臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第1940號原 告 大潤發流通事業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 蔡東賢律師
蕭偉松律師蔡步青律師被 告 裕台開發實業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求給付保證金事件，本院於民國九十八年二月四日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰玖拾伍萬柒仟陸佰陸拾元，及自民國九十六年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰叁拾壹萬玖仟叁佰元或同額之臺灣土地銀行敦化分行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰玖拾伍萬柒仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件依亞太開發股份有限公司（以下簡稱亞太開發公司）與裕台企業股份有限公司（以下簡稱裕台企業公司）間不動產租賃契約第二十一條，雙方合意以本院為第一審管轄法院；而亞太開發公司於民國九十二年十二月十六日與原告即大潤發流通事業股份有限公司合併，亞太開發公司為消滅公司、原告為存續公司，原亞太開發公司之權利義務仍由原告行使負擔之，又裕台企業公司於九十二年十二月二十四日分割新設被告即裕台開發實業股份有限公司，該租賃契約租賃標的物不動產所有權及所生權利義務均移轉予被告，依民法第四百二十五條第一項規定，原租賃契約對被告仍繼續存在，是亞太開發公司與裕台企業公司間不動產租賃契約當事人業已變更為原告大潤發流通事業股份有限公司與被告裕台開發實業股份有限公司，兩造就該不動產租賃契約所生爭執，依民事訴訟法第二十四條第一項規定，本院自有管轄權。
二、原告法定代理人於本院訴訟進行中代理權消滅，業經法定代理人丙○○具狀聲明承受訴訟。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二、三、七款、第二項定有明文。
四、本件原告於九十七年五月二十六日具狀變更訴之聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）三百九十五萬七千六百六十元，及自九十六年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，原告是次變更非唯訴訟標的（租賃契約第四條第三款約定）相同、基礎事實同一（兩造間租賃契約已經終止，原告已經回復原狀返還租賃標的物土地，被告拒不返還履約保證金）、僅係擴張應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且經被告無異議而為本案之言詞辯論，於法自無不合。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：１被告應給付原告三百九十五萬七千六百六十元，及自九十
六年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２願供現金或土地銀行敦化分行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：１亞太開發公司於八十七年十月三十日與裕台企業公司訂立
不動產租賃契約，約定由亞太開發公司向裕台企業公司承租該公司所有、坐落彰化縣彰化市第一三八號基地（即彰化縣彰化市○○○段第三六九之二三、三七六之六、三七六之八、三七六之十、三七六之十二、三七六之十四、三七六之十六、三七八之七地號八筆）、面積共約七三二九坪（二四二二八平方公尺）之土地全部，以興建量販場建築及相關設施使用，租賃期間自八十七年十一月一日起至一０二年十月三十一日止，合計十五年，租金每月每坪一百八十元，八十八年四月三十日前租金減半，每月六十五萬九千六百一十元，八十八年五月一日起每月一百三十一萬九千二百二十元，並自九十年五月一日起租金每年調高百分之三計算，自九十八年五月一日起租金每年調高百分之五計算，但亞太開發公司有權於書面通知裕台企業公司之日起一年內提前終止契約，且不負任何損害賠償責任，亞太開發公司另於契約簽訂日繳付三百九十五萬七千六百六十元予裕台企業公司，作為履約保證金，以保證清償該公司因契約所生之租金、違約金、解約賠償、遲延利息、其他應付之各項費用等債務，或期滿、契約終止後未依約遷讓之損害賠償等債務，於契約期滿或終止，而亞太開發公司完全履行契約全部義務時，裕台企業公司應將經扣抵後之履約保證金無息退還亞太開發公司。
２亞太開發公司於九十二年十二月十六日與原告大潤發流通
事業股份有限公司合併，亞太開發公司為消滅公司、原告為存續公司，原亞太開發公司之權利義務仍由原告行使負擔之，又裕台企業公司於九十二年十二月二十四日分割新設被告裕台開發實業股份有限公司，本件租賃契約標的物土地所有權及所生權利義務均移轉予被告裕台開發實業股份有限公司，依民法第四百二十五條第一項規定，原不動產租賃契約對被告仍繼續存在。
３茲因本件土地受有農藥污染、無法按原計畫興建量販店，
