臺灣臺北地方法院民事判決 九十七年度訴字第四六七一號原 告 欣欣客運股份有限公司法定代理人 楊國強訴訟代理人 呂思家律師被 告 大有巴士股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 邱育彰律師
參 加 人 北勢湖工業股份有限公司法定代理人 丙○○上列當事人間返還租金等事件，本院於民國九十八年二月二十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰肆拾肆萬壹仟肆佰參拾參元，及自民國九十七年六月十九日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰壹拾肆萬柒仟元或等值之合作金庫商業銀行股份有限公司敦南分行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第一百七十條定有明文。又該條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第一百七十五條第一項規定甚詳。原告及被告法定代理人原分別為乙○○及吳東瀛，嗣於審理中變更為楊國強及甲○○，此有原告所提出之公司會議記錄（原證八）及公司變更登記表（原證九）各一份在卷可佐，是原告聲明由上開變更後之法定代理人承受訴訟，經核與前開法文之規定相符，應予准許，先予敘明。
二、原告起訴主張；
（一）原告於民國九十六年八月向被告承租坐落於台北市○○區○○段一小段三四０、三四一、三四二、三四二之二、三
四三、三四三之四、三四四、三四四之二地號土地，以及位於上開土地上之建物三棟（以下簡稱系爭不動產）、洗車機一套與加油設施一套，租期自九十六年九月十六日起至一百零一年九月十五日止計五年，租金為每月新臺幣（下同）三十五萬三千五百元，，含稅為三十七萬一千一百七十五元，租賃保證金為七十萬七千元，雙方並簽訂土地租賃契約書（以下簡稱系爭租賃契約及系爭租賃契約書）。原告已依約於九十六年九月一日繳付第一年十二個月之租金共計四百四十五萬四千一百元（含稅）及上開租賃保證金。又原告承租系爭租賃不動產與洗機車與加油設施等之目的，係做供原告之東湖站場車輛、人員使用，因而必須施作基礎設置，原告因而委由訴外人欣得工程有限公司施作基礎整備工程，並支出費用六十九萬七千九百五十元。
（二）詎被告竟於九十六年十一月二十一日寄發存證信函予原告，內容為「2、因債權銀行對於抵押標的物出租乙事不表同意，為此本公司將單方面解除與台端間之租賃契約，依租約第十二條第三款之約定：於存續期間提前終止合約時，須於三個月前以書面通知對方，因此租賃期限至九十七年二月二十日止，對此之舉措本公司深表遺憾。3、本公司將於期限屆滿時依約退還押金及溢收之租金」，通知原告公司終止系爭租賃契約。
（三）依據民法第四百五十條第三項、第四百五十三條之規定，系爭租賃契約約定每月租金為三十五萬三千五百元，是系爭租賃契約係以一個月定租金支付之期限，亦即第一個月租金之期限係指九十六年九月十六日至十月十五日、第二個月租金之期限係指九十六年十月十六日至十一月十五日、第三個月租金之期限係指九十六年十一月十六日至十二月十五日，故被告以上開存證信函通知終止系爭租賃契約時，其終止契約之日期並非逕自以九十六年十一月二十一日計算三個月至九十七年二月二十日為止，而係應以九十六年十二月三十一日計算三個月至九十七年三月三十一日為止。
（四）系爭不動產嗣後經由強制執行程序於九十七年一月八日由北勢湖工業股份有限公司（以下簡稱北勢湖公司）拍定，並經臺灣士林地方法院於九十七年一月三十日核發權利移轉證書在案，北勢湖公司以領得權利移轉證書之日起即取得系爭不動產所有權為由，於同年二月四日命原告於期限內騰空返還系爭不動產，原告遂請北勢湖公司給予寬限三個月，承諾於九十七年五月四日搬遷，寬限之三個月期間，原告給予北勢湖公司與被告相同之租金作為補償。職是之故，當北勢湖公司對原告主張權利時，被告尚未能合法、有效的終止系爭租賃契約。依據民法第四百三十五條第一項、第四百三十六條權利瑕疵效果之規定，原告因北勢湖公司就系爭不動產主張所有權之此一不可歸責於原告之事由，而終止系爭租賃契約。系爭租賃契約應於九十七年二月七日終止，縱原告無法舉證於上開時間已為終止系爭租賃契約之意思表示，則原告嗣後寄發存證信函通知被告終止系爭租賃契約，時間為九十七年三月十二日，於當時亦已為終止之意思表示。被告故意隱匿系爭不動產業遭查封一事，故系爭租賃契約之終止為可歸責於被告之事由所致。
