臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第4240號原 告 明祺不動產經紀有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 鄭瑞崙律師被 告 鴻貿實業股份有限公司法定代理人 丙○○
乙○○甲○訴訟代理人 連銀山律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於九十八年二月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬玖仟伍佰元及自民國九十七年九月九日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾捌萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾肆萬玖仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告防禦或訴訟終結者，不在此限。民事訴訟法第
255 條第1 項第1 、2 、3 及7 款分別定有明文。本件原告起訴原聲明：被告應給付原告新台幣（下同）577,500 元及自民國94年10月19日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣於本院審理中，於98年2 月12日言詞辯論期日當庭減縮聲明為：被告應給付原告549,500 元及自97年9 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。核其減縮前後所為請求之基礎事實同一，且不甚礙被告防禦或訴訟終結，核與前揭法條規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於民國94年4 月20日受被告鴻貿實業股份有限公司委託居間銷售被告所有、坐落於嘉義縣○○鄉○○○段工業小段43地號、面積155 平方公尺之土地及其上同小段48、49建號、面積4719.65 平方公尺之建物（下簡稱系爭房地），委託期間自94年4 月20日起至同年7 月19日止，雙方並簽立不動產委託銷售授權書（下稱授權書），約定於買賣契約成立時，被告應給付買賣價金3.5 ％之金額作為居間報酬。嗣原告公司經紀人丁○○仲介買方客戶林政憲向被告購買系爭房地，林政憲並於94年8 月24日與伊簽定廠房買賣案買方委託確認書，委託伊代為購買係爭房地，約定購買金額為16,500,000元，伊已將上情報告予被告知悉，被告亦同意以此價格出售，買賣雙方就系爭房地買賣價金取得共識後，因林政憲無法拿出2 成自備款，要求伊製作不實之買賣契約，以便向銀行辦理貸款，遭伊拒絕後，被告即未再與原告公司接觸。詎料，被告與林政憲於系爭房地買賣契約處於隨時可簽訂之階段，為避免居間報酬之給付，竟於委託期滿後
3 個月內，瀕與林政憲接觸，並私下與林政憲為代表人之龍利興業有限公司（下簡稱龍利公司）簽訂系爭房地之不動產買賣契約書，約定買賣價金為1,570 萬元，並於94年10月19日以買賣為登記原因，將系爭房地移轉登記予龍利公司，原告為渠等間上開交易之居間人，乃依約向被告請求給付仲介報酬，然被告均置之不理，為此提起本件訴訟，請求被告給付成交價1570萬元之3.5 ％即549,500 元作為報酬等語。並聲明：㈠被告應給付原告549, 500元及自97年9 月9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依授權書第4 條之規定，原告於授權期滿前未將系爭房地出售，委託銷售契約即自動失效，且被告亦不知原告曾與龍利公司接洽系爭房地之買賣，而授權期間屆滿後，被告公司並未同意繼續委託原告出售系爭房地。再者，原告公司未依授權書第7 條規定，以書面列明向被告公司報告曾介紹之交易對象，被告公司自無違約可言。原告請求被告給付報酬，實無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如為不利原告之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、原告起訴主張被告於94年4 月20日委託其居間銷售被告所有坐落於嘉義縣○○鄉○○○段工業小段43地號之土地及其上同小段48、49建號之建物。委託期間自94年4 月20日起至同年7 月19日止，雙方並簽立不動產委託銷售授權書，約定於系爭房地之買賣契約成立時，被告應給付原告買賣價金3.5％作為居間報酬。