原告乃於九十四年一月三十一日發函表示將於一年後之九十五年一月三十一日終止兩造間土地租賃契約，兩造並約定於九十五年一月二十五日派員至租賃標的物土地所在地現場辦理點交，後被告於九十五年三月七日發函予原告，雖確認兩造間租賃契約已於九十五年一月三十一日終止，但額外要求原告就所請領之八十八年彰工管建字第一七七一號建築執照申請廢照、清除遭崇愛長期照護中心占用之土地地上物及填平未填平地區等事項，就上述事項，原告雖無義務且未同意，為求順利取回保證金，仍勉予配合改善完成，兩造並於九十五年八月九日會勘確認，詎被告仍拒絕完成點交程序及返還履約保證金，原告乃於同年月三十日以臺北內湖郵局第四三四八號存證信函要求被告於三日內派員點交，否則即依民法第二百四十一條第一項規定拋棄對該土地之占有，該信函於翌日送達被告，被告竟仍未派員點交，原告再於同年九月十二日以內湖新明郵局第三一八號存證信函催請被告於三日內派員辦理點交，逾期即依民法第二百四十一條第一項規定為拋棄對該土地占有之意思表示，不另通知，該信函於翌日送達被告。原告於九十六年十一月七日以內湖新明郵局第三七五號存證信函請求被告於七日內返還履約保證金，該信函於翌日送達被告，被告迄未返還，應自期滿之日起負遲延之責，爰依兩造間不動產租賃契約第四條第三款之約定，請求被告返還履約保證金三百九十五萬七千六百六十元，及自九十六年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）對被告答辯之陳述：１本件係因被告之土地受有農藥污染，致使原告興建量販店
計畫被迫停止、無法進行，方於九十五年一月三十一日依約定提前終止租約，被告業經鈞院另案判命賠償原告一億三千七百零八萬零六百一十三元。並否認未盡回復原狀之責，兩造於九十五年一月二十五日點交土地，並確定原告應修復之項目為林森路出入口圍籬及廁所、大門旁工棚，被告嗣後一再增加其他事項，未經雙方合意，於原告配合改善完成後又羅織理由拒絕點交，有違誠信原則，實則被告既持有履約保證金，且所指責之項目多為小部分，縱有應行回復之事項，被告亦得先取回土地後再進行回復，並自履約保證金中扣抵，無同時履行抗辯之適用，被告拒絕全部土地之交付，顯有權利濫用情事。至遭鄰地占用部分原告已經以架設圍籬、排除他人使用方式取回交還被告，被告所提相片係原告交還土地後所發生，與原告無涉。
２否認造成被告損害，被告應就所受損害負舉證之責，實則
原告一再發函要求點交土地，被告拒絕，是段期間被告亦無再將土地出租他人之事實或計畫，迄今亦未能出租，自無損害可言，另依被告所提（被證十）相片可見土地早已填平，被告無任何填土損失，且原告一再要求交還土地遭被告拒絕，九十五年一月二十五日即已到場點交土地，被告拒絕受領，並非原告不願交還土地，如有遲延返還土地，亦非原告所致，非可歸責於原告，自不負遲延損害賠償之責。
３依（原證四）現場履勘記錄所載，當日已經點交，僅餘少數改善事項，另現況照片再補齊以為點交附件。
（四）證據：提出（原證一）不動產租賃契約書、（原證二）經濟部經授商字第０九二０一三三０七四０號函、（原證三）裕台企業公司92.12.31（九十二）裕租字第一六九二號函、（原證四）現場履勘記錄、（原證五）被告95.03.07
（九五）裕租字第００九六號函、95.03.31（九五）裕租字第０一五七號函、（原證六）原告95.08.30臺北內湖郵局第四三四八號存證信函暨掛號郵件收件回執、（原證七）原告95.09.12內湖新明郵局第三一八號存證信函暨掛號郵件收件回執、（原證八）原告96.11.07內湖新明郵局第三七五號存證信函、（原證九）被告96.11.12臺北三四支局第三五二五號存證信函、（原證十一）工程合約書、統一發票、（九十七年十二月一日庭提）相片、（原證十二）彰化縣政府府建管字第０九五００三九０四四號函、（原證十三）相片，並聲請訊問證人即原告總工程師乙○。
二、被告部分
（一）聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告則以：１本件租賃契約訂立後，亞太開發公司僅取得工業類建築建
造執照且未提出環境影響說明書、取得環保局審查核可即違法開挖，遭勒令停工，後裕台企業公司獲悉土地遭農業污染情事，亞太開發公司竟拒不將土地交還進行整治工程、拖延達九個月，俟土地整治完成後又拒不點交土地、進行開發，延宕達一年六月之久，任令土地荒蕪，九十四年一月三十一日，原告突通知將於九十五年一月三十一日提前終止契約，但被告九十五年一月二十五日派員至現場察看，發覺原告竟在租賃標的物土地中留下深約二‧二公尺、面積達九五００平方公尺、約二萬立方公尺之坑洞，如遇颱風、雨季即積水成災，危及公安，且出入口圍籬、大門旁、廁所旁工棚倒塌未予修復，亦未辦理所領建築執照廢照程序，尚有部分土地遭鄰地占用、設置地上物未清除等問題，除廢照部分外，迄九十五年八月方回填土方，但仍未填平仍有積水且留下殘破邊溝，亦未修復圍籬，另遭鄰地占用部分僅施作圍籬，出入口為活動式，現場仍有草坪、植栽、石桌椅、噴水設備、瓦斯罐、大型垃圾車等設備，他人得由活動圍籬或後門出入，並未取回，未盡民法第二百一十三條第一項回復原狀之責，無法點交。被告於九十五年三月七日、三月三十一日、六月十五日、八月二日、十五日、九月十四日、十六日（應為一日之誤）、十月二日、十八日一再去函要求原告妥善處理，均未獲置理，僅一再要求取回保證金，行使權利違反誠信原則，被告自得依民法第二百六十四條第一項規定主張同時履行抗辯。
