臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第4668號原 告 己○○訴訟代理人 詹德柱律師複 代理人 賴錫卿律師被 告 丙○○訴訟代理人 張智剛律師
丁○○受 告知人 永固大樓管理委員會法定代理人 乙○○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國98年2 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實及理 由
壹、程序方面：按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。本件原告主張其於民國96年11月17日購買被告所有坐落臺北市○○區○○段3 小段第874 、874 之1 地號及同地段建號4379號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 號12樓之3 ）、1979號（即地下室）之房地（下稱系爭房屋）及頂樓加蓋部分（下稱頂樓加蓋部分），惟系爭房屋就頂樓加蓋部分就有無合法之使用權，涉及被告與受告知人永固大樓管理委員會間是否有明示或默示之分管契約存在為判斷依據，明顯與受告知人之權益有關，受告人於本件訴訟自有法律上之利害關係，為保障受告知人之權利，從而原告聲請訴訟告知受告知人永固大樓管委員會，揆諸前揭法條規定，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠被告於96年11月17日就其所有之系爭房屋及及頂樓加蓋部
分，與原告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）2,270 萬元，兩造並於系爭買賣契約第16條第2 項第5 款約定：「本物件陽台外移、頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，系屬違建；賣方明確告知有頂樓加蓋使用權，但該加蓋建物不確定有房屋稅籍，買方已知悉並同意承受。」；另原告依系爭買賣契約第4 條第4 項第2 款約定，係以原告之子即訴外人劉明倫為所有權登記名義人，並辦理所有權移轉登記。詎料，被告於96年12月25日將系爭房屋點交予原告後，系爭房屋所在之受告知人永固大樓管委會竟於大樓公告欄上張貼公告，表示頂樓加蓋部分為公有之會議廳，應屬全體住戶公用受告知人將予收回。雖被告於96年12月27日出具聲明書主張權利，但卻未與受告知人達成協議，受告知人仍不斷要求原告不得再使用頂樓加蓋，否則將對原告及劉明倫提起訴訟。又原告於購買系爭房屋時，對於頂樓加蓋之有無使用權及使用面積若干，自會影響原告購買之意願及出價高低，現因頂樓加蓋部分之使用權發生爭議，原告已於97年1 月7 日寄發存證信函予被告，要求被告應於97年1 月9 日前與受告人處理頂樓加蓋使用權爭議，否則原告將就無法使用頂樓加蓋而有減少價值瑕疵情事，請求減少買賣價金286 萬元，惟經屢次與被告協商，均遭被告相應不理。為此，爰依物之瑕疵擔保請求權之法律關係，並依民法第359 條規定，請求被告減少買賣價金等語。
㈡又就系爭房屋及頂樓加蓋建物部分，自96年11月迄今，受
告知人每月均向原告收取管理費5,400 元，並製作管理費收取明細表予全體住戶，而其他住戶均無異議。且該管理費之計算方式為每戶基本管理費1,050 元，另按照使用範圍，加計每坪80元之管理費，至於地下室停車位之部分，另外計算收取，則受告知人既依被告使用之面積溢收管理費，該溢收部分自屬頂樓使用之代價，自足認定原告就頂樓加蓋部分已有默示之分管契約存在。
㈢並聲明：被告應給付原告286 萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋頂樓加蓋建物部分有分管契約存在。而系爭房屋
頂樓加蓋建物為無產權之違章建築，此為原告買受時即已明知之事項；且被告於96年12月21日交屋前，從未接到主管機關表示將要拆除頂樓加蓋之通知。至於，受告知人雖貼出主張頂樓加蓋權利之公告，然非系爭買賣契約所約定必須拆除違章建築之通知，受告知人並非相關權責單位，自不生頂樓加蓋部分將要拆除之事實，被告自無庸負責。遑論，受告知人之公告顯係在被告交屋後始為貼出，依系爭買賣契約第8 條第4 項規定，即應由原告自負風險。
㈡縱認被告應負減價責任，惟減少價金之數額仍應由估價師
事務所鑑價後之金額決之。本件原告主張被告應負擔減價金額，並未提出鑑價報告，其金額尚非確實，被告無負擔該減價金額之義務。
㈢並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利駁回，請准供擔保宣告免為假執行。
