臺灣臺北地方法院民事判決 九十七年度訴字第二三五九號原 告 甲○○訴訟代理人 侯傑中律師被 告 國亦賓建設股份有限公司法定代理人 丙○訴訟代理人 林廷隆律師上列當事人間給付價金等事件，本院於民國九十七年九月十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前向被告購買門牌號碼為台北市○○○路○○○巷○○○號四樓之五房屋與座落基地（以下簡稱系爭房地），雙方並訂有買賣契約（以下簡稱系爭契約），原告並因此給付價金新台幣（下同）一百二十萬元，然雙方嗣後並未依據系爭契約第四條之約定，做成所有權移轉書類及有關文件，被告乃來函催告原告應於十日內將辦理貸款之金融機構通知被告，或於十日內給付現金三百六十六萬元，因原告認為被告並無遲延責任，故未予理會，被告竟旋即來函解除系爭買賣契約。
（二）依據系爭契約第十四條第二項之規定「本契約付款條件中，如以本約不動產供擔保向銀行貸款抵付尾款或作為買賣價金之一部份時，為確保雙方之權益，買方應於賣方增值稅完稅之前，將承貸銀行或其他金融機構通知賣方並辦妥必要之申貸及對保手續，且該承貸銀行或金融機構不得中途變更，否則，以違約論處」，則原告只有在被告增值稅完稅時，仍未將承貸銀行或其他金融機構通知賣方並辦妥必要之申貸及對保手續，方負遲延責任，而本件買賣雙方迄今連做成所有權移轉書類及有關文件都未填寫、製作及送件，根本無所謂土地增值稅之完稅，因此原告之遲延責任根本無從發生，因此，被告之上開解除契約即非合法，原告爰於九十七年一月四日委請律師函請被告辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜，然被告仍以系爭契約已經解除而拒絕履行。
（三）被告迄今並未依約履行辦理系爭房地所有權移轉之義務，經原告去函催告，被告仍拒絕履行，故原告本於民法第三百四十八條第一項、第二百五十四條之規定，以本起訴狀繕本之送達以為解除系爭契約之意思表示，再依系爭契約第十條第二項之規定「本契約成立後，倘賣方反悔不願出賣，經買方書面催告起十日內限期履約，逾期仍不履行者，則賣方應將已收之全部款項返還買方外，並加付上該已收買賣價金一倍作為違約賠償」之約定，請求被告返還原告前已交付之一百二十萬元，及已收買賣價金之一倍即一百二十萬元之違約賠償，共計被告應給付原告二百四十萬元，此為原告之先位之訴。
（四）又若認被告於九十三年五月間所為解除契約之意思表示係合法，則依據系爭契約第十條第一項之規定，買方所給付賣方沒收作為違約賠償，然依據財政部所公布之九十三年同業利潤標準表，可知縱使被告順利銷售，其預期利潤為總價金之百分之十七，即六十二萬二千二百元，然原告遭沒收之違約金高達一百二十萬元，高達買賣價金之百分之三十三，原告爰依據民法第二百五十二條之規定，如原告先位之訴無理由，則請求酌減違約金至六十二萬二千二百元，被告應返還所超收之違約金五十七萬七千八百元，此為原告之備位之訴。
（五）對於被告抗辯之陳述：
1、被告本應依系爭契約第四條之約定，就系爭房地與原告做成所有權移轉書類等，並由代理人送件申報契約及土地增值稅，原告至此始有義務在完稅前，依據系爭契約第十四條之規定將承貸銀行通知被告並辦妥必要之申貸及對保手續，換言之，若雙方尚未做成所有權移轉書面，代理人根本無從申報契稅及土地增值稅，因此原告並未產生遲延責任。而依照一般契約關於給付期限之約定，如載明「（略）之前，給付（略）」其解釋當然係指在「（略）之後」才會產生違約責任，故而系爭契約既然約定「完稅之前」，則原告當然是在「完稅之後」才負遲延責任，而本件既然尚未完稅，原告當然沒有遲延，被告竟要求原告期前給付，自無理由。
2、依據系爭契約第十四條之規定，縱原告未履行辦妥必要之申貸及對保手續，其效果是以違約論，而依據系爭契約第十條所定之違約處理方式，若非原告反悔不買，被告以只能依據系爭契約第十條第三項約定計算滯納金並非解除契約。
3、再者，依據雙方所約定之付款方式，第三期款應為銀行貸款，既謂銀行貸款，即表示付款時間應在辦妥所有權移轉登記後，原告才有付款義務，蓋若未辦妥所有權移轉登記，即無法辦理抵押權登記，亦無從辦理銀行貸款以支付價金，從而原告在辦妥所有權移轉登記前並無支付價金之義務，從而被告要求原告在付款期限前給付三百六十六萬元，縱使原告未為給付，亦不構成給付遲延，被告據此主張解約，並無理由。
