臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第4622號原 告 凱撒假期大廈管理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 告 合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 甲○○
丁○○上列當事人間請求給付公共基金事件，本院於民國97年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。經查，被告合作金庫商業銀行股份有限公司之法定代理人原為許德南，嗣於訴訟繫屬中變更為戊○○，業經其具狀聲明承受訴訟，並提出公司變更登記表乙份為憑（見本院卷第9至13頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）訴外人台中第十一信用合作社（下稱台中第十一信）原為台中市○○區○○路4段670號房屋（凱撤假期大廈1至3層樓店舖，下稱系爭房屋）之所有權人，原告則為該公寓大廈社區管理委員會，訴外人台中第十一信前向凱撒假期大廈（下稱系爭大廈）起造人即訴外人三木建設開發股份有限公司（下稱三木建設公司）購買系爭房屋迄今，尚未繳納交屋管理基金（公共基金），依公寓大廈管理條例施行細則第6條第1項規定，以造價一定比例或金額提列管理基金，新台幣（下同）1000萬元以下為千分之20；1000萬元至1億元者，超過1000萬元部分為千分之15；逾1億至10億元者，超過1億元部分為千分之5；逾10億元者，超過10億元部分為千分之3，依此，上開房屋1至3層樓總面積1950.53平方公尺，4層樓以上每1單位平均僅51.54平方公尺，達85倍之多，以建物價值更相差達百倍以上，則依公寓大廈管理條例第18條第2款規定，公寓大廈設置基金應設置基金，其來源得經區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，而系爭大廈區分所有權人第六屆大會決議，被告應繳交之管理基金係按照與系爭大廈套房之權利範圍比例計算，亦即套房每戶權利範圍66/50000部分，係繳交管理基金2萬元，套房每戶權利範圍173/50000部分，係繳交管理基金4萬元，則系爭房屋1至3層樓之權利範圍合計3385/50000，依比例計算，即應繳交管理基金102萬元（計算式：3385÷66X20000=0000000），又被告於90年間奉財政部指示概括承受台中第十一信之全部營業及資產、負債，自應承受訴外人台中第十一信之一切債務。為此，爰依公寓大廈管理條例第18條第2項規定及系爭大廈區分所有權人會議決議，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告102萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：
（一）系爭房屋係被告於90年間奉財政部指示概括承受訴外人台中第十一信取得之資產，被告自概括承受後迄96年11月間接獲原告催繳基金之存證信函前，均未曾聽聞應繳納大樓管理基金之情事，且觀諸原告所提主張及事證，不僅顯無理由，亦欠缺合法正當基礎，訴外人台中第十一信於買受系爭房屋之初即已繳付管理基金，依訴外人台中第十一信與三木建設公司簽訂之買賣契約第12條第2款約定：「為維護本社區管理長久運作，……，甲方（即台中第十一信）應於交屋時一併繳交管理基金，店舖為20萬元……，由乙方（即三木建設公司）代收，待本社區管理委員會正式成立時，移交由本社區管理委員會保管之」，足證店舖之管理基金為20萬元，並非原告所指依持有權利範圍比例計算之102萬元；第10條約定：「本房屋……甲方完全履行左列各項義務後，始得要求交屋，憑乙方發給之交屋單辦理遷入：付清全部房地價款……付清一切代辦、代墊費用及管理基金，及……費用。若甲方違反本條規定即擅自遷入，以違約論，並應負一切民刑事責任」；第11條第1款約定：「甲方應……會同乙方辦理交屋手續受領房屋之交付，……」，同條第2款復約定：「房屋建造完成時，甲方應憑乙方所發之『交屋單』換領鑰匙後方可遷入使用，……」，依此，訴外人台中第十一信應於付清房地價款、管理基金等在內之諸多款項後，始得要求交屋，會同建商辦理交屋手續受領房屋之交付，並憑建商發給之交屋單換領鑰匙後方可辦理遷入使用房屋，如違反即擅自遷入以違約論，並應負一切民刑事責任。由於訴外人台中第十一信於被告概括承受前已遷入系爭房屋並使用多年，且建商於85年6月17日所開立之交屋證明單中更明確載明：「台中市第十一信用合作社承購凱撒假期大廈，... 點驗無誤並結清所有款項，... 」，更足以證明訴外人台中第十一信已付清管理基金予建商，始得遷入使用房屋。另依原告於85年11月間成立之初所召開區分所有權人第1次會議之會議紀錄，亦載明建商確已向住戶收取，且於原告成立後併同利息移交，並未指出訴外人台中第十一信或其餘住戶有欠繳情事，足證原告已知訴外人台中第十一信有繳付管理基金之事實。
