臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第404號原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 丁○○被 告 甲○○
乙○○丙○○共 同訴訟代理人 王玉珊律師受 告知人 己○○訴訟代理人 庚○○律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國97年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十六年三月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由原告主張：
㈠兩造於民國96年3月8日簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭
委託契約），由伊居間銷售被告共有之門牌編號臺北市○○○路○段○○○巷○號15樓房地（下稱系爭房地），並因系爭房屋自委售起至96年3月26日成功居間受告知人己○○與被告簽訂不動產購買意願書及不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）時止，均無漏水現象，伊因而於標的物現況說明書勾選無漏水，並註記如有滲漏水情形，由被告修繕後交屋。嗣己○○雖發現系爭房屋屋內有些微滲水，但被告旋即委請專業水電工程廠商修繕，應無解除系爭買賣契約之依據。惟被告卻同意己○○解除系爭買賣契約之要求，並要求伊不得請求報酬，甚至執詞陳稱伊負有損害賠償責任，被告行使權利顯違誠信原則。伊基於系爭委託契約所享有之報酬請求權自不受系爭買賣契約遭解除之影響，被告仍應依其於96年3月26日所出具之同意書，給付新臺幣（下同）150萬元報酬。
㈡為此，依系爭委託契約第10條第4款約定及民法第565條規定
起訴，並聲明：被告應給付150萬元，及自96年3月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
被告辯稱：
㈠被告乙○○未委託原告居間銷售系爭房地，系爭委託契約上「乙○○」之簽名有偽造之嫌。
㈡被告丙○○及甲○○委託原告居間銷售系爭房地時，已言明
不清楚屋況，原告所屬不動產經紀人復表示此係其法律上之查核義務，被告丙○○及甲○○因而允由經紀人代為填寫標的物現況說明書。迨伊與己○○簽訂系爭買賣契約時，仍信賴經紀人之查核，再由經紀人代為填寫契約所附之標的物現況說明書。嗣己○○雖發現漏水情事，惟原告已於96年7月12日同意捨棄報酬請求權，伊自得拒絕給付。
㈢系爭委託契約第10條第4款約定乃定型化約款，對伊有失公
平，依消費者保護法第12條第1項規定，應屬無效，原告不得據之請求。
㈣原告疏未就系爭房屋頂樓漏水加以調查，亦未向己○○詳實
說明，致生本件紛爭，顯然違反民法第567條及不動產經紀管理條例第22至24條規定，自有過失，應依民法第227條第2項、第544條及不動產經紀管理條例第26條第1、2項規定對伊負擔損害賠償責任。茲以97年1月25日答辯狀之送達，作為行使抵銷權之意思表示。
㈤如認原告對伊無損害賠償之責，但系爭委託契約於96年7月1
2日協調時即合意終止，依民法第548條第2項規定，原告僅能請求已處理部分之報酬。況系爭買賣契約於未移轉所有權前即合意解除，原告請求之報酬顯較其所任勞務之價值過鉅且失公平，自應依民法第572條規定予以酌減至10萬元。
㈥聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
本件不爭執之事實：
㈠被告甲○○及丙○○於96年3月8日委託原告居間銷售伊等與
被告乙○○所共有之系爭房地，被告甲○○及丙○○親自於系爭委託契約簽名，被告乙○○部分則由原告之經紀人蔡坤樹簽名（見本院卷第10至12頁；第69頁反面、第70頁）。
㈡原告居間介紹己○○向被告購買其等共有之系爭房地，並於
96年3月26日簽訂系爭買賣契約及實行履約保證特別約款（見本院卷第12至16頁、第20頁），原告依被告簽立同意書及實行履約保證特別條款，乃於96年4月19日自聯邦銀行履約保證專戶撥付150萬元報酬（見同上卷第19、20頁）。
㈢被告甲○○及丙○○委託原告銷售系爭房地時，曾告知系爭
