臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第2166號原 告 癸○○原 告 酉○○原 告 未○○原 告 午○○原 告 申○○原 告 戌○○原 告 辰○○原 告 庚○○原 告 己○○○原 告 乙○○原 告 戊○○原 告 子○○原 告 卯○○
衖6之原 告 壬○○
號原 告 辛○○○原 告 地○○○原 告 丙○○原 告 丁○○原 告 寅○○原 告 亥○○原 告 丑○○前列二十一人共同訴訟代理人 凌見臣律師前列二十一人共同複代理人 甲○○被 告 巳○○訴訟代理人 吳啟孝律師複代理人 天○○上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國九十七年九月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告如附表一所示之金額，及自民國97年2月21日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰伍拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆佰柒拾叁萬陸仟柒佰柒拾叁元為原告預供擔保，得免假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告如附表一所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、願供擔保請准為假執行之宣告。
貳、陳述：
一、緣原告癸○○等二十一人（下稱原告等）及被告為台北縣土城市○○段○○○○號、592地號（下稱系爭土地）土地所有權人，原告等應有部分合計逾三分之二，依法得處分共有土地，原告等將系爭土地出賣予訴外人蔡碧儀，並於民國（下同）96年2月15日與其簽訂共有土地買賣契約書。
二、原告等依法通知被告及其他共有人前情，俟經被告主張優先承買權，要求承買系爭土地，兩造簽訂土地買賣契約書，約定事項同原告等與訴外人蔡碧儀簽訂之共有土地買賣契約書。嗣後，因被告僅係承買原告等之應有部分，而非全部共有物，兩造復於96年6月26日簽訂一增補約定，就應有部分與全部共有物扞格之處重新約定，亦即被告應於「用印完成」、「稅單核發」、「產權移轉登記」等時期分別繳付新台幣（下同）800萬元、15,515,116元、500萬元予原告等，查被告依約於「用印完成」、「稅單核發」時期繳付款項，原告等遂依約將系爭土地產權移轉登記予被告名下，詎料，被告竟以原告等未點交系爭土地為由，拒絕繳付尾款500萬元，抑有進者，其更據以主張原告等違約，要求原告等繳付高額違約金。
三、依兩造簽訂之補充約定，被告應於系爭土地產權完成後支付尾款500萬元予原告等，並無疑義，而原告等係出賣應有部分，並非全部共有物，本即無點交問題，是被告以原告等未點交土地為由拒絕繳付款項，實無理由。且查系爭土地前即遭被告無權占用至今，被告均未返還系爭土地，據此被告主張原告等應點交土地，顯係卸責之詞。
四、不爭執事項
（一）原告癸○○等21人、訴外人廖年星及被告為台北縣土城市○○段○○○○號、592地號土地之共有人，原告癸○○等21人及訴外人廖年星於96年2月15日依土地法34條之1第1項之規定以應有部分合計逾三分之二，將土地所有權全部出賣予訴外人蔡碧儀，並立有原證二號買賣契約書。
（二）原告癸○○等21人及訴外人廖年星於96年3月13日依土地法第34條之1第2項規定通知被告，並通知被告於法定期限內依土地法第34條之1第4項就原告等21人及訴外人廖年星之應有部分行使優先購買權（原證六號第4頁）。
（三）被告於96年3月20日依土地法34條之1第4項之規定，就原告之應有部分行使優先購買權（原證七號）。
（四）兩造及訴外人廖年星因被告行使優先購買權於96年6月6日簽立原證3號買賣契約書，96年6月26日並就價款之給付為原證4號之增補約定。
（五）原告癸○○等21人及訴外人廖年星之應有部分均已移轉登記予被告（原證八號）。
五、爭執事項
（一）被告係依土地法第34條之1第4項之規定就原告癸○○等21人及訴外人廖年星之應有部分行使優先購買權，買賣標的僅限於原告癸○○等21人及訴外人廖年星之應有部分，而非系爭土地全部。