（五）系爭不動產經執行法院拍賣由北勢湖公司拍定，嗣後該公司於九十七年二月四日領得執行法院發給之權利移轉證書，依法向原告主張自即日起取得系爭不動產之所有權，命原告限期返還系爭不動產，原告乃要求北勢湖公司給予三個月之寬限期限俾使原告辦理搬遷事宜，寬限之三個月期間，原告給付北勢湖公司與被告相同條件之租金作為補償，然被告卻逕自計算租金利得至九十七年四月八日執行點交日為準，因此，被告抑或北勢湖公司有權受領自九十七年二月五日起至同年四月八日為止，共計二個月又四日租金即七十九萬一千八百四十元，即非無疑，倘被告上揭主張有理，則原告此部分請求如為敗訴判決，則北勢湖公司對於受領上開金額即為不當得利。是原告爰依據民事訴訟法第六十五條第一項之規定告知北勢湖公司。
（六）對於被告抗辯之陳述：
1、依據被告之九十七年三月六日函文之記載「本公司與貴公司簽訂合約之時間為九十六年八月底之情事，其九十六年十一月底法院執行查封屬民法行為，非本公司所樂見，故尚請見諒」，足見被告確有隱瞞原告系爭不動產遭查封之情事。因此，被告辯稱兩造間存有以「拍定賣出後無法繼續提供租賃標的物供承租人使用時」為條件默示合意終止系爭租賃契約，並無理由。
2、於租賃關係存續中，出租人因積欠債務屆期未清償而受他債權人強制執行，致租賃標的物上租賃關係受執行法院除去者，顯屬可歸責出租人之是事由所致，對此債務不履行，應適用民法第二百二十六條第一項之規定，由其負損害賠償責任，並非如被告所言，適用民法第二百二十五條第一項之規定。
3、不動產所有權移轉時，所有權人對於不動產應有使用收益之權能。是參加人於九十七年二月四日取得系爭不動產之權利移轉證書，則參加人於當時請求原告返還系爭不動產即屬有據。雖實務判例見解以交付時為買賣標的物之利益承受與危險負擔之時期，然於解釋強制執行程序所為之拍賣，應以拍定人繳足價金獲發權利移轉證書時，視為交付之時。
4、原告並未主張民法第四百五十條第三項與系爭租賃契約書第十二條約定屬競合應累積適用，僅說明系爭租賃契約書第十二條第三項約定之計算基礎及依據。又系爭不動產包括三棟建物，故應適用土地法第一百條出租人收回房屋之限制之規定，故被告自不得本於系爭租賃契約書第十二條之規定片面終止系爭租賃契約。
5、關於系爭租賃契約書第七條第二項之約定，應探求當事人真意，上開條款所約定之「租約終止」之情形，應係指出租人合法終止系爭租賃契約之情形而言，此可由條款中「承購」或「補償」之字義得知，並不包括承租人合法終止請求損害賠償之情形在內。倘包括承租人合法終止之情形在內，不啻就出租人之故意或重大過失責任事先予以免除。
6、被告惡意隱瞞系爭不動產遭查封之情事，致使系爭不動產因他債權人聲請強制執行，系爭不動產上之租賃關係受執行法院除去，屬可歸責於被告之事由，原告有關損害賠償之請求，不論係以參加人就系爭不動產主張權利而終止，抑或適用民法第二百二十六條第一項債務不履行之規定而終止，均屬依法有據。
（七）綜上，原告爰本於系爭租賃契約書第十條第一款之規定，請求被告賠償相當於一個月租金之違約金即三十五萬三千五百元、原告因施作整備工程支出費用所受之損害即六十九萬七千九百五十元，被告並應返還自九十七年二月五日起至同年九月十五日所溢收之租金二百七十三萬四千三百二十三元（含稅）及租賃保證金七十萬七千元，及按照系爭契約書第十三條所規定之律師費用十二萬元，共計四百六十一萬二千七百七十三元，並為以下訴之聲明並求為判決：
1、被告應給付原告四百六十一萬二千七百七十三元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2、原告陳明願供擔保，請准以現金或合作金庫商業銀行股份有限公司敦南分行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