房地曾因漏水而有修繕情事，但原告經紀人以自簽訂系爭委託契約起迄簽訂系爭買賣契約時，均無漏水現象，乃於系爭委託契約及系爭買賣契約書所附標的物現況說明書第3項是否有滲漏水情形欄位勾選「否」，另勾選「如有滲漏水之情形，賣方修繕後交屋」，系爭委託契約所附標的物現況說明書下方賣方簽認簽章欄位有甲○○及丙○○之簽名，系爭買賣契約所附標的物現況說明書下方賣方簽認簽章欄位有甲○○、乙○○及丙○○之簽名（見本院卷第72、11、16頁）。
㈣己○○於96年5月18日發現系爭房屋有漏水問題，透過立法
委員費鴻泰於96年7月12日之協調，己○○與被告於翌日即合意解除系爭買賣契約（見本院卷第60頁），另就150萬元報酬事宜簽訂協議書（見同上卷第77頁），繼於96年7月16日解除聯邦銀行之履約保證責任（見同上卷第18頁），己○○因而自聯邦銀行取回其已支付之全部價金，原告則於接獲聯邦銀行仁愛分行通知後，補存150萬元入上開履約保證專戶（見同上卷第21頁）。
㈤己○○與原告於96年11月26日簽訂和解書，同意給付原告256,000元報酬（見本院卷第102頁）。
本件爭執事項：
㈠系爭委託契約之效力是否及於被告乙○○？㈡兩造於96年7月12日費鴻泰委員召開協調會時，原告是否捨
棄報酬之請求權？㈢如原告未捨棄報酬請求權：
⒈系爭委託契約第10條第4款約定是否違反消費者保護法第12
條第1項規定而屬無效？⒉如前開約定有效：
①原告就居間銷售系爭房地，是否違反民法第567條規定及
不動產經紀業管理條理第22至24條規定？原告應否依民法第227條第2項、第544條及不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定負損害賠償之責？被告對原告所負債務是否因抵銷權之行使而消滅？②如原告無義務之違反，被告抗辯原告僅能依民法第548條
第2項規定，請求已處理部分之報酬，是否有理？有無民法第572條規定之適用？系爭委託契約之效力及於被告乙○○：
原告主張兩造於96年3月8日簽訂系爭委託契約，由伊居間銷售被告共有之系爭房地，並提出一般委託契約書為證（見本院卷第10、11頁），被告乙○○雖否認其上簽名之真正。惟查：㈠原告已稱被告丙○○透過電話徵得乙○○之同意，由系爭房
地經紀人蔡坤樹代為簽名等語（見同上卷第69頁反面、第70頁），非惟被告未再加以爭執（見同上卷第70頁），參諸被告乙○○偕同其餘被告於96年3月26日簽訂系爭買賣契約、同意書及實行履約保證特別約款等情（見同上卷第13至16、
19、20頁），足證被告乙○○業已授與蔡坤樹簽訂系爭委託契約之代理權，依民法第103條第1項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」，系爭委託契約應已對被告乙○○發生效力。
㈡縱使蔡坤樹未徵得被告乙○○之同意，即於系爭委託書上簽
具「乙○○」署名，但被告乙○○於簽訂系爭買賣契約時，另出具應給付原告150萬元報酬之同意書（見本院卷第19頁），無異就委託原告居間銷售作出承認之意思表示，依民法第170條第1項反面解釋，亦應認系爭委託契約之效力及於被告乙○○。
㈢從而，不論被告乙○○是否授與蔡坤樹簽訂系爭委託契約之
權限，系爭委託契約仍因事後追認而對被告乙○○發生效力，其事後再予爭執，甚為原告涉嫌偽造署名之陳述，洵非適當，要不可取。
兩造於96年7月12日費鴻泰委員召開協調會時，原告並未捨棄報酬之請求權：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。被告辯稱原告於96年7月12日協調會時，已當場表明捨棄報酬請求權，既遭原告否認，被告就其所辯，即有舉證之責。經查：
⒈立法院費鴻泰委員受己○○之請託，於96年7月12日在其國
會辦公室召開協調會，被告與己○○達成解除系爭買賣契約之協議，原告復同意將其已收之買賣雙方仲介費用全數退還，且約定原告、被告與己○○於翌日處理退費手續，有立法院費鴻泰委員國會辦公室97年3月24日鴻函字第09700032號函可稽，被告所稱原告於協調會中同意返還報酬等語，固非無憑。惟所謂「原告願將其已收之買賣雙方仲介費用全數退還」（見前開函文說明第二行），其文義並非明確，洵待進一步審究，逕依前開文字即為有利於被告之認定，恐嫌速斷。
⒉己○○前依其所簽署之實行履約保證特別條款第1條約定（
見本院卷第20頁），將所付價金存入原告於聯邦銀行所設立之專戶中，原告並已依同條款第4條第1項約定，逕自聯邦銀行專戶撥款150萬元報酬（見不爭執事實㈡），由此可知暫存於聯邦銀行專戶之買賣價金已經短少150萬元。矧被告與己○○於96年7月12日合意解除系爭買賣契約，依民法第259條第1項：「由他方所受領之給付物，應返還之。」，即有原告同意回補150萬元入聯邦銀行專戶之必要。因此，前開所謂願意全數退還仲介費用部分，應係便利辦理解除系爭買賣契約回復原狀之意，尚難遽為原告業已捨棄報酬請求權之認定。