1、按土地法第34條之1第1項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更或設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，第2項規定「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人，其不能以書面通知者，應公告之」，第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，土地法第34條之1執行要點第11點規定「本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理（1）部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先共買權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否優先願意購買。（2）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄」。
2、本件癸○○等21人及訴外人廖年星於96年3月13日依土地法第34條之1第2項規定通知被告，並通知被告於法定期限內依土地法第34條之1第4項就原告等21人及訴外人廖年星之應有部分行使優先購買權（原證六號第3頁）。被告於96年3月20日依土地法34條之1第4項之規定，就原告之應有部分行使優先購買權（原證七）。
3、且兩造及訴外人廖年星因被告行使優先購買權於96年6月6日簽立原證3號買賣契約書，載明「經乙方通知甲方，甲方行使優先買權」，96年6月26日並就價款之給付為原證4號之增補約定，約明價款為30,515,116元（原告癸○○等21人及訴外人廖年星之應有部分合計3799/4320，原證2號全部土地買賣價款為34,700,000元，按原告癸○○等21人及訴外人廖年星之應有部分3799/4320計算，即34,700,000元乘以3799/4320等於30,515,116元）（簽約時給付2,000,000元，原證4號增補約定，用印完成8,000,000元，稅單核發15,515,116元，產權移轉登記完成5,000,000元）。
4、是本件被告係依土地法第34條之1第4項之規定，因原告癸○○等21人及訴外人廖年星出賣應有部分，而就應有部分行使優先購買權，買賣之標的當然為應有部分，而非系爭土地之全部所有權。且兩造又於原證4號明確約定買賣價金依原證2號價格依原告等人之應有部分計算，並約定給付時期，被告辯稱買賣標的為系爭土地全部所有權，顯與前述法律規定及書證不符，而不足採。若果如被告所稱本件買賣契約（即原證三）文字已足以表示當事人之真意，其後兩造又何須再行訂立「增補約定」（即原證四）以確認兩造真意與原買賣契約書文字齟齬之處﹖是其辯稱本件買賣標的為系爭土地全部所有權，顯與前述法律規定及書證不符，而不足採。
5、原證三號買賣契約書所載「雙方同意就系爭土地訂立買賣契約，約定事項如附件乙方與蔡碧儀間買賣契約書所示各條款」，僅係土地法第34條之1第4項就應有部分依同一價格（即同一條件）優先購買之重申，而非指買賣標的為系爭土地全部；且買賣契約書明載「經乙方通知甲方，甲方行使優先買權」，是其買賣乃依土地法第34條之1第4項就應有部分行使優先購買權而為，乃無疑義，被告辯稱買賣標的為系爭土地全部，顯非事實。
（二）如前所述，買賣標的為原告等人之應有部分，依原證4號增補約定，原告等人既已將應有部分移轉登記予被告，被告自應給付價金，而無同時履行抗辯之適用。被告稱依如原證三附件〔即原證二〕第一頁第一項第六款所示價金於點交後給付云云，恐有誤會。退萬步言之，縱應點交 (原告否認之)，依據增補約定，給付價金與點交間並無同時履行抗辯之適用，併此敘明。
