臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第4328號原 告 戊○○
丁○○共 同訴訟代理人 吳啟孝律師複 代理人 范惇律師被 告 甲○○訴訟代理人 姚念林律師複 代理人 黃啟逢律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於98年9 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○路一段二十五號十四樓房屋遷讓交還原告。
被告應給付原告戊○○新臺幣壹拾叁萬貳仟壹佰叁拾貳元，及自民國九十五年九月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告戊○○新臺幣壹萬玖仟捌佰捌拾陸元。暨自民國九十六年九月二十一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告丁○○新臺幣壹萬玖仟捌佰捌拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾叁萬元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣伍佰壹拾捌萬柒仟肆佰壹拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項部分於原告戊○○以新臺幣肆萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹拾叁萬貳仟壹佰叁拾貳元為原告戊○○預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴時原請求：一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路1 段25號14樓房屋遷讓返還原告。二、被告應給付原告戊○○新臺幣（下同）126,219 元及自民國95年10月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付戊○○2 萬元。三、被告應自96年9 月21日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告丁○○2 萬元（見本院卷第4-5 頁）。嗣於97年10月24日民事準備一狀變更第二項聲明為：被告應給付戊○○101,872 元及自95年9 月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付戊○○2 萬元（見本院卷第59-62 頁）。復於98年6 月24日民事準備二狀中變更前述聲明為：被告應給付戊○○132,132 元及自95年9 月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付戊○○2 萬元（見本院卷第124-129 頁）。揆諸前揭規定，均屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段一小段410 、416 地號土地上，同段建號2092號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路1 段25號14樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地，原係戊○○與訴外人鄭君如共有，嗣於96年9 月21日鄭君如將其持分移轉登記予丁○○。戊○○曾與被告於95年1 月11日就系爭房屋訂立不動產買賣契約書，因戊○○應有部分已遭法院為限制登記，且至雙方約定最後期限95年6 月30日仍無法塗銷限制登記，則雙方合意解除買賣契約。戊○○另與被告就系爭房屋訂立租賃契約，租期自95年7 月1 日至同年8 月31日止，租金每月24,000元，但水電費及每月管理費3,450 元應由被告負擔。惟租期屆滿後，被告應返還租賃物，迭經催告均置之不理，依民法第767 條所有物返還請求權及第455 條租賃物返還請求權規定，起訴請求被告遷讓並交還房屋。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條亦定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，復經最高法院著有61年臺上字第1695號判例可稽。原告自得請求被告自無權占有之日起返還相當於租金之利益，系爭房屋面積約40坪，租金行情每月4 萬元，依此標準計算，被告應分別給付原告自95年9 月1 日及96年9 月21日起按月返還相當於租金之利益