三、被告則辯稱：
（一）系爭不動產早於九十年一月十五日查封，故系爭不動產之拍賣公告上載明「債務人於九十六年九月十六日出租予欣欣客運股份有限公司，惟此為查封後之出租，對債權人不生效力，點交時將排除其占有」。故兩造於締結系爭租賃契約之際，系爭不動產已受臺灣士林地方法院民事執行處查封登記並公告拍賣中，系爭不動產上應有查封公告，故系爭不動產受查封拍賣之情形，於兩造締結系爭租賃契約時，已經因登記及公告公示而應為原告即承租人所知悉。因此依照強制執行法第一百十三條準用第五十一條之規定，原告於受領租賃標的物時即應知悉系爭不動產之占有可能因執行程序之進行而遭執行法院解除。原告於締結系爭租賃契約時，已經預見系爭租賃契約之履行，可能因為系爭不動產受拍定而無法繼續給付，而仍與被告締結系爭租賃契約，自應解釋為兩造間有默示以「拍定賣出後無法繼續提出租賃標的物供承租人使用時」為租賃關係終止之條件。故當執行法院發出系爭不動產之點交命令時，被告因受點交命令而無法繼續給付提出系爭不動產供承租人即原告使用，兩造間因默示合意終止系爭租賃契約之條件成就，系爭租賃契約因而終止。且被告對於系爭不動產受拍定賣出之結果實無可歸責性，被告不負損害賠償責任。
（二）倘當事人間不具「條件成就即終止租賃關係之默示合意」，則鑑於原告於締結系爭租賃契約時已經預見系爭租賃契約之履行可能因為系爭不動產受拍定而無法繼續給付，而「強制執行程序中出現拍定賣出執行標的物結果」，並非被告於履約期間之行為所致，故被告對於系爭不動產受拍定賣出之結果並無可歸責性，依據民法第二百二十五條第一項之規定，被告不負損害賠償之責。
（三）系爭不動產雖經執行法院於九十七年一月三十日製作權利移轉證書，然取得權利移轉證書並非即為買賣標的物之交付，故系爭不動產之交付日期應以執行法院所定之點交日期為準，而依據民法第三百七十三條之規定，於交付買賣標的物不動產之前，買賣標的物之利益仍屬所有權人即被告所有。由於出租人並非必然為租賃物之所有權人，故出租人於租賃契約存續期間喪失租賃物之所有權亦不當然構成租賃契約之給付不能。因此，被告既然於系爭不動產點交予參加人之前仍得享有系爭不動產之利益而仍得為收益，故參加人於未經被告交付系爭不動產之前，自不得主張對系爭不動產有收益之權利。
（四）關於民法第四百五十條第三項規定與系爭租賃契約書第十二條第三項約定之競合，被告認為僅須適用系爭租賃契約書第十二條第三項之約定即足。蓋關於契約內容之約定，應以契約自由為原則，禁止與強行規定為例外，民法第四百五十條第三項係為保障租賃契約當事人而設，倘使契約之約定已逾法律保障規定，則僅須適用契約約定為已足。原告係於九十六年十一月二十一日收受終止系爭租賃契約之通知，若依據民法第四百五十條第三項之規定，系爭租賃契約之終止日期以九十六年十二月三十一日為合法，然依據系爭租賃契約書第十二條第三項之約定，則以九十七年二月二十一日為終止日期，可見系爭租賃契約書之上開約定已逾法律保障之規定，故關於終止系爭租賃契約，僅需適用系爭租賃契約書第十二條之規定已足，並非尚須累積適用而於九十六年十二月三十一日起再加三個月而以九十七年三月三十一日為系爭租賃契約終止之期日。
（五）此外，依據系爭租賃契約書第七條第二項之約定，租約終止時，被告對所有固定裝修布置不另承購或補償，故原告主張被告應賠償施作整備工程款為無理由。
（六）系爭租賃契約雖於九十七年二月二十日終止，然原告至九十七年四月七日止仍繼續占有使用系爭不動產，故上開期間系爭不動產之使用收益仍屬被告所有，原告仍應給付被告相當於租金之對價，因此被告應返還原告之租金額應為自九十七年四月八日起至同年九月十五日為止溢收之租金即一百八十六萬一千七百六十七元（353,500x5+8*30x353500=0000000)
（七）綜上，爰為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回。
四、 北勢湖公司經原告為訴訟告知後，具狀參加本件訴訟，並