4、退萬步言，原告亦得主張同時履行抗辯權，在被告提出給付之前，原告並無先行給付餘款之義務，既然被告於上開存證信函中並未提出對待給付，而只要求原告給付，縱使原告未為給付，亦不生給付遲延之效果，被告以此解除契約，於法不合。況依據折讓單之記載，原告已支付現金四十萬元及裝潢款八十六萬元，餘款應為三百六十萬元，被告卻要求給付三百六十六萬元，原告亦無支付之義務，因此原告之催告亦與事實不符。
5、被告雖又主張被告已經點交房屋，原告即有支付第三期款之義務，但依據系爭合約之約定，被告在原告支付第三期款後才有點交房屋之義務但縱使被告願意先行點交，亦為被告拋棄期限利益，不因此使原告之給付第三期款義務，提前至辦理所有權移轉登記之前，因此在被告辦妥移轉登記之前，以原告未履行給付價金之義務而解除契約，並無理由。
（六）綜上，原告為先位之訴之聲明求為判決：被告應給付原告二百四十萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
並為備位之訴之聲明求為判決：
被告應給付原告五十七萬七千八百元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：
（一）被告曾於九十一年十月十四日催告原告依據系爭契約之約定給付價金三百六十六萬元，否則解除契約，然原告並未依約給付，被告乃解除契約，並訴請原告遷讓房屋，然法院判決原告勝訴確定（本院九十二年度訴字第一四七０號、台灣高等法院九十三年度上易字第二十號），被告即依上開判決之內容，依據系爭契約第十四條第二項之規定，寄發存證信函催告原告應於十日內將已辦妥必要之申貸及對保手續之銀行或其他金融機構通知被告，若無法找到貸款銀行或金融機構，請原告於文到十日內給付被告三百六十六萬元，否則解除系爭契約並請原告遷出系爭房地，然原告收受上開存證信函後並未依約履行，被告遂於九十三年五月二十四日寄發存證信函予原告解除系爭契約，原告同年月二十五日收受上開存證信函，是系爭買賣契約業已解除，同時原告業已將系爭房地返還被告。
（二）系爭契約第四條係就產權移轉之約定，並非如原告所言，在未做成移轉所有權書類之前，其無將承貸銀行通知被告並辦妥必要之申貸及對保手續之義務，反之，依據系爭契約第六條第一項之規定，被告將系爭房屋點交予原告管理使用時，原告即負有給付第三期款之義務，而系爭房屋早點交原告管理使用，然原告並未依約給付第三期價款，故被告經催告後解除契約並無不法。又被告解除契約後，原告即將系爭房屋返還被告，亦係同意解除契約，所以原告於解除契約後迄今三年多始主張解除契約不合法，亦有違誠信原則。
（三）系爭契約第十四條第二項係規定「買方應於賣方增值稅完稅之前」，並非原告所主張之「增值稅完稅時」，所以被告之催告與解除契約均係合法。此外，原告僅給付四十萬元，而依據系爭契約第十條第一項之規定，被告本得沒收上開價金，並無違約金過高之虞，況原告曾於系爭房地中居住達三年多，三年多期間房屋租金根本不止四十萬元，是原告主張違約金過高亦屬無據。此外，原告於先位之訴係請求被告給付二百四十萬元，其中包括一百二十萬元違約金在內，而原告於先位之訴請求一百二十萬元違約金不認為過高，但無備位之訴卻又謂被告沒收之違約金過高，顯然前後矛盾。甚且，原告並未舉證正名違約金有何過高之事實，而原告於另案即上開九十三年度上易字第二十號一案審理中亦自承並未交付任何款項予被告，所以違約金有無過高對於原告而言並無影響，因其並未受有任何損害。
（四）綜上，被告爰為答辯聲明求為判決：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查：
（一）訴外人丁○○前於民國九十年間冒用其弟魏宏裕名義向被告公司表示願以六千五百五十三萬元承受該公司以台北市○○區○○段○○段○○○○號土地及地上二十筆建物設定抵押權予世華銀行之擔保借款，並願於簽約後四十五日內，代被告向世華銀行清償上開約定之借款金額，致使被告陷於錯誤，以上開金額讓售上開房屋予證人，詎丁○○事後並未依約向世華銀行清償上開債務，復未經被告之同意與授權，即偽造被告公司印章並冒用被告公司名義與訴外人李鳳娘就系爭房地簽定買賣契約。李鳳娘嗣後將其本於上開買賣契約之權利義務讓與原告承受，丁○○遂以被告公司名義與原告簽訂系爭契約書，被告嗣後亦承認丁○○之上開代理行為。