2 萬元，及給付戊○○自95年8 月起至98年6 月止水電費及管理費共計132,132 元，爰提起本件訴訟等語。並聲明：如前述變更後聲明所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造就系爭房屋訂立買賣契約，戊○○承諾會塗銷限制登記並將系爭房屋辦理過戶，系爭房屋之買賣契約仍為有效，伊係經戊○○委託始管理系爭房屋，伊有合法占有權源，並非無權占有，亦非不當得利，再戊○○同意在伊管理期間負擔系爭房屋之水電費及管理費，且原告請求相當於租金之不當得利數額超過土地法第97條之限制等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、戊○○與被告於95年1 月11日就系爭房屋訂立買賣契約書，有不動產買賣契約書、房屋買賣履約保證合約書等件影本在卷可稽（見本院卷第17-30頁）。
㈡、系爭房屋為戊○○、丁○○共有，權利範圍各2 分之1 ，戊○○應有部分於94年8 月26日已遭本院以94年度北院錦94執全庚字第2516號函為假扣押限制登記在案，有臺北市建物登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第11頁）。
㈢、戊○○與被告就系爭房屋訂立房屋租賃契約書，約定租期自95年7 月1 日起至95年8 月31日止，租金每月24,000元，水電費及每月管理費3,450 元應由被告負擔，又被告於訂約時已將2 個月租金及管理費共計54,900元交付戊○○，有房屋租賃契約書影本一份在卷可稽（見本院卷第48-51頁）。
四、兩造爭執之要點：
㈠、系爭房屋之買賣契約是否仍然成立？
㈡、原告得否於租賃期間屆至後，請求被告返還系爭房屋？
㈢、原告得請求被告給付相當於租金之不當得利為何？
㈣、原告得請求被告給付水電費及管理費為何？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：
㈠、系爭房屋之買賣契約是否仍然成立？
1、按解除條件者，乃限制法律行為效力之消滅之條件，於條件成就時，法律行為喪失其效力（民法第99條第2 項參照）。
觀諸兩造系爭買賣契約書第18條特別約定事項約定：「甲（指被告）、乙（即戊○○）雙方確認本買賣標的物於簽約日已遭臺灣臺北地方法院限制登記，乙方同意至遲於民國95年
3 月31日自行負責塗銷限制登記，乙方若逾期未能完成則雙方合意無條件解除本買賣契約。」等語（見本院卷第19頁），以及兩造於同日另行簽訂「房屋買賣履約保證合約書」約定：「二、履約期限：2006/1/11~2006/3/31 ，超過此期限，本合約失效。」等文字（見本院卷第30頁），足見兩造約定以於95年3 月31日前無法塗銷限制登記作為系爭房屋買賣契約之解除條件無疑，嗣雙方雖合意將期限延長至95年6 月30日，惟迄今戊○○應有部分仍遭本院以94年度北院錦94執全庚字第2516號函為假扣押限制登記在案，業如前述，是上開「無法塗銷限制登記」之解除條件即已成就，兩造間買賣契約亦於95年6 月30日隨之失效，是被告辯稱：系爭房屋之買賣契約並未約定期限云云，顯無足採。
2、又被告抗辯：原告交付鑰匙給伊先行裝潢並委託暫時管理系爭房屋云云，雖舉證人乙○○○○為證，惟為原告所否認，並舉證人即為戊○○出售系爭房屋經紀人丙○○○98年6 月24日到院證稱：「（問：系爭房屋是何時將鑰匙交付給被告讓被告進去使用？）我們公司規定簽約之後如果買方要擁有鑰匙或進入房屋裝潢，必須要雙方填寫借屋裝修協議書，本案並無寫這個協議書」（見本院卷第119 頁），以及證人即系爭房屋仲介乙○○○○日到院證稱：「（問：本件在你離開永慶房屋之前，兩造有無簽立借屋裝修協議書？）沒有。」等語（見本院卷第121 頁），由此可知，戊○○並未同意交付鑰匙給被告以利其裝潢，再參酌證人丙○○○前述期日到院證稱：「（問：合約簽訂時，原告有無同意被告先行使用房屋而交付鑰匙？）沒有。」等語明確在卷（見本院卷第
118 頁反面），復衡諸若戊○○果委託被告暫時管理系爭房屋，被告何須另與之簽訂租約並負擔給付租金義務，顯與常情有違，是被告前開抗辯，不足採信。
㈡、原告得否於租賃期間屆至後，請求被告返還系爭房屋？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第767 條前段、第455 條前段分別定有明文。又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文。
再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權佔有之法律關係，請求返還租賃物，有最高法院69年臺上字第4001號判例、75年臺上字第801 號判例參照。