陳述意見：參加人於九十七年一月八日向法院拍定系爭不動產，並於九十七年二月四日領得執行法院所發給之不動產權利移轉證書，參加人遂於九十七年二月十五日寄發存證信函要求被告於七日內將系爭不動產騰空點交參加人，而被告於收受上開存證信函之後，即告知參加人將如期將系爭不動產騰空，並與原告終止系爭租賃契約，原告亦主動告知參加人，表明一時之間搬遷有困難，請求寬限三個月，原告於上開寬限期間內將給付相當於租金之補償金，同意期限屆至將無條件搬遷，參加人因此就另行承租之土地給付三個月租金。然參加人於辦理過戶手續之際，發現建物部分認定不完整，稅捐機關認為部分建物已經滅失而無法課稅，地政單位於會勘之後，認為建物仍存在僅結構改變。因此，因上述兩單位認定不一，被告亦無法解決，參加人僅得於九十七年二月二十九日請求法院出面辦理建物部分之點交，點交日期為九十七年四月八日，然法院通知書已載明點交係確認建物是否滅失所為。因此，參加人於收受不動產權利移轉證書日起，即已取得系爭不動產所有權，亦無須返還九十七年二月五日起至九十七年四月八日為止共計二的月又四日之補償金共計七十九萬一千八百四十元等語。
五、首查：
（一）原告於九十六年八月向被告承租系爭不動產及洗車機一套與加油設施一套，租期自九十六年九月十六日起至一百零一年九月十五日止計五年，租金為每月三十五萬三千五百元，，含稅為三十七萬一千一百七十五元，租賃保證金為七十萬七千元，雙方並簽訂系爭租賃契約書。原告已依約於九十六年九月一日繳付第一年十二個月之租金共計四百四十五萬四千一百元（含稅）及上開租賃保證金。又原告承租系爭租賃不動產與洗機車與加油設施等之目的，係做供原告之東湖站場車輛、人員使用，因而必須施作基礎設置，原告因而委由訴外人欣得工程有限公司施作基礎整備工程，並支出費用六十九萬七千九百五十元。
（二）被告於九十六年十一月二十一日寄發存證信函予原告，內容為「2、因債權銀行對於抵押標的物出租乙事不表同意，為此本公司將單方面解除與台端間之租賃契約，依租約第十二條第三款之約定：於存續期間提前終止合約時，須於三個月前以書面通知對方，因此租賃期限至九十七年二月二十日止，對此之舉措本公司深表遺憾。3、本公司將於期限屆滿時依約退還押金及溢收之租金」，通知原告公司終止系爭租賃契約。
（三）系爭不動產早於九十年一月十五日即已查封，後經執行法院拍賣，由參加人於九十七年一月八日拍定，嗣於九十七年二月四日領得執行法院發給之權利移轉證書，向原告主張自即日起取得系爭不動產之所有權，命原告限期返還系爭不動產，原告乃要求參加人給予三個月之寬限期限俾使原告辦理搬遷事宜，寬限之三個月期間，原告給付參加人與被告相同條件之租金。之後系爭不動產於九十七年四月八日由執行法院點交予參加人。
以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出系爭租賃契約書（原證一）、整備工程統一發票（原證二）、存證信函（原證三）、權利移轉證書（原證四）、承諾書（原證六）、租金及租賃保證金及統一發票（原證十、十一）、原告存摺明細影本、存款對帳單（原證十五）及台灣是鄰地方法院九十七年三月五日士院木96執實字第17464號函各一份，與被告所提出之陳報狀（被證一、二）。
六、其次，原告主張被告返還溢收之租金及租賃保證金，並依據系爭租賃契約書第十條第一款、第十三條之規定，給付被告相當於一個月租金之違約金即三十五萬三千五百元及律師費十二萬元，與賠償原告施作整備工程所受之損害六十九萬七千九百五十元，然除租賃保證金部分以外，原告之其餘請求為被告所不承認，並以前揭情詞資為抗辯，是本案兩造所爭執者，應為下列情事：
（一）兩造間就系爭租賃契約之成立，是否默示以「拍定賣出後無法繼續提出租賃標的物供承租人使用時」為租賃關係終止之條件？
（二）被告於九十六年十一月二十一日寄發存證信函予原告為終止系爭租賃契約之意思表示，是否生終止系爭租賃契約之效力？如生效力，則系爭租賃契約何時終止？
（三）原告為終止系爭租賃契約之意思表示是否生效？
（四）被告於系爭租賃契約終止後，應返還之溢收租金金額若干？
（五）原告請求被告給付上述違約金、律師費及整備工程之損害賠償，是否有據？