六、請求權基礎：按「產權移轉完成後買方須支付新台幣伍佰萬元... 」兩造簽署之「增補約定」第三條前段明文有定。經查系爭土地買賣事件，係因被告依土地法第34條之1第4項之規定主張優先承購權，原告癸○○等及訴外人廖年星乃依法出賣其應有部分予被告，雙方並約定於系爭土地產權移轉完成後，被告即應給付原告等及訴訴外人廖年星共500萬元之價金，此徵諸前揭條文即明，詎被告並未依約給付，是原告癸○○等乃各就其出賣應有部分，請求被告給付價金，而訴外人廖年星並未於本案併為請求，是本件請求之金額在扣除訴外人廖年星應得之款項後，計為4,736,773元，而依持分比例計算，被告即應各給付原告等如起訴狀附件一所示金額，殆無疑義，原告等依法請求判決如訴之聲明，要屬有據。
參、證據：提出土地謄本乙份、共有土地買賣契約書乙份、土地買賣契約書乙份、增補約定乙份、台灣板橋地方法院92 年度重訴字第546號判決書及判決確定證明書乙份、96年3 月13日存證信函一份、96年3月20日存證信函一份。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
（壹）爭執與不爭執事項
一、不爭執事項
（一）原告癸○○等21人及被告為台北縣土城市○○段○○○○號、592地號土地所有權人，原告等21人將上開兩造共有土地於96年2月15日出售予訴外人蔡碧儀，並立有原證二之土地買賣契約書。
（二）被告巳○○依法行使優先承買權，兩造立有原證三之土地買賣契約書，該契約兩造言明：「就系爭土地訂立買賣契約，約定事項如附件乙方（即原告）與蔡碧儀間之買賣契約書所示各條款（共十五條）」
（三）原告癸○○等21人僅將各自應影部分移轉登記予被告，迄未將土城市○○段○○○○號（面積706.9平方公尺）及五九五地號（面積14.19平方公尺）等二筆土地其登記面積721.09平方公尺移轉予被告。
二、爭執事項：
（一）原告可否依據兩造原證四之補充約定，訴請被告給付如起訴狀請求之金額？
1、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。
2.按因契約互負債務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。經查：
(1)本件兩造96年6月6日訂立之土地買賣契約書，即已言明「茲因乙方（即原告等人）與蔡碧儀間就土城市○○段○○○○號（面積706.9平方公尺）及五九五地號（面積14.19平方公尺）等二筆土地其記面積721.09平方公尺（218.13坪，下稱系爭土地）訂立買賣契約（如附件），經乙方通知甲方（即被告），甲方行使優先承買權，雙方同意就系爭土地訂立買賣契約，約定事項如附件乙方（即原告）與蔡儀儀間之買賣契約書所示各條款 (共十五條)」，而原告與訴外人蔡碧儀訂立之土地買賣契約書第一條載明：乙方（即原告辰○○等人）願將下列土地權出賣於甲方 (即蔡碧儀)，土地座落：土城市○○段○○○○號 (面積
706.9平方公尺)及五九五地號（面積14.19平方公尺）等二筆土地登記面積721.09平方公尺（218.13坪），準此，兩造所約定產權買賣範圍。應在於「土城市○○段○○○○號（面積706.9平方公尺）及五九五地號（面積14.19平方公尺）等二筆土地登記面積721.09平方公尺（218.13坪）」，是原告必須將上開系爭土地之產權全部移轉登記予被告，始得依約請求給付尾款。
(2)申言之，依上開兩造土地買賣契約書就系爭土地既約定買賣土地之範圍為兩筆土地全部，則契約文字既已表示當事人真意，即不得反捨契約文字而更為曲解，原告辯稱渠等僅出賣應有部分，只須將應有部分移轉，不負有將系爭土地移轉登記予被告之義務，自屬誤會；而原告將將系爭土地移轉登記予被告之義務，此項債務與被告給付土地價款之債務，係互為對待給付，而原告僅將其各自應有部分移轉，迄未將系爭土地產權全部移轉登記予被告所有，此亦謂兩造所不爭執，是被告乃就原告訴請給付土地價款尾款部分，依法主張為同時履行之抗辯，於原告未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
（二）按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，並基此債權契約，進而為移轉所有權登記之物權行為。是查：