（二）被告後於九十一年十月十四日本於系爭契約之約定，催告原告應給付約定價金三百六十六萬元，否則解除契約，然原告並未依約給付，被告遂主張系爭契約已經解除，而訴請原告應遷讓返還系爭房屋，經法院以依據系爭契約第十四條第二項之約定，原告雖負有於賣方增值稅完稅之前，將承貸之銀行或其他金融機構通知賣方並辦妥必要之申貸及對保手續之義務，但原告除有因信用條件不合或金融政策改變致核貸額度不足以抵付尾款之情形外，原告不負有以非銀行貸款之方式給付尾款之義務，被告不能提出證據足以證明原告有無法向銀行貸款或核貸額度不足以抵付尾款情事，亦未舉證證明其已定期催告上訴人將承貸之銀行或其他金融機構通知被上訴人並辦妥必要之申貸及對保手續，而上訴人逾期未為之等事實，則被告發函催告上訴人給付現金三百六十六萬元，並以原告並未給付現金三百六十六萬元為由，向原告發函解除契約，依法不生解除契約之效力為由，判決被告敗訴確定。（本院九十二年度訴字第一四七０號、台灣高等法院九十三年度上易字第二０號）
（二）被告於九十三年五月十日寄發存證信函催告原告應於文到後十日內將辦理貸款之金融機構通知被告，或於十日內給付現金三百六十六萬元，原告並未履行，被告遂於九十三年五月二十四日寄發存證信函解除系爭契約，原告於同年月二十五日收受上開存證信函。
以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭買賣契約書一份及存證信函二份與被告所提出之台灣高等法院九十三年度上易字第二０號判決一份為證，先予確認。
四、其次，原告主張被告經催告後並未依約履行辦理系爭房地所有權移轉登記事宜，爰解除系爭契約，請求被告給付如其先位聲明所示之金額與利息，另主張被告沒收之違約金過高，應返還其過高部分，爰請求被告給付如其備位聲明所示之金額與利息。被告不同意原告之上述請求，並以前揭情詞資為抗辯，是本案兩造所爭執者，應為下列事項：
（一）被告解除系爭契約，是否有理由？
（二）原告解除系爭契約，是否有理由？
（三）如被告解除契約為有理由，則其沒收已收之價金充作違約金，是否過高？爰論述如下。
五、經查，系爭契約第四條約定「雙方議定於買方履行給付第二期價款時，應作成不動產所有權移轉書類及有關文件經用印後交予雙方委任代理人，代理人應於雙方證件備齊之日起七日內提出辦理土地現值申報或契約稅申報等相關手續」。又依據原告所提出之上開契約書附表二所示，系爭契約給付第二期款之程序業已踐行完畢，同時，受辦理系爭房地過戶事宜之證人即漢霖代書事務所員工乙○○到庭證稱伊受被告公司委託為兩造辦理系爭房地過戶事宜，已製作過戶登記申請書、土地買賣契約書、建物買賣契約書、增值稅申報書、契稅申報書、抵押權設定契約書等文書，且兩造均已用印，契稅與增值稅均已完稅等情，是兩造均已履行上述第四條之約定，甚為明確。
六、再查，系爭契約第十四條第二項約定「本契約付款條件中，如以本約不動產供擔保向銀行貸款抵付尾款或作為買賣價金之一部分時，為確保買賣雙方之權益，買方應於賣方增值稅完稅前，將承貸之銀行或其他金融機構通知賣方並辦妥必要之申貸及對保手續，且該承貸銀行或金融機構不得中途變更，否則，以違約論處，若因買方信用條件不合或金融政策改變，以致核貸額度不足以抵付尾款，買方應於銀行或金融機構撥款時，以現金一次補足該買賣價金絕無異議」。是依據上開證人乙○○所證述之情節以觀，系爭契約契稅部分既然已經完稅，則被告辯稱原告即負有將承貸之銀行或其他金融機構通知賣方並辦妥必要之申貸及對保手續之義務，應屬有據。原告雖又主張伊業已辦妥銀行對保之相關手續，然並未能舉證以實其說，是其上開主張即難謂有據而不能採信。因此，被告主張原告並未履行上開契約義務，為有理由。
