臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第4648號原 告 甲○○訴訟代理人 藺超群律師被 告 乙○○上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國98年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租之臺北市○○區○○段二小段三六二號建號，即門牌號碼臺北市○○○路○○○號，總面積一０六點一四平方公尺一、二層樓房乙棟之應付月租金，應自民國九十七年七月二十二日起調整為每月新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段二小段0000-0000地號中華民國所有土地之臺北市○○區○○段二小段362建號，即門牌號碼臺北市○○○路○○○號，總面積106.14平方公尺
一、二層樓房乙棟（下稱系爭房屋）為訴外人王許雲霞所有。被告於民國95年10月5日表示欲承租系爭房屋，而王許雲霞年事已高，遂委由其子即伊以其名義出租，並訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期自95年10月5日起至100年10月4日止，每月租金新臺幣（下同）1萬元。惟原告於95年12月間，竟接獲國有財產局通知，系爭房屋物所占用之土地，按月須繳納土地補償金27,389元。查王許雲霞自取得系爭房屋起，未曾繳納土地租金，亦不知有繳納租金義務。又伊於出租系爭房屋時亦並不知有土地補償給付義務，而以每月1萬元之低價出租予被告，惟嗣遭追繳，每月須繳納高達27,389元之土地補償金，顯非伊出租系爭房屋當時所得預料，且依此計算，原告出租不僅毫無利得，每月反須虧損近2萬元，顯失公平，爰依民法第227之2第1項規定起訴請求調整租金。並聲明：被告向原告承租坐落臺北市○○區○○段二小段0000-0000地號土地上建物，同地段362建號，即門牌號碼臺北市○○○路○○○號，總面積106.14平方公尺一、二層樓房屋乙棟之租金，自起訴狀繕本送達之翌日起，調整為每月37,389元。
二、被告答辯稱：㈠本件不符情事變更原則之要件：查原告於出租系爭房屋時既
知悉其坐落之土地屬於國有，其非土地所有權人，當知依法應對國家給付使用土地之對價，原告豈能以其於訂約時未繳納租金，現在突然要繳納補償金而主張情事變更？縱使王許雲霞確實不知有繳納租金之義務，惟系爭房屋占有他人土地是存在之事實，亦為王許雲霞及原告所明知，非訂約後始為變更，故原告應承擔此風險，且出租人於訂立租約時也應評估該風險，故本件原告於訂立系爭租約後以此為由主張情事變更，實與該原則之構成要件不符。
㈡縱認本件有情事變更之情形，依最高法院66年臺上字第2975
號判例所示「因情事變更為增加給付之判決，非全以物價變動為根據，並應以客觀之公平標準，審酌一方情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形，以定其增加給付之適當數額。」查伊並未因原告受國有財產局之補償金繳納通知而受有利益，且本件補償金之納稅義務人為訴外人王許雲霞，並非原告，則原告有何損失？有何情事變更？顯見原告所請與法不符。
㈢按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣 (市)政府得依前項所定標準強制減定之。」，土地法第97條定有明文。本件系爭租約中兩造所約定之租金與原告請求調整後之租金相較，應認以系爭租約所約定之租金較為適當。
㈣原告主張要向國有財產局價購系爭房屋坐落之土地，依經驗
法則，其必定是要作開發利用，如基地上之建物存有租賃關係，勢必會影響土地開發。故原告為促使伊遷移系爭房屋，始訴請調高租金，藉此迫使伊因不願調高租金而遷移，顯有民法第148條權利濫用之情形。
三、本件兩造不爭執之事項：㈠臺北市○○區○○段二小段362建號，即門牌號碼臺北市○
○○路○○○號，總面積106.14平方公尺一、二層樓房乙棟，及其所坐落之同地段0000-0000地號土地，分別為訴外人王許雲霞及中華民國所有。
㈡被告於95年10月4日向原告即王許雲霞之子承租系爭建物，租期自95年10月5日起至100年10月4日止，每月租金1萬元。
㈢原告於95年12間，接獲國有財產局通知，系爭建物占用上開國有土地，需按月繳納土地使用補償金27,389元。
四、得心證之理由原告主張應調整系爭房屋之租金，而被告對於兩造就系爭房屋有租賃關係並不爭執，惟以前揭情詞置辯，是以本件爭點在於：」之要件？㈠系爭租金調整是否可適用民法227條之2規定；㈡若可調整，應以多少為適當？㈢原告請求調整租金是否為權利濫用？茲分述如下：
㈠系爭租金調整是否可適用民法227條之2規定？