四、受告知人陳述則略以：被告明知系爭房屋與頂樓加蓋間有樓梯存在，且係被告所有期間打造的，對大樓結構有傷害，受告知人於70幾年時有請求被告回復原狀，故系爭房屋頂樓加蓋部分並沒有分管契約存在。對於價金之部分沒有意見。又大樓興建完成畢時，頂樓加蓋是用做會議室使用，原本是給一個殘障者使用，後來因為殘障者的養母過逝，養父將其趕出去，殘障者就沒在會議室，後來這個房子轉賣給被告的前手，賣方跟被告的前手說有頂樓使用權，所以被告買了以後也以為有頂樓使用權，我才會請求被告回復原狀，被告也同意，打掉的樓梯間會用鋼筋水泥回復原狀等語。
五、兩造不爭執之事實：㈠兩造於96年11月17日就被告所有之系爭房屋及及頂樓加蓋
部分，與原告簽立系爭不動產買賣契約書，約定買賣價金為2270萬元，兩造並於系爭買賣契約第16條第2項第5款約定：「本物件陽台外移、頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，系屬違建；賣方明確告知有頂樓加蓋使用權，但該加蓋建物不確定有房屋稅籍，買方已知悉並同意承受」。
㈡依系爭買賣契約第4條第4項第2款約定，係以原告之子即
訴外人劉明倫為所有權登記名義人，並辦理所有權移轉登記。
㈢被告於96年12月25日將系爭房屋點交予原告後，系爭房屋
所在之受告知人永固大樓管委會於大樓公告欄上張貼公告，表示頂樓加蓋部分為公有之會議廳，應屬全體住戶公用受告知人將予收回。雖被告於96年12月27日出具聲明書主張權利，但卻未與受告知人達成協議，受告知人仍不斷要求原告不得再使用頂樓加蓋，否則將對原告及劉明倫提起訴訟。
六、本件爭點：兩造均不否認系爭房屋具有頂樓加蓋部分之使用權。惟原告主張購得系爭房屋後，受告知人向伊表示原告對於系爭頂樓加蓋部分無使用權，原告遂向被告主張系爭房屋具有瑕疵，並請求減少價金。從而，本件之爭點厥為：原告對於系爭頂樓加蓋部分有無使用權？
七、得心證之理由：㈠按「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人
於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」，司法院大法官會議第349號解釋可資參照。
㈡第按「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情
事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看本院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查原審審據上開事證，綜合研判，並依取捨證據、認定事實之職權行使，合法認定『環翠儷宮大廈』建造完工，住戶即各自於其空地及屋頂空間加蓋違建使用迄今，歷有年所，鄰居均可共見共聞，大廈住戶當無不知之理，並認被上訴人於該大廈空地加蓋系爭違建，全體住戶未為反對之意思，顯非單純之沈默，而係默許同意其分管之協議，進而論斷被上訴人系爭違建難謂為無權占有，依上說明，即無不合」最高法院97年台上字第909號判決意旨可資參照。
㈢原告雖主張系爭買賣契約之價金包含系爭頂樓加蓋之使用
權，惟為被告所否認（見本院卷32頁背面）。但據系爭房屋之仲介，即信義房屋仲介人員戊○○具結證稱：（總價有無包含頂樓之使用權予以計價？）有。（頂樓計價之市價基礎如何計算？）一般而言因為頂樓坪數不會測量，如果當地行情一坪15萬元，會加個幾萬元，至於加的數額以當事人合意為準。... （當時有無跟買方保證頂樓加蓋使用權？）我們在不動產說明書上會記載這是違建，有提到屋主持有七年以上，並未拆除... （當時附近成交行情為何？）中古屋約50至55萬不定。但因這產品比較特殊，大坪數帶車位學區又好，比較稀有...57.63 萬元一坪是包含頂樓使用價格等語（見本院卷58頁），衡以一般房地產行情，如有頂樓使用權者，房屋每坪市價亦均較一般行情略高，故證人戊○○之證詞，足資證明本件房地交易價格，包含頂樓使用權存在，被告之抗辯尚非可取。
㈣兩造均主張系爭房屋具有系爭頂樓加蓋之使用權，惟為受告知人所否認。經查：
⒈依據系爭房屋坐落之永固大廈97年2月及3月管理費計算
、公積金收支明細表（見本院卷95頁、99頁）記載，永固大廈管理費收取之基準為「每戶基本費1000元+每坪80元計算」，依據原告提出之建物登記謄本及系爭買賣契約所示（本院卷3頁、10頁），系爭房地包含主建物總面積115.18平方公尺、陽台12.17平方公尺、共用部分14.33平方公尺（計算式：1106.81平方公尺X6603/510000，四捨五入至小數點以下第二位），共計141.68平方公尺，共計42.8582坪，則依前開管理費之收費標準，原告應每個月支出管理費4429元（計算式：1000+80X