⒊次觀諸被告與己○○於96年7月13日所簽協議書第2條約定：
「關於太平洋房屋仲介股份有限公司已取走之仲介報酬，若其未於六個月內全數返還，甲方（即己○○）同意乙方（即被告）僅承擔375000元之仲介報酬，其餘的仲介報酬則由雙方共同向太平洋房仲爭取，如有爭取到任何減免，則由甲方取得。如未爭取到任何減免，則是項損失由甲方承受。」（見本院卷第101頁），顯係針對己○○已付與原告報酬如何分擔之約定，倘原告於協調會時即捨棄對買賣雙方報酬之請求，陪同己○○一同出席協調會之庚○○律師為何未代為撰擬協議書？又為何事後另為前開報酬負擔之協議？稽此情事，仍難認原告已於協調會表達捨棄報酬之意。
⒋原告起訴請求被告及己○○給付各自所應支付之報酬後，己
○○仍委任庚○○律師參與調解程序，如協調會時已有免除報酬之事實，己○○即無庸給付報酬，然己○○非但未極力否認原告之報酬請求權，於庚○○律師提供己○○法律意見之情況下，猶簽訂同意給付256,000元之和解書（見本院卷第122頁），在在彰顯協調會中無關於「報酬」捨棄與否之約定。
㈡原告於協調會中有返還150萬元以供被告返還己○○價金之
意思表示，固非無據，然乏原告捨棄報酬之證據，被告就此復未舉證以實其說，其所為原告已捨棄報酬請求權之抗辯，即屬無據而不可取。雖被告另稱系爭委託契約已經兩造於協調會中合意終止云云（見本院卷第134、135頁），惟原告捨棄報酬之事實，已因被告之舉證未足而難信真實，更遑論原告同意終止系爭委託契約，此項抗辯亦不可取。
系爭委託契約第10條第4項約定未違反消費者保護法第12條第1項規定：
㈠按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平
者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：①違反平等互惠原則者。②條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。③契約之主要權利義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」，固為消費者保護法第12條所明定。惟是否違反誠信原則，同法施行細則第13條復規定：「定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之」。至其中所謂違反平等互惠原則，同法施行細則第14條亦臚列下列四款供參考：①當事人間之給付顯不相當者。②消費者應負擔非其所能控制之風險者。③消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。④其他顯有不利於消費者之情形者。
㈡被告辯稱原告所屬經紀人疏於調查系爭房屋現況，且未對己
○○詳實說明屋況，致生本件爭端，如准原告依系爭委託契約第10條第4項約定請求報酬，顯非允當云云。惟查：
⒈從系爭委託契約之形式觀察，雖為原告預定用於同類契約之
條款而訂定之定型化契約，惟依前開說明，定型化契約約款並非必然不利他方或違反誠信原則而為無效，僅在有顯失公平之情形時，法律定有種種調整兩造契約關係、彌補弱勢一方以達衡平之機制，或於該當法律規定之要件時，該部分約定無效而已。故契約條款是否違反誠信原則，洵應依個案而為審查。
⒉系爭委託契約顧名思義，雖為委託銷售，但細究原告受託處
理事務之內容，除包括為被告報告訂約機會，或訂約之媒介外，於買賣契約成立後，並應協助申辦貸款、所有權移轉登記及交付買賣標的物等等，此既為被告所不爭執（見本院卷第126頁反面），系爭委託契約兼具居間及委任之性質，即堪認定。又既為居間之法律關係，原告得於系爭買賣契約成立後請求給付報酬，應與民法第568條規定相合，衡情且為被告簽訂系爭委託契約時所明知，稽此情事，殊無給付不相當及逾越被告所能控制風險之可言。
⒊另從民法第571條居間人報酬請求權喪失之規定而論，以「
居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬。」為限。本件暫且不論被告所述原告違反義務之抗辯屬實與否，均查無原告為有利於己○○之行為，或由己○○收受利益之情事，依民法第571條規定，系爭委託契約而取得之報酬請求權即未受影響，自不因系爭買賣契約事後經己○○與被告合意解除，即謂原告喪失報酬請求權。因此，系爭契約第10條第4項「買賣契約簽立後，事後因故解除契約時（含買賣雙方合意解除契約）並不妨礙太平洋之服務報酬請求權）。」之約定，非法所不許，亦難認有加重被告負擔之情事。