2、被告並非系爭房屋原始取得人，且系爭房屋現登記為原告所有，是被告應無物權上之權利主張有權占有，兩造雖就系爭房屋訂立買賣契約，但買賣契約業已解除，被告即已無權占有系爭房屋，並負有將占有系爭房屋返還原告之義務，且原告並無於訂立買賣契約時，即依買賣契約交付買賣之房屋予被告之意思，被告抗辯雙方訂立買賣契約，伊即受領原告交付系爭房屋云云，與事實不符，亦無足取。復依系爭房屋租賃契約第2 條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為二個月即自民國95年7 月1 日起至民國95年8 月31日止」，可認定被告與戊○○間之租賃契約定有期限，則租賃契約即因期限屆滿而消滅，依前開法律規定及說明，被告與戊○○就系爭房屋所成立租賃契約已於95年8 月31日消滅，被告尚不得執該已消滅之租賃契約，對原告主張有權占有。是原告於租賃契約消滅後，被告占有系爭房屋並無合法權源，為無權占有，原告依民法第767 條規定，請求被告返還遷讓系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈢、原告得請求被告給付相當於租金之不當得利為何？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179 條及第181 條分別定有明文。另按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。最高法院著有61年臺上字第1695號判例可稽。本件被告自95年9 月1 日起無權占有系爭房屋，因而受相當於租金之利益，致告原告受有損害，是原告依土地法第105 條準用同法第97條規定，請求被告返還不當得利，即無不合（關於丁○○請求給付不當得利部分，自取得權利之96年9月21日起算）。
2、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。土地法第97條定有明文。又按土地法第97條第1 項之所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。最高法院亦著有68年臺上字第371 號判例可資參照。查系爭房屋地址為臺北市○○區○○路1 段25號14樓，位在臺北市○○區○○路○ 段與市○○道○ 段交會口附近，鄰近信義商圈、饒河街觀光夜市，鄰近500 公尺範圍內有市○○道高架、環東大道高架道等交通運輸措施，並有南松山傳統市場，鄰近300 公尺範圍內有興雅國小、松山高中，此有原告提出不動產估價報告書一份附卷足稽，而由原告所提出建物登記謄本，系爭房屋於91年11月18日建築完成，本院斟酌上開情形，併依土地法第97條第1 項之規定，認本件損害金以系爭土地及建物申報總價週年利率百分之八為適當。系爭房屋坐落在臺北市○○區○○段一小段410 地號土地，面積734 平方公尺，原告權利範圍共10,000分之166 ，有臺北市土地及建物登記謄本在卷可稽，上開410 地號土地，自96年起之公告地價為每平方公尺79,850元，有臺北市公告土地現值及公告地價查詢系統在卷可稽（見本院卷第165 頁），依平均地權條例第l6條規定，申報地價為公告地價80% ，系爭房屋估價金額為5,187,417 元，有群益不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書在卷可稽（見本院卷第137 頁），依此標準計算，被告按月應給付原告相當於租金之不當得利各為19,886元【計算式：（申報地價79,850元×80% ×734 ㎡×10,000/166＋5,187,417） ×8%×1/12×1/2 （應有部分）＝19,885.85 ，元以下四捨五入】，逾此部分之請求則無理由。
㈣、原告得請求被告給付水電費及管理費為何？原告主張：系爭房屋自95年8 月起至98年6 月止之水電費及管理費計145,938 元，皆由戊○○繳納等情，業據提出臺北自來水事業處水費繳納證明單及臺灣電力公司北市區營業處函、系爭房屋住戶管理繳費證明等件在卷可稽（見本院卷第31-33 頁、第70-74 頁、第128-136 頁），為被告到庭所不爭執，堪信為真實，扣除被告於訂約時已給付6,900 元及其後交付6,906 元後，尚欠132,132 元，亦為被告所不爭，被告雖抗辯：戊○○同意在其管理期間（租賃2 個月期間除外），系爭房屋水電費、管理費均由戊○○負擔云云，惟此與證人乙○○○○揭期日到院證稱：「（問：原告是否同意被告管理期間水、電費、管理費都由原告負擔？）當時原告並無明確表示。」等語（見本院卷第120 頁）顯然不同，此外，被告並未就水電費及管理費應由戊○○負擔等有利己之事實舉證以實其說，是被告上開所辯，不足為採。
五、綜上所述，原告為系爭房屋所有權人，被告為無正當權源占有系爭房屋，原告依民法第767 條規定，自得訴請被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179 規定，訴請被告應給付原告戊○○132,132 元，暨分別自95年9 月1 日及96年9 月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告戊○○、丁○○各19,886元。原告請求在此範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 21 日
民事第四庭 法 官 鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 10 月 21 日
書記官 林孔華