42. 8582=4429，四捨五入至整數）。惟據原告提出96年11月起每個月所繳交之管理費為5404元（不計停車位之費用），足徵原告每個月多繳交975元，相當於52.19坪（計算式：975除80=12.19）之管理費，如永固大樓之住戶不同意12樓之3使用系爭頂樓加蓋，亦不致於收取使用費；再者，被告亦於96年12月27日出具聲明書稱「本人持有上揭房地七年以上，從無任何第三人向本人主張頂樓增建部分之權利；而本人擔任管理委員會副主任委員一職，亦從未聽聞或看到『頂樓增建部分為本大樓公有之會議廳』之書面證明資料。另外，本人持有房地期間，對於頂樓增建部分之使用，每月繳納按標準樓層管理費半數計算之管理費，此均有管委會蓋章之收據為憑，足見本大樓已有由12樓之3住戶使用之分管協議... 」（見本院卷12頁），亦可知向12樓之3收取頂樓使用費，已行之有年。由上開證據足資證明，兩造主張系爭房地有頂樓加蓋之使用權為可採信。
⒊系爭買賣之仲介，即證人戊○○亦證稱：被告買系爭房
地時，頂樓加蓋就蓋好了，他有提出繳管理費之收據，依坪計算管理費被告支付的管理費超過系爭房屋12樓之3的面積，足以判斷給付頂樓之管理費，我也問過管理員，頂樓是給12樓之3使用，管理員之姓名忘記了，因為只有12樓之3有內梯通往頂樓，我們是連頂樓一起賣，簽約前，買賣雙方均了解頂樓使用部分，原告亦親自詢問被告，在託售期間，伊帶人看屋時並無任何人告知12樓之3不能再使用頂樓等語（見本院卷58頁），亦足徵證人仲介之期間，亦無人反應系爭房屋無頂樓加蓋使用權之事。
⒋雖受告知人訴訟代理人表示系爭房屋無頂樓使用權，並
傳訊系爭大樓保全公司之經理，即證人吳建邦為證。然證人吳建邦先證稱「10幾年前12樓之3曾賣給投資客，投資客買了以後，有隔了幾間，幾間我不知道，就發生水管漏水的情形，我記得我去那邊看了好幾次，那時還沒有把天花板打通做室內樓梯。我去看水管管線，因為整棟大樓的清潔、水電、機電都是我們在處理，因為每次颱風來我們就會去頂樓看，因為我們管理員有鑰匙，投資客以前都是當會議室用，隔了幾年以後才發覺天花板被挖通，發覺後有跟管委會反應，管委會發文到建管處去舉報，建管處也有派人來看，後來下文如何我不知道，丙○○搬進來以後我沒有跟他講建管處的事，那時開會就很少在那邊開了，也沒有進去過」云云，惟據受告知人所提出之資料，永固大廈係於96年12月28日始發函予臺北市建管處，有該大廈函件在卷可憑（本院卷78頁），經本院函詢臺北市建築管理處覆稱：有關旨揭地點（臺北市○○○路○段○○○號12樓之3及13樓頂樓突出物）經查詢本處資訊系統，並無相關違建查處及違規使用罰鍰紀錄，有該處98年1月23日北市都建查字第09865221400號函在卷可按（本院卷85頁），可見證人上開陳述不實。經本院再詢問渠是否知道天花板打通至頂樓是在何時改稱「我不確定是不是在被告買了以後才打洞，也沒有跟被告講天花板打洞的情形，我是聽人家講的，我也進不去13樓」，足見證人關於頂樓加蓋之事，係聽聞他人之詞，該頂樓加蓋與系爭房屋究何時打通，證人亦不明瞭，自不足以作為系爭房屋無頂樓使用權之證據。
⒌受告知人之訴訟代理人先稱：被告明知有樓梯間，還打
造了一個樓梯，對大樓結構有傷害，70幾年要求回復原狀，所以我認為頂樓使用權不屬於原告所有，大樓興建完成時是會議室，原本是給一個殘障者使用，後來因為殘障者的養母過逝，養父將其趕出去，殘障者就沒住在會議室後來這個房子賣給被告的前手，賣方跟被告的前手說有頂樓使用權，所以被告買了以後也以為有使用權，我們才請求被告回復原狀；又稱：我是80幾年請被告回復原狀，被告買了半年以後打通，我有口頭通知，被告買的七年來我都在大陸，有時再台的時間，我都會提醒被告云云（見本院卷47頁至49頁），然為被告所否認，受告知人既提不出任何通知紀錄，亦提不出區分所有權人會議之資料，其片面陳述，亦難採信。
⒍頂樓是否有他人使用，一般購屋者登上頂樓時即可查明
，依據前開判決意旨，至少自被告89年間購入系爭房屋並使用頂樓加蓋之狀態，迄今已有8年餘，未見住戶有何反對之意思表示，管委會亦向被告收取頂樓之使用費用，足資認定對於頂樓使用部分，該大廈就系爭頂樓加蓋部分，已有同意令系爭12樓之3住戶使用之分管契約存在。
⒎綜合上述，原告既得使用系爭頂樓加蓋部分，即無其主張之物之瑕疵存在，其訴為無理由，應予駁回。
八、原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
九、兩造其餘之攻擊或防禦方法及援用之證據，或未為引用之證詞，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明
十、結論：原告之訴無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文中 華 民 國 98 年 3 月 18 日
民事第四庭 法 官 趙子榮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 3 月 18 日
書記官 謝榕芝