⒋原告雖僅完成被告與己○○簽訂系爭買賣契約之工作（見本
院卷第126頁反面、第127頁），但依系爭委託契約兼具居間與委任性質，於簽訂買賣契約時，媒介訂約之主要工作已經完成，原告之報酬請求權即已發生，倘有未完成其他受任事務情事，應僅係得否減免報酬或負擔損害賠償責任之問題，原告之報酬請求權並未喪失，系爭委託契約第4項之約定，亦堪稱公允。
㈢原告未完成系爭委託契約之全部事務，然被告並未舉證證明
系爭委託契約第10條第4項確符合前揭規定應為無效之事實，本院復查無該約定有何違反上開規定而無效之情事，自難認此約定不利於被告。被告此項抗辯，於法即有未合，仍無可取。
原告未違反民法第567條及不動產經紀業管理條理第22至24條
規定，自毋庸依民法第227條第2項、第544條及不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定負損害賠償之責，被告抵銷權之行使並不合法：
㈠按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，民法第567條定有明文。次按「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：不動產出租、出售委託契約書。不動產承租、承購要約書。定金收據。不動產廣告稿。不動產說明書。不動產租賃、買賣契約書。前項第1款及第2款之規定，於經營代銷業務者不適用之。第1項第5款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。」、「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」，不動產經紀業管理條例第22至24條復有明定。準此，不動產經紀業者，除訂約之媒介外，尚負據實報告及妥為媒介及調查之給付義務。惟依系爭委託契約第9條第1項約定：「賣方應簽立『標的物現況說明書』載明標的物相關之現況，如曾存有任何瑕疵亦應併予詳載。」，填載標的物現況說明書實乃被告之義務。且被告為系爭房屋之所有人，對於屋況顯較他人為清楚，縱使原告所屬經紀人具有居間銷售不動產之專業，亦難謂其有知悉託售房屋曾否漏水之能力。
㈡被告雖辯稱原告未查核系爭房屋之現況，亦未詳實報告於己○○，顯然違反其應盡之義務云云。經查：
⒈被告曾告知經紀人，系爭房屋之前手曾稱有漏水情事但已為
修繕等語，既經被告陳述在卷（見本院卷第72頁），則經紀人依被告所陳「已經修繕」而為「系爭房屋託售時無滲漏水」之判斷，衡情堪認適當。又被告帶領經紀人看屋後，始託售系爭房屋，乃不動產經紀之必經流程，被告與經紀人一同在場，皆未發現系爭房屋有漏水情事，則經紀人受託於標的物現況說明書上勾選「如有滲漏水之情形：賣方修繕後交屋」，亦可認符合託售時之實情。況被告丙○○與甲○○不否認標的物現況說明書上簽名之真正（見不爭執事實㈢），益證經紀人所為之勾選未逾越被告之真意。再參以被告與己○○於系爭買賣契約所附標的物現況說明書之簽名（見本院卷第16頁），此係己○○看屋決定買受系爭房屋後所為之簽認，關於是否有滲漏水情事部分，既為與系爭委託契約所附標的物現況說明書相同內容之勾選，自堪認被告託售及簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋確無滲漏水情事，並可認系爭委託契約與系爭買賣契約所附標的物現況說明書已就系爭房屋現況為適當之表達。其後，經紀人依標的物現況說明書，向己○○進行系爭房屋現況之說明，自無何義務之違反。雖被告陳稱其僅簽名確認收到標的物現況說明書云云（見本院卷第181頁反面），惟經紀人代為勾選之「如有滲漏水之情形，賣方修繕後交屋」，涉及被告之瑕疵擔保責任，被告豈能未予注意！第14項次部分有車位管理費之記載，倘非被告告知，經紀人如何填寫？第21項次關於交屋時間部分，又載有96年6月30日始得交屋之確定日期，顯係買賣雙方確定之日期。徵此情節，應認此標的物現況說明書係經逐一討論始為填載，被告所云簽名僅具簽收意義，核與事實相間，殊難採信。
⒉系爭房屋所在之管理委員會於96年5月28日就系爭房屋頂樓
