臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第3051號
原 告 富健和生物科技股份有限公司
法定代理人 甲○○○訴訟代理人 丁福慶律師被 告 戊○○ 臺北
丁○○○乙○○丙○○共 同訴訟代理人 廖穎愷律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國97年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○巷○○號四樓房屋遷讓並返還原告。
被告戊○○應自民國九十七年二月二十七日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告以新臺幣壹萬零貳佰參拾肆元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告以新台幣肆拾萬玖仟參佰陸拾陸元供擔保後，得為假執行；但被告如以新台幣壹佰貳拾貳萬捌仟壹佰元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）伊於民國97年1月11日取得將門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○巷○○號4樓房屋（下稱系爭房屋），系爭房屋買賣契約之出賣人為訴外人甲○○○，其係經其他共有人等9人為渠等所有持分使用及出售之目的，將持分信託登記為甲○○○所有，甲○○○嗣依信託目的，連同自身持分，依土地法第34條之1規定將系爭房地出賣並移轉登記為原告所有，自有絕對效力。被告戊○○雖為系爭房屋之原共有人，然其他共有人既已依土地法第34條之1規定，將戊○○所應得之價金提存，並將系爭房屋所有權依法登記予原告，原告自得以所有權人之法律地位，訴請被告等返還房屋。
（二）又被告無權占有而受有相當租金之不當得利，依全國性仲介業者網站資料計算，每坪月租金約為1456元(【50,000+50,000+13,000】/【36.09+32.48 +9】≒1,456)，故原告得以每坪1,000元/月計算不當得利。另房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，是為土地法第97條1項所明定，若認其上開計算計入土地價值，伊願依被告所稱土地法第97條1項計算相當於租金之不當得利之金額減縮為10,234元 (1,228,100*10%/12)。
（三）被告戊○○未依協議書履行，而遭其他共有人解除而消滅，且被告等所出具之協議書，因與原告無涉，仍無從作為對原告主張合法占用權源之依據。且本件買賣並無通謀虛偽意思表示之情，又無違反信託法第35條或民法第106條之規定。信託契約更無違反強制或禁止規定或公序良俗，而違反信託法第5條而屬無效。爰依民法第767條、179條不當得利法則，提起本訴等情。並於本院聲明：（1）被告應將系爭房屋騰空遷讓予原告。（2）被告戊○○應自97年1月29日起至返還系爭房屋止，按月給付原告72,000元。（3）願提供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告應負舉證之責，提出買賣契約、交付買賣價金之證據、適法不當得利計算之標準。系爭房屋各共有人於96年4月25日曾簽訂協議書，約定出售後，扣除土地增值稅後之金額百分之十，給付被告戊○○作為搬遷補償費，且將系爭房地所有權信託於被告戊○○與甲○○○名下，俾便順利出售系爭房地。詎料，除被告戊○○、江燕美外，其餘共有人竟於96年6月23日將系爭房地持分信託於甲○○○名下，甲○○○並稱已依土地法第34條之1逕行出售系爭房地予甲○○○擔任負責人之原告公司。
（二）按信託法第35條第1、3項，第23條之規定，且本諸「利益衝突禁止」，系爭房地共有人陳溪珍、陳溪華、江燕美、陳龍雄、陳國雄、陳國定、陳麗香、鄭陳美玉、陳俊隆、闕陳瑞鳳、吳陳瑞嬌等人將系爭房屋所有持分信託予甲○○○管理及處分，而甲○○○竟將系爭房屋依土地法第34條之1出售予甲○○○為董事長、甲○○○子女林雨新、林雨倫為董事之原告公司，顯係自己交易，違反信託法
第35條第1項利益衝突禁止原則，且其價金與市價不符，侵害被告對系爭房地持分之財產權，買賣契約即有瑕疵，應負回復原狀之義務。
（三）另依民法第348條第1項、第367條及原告所提之系爭房地買賣契約第2、3條: 「買賣總價款為3270萬元，原告應於簽訂買賣契約時 (即96年11月24日)給付頭期款770萬元、於賣方備齊所有權移轉登記應備文件時 (即96年11 月27日)給付備證款500萬元、貸款核撥當日再給付交屋款2000萬元」。且依甲○○○與陳溪珍等人信託契約第3條第2項第2款:「有關本信託契約財產出售等管理處分行為，乙方應於收齊買賣價金日起三日內將所收價款扣除必要費用後交付甲方」。今原告自承已完成所有權移轉登記程序，則依照買賣契約，原告應已完成銀行貸款、並交付買賣價金予甲○○○或系爭房屋原所有人陳溪珍等10人之義務。然而，及至97年5月13日止，原告仍未向銀行辦理貸款，亦未提出交付買賣價金之證據，且被告亦聽聞部分原所人至今仍未取得買賣價金，原告既未履行交付買占價金之義務，亦未受原所有人請求交付買賣價金，甚至原告買受遭被告占有之房地，卻迄今仍未向出賣人甲○○○請求權利瑕疵擔保之損害，足認其與甲○○○間就系爭房地並非真正之買賣，係屬通謀虛偽意思表示，違反強制或禁止規定、公序良俗，依照民法第87條、信託法第5條規定即屬無效。