２原告於九十五年九月十二日表示拋棄對本件租賃標的物土
地之占有，距離九十五年一月三十一日兩造終止租賃契約已有九個月之久，違反民法第四百五十五條規定，致被告受有相當於租金之損害，應負損害賠償之責，自九十五年二月間起至九月止，約九個月期間被告受有相當於租金之損害，以每月一百三十一萬九千二百二十元計算，合計為一千一百八十七萬二千九百八十元之損害，被告自得以履約保證金抵銷。
３至原告所提之（原證四）現場履勘記錄，固為被告工程部
副總戊○○、租售部副理曾瓊儀、事業部副理丁○○到場簽署，但本件租賃土地面積共七千三百餘坪，幅員甚廣，且現場雜草叢生、凌亂不堪，人員無法靠近，僅能在外圍以目測觀察，雙方當時即言明如原告未盡修護責任，被告即保留押租金扣抵之權利，現場修護後應作成現況照片為正式點交之附件，正式點交時應經雙方用印方屬有效。但原告並未盡應盡之修護義務，被告不得已，方於九十五年三月七日以（九五）裕租字第００九六號函通知原告儘速修護出入口圍籬、大門旁、廁所旁倒塌之工棚，及請領之建築執照申請廢照、清除遭鄰地占用之土地地上物及填平未填平地區，原告仍不理會，被告自可主張扣留押租金等語，資為抗辯。
（三）證據：提出（被證一）不動產租賃契約書、（被證二）裕台企業公司92.12.31（九十二）裕租字第一六九二號函、（被證三）彰化縣政府工務局八十八彰工管（建）字第一七七一號建造執照、附表、（被證四）彰化縣政府工務局八八彰工管字第一二三八號函、（被證五）彰化縣環境保護局彰環三字第０九一０００００一四０號函、（被證六）裕台企業公司91.02.05（九一）裕法字第００一０號函、（被證七）裕台企業公司91.05.24（九一）裕工字第００九０號函、裕台企業公司90.05.30（九０）裕法字第０一０三號函、（被證八）九十二年度北院民公國字第一一０九八九號公證書暨第一次不動產租賃契約補充協議書、提付仲裁同意書、（被證九、十）相片、（被證十一）被告95.03.07（九五）裕租字第００九六號函、95.03.31（九五）裕租字第０一五七號函、95.06.15臺北三四支局第一００六號存證信函、95.08.02臺北三四支局第一四０八號存證信函、95.08.15臺北三四支局第一四九五號存證信函暨相片、95.09.14（九五）裕租字第０四七０號函、點交書、95.09.01臺北三四支局第一六三九號存證信函、95.10.02臺北三四支局第一九八五號存證信函、95.10.18（九五）裕租字第０五三一號函、點交書、（被證十四、五）相片、（被證十六）被告95.09.01臺北三四支局第一六三九號存證信函、（被證十七）被告95.08.15臺北三四支局第一四九五號存證信函暨相片、（被證十八）相片，並聲請訊問證人即被告工程部副總經理戊○○。
三、原告主張之事實，業據提出不動產租賃契約書、經濟部經授商字第０九二０一三三０七四０號函、裕台企業公司92.12.31（九十二）裕租字第一六九二號函、現場履勘記錄、被告
95.03.07（九五）裕租字第００九六號函、95.03.31（九五）裕租字第０一五七號函、原告95.08.30臺北內湖郵局第四三四八號存證信函暨掛號郵件收件回執、95.09.12內湖新明郵局第三一八號存證信函暨掛號郵件收件回執、96.11.07內湖新明郵局第三七五號存證信函、被告96.11.12臺北三四支局第三五二五號存證信函、工程合約書、統一發票、彰化縣政府府建管字第０九五００三九０四四號函、相片並引用證人即原告總工程師乙○、證人即被告工程部副總經理戊○○部分證述為證，上開證據之真正，除證人乙○部分證述外，並為被告所不爭執，應堪信為真實。
被告所辯亦據提出不動產租賃契約書、裕台企業公司92.12.31（九十二）裕租字第一六九二號函、彰化縣政府工務局八十八彰工管（建）字第一七七一號建造執照、附表、彰化縣政府工務局八八彰工管字第一二三八號函、彰化縣環境保護局彰環三字第０九一０００００一四０號函、裕台企業公司
91.02.05（九一）裕法字第００一０號函、91.05.24（九一）裕工字第００九０號函、90.05.30（九０）裕法字第０一０三號函、九十二年度北院民公國字第一一０九八九號公證書暨第一次不動產租賃契約補充協議書、提付仲裁同意書、相片、被告95.03.07（九五）裕租字第００九六號函、95.0
3.31（九五）裕租字第０一五七號函、95.06.15臺北三四支局第一００六號存證信函、95.08.02臺北三四支局第一四０八號存證信函、95.08.15臺北三四支局第一四九五號存證信函暨相片、95.09.14（九五）裕租字第０四七０號函、點交書、95.09.01臺北三四支局第一六三九號存證信函、95.10.02臺北三四支局第一九八五號存證信函、95.10.18（九五）裕租字第０五三一號函、點交書、相片，並引用證人即被告工程部副總經理戊○○之證述為憑，該等證據之真正，除證人戊○○部分證述外，亦為原告所不爭，亦堪信為真，但被告所辯均為原告否認。
四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：１亞太開發公司於八十七年十月三十日與裕台企業公司訂立