1、本件兩造96年6月6日訂立之土地買賣契約書，即已言明「茲因乙方（即原告等人）與蔡碧儀間就土城市○○段○○○○號（面積706.9平方公尺）及五九五地號（面積14.19平方公尺）等二筆土地其記面積721.09平方公尺（218.13坪），訂立買賣契約，經乙方通知甲方（即被告），甲方行使優先承買權，雙方同意就系爭土地訂立買賣契約，約定事項如附件乙方（即原告）與蔡碧儀間之買賣契約書所示各條款（共十五條）」，而原告與訴外人蔡碧儀訂立之土地買賣契約書第一條載明：乙方（即原告辰○○等人）願將下列土地權出賣於甲方（即蔡碧儀），土地座落：土城市○○段○○○○號（面積706.9平方公尺）及五九五地號（面積14.19平方公尺）等二筆土地登記面積721.09平方公尺（218.13坪）。準此，兩造所約定產權買賣範圍，應在於「土城市○○段○○○○號 (面積706.9 平方公尺）及五九五地號（面積14.19平方公尺）等二筆土地登記面積721.09平方公尺（218.13坪）」，依原告與訴外人蔡碧儀訂立之土地買賣契約書載明買受之不動產為系爭土地全部，並附記其位置、面積，顯見本件買賣乃共有系爭土地全部之買賣，尚與約定買賣應有部分者不同。
2、另依最高法院89年度台上字第440號確定判決意旨載稱：「…。依土地法第34條之1第1項所訂立之買賣契約，縱係不同意出賣不動產之共有人，亦應受其拘束。查本件買賣契約書第一條第一款載明買受之不動產為系爭土地全部，並附有略圖標明其位置、面積，第三款載明道路保持原狀不得毀損，第九條及第四條第三款並約定應點交土地及地上物事宜，顯見本件買賣乃共有系爭土地全部之買賣。雖第二條記載：「乙方所有前開不動產共有權根斷出賣與甲方所有」，惟所謂「共有權」，乃指所有權屬於出賣人共有，而非獨有而言，尚與約定買賣應有部分者不同。黃○○等十二人於出賣後致函玄○○等五人表示：「台端等無意優先承買」不足以認定本件買賣為應有部分之買賣。…
. 」，是按土地法第34條之1第4項雖規定以「同一價格」優先承購，但實係指「同一條件」優先承購而言。故出賣之共有人與他人所訂契約之一切條件，優先承購權人必須表示接受，始生優先承購之效力，是依原告與訴外人蔡碧儀訂立之土地買賣契約不足以認定本件買賣為應有部分之買賣。
（三）按共有物之處分、變更或設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819條第2項固定有明文。然土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法為民法之特別法，土地法之上開規定自應優先適用。故處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權之共有物，如為土地或建築改良物時，僅須依土地法第34條之1第1項之規定辦理，而無須得全體共有人之同意。從而，依土地法第34條之1第1項所訂立之買賣契約，縱係不同意出賣之共有人，亦應受其拘束。
1、依最高法院89年度台上字第440號確定判決意旨載稱：「…次按土地之出賣人，依民法第348條第1項規定，除負有將土地所有權移轉登記予買受人使買受人取得所有權之義務外，並負有交付土地予買受人之義務，此項義務並不因土地上有他人之建物或有出賣人與他人共有之建物而可免除。被上訴人既依土地法第34條之1之規定買受系爭土地，則上訴人依上開規定即應負出賣人交付土地之義務。雖系爭土地上如原法院八十五年度重上更（二）字第一一四號判決附圖所示一、二、三、四、五部分、面積一○五七‧六二平方公尺土地上有上訴人及其他梁家子孫公同共有之建物，然仍不得以此免除上訴人之交付土地之義務。從而被上訴人請求上訴人交付此部分土地，自屬正當，應予准許云云，為其心證之所由得，因而維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法並無不合。」。
2、查少數共有人依土地法第34條之1第1項後段之規定處分全部共有物之行為，無待其他共有人同意，此非法定代理之性質，從而未同意出賣之共有人與買受人間即無債權債務關係。依原告與訴外人蔡碧儀訂立之土地買賣契約書就系爭土地既約定買賣土地之範圍為兩筆土地全部，則原告辯稱渠等僅出賣應有部分，只須將應有部分移轉，不負有將系爭土地移轉登記予被告之義務，自屬誤會，而被告與不同意出賣之共有人間並無買賣關係，被告尚無從依買賣關係訴請『不同意出賣之共有人』履行出賣人交付土地之義務甚明；本件原告將系爭土地移轉登記予被告之義務，此項債務與被告給付土地價款之債務，係互為對待給付，而原告僅將其各自應有部分移轉，迄未將系爭土地產權全部移轉登記予被告所有，此亦謂兩造所不爭執，是被告乃就原告訴請給付土地價款尾款部分，依法主張為同時履行之抗辯，於原告未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
