就其曾見聞之事實為陳述之第三人，原告就其子曾親自見聞被告甲○○仲介系爭買賣一節既未加說明，其得否證明被告甲○○有詐欺情事，即非無疑。且原告之子與原告為父子關係，被告甲○○是否故意告以錯誤坪數攸關證人之父即原告得否請求被告連帶賠償損害，影響其財產權甚鉅，其所為證言亦難免偏頗而難憑採，本院認無傳訊之必要。至系爭買賣契約究經公證人鄭志勝公證或認證，與被告甲○○是否故意告以錯誤坪數，係屬二事，公證或認證與本件判決結果不生影響，本院本無須加以調查。況系爭買賣契約之簽名或蓋章，係於本院所屬民間公證人事務所認證，有系爭買賣契約鈐蓋之認證章可憑（本院卷第15頁），依該等文書，既已足以認定系爭買賣契約係經公證人鄭志勝認證，本院自無傳訊調查之必要，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 9 日
民事第二庭 法 官 陳秀貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 10 月 9 日
書記官 劉碧輝