不動產租賃契約，約定由亞太開發公司向裕台企業公司承租該公司所有、坐落彰化縣彰化市第一三八號基地（即彰化縣彰化市○○○段第三六九之二三、三七六之六、三七六之八、三七六之十、三七六之十二、三七六之十四、三七六之十六、三七八之七地號八筆）、面積共約七三二九坪（二四二二八平方公尺）之土地全部，以興建量販場建築及相關設施使用，租賃期間自八十七年十一月一日起至一０二年十月三十一日止，合計十五年，租金每月每坪一百八十元，八十八年四月三十日前租金減半，每月六十五萬九千六百一十元，八十八年五月一日起每月一百三十一萬九千二百二十元，並自九十年五月一日起租金每年調高百分之三計算，自九十八年五月一日起租金每年調高百分之五計算，但亞太開發公司有權於書面通知裕台企業公司之日起一年內提前終止契約，且不負任何損害賠償責任，亞太開發公司另於契約簽訂日繳付三百九十五萬七千六百六十元予裕台企業公司，作為履約保證金，以保證清償該公司因契約所生之租金、違約金、解約賠償、遲延利息、其他應付之各項費用等債務，或期滿、契約終止後未依約遷讓之損害賠償等債務，於契約期滿或終止，而亞太開發公司完全履行契約全部義務時，裕台企業公司應將經扣抵後之履約保證金無息退還亞太開發公司。
２亞太開發公司遂就彰化縣彰化市○○○段第三六九之二三
、三七六之十四、三七八之七地號土地請領新建地上四層、地下一層鋼骨建物一棟之建造執照，經彰化縣政府工務局於八十八年四月七日發給八十八彰工管（建）字第一七七一號建造執照。八十八年九月間，亞太開發公司因租賃標的物土地污染問題停工，迄九十一年一月間土壤整治完成解除列管，亞太開發公司、裕台企業公司遂於九十二年六月三日另訂立補充協議書，約定租賃期間延長至一０六年五月三十一日止。
３亞太開發公司於九十二年十二月十六日與原告大潤發流通
事業股份有限公司合併，亞太開發公司為消滅公司、原告為存續公司，原亞太開發公司之權利義務仍由原告行使負擔之；裕台企業公司於九十二年十二月二十四日分割新設被告裕台開發實業股份有限公司，本件租賃契約標的物土地所有權及所生權利義務均移轉予被告裕台開發實業股份有限公司，依民法第四百二十五條第一項規定，原不動產租賃契約對被告仍繼續存在。
４原告於九十四年一月三十一日發函表示將提前於一年後之
九十五年一月三十一日終止兩造間本件土地租賃契約，兩造間本件土地租賃契約於九十五年一月三十一日終止。
５兩造約定於九十五年一月二十五日派員至租賃標的物土地
所在地現場辦理點交，當日原告由總工程師乙○等人代表到場，被告由工程部副總經理戊○○、租售部副理曾瓊儀、事業部副理丁○○代表到場，簽立（原證四）現場履勘記錄（原記載「點交書」，經刪去改列為「現場履勘記錄」），載稱「承租人大潤發流通事業股份有限公司於九十五年一月二十五日已將坐落彰化縣彰化市○○○路○○○號基地（西門口段三六九之二三、三七六之六、三七六之八、三七六之十、三七六之十二、三七六之十四、三七六之十六、三七八之七等八筆土地，面積約七三二九坪）點交予出租人裕台開發實業股份有限公司無誤。有關林森路“出入口”圍籬或廁所旁、大門旁工棚之部分，承租人將於九十五年二月十五日前完成修護。有關押租金部分應原合約約定處理，如出租人有須扣抵部分，將依實際情況辦理後，就餘額返還承租人。有關現況照片詳細再補齊作為點交附件」。
６原告於九十五年二月二十七日申請作廢彰化縣政府八八彰
工管（建）字第一七七一號建造執照，經彰化縣政府於九十五年三月三日准許。
７被告於九十五年三月七日以（九五）裕租字第００九六號
函原告，略載稱「主旨：有關貴公司（即原告）向本公司（即被告）承租坐落彰化市○○○段三六九之二三地號等八筆土地，點交作業詳說明‧‧‧說明：貴公司承租首揭土地業已提前於九十五年一月三十一日終止租約，貴我雙方亦於九十五年一月二十五日前往現場勘查，因租賃標的物仍有瑕疵，敬祈貴公司儘速完成後始克辦理點交作業，敬請貴公司完成下列事項，俾便辦理點交作業：⒈有關林森路出入口圍籬或廁所旁、大門旁工棚之部分，貴公司應於九十五年二月十五日前完成修護。⒉於上開土地上所請領之建照（八八彰工管建字第一七七一號）應於九十五年三月三十一日前完成申請廢照。⒊地號三七六之八全部及三七六之六部分土地被崇愛長期照護中心占用，請貴公司於九十五年五月三十一日前負責地上物清除、回復原狀。⒋請貴公司於九十五年五月三十一日前填平本承租地未填平之地區，以防不慎摔落造成公共安全之虞。以上任何一項未履行完成時，本公司將拒絕點收，有關押租保證金亦暫予保留，敬請貴公司配合辦理，以順利完成點交作業‧‧‧」。
而林森路出入口圍籬或廁所旁、大門旁工棚曾經原告總工程師乙○自行修護，但後復遭破壞而有損壞；地號三七六之八全部及三七六之六部分土地遭崇愛長期照護中心植栽、出入占用部分，則由原告雇工另架設鐵絲網圍籬阻隔，鐵絲網圍籬設有出入口，鎖匙交付被告。
８被告再於九十五年三月三十一日以（九五）裕租字第０一
五七號函原告，略載稱「主旨：有關貴公司承租本公司位於彰化市○○○段三六九之二三等八筆地號面積約七三二九坪，經貴公司依約期前終止，為雙方辦理點交事宜，有關挖方應由貴公司儘速處理回復原狀，本公司方能辦理點交‧‧‧說明：三、貴公司九十四年一月三十一日來函要求終止租賃合約，經本公司同意後，雙方約定於九十五年一月二十五日至現場勘查，然因現場基地已被貴公司開挖地下室而留下約二萬立方公尺之挖方‧‧‧恐遇颱風、雨季積水成災，造成公共安全意外事件發生。四、因本件事涉公安法律責任問題，貴公司應將現場土方處理妥善並恢復原高程後，本公司方能進行點交‧‧‧」。
