臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第3511號原 告 乙○○訴訟代理人 李嘉典律師
陳鴻興律師被 告 丙○○訴訟代理人 葉鞠萱律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於97年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國96年11月6日因拍賣取得門牌號碼為台北市○○
區○○○路○段○○號6樓之5房屋，及該建物所立基之台北市○○區○○段○○段606、608號土地持分（下稱系爭房地）。詎原告買受系爭房地後，竟發現該房地於拍定前已遭被告無權占有中，原告為排除上開無權占有情狀，於96年11月21日以台北圓山郵局第634號存證信函催告被告出面接洽租購事宜或騰空遷離上開房屋，惟被告於收受上開存證信函後，卻置若罔聞，仍續無權占有上開房屋，爰依民法第767條規定，請求被告遷讓返還房屋，並依據民法第184條第1項前段及第179條前段規定，請求損害賠償或不當得利。
㈡若認定被告於系爭房地拍定前，確與訴外人即系爭房地前手
甲○○間存有租賃關係，而於原告取得系爭房地所有權後，仍有民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，然查被告丙○○自原告取得系爭房地所有權后，從未給付任何一期租金予原告，迄今遲延給付租金之總額已達2個月，為此原告自得援依民法第440條第1項規定，以本件原告起訴狀繕本之送達，做為定期催告被告應於訴狀送達後7日內支付遲延租金之意思表示，逾期原告當即依同法第440條第2項規定終止上開租約，原告並已於97年6月10日之民事準備狀為終止上開租約之意思表示。
㈢又若認定被告就系爭房地於拍定前，確與訴外人即系爭房地
前手甲○○間確存有租賃關係，且租賃關係現仍存在，則原告取得系爭房地所有權後，即取得出租人地位，自得請求被告應自原告取得系爭房地之日起（即96年11月7日），至98年6月30日止，按月給付原告新台幣（下同）23,120元。
㈣聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應將坐落台北市○○區○○段4小段606、608號土
地上建號3555建物（即門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○號6樓之5）騰空返還原告。
⑵被告應給付原告9,2480元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空返還上開建物之日止，按月給付原告21,320元。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應自民國96年11月7日起至98年6月30日止，按月給付原告23,120元。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠先位部分：
⒈系爭房地由被告於93年12月25日向原屋主甲○○所承租，
租期自94年1月1日起至98年6月30日。而原告係於96年11月6日始取得系爭房地之所有權，依民法第425條買賣不破租賃之規定，系爭租賃契約繼續有效存在，原告應繼受原所有權人甲○○所締結租賃契約之權利義務。被告基於租賃契約占有使用系爭房地乃屬有權占有。
⒉被告基於租賃契約占有使用系爭房地乃屬有權占有，並無
任何侵權行為或不當得利之情事。況被告已預付所有租金，是以，原告起訴請求損害賠償或不當得利亦屬無稽，應予駁回。
㈡備位部分：
按司法院著有第1909號解釋：「…承租人依租賃契約所為租金之預付，得以之對抗受讓人…」。系爭房地於系爭租賃契約締結後，被告按月繳交租金至94年12月。然原所有權人甲○○因資金出現缺口，商請被告一次交付未到期租金，被告與甲○○經扣除未到期之利息並酌予減免後，達成繳交386,400元之協議，故而被告於94年12月30日已一次給付未到期租金共計386,400元。被告已付清所有租金，迄至系爭租賃契約期限屆滿前，被告並無再支付任何租金之義務。原告請求被告給付租金亦無理由，應予駁回。
㈢聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於96年11月6日因拍賣取得系爭房地之所有權。
㈡被告占有系爭房地。
四、得心證之理由：本件爭點在於：被告與系爭房地之前所有人是否就系爭房地簽有租賃契約？如有，該租賃契約是否對原告繼續存在？該租賃契約是否業經原告合法終止？被告應否給付租金予原告？茲分述如下。
㈠被告抗辯其與系爭房地之前所有人陳建成於93年12月25日就
系爭房地簽訂租賃契約書，約定由被告向訴外人陳建成承租系爭房地，租金每月1萬元，期間自94年1月1日起至98年6月30日止，嗣系爭房地之所有權移轉予甲○○，再由原告拍定取得等情，業據提出房／店屋租賃契約書影本1份在卷可參，原告亦不否認訴外人陳建成、甲○○先後為系爭房地之所有人。原告雖否認該租賃契約書之真正，且證人即系爭房地前所有人甲○○經本院2度傳訊均未到庭，惟查，被告所稱其確實居住於系爭房地乙節，有台北市中山區恆安里辦公處證明書存卷為憑，並經證人即系爭房地所屬社區住戶兼管理員之丁○○○於本院97年11月13日審判期日到庭結證屬實，衡諸被告與系爭房地之所有權人無任何關係，若被告並非承租人，系爭房地之原所有權人亦無任由被告居住於系爭房地之理，從而，應認被告提出之租賃契約書為實在。按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，民法第425條定有明文。查上開租賃契約之期限自94年1月1日起至98年6月30日止，為4年6個月，且被告自承租後始終居住在系爭房地，已如前述，是依民法第425條第1項，被告就系爭房地之租賃契約，自不受原告嗣後取得系爭房地之所有權而影響，原告自應繼受上開租賃關係。
㈡次按「承租人依租賃契約所為租金之預付，得以之對抗受讓
人」，司法院院字第1909號解釋可資參照。且被告於付租金時並不知將來系爭房地所有權將移轉他人，相較於原告於參與拍賣時即知系爭房地由被告承租占有中，毋寧較值保護，自應認被告若有預付租金，應得以之對抗原告，始符交易安全之旨。查被告抗辯系爭房地於租賃契約締結後，被告按月繳交租金至94年12月，然原所有權人甲○○因資金出現缺口，商請被告一次交付未到期租金，被告與甲○○經扣除未到期之利息並酌予減免後，達成繳交386,400元之協議，故被告於94年12月30日已交付由其子王邦安簽發、面額386,400元之支票予甲○○付清租金等情，業據提出台新國際商業銀行存入憑條1紙為證，且該存入憑條確為真正，有上開銀行
97 年10月7日台新作文字第9714549號函附卷可稽。又該存入票據確為由被告之子王邦安擔任負責人之公司簽發，存入戶名確為「甲○○」等情，有上開存入憑條及前揭銀行以97年11月19日台新作文字第9716915號函檢送之支票影本在卷可佐，是被告抗辯已付清租金乙節，應非子虛，揆諸首揭說明，被告依租賃契約所為租金之預付自得對抗原告，原告不得再請求被告給付租金。從而，原告以被告遲付租金為由終止租賃契約，即不適法，租賃契約仍有效存在。
㈢綜上所述，系爭租賃契約既仍有效存在，被告自有權占有系
爭房屋，是原告先位聲明請求依民法第767條請求被告遷讓房屋，並依同法第184條、第179條請求賠償相當於租金之損害或返還相當於租金之使用收益利益，為無理由；又被告既已付清租金，則原告備位聲明請求依租賃契約關係命被告給付租金，亦無理由，均應予駁回。本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
四、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 12 月 19 日
民事第二庭 法 官 歐陽漢菁以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 12 月 19 日
書記官 王黎輝