臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第2306號原 告 乙○○訴訟代理人 吳啟孝律師
范 惇律師被 告 丙00000000
甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國97年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙000000000、甲○○應自門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號一樓之房屋遷讓並返還原告。
被告丙000000000應自民國九十七年二月十五日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳拾壹萬元。
訴訟費用由被告丙000000000負擔三分之二，餘由被告甲○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾貳萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項所命給付，就本判決確定前清償期已屆至部分，於原告以新臺幣柒拾萬元為被告丙000000000供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告丙000000000於民國93年12月2日向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○街○○號1樓之房屋（含後方由原告搭建並無獨立出入口之附屬建物）以經營服飾行，租賃期間自93年12月15日起至96年12月14日止共3年，租金每月新臺幣（下同）4萬2000元，原告同意租期屆滿後，附屬建物內被告所有之裝潢得由被告自行處分、拆卸。嗣原告於租約屆滿前之96年11月19日，以存證信函通知被告丙000000000、被告即占有人甲○○，租約屆滿將收回房屋不再續租，原告並同意補貼被告丙000000000、甲○○裝潢費10萬元。詎96年12月14日租期屆滿後至今，被告仍占有系爭房屋，並要求補償60萬元，迄今不願搬遷，丙000000000已違約在先，依約本應自96年12月15日起至搬遷日止，按月支付原告違約金21萬元，惟因被告支出有益費用23萬7255元，並為抵銷抗辯，故縮減違約金自97年2月15日起算，爰依民法第767條前段、第455條前段之規定，請求被告丙000000000、甲○○返還系爭房屋，並依民法第250條及房屋租賃契約書第6條後段之約定，請求被告丙000000000給付違約金，並聲明：（一）被告丙000000000、甲○○應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○號1樓房屋遷讓交還原告，（二）被告丙000000000應自97年2月15日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告21萬元，（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告丙000000000於93年12月15日向原告承租系爭房屋含後方附屬建物，租期至96年12月14日止，被告丙000000000、甲○○基於營業需要，經原告同意，施作室內裝潢花費約200萬元，原告亦同意裝潢部分為被告所有。嗣租約到期原告表示不再續租，導致被告支出之花費無法回收，被告丙000000000曾依民法第431條規定要求原告補償有益費用60萬元未果，故與被告甲○○皆無法搬遷，被告丙000000000亦無違約，不需支付違約金，且有益費用60萬元應與違約金相抵銷等語置辯，爰聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經本院與兩造整理本件不爭執及爭執事項如下（見本院97年12月5日言詞辯論筆錄第1、2頁）：
（一）兩造不爭執事項：
１、原告與被告丙000000000於93年12月2日簽訂「房屋租賃契約書」，被告丙000000000向原告承租臺北市○○街○○號1樓房屋及後方加蓋部分（範圍如原告爭點整理狀附圖二編號8、照片之紅色鐵皮屋所示，即本院卷第80、82至87頁），租期自93年12月15日起至96年12月14日止。本件租約由被告甲○○代理被告丙000000000簽立。
２、原告與被告丙000000000另簽訂「租屋附註條款」，原告同意被告丙000000000裝潢後方加蓋部分。
３、租賃契約已因租賃期限屆滿而於96年12月14日終止，原告於96年11月19日向被告丙000000000通知收回房屋不再出租。
４、被告丙000000000、甲○○迄今尚未搬遷。
５、上開臺北市○○街○○號1樓房屋之後方加蓋部分與原建物使用共同壁，仍須利用原建物門戶進出，並無獨立之進出通路，與原建物為一整體。
６、被告支出有益費用共計23萬7255元。
（二）爭執部份：
１、被告丙000000000迄今未搬遷，有無違約？
２、被告針對後方加蓋部分之裝潢可否要求原告償還有益費用60萬元？
四、得心證之理由：
（一）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條前段分別定有明文。經查，原告主張其與被告丙000000000簽訂房屋租賃契約書，該契約已因租賃期限即96年12月14日屆滿而終止，原告並曾於租期屆滿前通知被告丙000000000不再續租等情，為被告丙000000000、被告即占有人甲○○所不爭執，並有房屋租賃契約書、板橋港尾郵局第257號存證信函在卷可稽（見本院76年度北簡調字第292號卷第8至11頁），堪認原告主張其與被告丙000000000間已因租期屆滿而無租賃契約關係、被告皆無占有權源等情為實，原告自得民法第455條、第767條規定，請求被告丙000000000遷讓系爭租賃物，另依民法第767條規定，向無權占有人甲○○請求遷讓系爭房屋。
（二）又按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，民法第431條第1項前段固有明文；惟按承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還，最高法院33年上字第2326號判例可參。經查，原告與被告丙000000000簽訂之房屋租賃契約書第6條約定：「乙方（指被告丙000000000）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。」，被告丙000000000於租期屆滿後，迄今既未依約將系爭房屋清空搬遷，已為被告丙000000000所是認，足見被告依契約第6條規定，應負違約責任甚明，且民法第431條第1項之費用償還請求權，與承租人在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，並無互為對價之關係，已如前述，是以被告丙000000000抗辯因原告未支付有益費用，故無法搬遷，並無違約責任云云，委無足採。
（三）復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。被告丙000000000抗辯其支出有益費用60萬元並應與違約金抵銷，對此應負證明之責。經查：被告丙000000000固提出相關單據及發票為證（見本院卷第101至109、156頁），惟金額合計僅23萬7255元，此為原告所不爭執，並同意將23萬7255元與部分違約金相抵銷，故將違約金起算始點自起訴狀所主張之96年12月15日，縮減為97年2月15日（見同上言詞辯論筆錄第2頁）；至超過23萬7255元部分，被告丙000000000迄言詞辯論終結前皆未舉證以實其說，自難逕以其片面陳述，而為被告有利之認定。末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。查被告丙000000000對違約金是否過高一事，已於本院最後言詞辯論期日表示對此並無意見，且於辯論終結前，亦未就違約金過高之利己事實，依辯論主義提出主張及負舉證責任，以利本院斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益，作為系爭違約金是否過高之參考。是本件原告主張被告丙000000000應依契約第6條後段規定，自97年2月15日起至交還上開房屋之日止，按月給付違約金21萬元，並無過高情事，應予准許。
五、綜上所述，本件原告主張其與被告丙000000000間房屋租賃契約已因租期屆滿而終止，被告丙000000000應依民法第767條、第455條規定，被告甲○○應依民法第767條規定遷讓並返還系爭房屋予原告，且被告丙000000000迄今未清空搬遷，已違反契約第6條約定而有違約責任，應自97年2月15日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告違約金21萬元，均有理由，應予准許。
六、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合。又本判決主文第五項所命被告丙000000000給付部分，雖有部分在判決時履行期尚未屆至，惟在判決確定前仍有屆清償期之可能，爰均酌定相當擔保金額准許之。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 19 日
民事第三庭 法 官 孫正華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 12 月 19 日
書記官 林秀娥