被告復於九十五年六月十五日寄發臺北三四支局第一００六號存證信函予原告，重申九十五年三月七日以（九五）裕租字第００九六號函文內容，惟四項請求改善事項限期均延至九十五年七月三十一日，另就填平土地部分要求出具土方保證證明，如回填土方不合法或有任何污染或瑕疵情事，應由原告負一切賠償、清理、整治責任及費用。
９原告於九十五年間與訴外人連酆開發有限公司訂立土方回
填工程契約，約定由連酆開發有限公司以土、礫石、拆屋磚塊回填彰化市○○○路工地，自九十五年六月間起至八月間止進行土方回填工程，於九十五年七月三十一日前完成。
１０被告於九十五年八月二日寄發臺北三四支局第一四０八號
存證信函予原告，略載稱「貴公司九十五年七月三十一日來函要求於九十五年八月一日至三日前往彰化現場點收，因現場填土部分尚未達到應有標準，貴公司尚未完成點交條件，本公司尚無法辦理點交‧‧‧本公司預計於九十五年八月九日至現場查勘後再與貴公司聯絡確定點交時間‧‧‧」。
被告再於九十五年八月十五日寄發臺北三四支局第一四九五號存證信函暨相片予原告，略載稱「主旨：請貴公司就彰化中華西路土地回填工程缺失改善後，再議有關點交事宜。說明：本公司於八月九日會同貴公司金總工程師至現場查勘回填工程作業，尚有下列缺失，請貴公司儘速改善。⒈基地面臨林森路之排水邊溝施工不良，恐遇雨堵塞排水涵管‧‧‧⒉林森路入口左側鄰居共十五戶之甲種圍籬圍牆（含入口大門）大部分皆已倒塌傾斜請回復原狀‧‧‧」。
原告乃於九十五年八月三十日寄發臺北內湖郵局第四三四八號存證信函回覆被告，略載稱「‧‧‧雙方前於九十五年一月二十五日至彰化縣彰化市○○○路第一三八號基地進行點交工作，並作成現場履勘記錄，其中有關貴公司（即被告）所要求改善及作業之事項，本公司（即原告）均‧‧‧耗費鉅資加以完成，且貴公司與本公司於九十五年八月九日亦曾再度派員至現場會勘確認無誤，是貴公司至遲於是時自應已完成正式之點交，迺貴公司前揭來函竟又再額外要求本公司進行所謂排水邊溝施工不良改善，及林森路入口左側鄰居共十五戶之甲種圍籬圍牆回復原狀等工作‧‧‧查該等工作既非貴我雙方於九十五年一月二十五日現場履勘記錄所定之改善或作業事項，是貴公司該等之新要求，本公司‧‧‧實難配合。本公司既已完成貴我雙方九十五年一月二十五日現場履勘紀錄之改善及作業事項，至遲應認為於九十五年八月九日已完成點交。若貴公司仍認為未完成，則請貴公司於函達三日內派員點交並書面通知本公司，俾便配合，若貴公司屆期仍未完成，依法貴公司即構成受領遲延，本公司將依民法第二百四十一條第一項之規定，拋棄系爭土地之占有，特此預先通知‧‧‧」。
被告旋於九十五年九月一日寄發臺北三四支局第一六三九號存證信函回覆原告，略載稱「‧‧‧貴我雙方於九十五年一月二十五日現場履勘記錄及同年三月二十日至貴公司委任律師理律法律事務所雙方協商，貴公司同意施作圍籬修復、建照廢照、被佔用土地恢復原狀、填平已開挖之建物原基地土方，貴公司土方填平作業中本公司於七月中旬前往現場查勘，發現現場回填區積水嚴重，復要求貴公司金先生應設法處理，然貴公司為節省經費，僅臨時挖條排水便溝，將積水夾帶泥沙排入公共下水道，並破壞原有道路邊溝、陰井‧‧‧本公司乃要求貴公司改善。另有關基地北側十五戶圍籬情事，本公司九十五年八月九日前往查勘確仍未完成（或有可能係完成後遭破壞者），綜上說明，茲礙於前揭現況係發生在九十五年一月二十五日暨八月九日之後，應屬貴公司作業中衍生之新事實，依法仍應由貴公司改善完成之事項，於完成前依民法第二百三十四條之規定尚難謂已達點交給付之提出，因此應無民法第二百四十一條之適用‧‧‧」。
１１原告乃於九十五年九月十二日寄發內湖新明郵局第三一八
號存證信函予被告，略重申臺北內湖郵局第四三四八號存證信函所載，並補充「貴公司迄今已逾前開之期限，仍未通知本公司辦理點交，而點交實需貴公司之配合，不可能本公司自行為之‧‧‧謹再通知貴公司上情，貴公司若認為尚未點交完成，請務必在文到三日內派員點交並以書面通知本公司俾便配合，逾期即以此函為依民法第二百四十一條第一項之規定，於三日期滿時，對系爭土地為拋棄占有之意思表示，不再另行通知。至於貴公司九十五年九月四日第一六三九號存證信函所述內容，與本公司理解之適時有所出入，本公司確於九十五年八月九日前已完成九十五年一月二十五日履勘記錄所應辦理之事項，尚無貴公司所稱破壞道路邊溝、陰井，亦沒有未完成辦理之事項‧‧‧」。
被告遂於九十五年九月十四日以（九五）裕租字第０四七０號函檢附未經簽署、記載「承租人就已填平之地區，應保證回填土方無不法或有任何污染或瑕疵等情事，否則日後若因此致生糾紛，承租人願負責一切損害賠償及民、刑事及行政責任。承租人因上項回填土施工，為導引排除本基地積水所開挖之臨時排水土溝及破壞林森路邊溝及涵管，應負責修護賠償。承租人並應承諾保證就有關本案點交各事項之進行，應自行負擔所有可能衍生之費用及責任，不得以任何名義或方法向出租人請求補（賠）償，並應放棄對出租人之一切請求權，若已有就上開事項提起訴訟，要求出租人負擔者，應迅即撤回。除上述三項外，承租人其餘各事項已完成，並點交予出租人無誤。附現場照片乙份如附件」之點交書予原告。
被告再於九十五年十月二日寄發臺北三四支局第一九八五號存證信函予原告，略載稱「主旨：有關貴公司返還彰化市○○○路承租土地予本公司乙事，請於文到三日內辦理現場點交，並完成點交書之簽署‧‧‧說明：依據貴我雙方九十五年一月二十五日現場勘驗記錄，貴公司同意完成各項工作後，應再正式點交，並由雙方各自完成簽署點交書後，方完成點交作業。九十五年八月九日雙方再度現場勘驗時，本公司依當時現場確實狀況，明確告知貴公司尚有邊溝毀損未修護等問題‧‧‧貴公司九十五年八月三十日、九月十二日分別來函要求本公司文到三日內通知貴公司辦理有關點交事宜，本公司皆遵照貴公司指示函復辦理‧‧‧有關貴公司主張拋棄占有乙事，因與貴我租約及點交協議不符，應不生點交返還之效力‧‧‧為此再次懇請貴公司於文到三日內辦理現場點交，並完成點交書之簽署‧‧‧」。