理 由
壹、程序部分：本件被告住所在本院轄區之外，然依當事人雙方簽署之「土地買賣契約書」第二條約定，合意以台灣台北地方法院為第一審管轄法院，此項約定合於民事訴訟法第24條合意管轄規定，本院對本件訴訟具管轄權，合先敘明。
貳、實體部分：
一、兩造爭執之要旨：
（一）原告主張：
1、原告癸○○等21人（下稱原告等人）及被告為台北縣土城市○○段○○○○號、592地號（下稱系爭土地）土地所有權人，原告等人應有部分合計逾三分之二，依法得處分共有土地，原告等人將系爭土地出賣予訴外人蔡碧儀，並於民國（下同）96年2月15日與其簽訂「共有土地買賣契約書」（原證二）。原告等人依法通知被告及其他共有人，經被告主張優先承買權，要求承買系爭土地，兩造另於96年6月6日簽訂「土地買賣契約書」（原證三），約定事項同原告等人與訴外人蔡碧儀簽訂之「共有土地買賣契約書」。
2、嗣後，因被告僅係承買原告等人之應有部分，而非全部共有物，兩造復於96年6月26日簽訂一「增補約定」（原證四），就應有部分與全部共有物扞格之處重新約定，亦即被告應於「用印完成」、「稅單核發」、「產權移轉登記」等時期分別繳付新台幣（下同）800萬元、15,515,116元、500萬元予原告。被告已依約於「用印完成」、「稅單核發」時期繳付款項，原告等人遂依約將系爭土地產權移轉登記予被告名下，詎料，被告竟以原告等人未點交系爭土地為由，拒絕繳付尾款500萬元。原告等人係出賣應有部分，並非全部共有物，本即無點交問題，系爭土地前即遭被告無權占用至今，被告均未返還系爭土地，據此被告主張原告等人應點交土地，顯係卸責之詞。為保權益，原告乃依法提起本件訴訟，依持分比例計算，請求被告各給付原告等21人如附件一所示金額及法定利息，總計為4,736,773元。
（二）被告答辯則以：
1、被告係依土地法第34條之1第4項之規定就原告癸○○等21人及訴外人廖年星之應有部分行使優先購買權，兩造所約定產權買賣範圍，應在於「土城市○○段○○○○號（面積
706.9平方公尺）及595地號（面積14.19平方公尺）等二筆土地登記面積721.09平方公尺（218.13坪）」，依原告與訴外人蔡碧儀訂立之「土地買賣契約書」載明買受之不動產為系爭兩筆土地全部，並附記其位置、面積，顯見本件買賣乃共有系爭土地全部之買賣，尚與約定買賣應有部分者不同。是原告必須將上開系爭土地之產權「全部」移轉登記予被告，始得依約請求給付尾款，契約文字既已表示當事人真意，即不得反捨契約文字而更為曲解。
2、被告與不同意出賣之共有人間並無買賣關係，被告尚無從依買賣關係訴請『不同意出賣之共有人』履行出賣人交付土地之義務甚明；本件原告將系爭土地移轉登記予被告之義務，此項債務與被告給付土地價款之債務，係互為對待給付，而原告僅將其各自應有部分移轉，迄未將系爭土地產權全部移轉登記予被告所有，此亦謂兩造所不爭執，是被告乃就原告訴請給付土地價款尾款部分，依法主張為同時履行之抗辯，於原告未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
二、不爭執事項：
（一）原告癸○○等21人、訴外人廖年星及被告為系爭土地之共有人，原告癸○○等21人及訴外人廖年星、廖萬其、陳廖雪玲、朱金蓮等人於96年2月15日依土地法34條之1第1項之規定以應有部分合計逾三分之二，將土地所有權全部出賣予訴外人蔡碧儀，並立有「共有土地買賣契約書」（原證二）。
（二）原告癸○○等21人及訴外人廖年星於96年3月13日依土地法第34條之1第2項規定通知被告，被告於96年3月20日依土地法34條之1第4項之規定，就原告等21人及訴外人廖年星之應有部分行使優先購買權。
（三）兩造及訴外人廖年星因被告行使優先購買權，遂於96年6月6日簽立「土地買賣契約書」（原證三），96年6月26日並就價款之給付方式再簽訂「增補約定」（原證四）。
（四）原告癸○○等21人及訴外人廖年星之應有部分均已移轉登記予被告（原證八號）。
