臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第2887號原 告 乙○○訴訟代理人 許巍騰律師被 告 甲○國際股份有限公司法定代理人 甲○訴訟代理人 吳彥鋒律師
田振慶律師王玉楚律師上列當事人間請求給付仲介費用事件，本院於民國97年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告於民國96年8月10日與原告簽訂房屋專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委任原告代理被告出售被告所有門牌號碼臺北市○○路○段○○○號4樓房屋暨坐落之土地（下稱系爭房地），依據系爭委託銷售契約第6條第2項、第7條第1項規定，原告得代收買方之購屋訂金，如被告不賣應加倍返還買方支付定金，依第4條約定，買賣成交時，原告得向被告收取成交價額4％之仲介費，嗣原告覓得買主即訴外人曾昭文，並於96年8月15日與訴外人曾昭文簽訂買賣協議書，約定訴外人曾昭文應於96年8月17日前簽訂正式買賣契約書，且支付購屋定金後，如被告不賣應加倍返還定金，訴外人曾昭文即交付定金新臺幣（下同）300萬元，由原告代被告收受，原告遂通知被告已經完成委託銷售，要求被告簽訂正式買賣契約，惟被告未履行簽約義務，訴外人曾昭文認被告不願出賣，隨即解除與被告之協議，是以，本件顯可歸責於被告，致原告喪失仲介費用，依系爭委託銷售契約之約定，原告得向被告收取以成交價額3180萬元4％計算之仲介費即127萬2000元，爰依系爭委託銷售契約第4條之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告127萬2000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：依系爭委託銷售契約之約定，原告應於系爭房地買賣成交時始得請求仲介報酬，惟被告與訴外人曾昭文間之買賣契約既未成立，原告自無請求被告公司給付仲介報酬，系爭委託銷售契約已於96年8月15日早上11時終止，原告已無受委任代行尋找系爭房地買方之權限，且原告並無民法第534條第1條第1款之不動產出賣之特別代理權，故依民法第170條第1項之規定，當無權代理被告與訴外人曾昭文簽訂買賣契約，原告違反系爭委託銷售契約於契約未成立前收受定金，自不得請求給付仲介報酬等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張兩造於96年8月10日簽訂系爭委託銷售契約，約定由被告委託原告出售被告法定代理人甲○所有之系爭房地，委託銷售期間自96年8月10日起至96年8月17日止，原告得於買賣成交時，向被告收取仲介報酬，數額為實際成交價額4％之事實，業據提出系爭委託銷售契約、土地及建物所有權狀各乙份為證（見本院卷第5、6、9至12頁），且為被告所不爭執，固堪信為真實，惟被告另以前詞置辯，是本件首應審究者為：被告與訴外人曾昭文之買賣契約是否成立？原告向被告請求仲介報酬，是否有據？茲分述如下：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。又該條所訂之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年臺上字第2675號判例意旨參照）。準此，居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則，居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。經查，依系爭委託銷售第4條約定：「受託人（即原告）於買賣成交時，得向委託人收取仲介費報酬，其數額為實際成交價額4％」，可知系爭委託銷售契約係約定於系爭房地買賣成交時，原告即得向被告收取成交價額4％之仲介報酬，是兩造間關於系爭房地所簽訂之委託銷售契約，性質上屬媒介居間，需因原告之斡旋、媒介至買賣契約成立，始可請求被告給付仲介報酬，亦即被告給付仲介報酬之義務係於系爭房地買賣契約成立時發生。
（二）原告雖主張依系爭委託銷售契約第6條第2款之約定，其有代理被告簽訂買賣契約之權限云云，惟為被告所否認，經核系爭委託銷售契約第6條第2款係約定：「契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之購屋定金」，自文義上觀之，並無授與原告代理被告簽訂買賣契約之權限，且經證人即被告公司常務經理蔡美龍到庭證稱：系爭委託銷售契約是由我代表被告公司與原告簽訂的，當時我告訴原告系爭房地成交前，須先通知我們，詢問我們是否要賣房子，但我們一直沒有接到通知，被告沒有授權原告簽訂買賣契約等語明確（見本院卷第72頁），參以系爭房地價值高達數千萬元，衡情原告於覓得買主時，應詢問被告出售之價格及有無出售之意願，始為合理，然原告竟於覓得買主後，未事先徵詢被告，即逕自與訴外人曾昭文就買賣價格達成協議，並收取定金，實有違常理，是以，原告主張其有代理被告簽訂買賣契約之權限，尚難認有據。
（三）又原告主張其已於96年8月15日代理被告與訴外人曾昭文簽訂買賣契約，並收取定金300萬元乙節，固據提出房屋買賣協議書及收據各乙份為證（見本院卷第7、8、13頁），惟為被告所否認，而觀諸上開房屋買賣協議書所示，其上固載明：「立書人曾昭文（甲方）、甲○國際股份有限公司代理人乙○○（乙方），為收受房屋買賣定金事，雙方同意條款如后... 」等語，惟立書人簽署欄僅有甲方曾昭文及乙方代理人原告於其上簽名、蓋章，至於乙方欄位，並無蓋用被告公司之大小章，是上開房屋買賣協議書之效力難認及於被告，又依上開房屋買賣協議書第4條約定：「雙方應於96年8月17日前簽訂正式買賣契約書」，可見上開房屋買賣協議書並非正式之買賣契約，是以，被告與訴外人曾昭文既未簽訂買賣契約，則被告給付仲介報酬之義務即無由發生，原告自不得向被告請求給付仲介報酬。
五、綜上所述，被告與訴外人曾昭文並未簽訂買賣契約，原告主張依系爭委託銷售契約之約定，請求被告給付仲介報酬127萬2000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 鍾素鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 10 月 31 日
書記官 林玗倩