被告又於九十五年十月十八日以（九五）裕租字第０五三一號函附同前內容之未經簽署點交書予原告，略載稱「‧‧‧今在函附點交書乙份，請貴公司儘速約定時間派員與本公司主辦人員一起查勘現場簽署點交書完成法定程序‧‧‧有關排水溝渠問題，係貴公司現場回填土工程作業中為疏導現場積水所做之臨時排水措施，理應由貴公司出面處理善後‧‧‧」。
１２原告於九十六年十一月七日寄發內湖新明郵局第三七五號
存證信函予被告，略載稱「本公司於九十五年七月一日、八月三十日、九月十二日、二十八日分別以存證信函通知貴公司點交完成，故貴公司應即返還保證金三百九十五萬七千六百六十元。請於函到七日內儘速返還上述金額‧‧‧」。
被告則於九十六年十一月十二日寄發臺北三四支局第三五二五號存證信函回覆原告，略載稱「‧‧‧貴公司於九十六年（應為九十五年之誤）一月三十一日終止合約，卻一再罔顧本公司合法權益，無故拖延點交，並就合約租金等提出訴訟爭執，目前仍於臺灣高等法院審理中（九十六年度重上字第一二二號），已造成本公司嚴重損害，貴公司所請求返還之保證金金額尚不足以賠償本公司，故本公司無法返還該項保證金‧‧‧」。
（二）兩造間不動產租賃契約第二條第四款約定「乙方（即原告）若因業務發生重大變化不需再使用租賃之標的物時，乙方有權於書面通知甲方（即被告）之日起一年內，提前終止租約，但不負任何損害賠償責任」，第四條第一款前段前段約定「乙方（即原告）同意於本契約簽定日繳付三百九十五萬七千六百六十元予甲方（即被告），作為履約保證金，以保證清償乙方因契約所生之租金、違約金、解約賠償、遲延利息、其他應付之各項費用等債務，或期滿、契約終止未依約遷讓之損害賠償等債務」，第三款前段約定「於本契約期滿或終止，而乙方（即原告）完全履行契約全部義務時，甲方（即被告）應將經扣抵後之前條履約保證金無息退還予乙方」，第十八條前段約定「乙方同意於租期屆滿或契約終止日起三個月內搬遷完畢，該期限後仍留置於本租賃物結構體以外之財物，任憑甲方處理，絕無異議，其處理費用，由乙方負擔」，有（原證一、被證一）不動產租賃契約書附卷可稽，而兩造間本件不動產租賃契約業因原告於九十四年一月三十一日依上開約定通知被告提前終止租約，於九十五年一月三十一日終止，此經兩造供承屬實，是本件首應審究者，厥為：原告於本件租約終止後，是否負有將租賃標的物回復原狀之責？１兩造間不動產租賃契約第一條第一款約定「甲方（即被告
）願將所有坐落彰化縣彰化市○○○路○○○號基地（面積約七三二九坪，如附圖）全部出租與乙方（即原告）供興建量販場建築及相關設施使用」，是本件契約雙方均明悉本件租賃之目的在興建興建量販場等相關設施，租賃標的物土地於租賃期間內現狀定有相當程度之更易。
２契約第十條則約定「本租賃物之原有建物或改良物，如不
符乙方使用時，甲方同意出具同意書予乙方逕行拆除，合法興建賣場建築及相關設施，拆建費用均由乙方自理，而原有建物或改良物之拆除，甲方同意不要求乙方補償及契約期滿或終止不得要求乙方要恢復原狀」，已明文排除承租人即原告就租賃標的物土地上原有地上物之拆除負回復原狀責任。
３契約第十三條約定「本契約租期屆滿時，除甲方不出租乙
方應於租期屆滿日起三個月內將本租賃物交予甲方管有外，甲方同意依合約第十七條辦理，但若甲方未續出租乙方而將乙方投資興建之廠房設施供自己或他人營業場所使用時，甲方必須彌補乙方尚未折舊完廠房投資金額，數額以乙方簽證後之會計帳簿為準」；第十四條後段約定「因乙方違約而終止契約時，除賠償甲方之損害外，所興建之本租賃物結構體全部無條件歸甲方所有」；第十六條前段約定「乙方應容許甲方或代理人隨時進入本租賃物查看其維護保養情形」；第十八條約定「乙方同意於租期屆滿或契約終止日起三個月內搬遷完畢，該期限後仍留置於本租賃物結構體外之財務，任憑甲方處理，絕無異議，其處理費用，由乙方負擔，該期限後本租賃物結構體產權除第十三條規定外，無條件歸甲方所有」，有（原證一、被證一）不動產租賃契約書可考，是本件租賃契約無論租期屆滿或提前終止，無論究因何造違約經提前終止，承租人即原告均無庸將所興建之地上物拆除，將土地回復原狀，實則出租人即被告係期望並鼓勵原告保留承租期間所產生之開發現狀，俾便取得地上建物及開發衍生之龐大經濟利益，方約定如所興建之建物尚在使用年限內，並經出租人即被告另出租他人收益，原告尚得向被告請求補償未經折舊完之投資金額，被告並得隨時派員前往查看維護保養情狀。
４本件契約雙方既均明悉本件租賃之目的在興建興建量販場
等相關設施，租賃標的物土地於租賃期間內現狀定有相當程度之更易，並明文排除承租人即原告就租賃標的物土地上原有地上物之拆除負回復原狀責任，且無論租期屆滿或提前終止，無論是否因任一造違約經提前終止，均期望並鼓勵原告保留承租期間所產生之開發現狀，參諸本件租賃標的物土地面積達二四二二八平方公尺，規劃、興建量販場及相關設施定耗時經年，此為週知之事實，亦即租賃期間開始之數年內，定有部分租賃物土地處於適拆除原有地上物或正興建量販場建物及相關設施（如道路、停車場、倉庫、儲水、機電、空調、垃圾處理設備等）之過程中，遍觀兩造間租賃契約書，復未就提前終止回復原狀責任另為約定，則本件原告於九十五年一月三十一日提前終止兩造間不動產租賃契約後，依約僅需於三個月內搬遷完畢，無庸負回復土地原狀之責，堪以認定。