三、得心證之理由：
（一）本件兩造對於關於系爭土地所簽訂之買賣契約（包含原告等人與訴外人蔡碧儀簽訂之「共有土地買賣契約書」（原證二）、原告等人與被告簽訂之「土地買賣契約書」（原證三）「增補約定」（原證四））之真正均不爭執，且原告等人對於系爭土地所有權之應有部分，均已移轉登記予被告，原告等人主張依「增補約定」第三條約定「產權移轉完成後買方須支付新台幣伍佰萬元... 」，被告應給付原告等人如附件所示之金額，即有所據。被告雖辯稱：依原告與訴外人蔡碧儀訂立之土地買賣契約書載明買受之不動產為系爭土地全部，並附記其位置、面積，顯見本件買賣乃共有系爭土地全部之買賣，尚與約定買賣應有部分者不同；被告復主張同時履行抗辯，謂原告未將系爭土地產權「全部」移轉登記予被告所有前，被告得拒絕自己之給付云云。然查本件買賣標的確實為原告等人之「應有部分」無誤，且被告並無主張同時履行抗辯之理由，茲分述如下：
1、本件兩造簽訂之「土地買賣契約」（原證三），其內文既已明白標示：「茲因乙方與蔡碧儀間就土城市○○段○○○○號（面積706.9平方公尺）及五九五地號（面積14.19平方公尺）等二筆土地其記面積721.09平方公尺（218.13坪），訂立買賣契約，經乙方通知甲方，甲方行使優先承買權，雙方同意就系爭土地訂立買賣契約，約定事項如附件乙方與蔡碧儀間之買賣契約書所示各條款（共十五條）。」，而原告等人與訴外人蔡碧儀訂立之「共有土地買賣契約書」（原證二）第一條載明：乙方願將下列土地權出賣於甲方（即蔡碧儀），土地座落：土城市○○段○○○○號（面積706. 9平方公尺）及五九五地號（面積14. 19平方公尺）等二筆土地登記面積721.09平方公尺（218.13坪）。」是本件兩造所約定產權之買賣範圍，確實係「土城市○○段○○○○號（面積706.9平方公尺）及五九五地號（面積14. 19平方公尺）等二筆土地登記面積721.09平方公尺（218.13坪）」。此觀諸此兩份契約書及增補約定等書面資料即可知，此處並無其他附件、附圖或其他文字，用以特別附註土地之位置及面積，顯然攸關買賣標的之重要之點，兩造確實已合致，被告抗辯原告與訴外人蔡碧儀訂立之土地買賣契約書，有載明買受之不動產為系爭土地全部，並附記其位置、面積云云，與前揭書面證據不符，自無理由。
2、再觀諸本件兩造間所定之「土地買賣契約書」之「出賣人欄」可知。其上明白標示：「出賣人（乙方）：辰○○等廿二名（如附表，除廖萬其、陳廖雪玲、朱金蓮外）」，其附表即為土地所有權人一覽表，共25人。而原告等25人前與訴外人蔡碧儀簽訂之共有土地買賣契約書上出賣人欄為：「辰○○等25名，名冊詳如附件一附件二」。本件兩造所簽訂之契約既已明白將出賣人其中「三人」除外，足見本件被告於與原告簽訂本件土地買賣契約時，即已明知出賣人並非25位共有人全體，則關於買賣標的物，定會因出賣人數不同而有所差異。再者，本件被告係依土地法第34條之1第4項之規定，因原告癸○○等21人及訴外人廖年星出賣應有部分，而就應有部分行使優先購買權，買賣之標的確實為「應有部分」，而非系爭土地之全部所有權。此亦可由兩造於訂立「土地買賣契約」後，再度訂立「增補約定」（原證四）即可知，兩造為確認買賣契約之真意，故明白標示交付價金之時期，最後一期即為第三條：「產權移轉完成後，買方需交付新台幣五百萬元」，卻絲毫未有任何文字更改或提及「交付系爭土地」之義務規定，是被告辯稱本件買賣標的為系爭土地全部所有權，顯與前述書面證據不符，不足採信。
3、再查，兩造間之「土地買賣契約書」已明載「經乙方通知甲方（即被告），甲方行使優先買權」，被告自始即應知本契約買賣之標的為「應有部分」，蓋因其本為共有人之一，方有資格行使優先承買權，又若非有此共有關係，則何以有機會得以同一條件（即原告與訴外人蔡碧儀本欲成立之「共有土地買賣契約書」）購買系爭土地之應有部分？而買受系爭土地之應有部分後，與其他共有人仍維持共有關係，此亦為被告簽約時即已得知之事實，不容其事後以「應探求當事人真意、不得拘泥所用之辭句」等為由，捨書面契約文字之真意不顧，而以間接解釋、衍生涵意之方式解釋。兩造間之「土地買賣契約書」本文第六行已載明「約定事項如附件乙方（即原告）與蔡碧儀間之買賣契約所示各條款（共十五條）」，隨後增訂之「增補條款」（原證四）內容又係對給付價金之時期為更詳盡之約定，並未有其他針對買賣標的或其他義務項目之增刪補充條款，亦即，原告等21人及訴外人廖年星依比例持有之土地應有部分，即為本件「土地買賣契約書」之買賣標的無誤，原告主張，自有所據。