按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第227之2第1項著有明文。查系爭房屋坐落之土地為中華民國所有，而王許雲霞係於91年12月24日因繼承分割登記而取得系爭房屋，其子即原告則是自93年10月5起，以每月1萬元之租金，將系爭房屋出租與被告，租期為93年10月5日至95年10月4日共2年，嗣該租期屆滿，雙方復於95年10月5日再簽署系爭契約，租金仍係1萬元，租期則為95年10月5日至100年10月4日，而系爭國有土地之管理人國有財產局於同年12月22日始初次發函，通知王許雲霞按月繳交占用系爭土地之使用補償金27,389元等情，有租賃契約書2份、土地房屋登記謄本、課稅現值證明書、繳納通知書及國有財產局98年2月26日臺財產北改字第0985000398號函及其附件等在卷可稽，則系爭國有土地之管理人國有財產局通知王許雲霞給付使用土地之對價，既係發生在兩造簽署系爭租約之後，則原告於95年10月5日與被告締約當時，自無法預料其後需按月繳納高達27,389元之補償金，故在未考量土地使用成本之情形下，僅以先前租約之租金1萬元再將房屋出租予被告，惟締約後國有財產局開始追繳土地使用補償金，致原告每月須繳納27,389元之土地租金，堪認有關系爭建物使用土地之對價關係，已有變更，而屬上述情事變更之情事，且依原租約約定之租金1萬元，尚不足繳付每月土地使用補償金27,389元，如不予調整，確有顯失公平之情。
被告雖稱本件補償金之納稅義務人為訴外人王許雲霞，並非原告，則原告有何損失云云，然查，原告主張其為系爭房屋所有權人王許雲霞之子，因王許雲霞年事已高，故委由原告以其名義出租管理系爭房屋等情，被告並未爭執，是系爭租賃契約當事人與所有權人雖非同一，然原告既為實際管領系爭房屋之人，負責收取租金及負擔土地使用補償金，而系爭租約確因該土地使用補償金之追徵而顯失公平，有調整之必要已如前述，是被告此部分抗辯尚非可採。從而，原告主張與被告間之房屋租賃，原約定租金1萬元，業因房屋使用土地之成本有所變更，致租金依原約定金額計算顯失公平，請求調整租金，尚無不合。
㈡系爭租金應調整為何數額使為恰當？
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定之土地價額及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定，本件系爭房屋係坐落城市地區，自有上開規定之適用。又對於系爭房屋應調整之租金為何，原告主張應將原約定未考量土地成本之租金1萬元，加計系爭土地公告地價年息5%即27,389元之土地使用補償金計算月租金，並提出鄰近房屋出租資訊等網路列印資料，用以證明系爭房屋價值甚高。被告則辯稱租約已約定系爭房屋之修繕支出由被告負擔，故原租金係將原告轉嫁與被告負擔之修繕成本扣除，實際上並未低於鄰近房屋租金價格，並提出系爭房屋內部狀況之照片，以資證明被告除需給付租金外，尚須支出系爭老舊房屋之修繕費用。本院審酌二造各自主張及所提出之證據，及系爭房屋係位於西寧南路265號，緊鄰西門商圈，鄰近捷運站，交通便利，惟系爭房屋老舊，目前1樓從事寢具買賣，而系爭房屋附近多為2層樓房屋，經營毛刷、鐵架、紙廠、印刷廠，有現場照片可稽，足見系爭土地雖不若商業聚集之商圈般繁榮，惟仍可作為製造業、批發及零售業，甚或服務業之商業用途使用，被告租用系爭房屋因而使用系爭土地所獲得之利益非寡，又系爭土地每月應給付與國有財產局之使用補償金亦有公告地價年息5％即27,389元，已如前述，是綜合上開土地成本、房屋屋齡、現況及四周環境等情，本院認系爭房屋租金調整為每月3萬元，應屬合理。又按法院准許增加經提起請求增加租金之訴，法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。查本件原告所為調整租金之意思表示即起訴狀繕本送達被告日期為97年7月
21 日，有本院97年7月21日言詞辯論筆錄可稽，故原告主張自起訴狀繕本送達翌日即97年7月22日起調整租金，即屬可採。
㈢被告另辯稱：原告為促使伊遷移系爭房屋，始訴請調高租金
，藉此迫使伊因不願調高租金而遷移，顯有民法第148條權利濫用之情形云云。惟兩造間有房屋租賃契約關係存在，已如前述。原告為出租人，對被告有租金請求權，原約定租金業因房屋使用土地之成本有所變更，致租金依原約定金額計算顯失公平，業如前述，是其行使出租人權利請求調整租金尚難認是以損害他人為目的，難以濫用權利視之，且被告自93年起即使用系爭房地迄今，然原告僅請求調整起訴後之租金，已先排除國有財產局追繳自93年起迄起訴期間之土地使用補償費，是考量兩造各項情狀、利益，被告原先負擔之租金並未包含使用土地成本，原告請求調整租金，尚難認為社會道德觀念所不許，而視為違反公序良俗，被告抗辯原告請求調整租金為權利濫用，顯不足採。
五、綜上所述，原告依民法第227條之2規定，請求被告向原告所承租之系爭房屋應付月租金應自起訴狀繕本送達之翌日即97年7月21日起調整為每年3萬元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與本判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 吳佳薇法 官 莊書雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 5 月 27 日
書記官 謝梅琴