七、至原告未履行上開義務之效果，系爭契約第十四條第二項僅載明「以違約論處」，而系爭契約關於違約之效力，則規定於第十條。原告主張應適用系爭契約第十條第三項之規定即「本契約成立後，倘買方無正當理由不按時給付款項、繳納稅款，經賣方書面催告起十日內仍不履行，每逾一日應加付該期依給付而未給付價款千分之一計算之滯納金與賣方」，，即被告僅得請求滯納金，被告則辯稱應適用第十條第一項之規定即「本契約簽立後，倘買方反悔不願承買，經賣方催告起十日內限期履約，逾期仍不履行者，則其所給付賣方之款項由賣方沒收作為違約賠償後並解除契約，甲方不得請求返還」，即被告得解除契約並沒收賣方已經繳交之款項。
八、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院十八年上字第一七二七號判例、十九年上字第五八號判例、十九年上字第四五三號判例、八十八年度台上字第一六七一號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。
九、本於上開說明，就賣方而言，買方若遲遲未能履行契約所規定之義務，契約如因此不能履行完畢，即賣方不能收回全部價金，則其經濟上之不利益，等同於買方反悔不願承買，若謂買方未能履行契約義務亦未給付剩餘價金，而賣方僅得對買方請求滯納金，而衡情買方既然已經不能或不願履行契約義務，亦難以期待買方願意或能夠履行契約所賦予之上開給付滯納金義務，若謂賣方經催告買方而買方仍未履行，此時賣方仍不得解除契約而僅能請求滯納金，顯非賣方於成立系爭契約時之真意。是被告辯稱原告未能依約履行，應視同反悔不願承買，其效力應適用系爭契約第十條第一項之規定等語，應較為可採。從而被告依據系爭契約第十條第一項之規定，辯稱被告公司有權解除系爭契約，為有理由。又查被告已於九十三年五月十日寄發存證信函催告原告應於文到後十日內將辦理貸款之金融機構通知被告，然原告並未將上開情事通知被告，被告於九十三年五月二十四日寄發存證信函解除系爭契約，原告於同年月二十五日收受上開存證信函之情事，前已認定無訛，是被告辯稱系爭契約已經解除，應屬有據。
十、據此，被告既然已經解除系爭契約，則系爭契約已經因解除而不存在，原告主張以本案起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，自屬無據。從而原告本於系爭契約第十條第二項之規定，請求被告返還價金及給付違約金如其先位聲明所示，為無理由，不能准許。
十一、查買方實際給付四十萬元，賣方同意以裝潢款八十六萬元折讓價款（即依約賣方本應有裝潢系爭房屋之義務，然雙方同意由買方自行裝潢而賣方將預定之裝潢費用從原訂價金中扣除）為兩造所不爭執。而關於被告沒收原告已給付之價金以為違約金是否過高乙節，兩造對於系爭房地之買賣價金，是否包括折讓之裝潢款八十六萬元在內，以及原告已經給付之價金，是否包括折讓之裝潢款八十六萬元在內，均有爭執。經查，系爭房地之價金如包括折讓之裝潢款在內，為四百八十六萬元，如以此為計算基準，則原告已給付之價金，除實際給付之四十萬元以外，亦應加計折讓之裝潢款八十六萬元在內，共計一百二十六萬元，則被告沒收之金額應為一百二十六萬元，佔上開總價金四百八十六萬元之比例約為百分之二十五。如系爭房地之價金不包括折讓之裝潢款八十六萬元在內，則價金應為四百萬元，如以此為計算基準，則原告已給付之價金應以實際給付之四十萬元為準，同時被告沒收之金額即為四十萬元，佔上開總價金四百萬元之百分之十，均非原告所主張之百分之三十三，本院審酌原告於九十年間實際給付上開四十萬元之後，迄至台灣高等法院於九十三年間為上開判決，其間原告並未再進而給付其餘價金，同時持續占有使用系爭房屋等一切情狀，認為被告沒收之違約金並無過高，原告備位之訴求為判決如其備位聲明所示，亦為無理由。
十二、綜上所述，原告先備位之訴均為無理由，應予駁回，而原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。又本案事證已臻明確，兩造其餘主張與被告聲請調查之證據，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 九 月 二十六 日
民事第四庭 法 官 匡偉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十七 年 九 月 二十六 日
書記官 陳莉庭