防水層修補問題召開臨時會，雖有會議記錄可參（見本院卷第185至191頁）。惟依前開民法第567條及不動產經紀業管理條例第22至24條規定，尚無經紀人負有如何調查義務之詳細明文，自難界定經紀人應盡查核義務之具體內容。況細繹會議紀錄內容，漏水肇因於系爭房屋頂樓（即社區共用部分）或系爭房屋專有部分，並非明確。故縱使經紀人於受託居間銷售後代被告而為詢問，亦無法獲悉確切原因，自不得以經紀人未詢問管理委員會，即為違反義務之認定。
㈢綜合上情，經紀人應盡調查義務之具體內容不明，洵乏令經
紀人就不作為負擔損害賠償責任之依據，被告抗辯原告應依民法第227條第2項、第544條及不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定負擔賠償責任，於法即有未合，其抵銷權之行使，自難謂合法。
系爭委託契約兼具居間及委任之性質，原告僅能依民法第548條第2項規定，請求已處理部分之報酬：
㈠原告請求給付150萬元報酬云云，被告則辯稱系爭委託契約
已於96年7月12日協調會時合意終止（見本院卷第181頁反面），原告只能就其已處理部分請求報酬等語。經查：
⒈原告於96年7月12日協調會時同意將其自聯邦銀行專戶所收
取之150萬元報酬匯回專戶，俾利解除系爭買賣契約回復原狀事宜之完成，既如前述（見㈡），系爭委託契約顯然不用繼續進行，衡情非無終止之必要。況委任契約當事人之任何一方，得隨時終止契約（民法第549條第1項規定參照），倘衹有被告於96年7月12日協調會時為終止之意思表示，於意思表示到達原告時，發生終止系爭委託契約之效力，故不因原告否認合意終止，即影響系爭委託契約於96年7月12日協調會時終止事實之認定。
⒉原告依系爭委託契約第10條第4項約定及民法第565條規定請
求給付報酬云云。惟探究系爭委託契約第10條第4項約定之文義，衹重申報酬請求權未因系爭買賣契約遭解除即喪失之意旨，尚難為原告得為全部報酬請求之推論。至民法第565條規定，僅係居間之定義，於系爭委託契約兼具居間與委任性質之前提，及受任事務完成前即終止系爭委託契約之情形，自難依此規定即准其為全數報酬之請求。況民法第548條第2項定有：「委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部份，請求報酬。」，自應按已處理事務之難易或所占比例，依契約本旨及誠信原則酌定原告得以請求之報酬。
⒊原告已完成媒介訂約事務，固無疑義，但被告與己○○於96
年7月12日即合意解除系爭買賣契約，原告並未進行協助貸款、移轉所有權及交屋等等事務，被告復未取得任何價金，均如前述，矧令被告如數給付150萬元報酬，恐有違反誠信原則之虞。爰斟酌原告於96年3月8日受託居間銷售系爭房屋之時起至96年3月26日簽訂系爭買賣契約之時止，銷售期間不長，所耗費人力物力堪稱輕微之情，認其請求50萬元報酬為允當。
㈡依民法第572條規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之
價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」，委託人事後固得請求法院酌減約定之報酬額。但原告因系爭房地之買賣，為被告進行廣告刊登、行銷及帶看系爭房地，磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜等委託銷售契約等，業已支出相關費用，衡情以50萬元為合理，既如前述，被告所稱應將本件報酬酌減至10萬元云云，洵失客觀公平性，自不可取。
綜上所述，因被告與己○○合意解除系爭買賣契約，系爭委託
契約亦告終止，原告未完成全部事務，前開被告應如數給付全部報酬之主張，即不足採，應衹能請求其已處理部分之報酬。
從而，原告依系爭委託契約第10條第4項約定及民法第565條規定，請求被告給付50萬元，及自96年3月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，原告勝
訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至其餘假執行之聲請，則因其餘之訴已經駁回而失附麗，併駁回之。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 97 年 9 月 12 日
民事第五庭 法 官 許純芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 9 月 12 日
書記官 詹雪娥