（三）被告雖辯稱原告應負回復原狀之責，然查：１被告固於本件租約終止前、後之九十五年一月二十五日起
至同年十月十八日期間，就原告「返還租賃標的物予被告、由被告配合點交程序」之表示，陸續回應要求原告①修護林森路“出入口”圍籬或廁所旁、大門旁工棚、②就本件土地所請領之建照（八八彰工管建字第一七七一號）申請廢照、③清除遭崇愛長期照護中心占用部分土地地上物、回復原狀、④填平承租地未填平之地區、保證回填土方無不法或有任何污染或瑕疵等情事，⑤改善基地面臨林森路之排水邊溝施工不良、⑥林森路入口左側鄰居共十五戶之甲種圍籬圍牆回復原狀、⑦簽立載有原告承諾保證就有關點交各事項之進行，自行負擔所有衍生之費用及責任，不以任何名義或方法向被告請求補（賠）償，並放棄對被告一切請求權，若已提起訴訟，並迅即撤回之點交書，有前揭兩造所提（原證五、六、七、被證十一、十六、十七）函文、存證信函附卷可參。
２原告亦配合①自行修復林森路出入口圍籬或廁所旁、大門
旁工棚，②於九十五年二月二十七日申請作廢彰化縣政府八八彰工管（建）字第一七七一號建造執照，經彰化縣政府於九十五年三月三日准許，③雇工另架設鐵絲網圍籬阻隔地號三七六之八全部及三七六之六部分土地遭崇愛長期照護中心植栽、出入占用部分，鐵絲網圍籬設有出入口，鎖匙交付被告，④與訴外人連酆開發有限公司訂立土方回填工程契約，約定由連酆開發有限公司以土、礫石、拆屋磚塊回填彰化市○○○路工地，自九十五年六月間起至八月間止進行土方回填工程，於九十五年七月三十一日前完成，此經證人即原告總工程師乙○、被告斯時工程部副總經理戊○○證述詳明，且有（原證十一）工程合約書、統一發票、（原證十二）彰化縣政府府建管字第０九五００三九０四四號函、（原證十三）相片可資佐憑。
３證人戊○○現與被告已無僱傭關係，亦與原告無任何宿怨
仇隙，本件訴訟勝敗於其亦無任何利害關係，衡情證人戊○○應無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要，其所述應屬客觀可採；證人乙○現雖仍為原告公司員工，但其證述除就時間部分顛倒混亂，迭經兩造指正外，已為被告所不爭執，顯係本於個人真實記憶所述、無偏頗迴護原告情事，亦非無可採。
４惟由上開兩造所提（原證五、六、七、被證十一、十六、
十七）函文、存證信函及證人乙○、戊○○證述內容，可知除建造執照廢照部分，原告於被告為請求前業已自行提出申請並已獲准外，原告未曾肯認依約負有修護出入口圍籬或工棚、清除遭占用部分土地地上物、回復原狀、填平承租地未填平之地區並保證填土品質、改善基地排水邊溝施工不良、回復林森路入口左側鄰居共十五戶之甲種圍籬圍牆原狀、簽立被告擬具之點交書等義務，參諸被告訴訟代理人當庭自承：租約終止後，被告評估土地回填所需費用甚高，該公司無法自行處理，雙方乃數度協商，終獲原告同意回填，原告修復圍籬及工棚，雇工架設鐵絲網圍籬阻隔遭崇愛長期照護中心植栽、出入占用部分、將鎖匙交付被告，及與訴外人連酆開發有限公司訂立土方回填工程契約、回填彰化市○○○路工地土方，均在履行兩造間嗣後就租賃標的物返還點交程序所為協議，並非在回復租賃標的物原狀，已足認定。
５原告雖復主張兩造間並未就點交前應由原告修復圍籬及工
棚、取回遭崇愛長期照護中心占用土地之占有及回填彰化市○○○路現場土方達成協議云云，但原告此節主張非唯與前開函文、存證信函意旨及證人乙○、戊○○之證述齟齬，且與事理常情有違，蓋原告回填本件現場土方耗資四百六十四萬一千七百零二元，較本件租約履約保證金數額為高，有（原證十一）工程合約書、統一發票可資參佐，前業提及，雙方如未就該節達成協議，原告應無主動耗費鉅資進行之理，況原告進行填土工程之初猶邀約被告公司斯時工務部副總經理即證人戊○○前往檢視土質樣本，填土工程完成後復會同被告前往勘查，兩造曾就本件租賃標的物交還程序達成應由原告修復圍籬及工棚、取回遭崇愛長期照護中心占用土地之占有及回填彰化市○○○路工地土方之協議，亦足認定。至超出修復圍籬及工棚、取回遭崇愛長期照護中心占用土地之占有及回填彰化市○○○路現場土方部分，則尚無證據足認兩造間曾達成協議。
（四）按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出；有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有；前項拋棄，應預先通知債權人，但不能通知者，不在此限，民法第二百三十四條、第二百三十五條、第二百四十一條定有明文。
１本件原告於兩造間租賃契約終止後既僅負有於三個月內搬
遷完畢、返還租賃標的物之責，無庸負回復原狀之責，但原告交還本件土地復需被告配合受領，則除原告有就兩造另行協議之點交程序事項未履行外，被告拒絕點交、取回本件租賃標的物土地，均應負遲延之責。
２而本件原告除於九十五年二月二十七日即申請作廢彰化縣