（二）按，共有物之處分、變更或設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819條第2項固定有明文。土地法第34條之1第1項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更或設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，第2項規定「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人，其不能以書面通知者，應公告之」，第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，土地法第34條之1執行要點第11點規定「本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理（1）部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先共買權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否優先願意購買。
（2）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄」。亦即，前揭相關規定，均在處理共有物之處分、變更或設定負擔等問題，以法律之強制規定，解決共有人間意見不一所衍生之問題，避免因無法達到全體一致之處分意見，而導致所有物無法充分利用之困窘，目的在於促進共有物之經濟效用。被告既認同民法第821條、土地法第34條之1等規定之立法意旨，卻又抗辯：原告等人應負擔交付土地之義務，蓋伊與其他不同意出賣之共有人間並無買賣關係，無從依買賣關係訴請「不同意出賣之共有人」履行交付土地之義務云云。若依被告主張，豈非表示，有關土地應有部分之買賣，出賣人均應負「交付土地」之義務？而其餘未出賣之共有人、均需負擔被訴「交付土地」之風險？實則在土地等不動產之共有關係下，系爭土地所有權若尚未全部歸屬於同一人之情況，共有人間僅能維持「共有」之狀態，並依前揭民法及土地法相關規定，主張權利及負擔義務，此應為身為土地共有人之被告所明知，被告在行使優先購買權，並買入其他共有人之應有部分，則應以此共有狀態依法行使權利負擔義務，卻辯稱原告等人應依買賣契約負擔交付全部系爭土地之義務，並據此主張同時履行抗辯云云，即與法不合，且無所據。
（三）從而，本件買賣標的既為原告等人之應有部分，依原證四「增補約定」第三條規定：「產權移轉完成後買方須支付新台幣伍佰萬元。」，原告等人既已將系爭土地之應有部分移轉登記予被告，被告自應給付價金，而無同時履行抗辯之適用。原告癸○○等21人各就其出賣之應有部分，請求被告給付價金（訴外人廖年星並未於本案併為請求），是本件請求之金額在扣除訴外人廖年星應得之款項後，合計為4,736,773元，而依持分比例計算，被告即應各給付原告等如附件一所示金額，原告等人依法請求判決如訴之聲明，即屬有據，應予准許。
（四）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
四、假執行之宣告：原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免予假執行，經核均合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額，分別宣告之。
五、結論：本件原告之訴，為有理由，並依民事訴訟法第78條、第389條第1項、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 23 日
民事第四庭 法 官 張瑜鳳以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 10 月 23 日
書記官 戴伯勳