嗣於94年10月19日被告將系爭房地出售予以林政憲為代表人之龍利公司，成交金額為1,570 萬元，並於同年11月14日將系爭房地移轉登記予龍利公司等情，業據原告提出不動產委託銷售授權書、公司登記資料、土地暨建物登記簿謄本為證（見本院卷第6-12頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、原告請求被告給付居間報酬，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告是否得向被告請求報酬？若可，其得請求之金額若干？㈠查兩造所簽立之授權書第7 條約定：「委託期間內甲方不得
自行將不動產出售及經由他人介紹成交，於本委託書屆滿時，乙方得書面列明報告所曾介紹之交易對象，甲方於3 個月內不得與其成交。有違反上述情形者視為違約，甲方應按約定服務報酬一次支付予乙方。」，有授權書1 份在卷為憑，原告主張其於委託期間內曾介紹林政憲向被告購買系爭房地，林政憲係原告曾介紹之交易對象乙情，雖為被告所否認，然此業經證人林政憲到庭證稱：我看到告示牌要出售系爭房地，就打電話至原告公司詢問，原告公司小姐及被告公司會計曾陪我去看廠房，後來我就簽立廠房買賣案買方委託確認書給原告，但因價錢談不攏，其後就不了了之。委託期滿後，我有一次碰到被告公司會計，他跟我說有沒有買廠房，我告訴他因為價錢沒有談攏沒有買，他說要幫我聯絡看看，過了一段時間，被告公司賴小姐打電話給我，問我是不是要買廠房，可以直接跟賴小姐談，問我多少錢要買，價錢方面可以降一些給我，後來成交金額為1570萬等語（見本院卷第85-86 頁），並有廠房買賣案買方委託確認書1 份附卷可稽（見本院卷第7 頁），顯見原告確曾居間介紹林政憲購買系爭房地，且被告應知悉上情甚明。又原告受託期間係自94年
4 月20日起至同年7 月19日止，而被告與龍利公司簽訂系爭房地買賣契約之日期為94年10月19日，已如前述，則被告係於委託期滿3 個月內自行就系爭房地與龍利公司成交乙節，亦堪認定。從而依前揭授權書第7 條之約定，被告已違反上開於3 個月內不得與原告介紹之交易對象成交之規定，應按約定服務報酬一次支付予原告。
㈡次按，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬，此為民法第568 條第1 項所明定。被告雖抗辯原告未依約以書面列明曾交易之對象，故不得請求報酬云云，惟系爭授權書第7 條固規定原告得書面列明報告所曾介紹之交易對象，被告於3 個月內不得與其成交，然此應係就被告對原告曾介紹交易之對象不知情時，原告「得」以書面向被告提出報告者而言，而本件訴外人林政憲經原告介紹向被告購買系爭房地時，既曾通知被告公司職員到場陪同，已如前述，則被告對於上開居間之情形當明確知悉，自無再責由原告以書面向被告列明報告之理，從而被告辯稱原告未書面列明報告，不得請求報酬云云，尚難憑採。又原告媒介林政憲向被告購買系爭房地後，雖林政憲因個人考量而決定將系爭房地登記於以其為代表人之龍利公司名下，然龍利公司係為購買系爭房地而設立乙情，業據證人林政憲證述屬實（見本院卷第86頁背面），且此亦無礙於原告前揭報酬請求權之成立。
從而原告依授權書第7 條之規定，請求被告給付居間報酬，核屬正當，應予准許。
㈣末查，依兩造授權書第8 條約定：「服務報酬：依買賣成交
總價款之3.5 ％計算，並於甲方簽訂不動產買賣契約時，一次付清乙方絕無異議。」，本件被告與訴外人龍利公司約定買賣系爭不動產之成交總價為1,570 萬元，業據證人林政憲證述在卷，則原告請求被告給付成交價1,570 萬元之3.5 ％即549, 500元作為報酬，自屬有據。
五、綜上所述，居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，被告與林政憲簽訂系爭房屋買賣契約雖係於授權契約屆滿後，然兩造既已特約於上開契約屆滿後3 個月不得與原告曾介紹之客戶成交，且被告出售系爭房地確係因原告之媒介而成立，已如前述。從而，原告依前開授權書之約定，請求被告給付居間報酬549,500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即97年9 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
民事第五庭 法 官 吳佳薇如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
書記官 許博為