七、經查，系爭不動產早於九十年一月十五日即已查封完畢，原告嗣後於九十六年八月始向被告承租系爭不動產之情事，前已認定無誤，是被告辯稱締結系爭租賃契約之際，系爭不動產已受臺灣士林地方法院民事執行處之際，固屬正確，又查封不動產，尤執行法官另書記官督同執達員依左列方法行之：一、揭示；二、封閉；三、追繳契據，拍賣不動產，應由執行法院先期公告，前項公告，應載明左列事項：一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，強制執行法第七十六條第一項、第八十一條第一項、第二項第一款亦有明文規定。惟按沈默與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約另有規定外，原則上不生法律效果。默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力，最高法院著有八十六年度台上字第三六０九號裁判要旨可資參照。因此，就被告之九十七年三月六日函文之記載「本公司與貴公司簽訂合約之時間為九十六年八月底之情事，其九十六年十一月底法院執行查封屬民法行為，非本公司所樂見，故尚請見諒」以觀，可徵原告對於系爭不動產遭查封一事，於簽約當時應屬並不知悉，則原告對於上開情事縱使衡情應為知悉，然實際上並不知悉，依據上裁判要旨之說明，即不足以認定原告於簽訂系爭租賃契約之時，就「拍定賣出後無法繼續提供租賃標的物供承租人使用時」一事，已為默示之意思表示。是被告上開辯解，難謂有據。
八、再就被告於九十六年十一月二十一日發存證信函所為之終止系爭租賃契約之意思表示，是否生效？如為有效，則系爭租賃契約之終止時間為何？審查如下：
（一）被告本於系爭租賃契約書第十二條規定「甲乙雙方任一方若於合約存續期間內欲提前終止合約，除契約另有規定外，須於三個月前以書面通知對方」而以寄發上開存證信函之方式為終止系爭租賃契約之意思表示。原告雖主張系爭不動產包括房屋在內，依據土地法第一百條之規定，故被告自不得本於系爭租賃契約書第十二條之規定片面終止系爭租賃契約。按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時；二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時；三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時；四、承租人以房屋供違反法令之使用時；五、承租人違反租賃契約時；六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，土地法第一百條固有明文規定。又按出租人得隨時收回房屋之特約，現行法上當無禁止規定，固不得謂有民法第七十一條所舉無效原因，惟本件既應適用土地法第一百條辦理，參照司法院院解字第二四七九號解釋，出租人自不得本於此項特約收回房屋。最高法院亦著有四十二年台上字第一零二五號判例要旨可資參照。惟按土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用，此有司法院院解字第三四八九號解釋為據。是系爭租賃契約既然並非不定期租賃契約，自無土地法第一百條規定之適用。從而被告本於上開約定終止系爭租賃契約，與土地法第一百條之規定，尚屬無違。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第四百五十條有明文規定，又按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知，民法第四百五十三條亦規定甚詳。然兩造對於提前終止租約既然另有規定，則本於契約自由原則，且依據上開約定與上開法文之規定，前揭租約之約定並非更不利於承租人（最高法院八十七年度台上字第五八０號判例要旨：民法第四百五十條第三項規定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足。）是被告辯稱系爭租賃契約於九十七年二月二十日終止，應屬有據。