（四）若前述信託關係、買賣關係為有效，然原告至今仍未交付買賣價金，而系爭房地各共有人曾於96年4月25日曾簽訂協議書，約定：系爭房地出售後，扣除土地增值稅後之金額百分之十，給付被告戊○○作為搬遷補償費。則被告自得依照民法第242條規定，代位陳溪珍等共有人向原告公司，請求按房地總售價扣除土地增值稅後金額之百分之十予被告，俾便抵銷等語，資為抗辯。並於本院聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、查，原告於97年1月11日購得門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○巷○○號4樓之房地（下稱系爭房屋），並經取得所有權，此有建物所有權狀在卷可稽，被告戊○○、丁○○○、乙○○、丙○○等四人設籍於該址，並居住迄今等情，為兩造所不爭，且有卷附建物所有權狀、戶籍謄本、臺北市稅捐稽徵處96年契稅繳款書可憑（見本院卷第7頁至第9頁、第11頁），堪信為真實。
四、本件應審究者為㈠被告有無占有系爭房屋之正當權源？㈡若無，則原告無法使用系爭房屋而受有相當租金損害額為若干？茲分別論述如下：
（一）被告有無占有系爭房屋之正當權源
１、原告係經向甲○○○購得系爭房屋，雖原告公司之負責人甲○○○為系爭房屋原共有人之一，但其餘共有人已經信託甲○○○，且同意甲○○○依土地法第34條之1進行買賣，有信託契約在卷可參（見本院卷第64頁以下）。至有無利益衝突禁止，乃屬委託人與受託人間之關係，遑論其餘共有人即委託人，既未限制受託人處理系爭不動產之方式範圍，且於甲○○○依土地法第43條之1通知被告先承買時，亦共同用印具名（見本院卷第91頁），甚至原告買價每坪平均約45萬元，與房仲業者售出同地段之價格46萬元相距無幾（見本院卷第120頁所附網頁輸出資料），可見信託人已經同意受託人出售原告，原告亦無以低於市價之價格購得，嗣後更無有何利益衝突之爭執，被告無干之第三人自無置喙之餘地，不能以此為原告不利之事實認定。
２、另原告買賣當時，被告就系爭房屋共有比例之價金亦經提存，有本院97年度存字第39號提存書存卷可考（見本院卷第99頁），可見原告確已支付價金。復依系爭房屋出賣人甲○○○與其餘共有人之信託契約第3條約定，既授權甲○○○依土地法第34條之1出售共有物，買受人即原告自無主張權利瑕疵之必要，被告空言以原告並未付款且為通謀虛偽意思買賣云云，並未舉證以明其說，亦不可採。另原告前手間信託之目的從信託契約觀之，主要係委託受託人出售信託財產，僅就委託人以外之共有人於房屋出售時不為同意，要求受託人依土地法第34條之1規定辦理，已如前述，加以系爭房屋原共有人亦曾經協議信託於被告戊○○以及甲○○○名下，有協議書附卷足佐（見本院卷第43頁），益徵信託出售本即為系爭房屋原共有人所選擇處分系爭房屋之方式，自難認林素玉與其他共有人之信託目的有何違反強制或禁止規定或公序良俗之處。遑論系爭房屋出賣之共有人於出售當時確依土地法34條之1通知被告行使優先承買權，被告有權承購，苟為虛偽買賣，何能如此，被告主張原告取得系爭房屋之買賣無效，顯然無據。準此，原告為為系爭房屋合法所有權人無誤，被告並未舉出有何合法占有使用之權源，原告本諸所有權請請被告遷讓，要屬有據。
（二）原告無法使用系爭房屋而受有相當租金損害額為若干？
１、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。承前所述，被告既無權而占有系爭房屋，顯致原告無法使用該屋而受有相當租金之損害甚明。
２、另房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，是為土地法第97條1項所明定，原告起訴既僅就房屋部分主張無權占有，則被告受有每月免繳租金之不當得利之金額應以建物申報總價計算，審酌系爭房屋所在地點、位置，為台北市○○○段，其交通及生活機能甚佳，故應為10,234元 (1,228,100*10%/12) 。是原告就主張被告戊○○應給付無法使用該屋之損害（亦即被告免繳租金之利益）每月10, 234元，兩造就此均不爭執，自屬允當。至被告與共有人間之協議書，因被告經共有人催告後未遵期履行，而遭共有人終止一事，復有存證信函及掛號郵件收件回執在卷可佐（見本院卷第96至98頁），被告主張依協議書所載其得金額抵銷租金云云，亦乏所據，不能為信。
五、綜上所陳，原告依民法第767條條規定，訴請被告應返還系爭房屋；並依同法第179條規定，訴請被告應給付其自起訴狀繕本送達翌日（即97年2月27日，見本院卷第14頁）起至返還該屋日止，按月給付10,234元之損害金，均為有理由，應予准許，逾此範圍則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。至敗訴部分失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 97 年 6 月 24 日
民事第四庭法 官 吳定亞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 6 月 24 日
書記官 高秋芬