政府八八彰工管（建）字第一七七一號建造執照，經彰化縣政府於九十五年三月三日准許外，於兩造就點交程序協議後，已自行修復林森路出入口圍籬或廁所旁、大門旁工棚，並雇工架設鐵絲網圍籬阻隔地號三七六之八全部及三七六之六部分土地遭崇愛長期照護中心植栽、出入占用部分，將鎖匙交付被告，並與訴外人連酆開發有限公司訂立土方回填工程契約，自九十五年六月間起至八月間止進行土方回填工程，於九十五年七月三十一日前完成，迭經敘及，則原告於九十五年七月三十一日、八月九日二度為將本件租賃標的物土地返還被告之表示，被告以排水邊溝施工不良、林森路入口左側鄰居共十五戶之甲種圍籬圍牆倒塌傾斜等兩造協議以外事項為由拒絕受領、點交本件土地，被告自是日起負受領遲延之責。
３被告既自九十五年七月三十一日、八月九日起負受領遲延
之責，原告於九十五年八月三十日再以臺北內湖郵局第四三四八號存證信函通知被告於三日內派員點交，逾期即拋棄對本件土地之占有，該信函於翌日送達被告，有（原證六）臺北內湖郵局第四三四八號存證信函暨掛號郵件收件回執可按，被告逾期仍未派員配合辦理點交土地，且於九十五年九月一日以（被證十六）臺北三四支局第一六三九號存證信函向原告表明拒絕受領，原告業自九十五年九月四日起拋棄對本件租賃標的物土地之占有，應視為已盡返還租賃標的物土地之義務。至原告於九十五年九月十二日重複以（原證七）內湖新明郵局第三一八號存證信函為拋棄對本件租賃標的物土地占有之表示，無礙其業於九十五年九月四日起拋棄對本件租賃標的物土地之占有。
（五）原告依兩造間租賃契約第二條第四款約定提前終止租賃契約不負損害賠償之責，租約終止後，原告亦無庸負土地回復原狀之責，就兩造間點交程序之協議，原告並均已履行完畢，而於九十五年九月四日盡返還租賃標的物土地之義務，此經本院審認如前，被告復始終未提出原告尚有積欠任何租金、違約金、解約賠償、遲延利息或應付之各項費用，原告於九十六年十一月七日依兩造間不動產租賃契約第四條第三款約定，以（原證八）內湖新明郵局第三七五號存證信函定期七日催告被告返還履約保證金三百九十五萬七千六百六十元，難謂無據。
（六）被告復辯稱原告拋棄對本件租賃標的物土地之占有，距離九十五年一月三十一日兩造終止租賃契約已有九個月，致被告受有相當於租金之損害，應負損害賠償之責，以每月一百三十一萬九千二百二十元計算，合計為一千一百八十七萬二千九百八十元，被告自得以履約保證金抵銷云云１兩造間不動產租賃契約第十八條約定「乙方同意於租期屆
滿或契約終止日起三個月內搬遷完畢，該期限後仍留置於本租賃物結構體外之財務，任憑甲方處理，絕無異議，其處理費用，由乙方負擔，該期限後本租賃物結構體產權除第十三條規定外，無條件歸甲方所有」，前業提及，是原告如依約於契約終止日後三個月內即九十五年四月三十日前返還租賃標的物之占有，已難認應負遲延返還租賃標的物之責。
２且本件原告於租約終止後，依約無庸負回復原狀之責，原
告自九十五年一月二十五日起即數度為將租賃標的物土地返還被告之表示，遭被告以本件租賃契約義務以外之事項為由拒絕，嗣雙方就本件租賃標的物交還程序達成應由原告修復圍籬及工棚、取回遭崇愛長期照護中心占用土地之占有及回填彰化市○○○路工地土方之協議，被告並曾以（被證十一）臺北三四支局第一００六號存證信函表明將協議事項完成期限延至九十五年七月三十一日，故原告於九十五年七月三十一日前返還本件租賃標的物土地，均不負遲延返還之責。
３原告於九十五年七月三十一日前完成雙方就本件租賃標的
物交還程序協議事項，並於是日、八月九日、八月三十日三度為將本件租賃標的物土地返還被告之表示，仍遭被告另以排水邊溝施工不良、林森路入口左側鄰居共十五戶之甲種圍籬圍牆倒塌傾斜等事由拒絕受領、點交本件土地，被告自九十五年七月三十一日起即負受領遲延之責，迭經敘明，而在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任，民法第二百三十七條規定甚明，本件原告固遲延至九十五年九月四日始盡返還租賃標的物土地之義務，但是段期間原告未能返還本件租賃標的物土地，咸因被告拒絕受領所致，並無故意或重大過失，被告縱因之受有損害，原告亦不負損害賠償之責，是被告此節所辯，委無可採。
（七）綜上所述，原告提前終止租賃契約不負損害賠償之責，租約終止後，原告亦無庸負土地回復原狀之責，就兩造間點交程序之協議，原告並均已履行完畢，而於九十五年九月四日返還租賃標的物土地，原告亦未積欠任何以履約保證金擔保之租金、違約金、解約賠償、遲延利息或應付之各項費用，原告固超逾雙方約定之租賃標的物返還期限即九十五年七月三十一日，遲至九十五年九月四日始返還租賃標的物土地，但是段期間原告未能返還本件租賃標的物土地，咸因被告拒絕受領所致，原告不負損害賠償之責。
五、次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條亦有明文。本件原告於九十六年十一月七日依兩造間不動產租賃契約第四條第三款約定，以（原證八）內湖新明郵局第三七五號存證信函定期七日催告被告返還履約保證金三百九十五萬七千六百六十元，該存證信函於翌日送達被告，於七日後即九十五年十一月十五日清償期屆至，從而，原告依兩造間不動產租賃契約第四條第三款約定請求被告返還履約保證金三百九十五萬七千六百六十元，及支付自九十五年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 18 日
民事第一庭 法 官 洪文慧上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴。
中 華 民 國 98 年 2 月 18 日
書記官 林芝儀