九、至原告雖主張系爭租賃契約應於九十七年二月七日終止，然依據民事訴訟法第二百七十七條前段之規定，原告對於此一有利於己之事實應負舉證責任，然原告並未能舉證於上開時間已為終止系爭租賃契約之意思表示，是原告前揭主張，即非可採。又原告雖另主張嗣後寄發存證信函通知被告終止系爭租賃契約，時間為九十七年三月十二日，於當時亦已為終止之意思表示等語，雖提出被告不爭執其真正之律師函與回執各一份為證（原證十六），然系爭租賃契約既然已於九十七年二月二十日終止，則原告嗣後另為終止系爭租賃契約之意思表示，對於已經終止之系爭租賃契約，自不生終止之效力。故原告前揭主張，難謂有據。
十、再者，被告應返還之租金數額，被告對此雖辯稱系爭租賃契約於九十七年二月二十日終止，然原告至系爭不動產點交之日即九十七年四月七日為止仍繼續佔有使用系爭不動產，依據民法第三百七十三條之規定，系爭不動產之使用收益權仍屬被告所有，故原告仍應對被告給付相當於租金之對價，被告應返還之租金數額應自九十七年四月八日起算至九月十五日為止即一百八十六萬一千七百六十七元（000000X5+8*30X353500=0000000)。惟依據最高法院八十九年度台抗字第一六六號裁判要旨之說明「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，為強制執行法第九十八條第一項、第一百十三條、第六十九條所明定，是拍定人取得拍定物之所有權後，對於拍定物上之任何瑕疵，皆應承受，並無民法上物之瑕疵擔保請求權之適用；且依強制執行法第九十九條第一項之規定，僅於「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或為第三人占有者」執行法院才應解除其占有點交於買受人或承受人，亦即拍定人取得拍定物之程序，非必以點交為要件，故應以拍定人取得法院所發權利移轉證書之日即取得該拍定物所有權之時，為拍定物之利益及危險移轉之時點。本件再抗告人既已取得執行法院所發給拍定之系爭不動產之權利移轉證書，即已取得該拍定物之所有權，故該拍定物嗣後遭地震震毀之危險，自應由其負擔。」，是被告前揭辯解，即非法之所許。從而被告應返還之租金，應自系爭租賃契約終止之翌日即九十六年二月二十一日起算至九十六年九月十五日為止，應為二百七十三萬三千七百三十三元（000000X7+22*30X3 53500=0000000)。
十一、關於原告請求被告給付上述違約金、律師費及整備工程之損害賠償部分，經查，系爭租賃契約書第十條第一款規定「任一方違反本租約約定，經他方催告，逾期仍不履行者，未違約之一方得終止本租約，違約之一方除應賠償他方相當於一個月租金之違約金外，未違約之一方如有其他損害，違約之一方並負全部賠償責任」、第十三條規定「甲、乙雙方願依誠信履行本約，若有爭執涉訟時，所有訴訟費用及律師費用概由違約一方全額負擔」，然系爭租賃契約係被告本於系爭租賃契約書第十二條第三項之規定提前終止之，並非原告因被告違約而終止，前已述及，又系爭不動產雖於契約終止前經由法院拍賣而由參加人拍定，原告因此遭參加人以所有權人之地位請求遷讓，然原告並未具體敘明被告因此有何違反系爭租賃契約書條款約定之情事，是原告本於上開規定，請求被告給付違約金、律師費及整備工程損害賠償，應為無理由。
十二、綜上所述，原告如其聲明第一項所示之請求，應以其中被告應返還租金二百七十三萬三千七百三十三元以及租賃保證金七十萬七千元，共計三百四十四萬一千四百三十三元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十七年六月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當之金額准許之，就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
十三、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第前段，第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 二 月 二十七 日
民事第四庭 法 官 匡偉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十八 年 二 月 二十七 日
書記官 巫玉媛