（二）原告主張：被告應依內政部頒布之公寓大廈住戶規約範本（下稱規約範本）第10條第2項規定繳納管理基金云云，惟規約範本亦非法律，僅係供公寓大廈住戶欲訂立規約時之內容參考，仍須經區分所有權人決議通過後方生效力，原告忽視訴外人台中第十一信已繳交管理基金之事實，亦未提出據規約範本內容制定之規約經住戶大會決議通過之證明文件，即逕以規約範本課予被告義務，自為無理由。又原告主張：被告依公寓大廈管理條例第18條規定，有繳納管理基金之義務云云，惟公寓大廈管理條例第18條第1項第2款明定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」，被告前已數次函請原告提供依公寓大廈管理條例第18條所定之住戶大會決議，原告始終未能提出，顯見原告根本無上開訂定管理基金收取依據之住戶大會決議，其向被告請求給付管理基金自無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）訴外人台中第十一信於83年5月31日向訴外人三木建設公司購買系爭房屋，並於85年2月14日辦理所有權移轉登記，嗣被告於90年9月14日起概括承受訴外人台中第十一信之全部營業及資產、負債。
（二）系爭大廈含被告所有之系爭房屋（即店舖1、2、3樓）及套房4至24層，套房部分係依各區分所有權人與訴外人三木建設公司簽訂之買賣契約約定，於交屋前繳納管理基金，其中第4至23層套房（權利範圍均66/50000）每戶繳交2萬元，第24層套房每戶繳交4萬元（權利範圍均173/50000）。
四、本件之爭點為：
（一）系爭大廈區分所有權人繳交管理基金之依據為何？
（二）原告請求被告給付系爭房屋交屋前之管理基金，是否有據？
五、得心證之理由：
（一）系爭大廈區分所有權人繳交管理基金之依據為何？⒈原告主張：依公寓大廈管理條例施行細則第6條第1項之
規定，被告所有系爭房屋應繳交之管理基金計算標準，應按系爭大廈其餘區分所有建物之權利範圍比例計算云云，惟按公寓大廈管理條例施行細則第6條第1項規定：
「本條例第18條第1項第1款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，依下列標準計算之：1000萬元以下者為千分之20。逾1000萬元至1億元者，超過1000萬元部分為千分之15。逾1億元至10億元者，超過1億元部分為千分之5。逾10億元者，超過10億元部分為千分之3」，而同條例第18條第1項第1款規定為：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列」，可知公寓大廈管理條例施行細則第6條第1項係規範同條例第18條第1項第1款所定公寓大廈起造人應按工程造價一定比例或金額提列公共基金之計算標準，該條款之所以課起造人提列公共基金，係因起造人興建公寓大廈出賣予購屋人，而獲有相當利益，故在起造出賣獲利同時遂令其對未來住戶負擔相對之義務，被告既非起造人，而係承購戶，自無公寓大廈管理條例施行細則第6條第1項所定計算標準之適用，原告容有誤會。
⒉原告雖主張：依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款之
規定，被告應依系爭大廈區分所有權人會議決議，按系爭房屋權利範圍比例計算，繳交公共管理基金102萬元云云，並提出97年11月22日區分所有權人會議紀錄乙份為憑（見本院卷第113至116頁），其上載明：「本大廈為維護本社區（含店鋪1、2、3層及套房4至24層）管理之長久運作，及後續修繕，乃依據公寓大廈管理條例第18條暨施行細則，於大廈完成點交區分所有權人同時即設有公共基金（管理基金）運作迄今。上項基金，套房所有權人第4至23層每戶權利範圍66/50000繳交2萬元，第24層每戶權利範圍173/50000繳交4萬元，運作迄今，獨缺店鋪1、2、3層未繳公共基金。銀行店鋪1、2、3層權利範圍計3385/50000，以66/50000繳交2萬元之比例計算如下：3385÷66=51.28。51.28X20000=0000000）。共計應繳102萬元」等語，然系爭大廈區分所有權人會議決議被告應繳管理基金之計算標準，既係以公寓大廈管理條例施行細則第6條第1項為據，而該條項適用之對象並非承購戶，已如前述，則原告執此主張被告應給付管理基金102萬元，即難認有據。
⒊被告抗辯：依建商與住戶間買賣契約之約定，系爭大廈
住戶於交屋前，須繳交管理基金予建商，建商再移交給籌備委員會等語，並提出訴外人台中第十一信與三木建設公司簽訂之買賣契約乙份為證，其上第12條第2款即載明：「為維護本社區管理長久運作，後續修繕及交屋後前半年管理費用，甲方應於交屋時一併繳交管理基金，店鋪為貳拾萬元正、一般套房每戶貳萬元正、總統套房每戶肆萬元正，由乙方代收，待本社區管理委員會正式成立時，移交由本社區管理委員會保管之」，而原告對於系爭大廈其餘住戶（即套房部分）均係依據與建商簽訂之買賣契約約定，於交屋前繳交管理基金乙節，並不爭執，復自承：有關管理基金是規定在買賣契約內，住戶規約沒有規範等語在卷（見本院卷第96頁），並提出系爭大廈區分所有權人乙○○與建商簽訂之買賣契約乙份為憑，其上第14條第2款亦載明：「為維護本社區管理長久運作，後續修繕及交屋後前半年管理費用，甲方應於工程期款第26期時一併繳交管理基金，第4至23樓套房每戶2萬元、24樓總統套房每戶4萬元，由乙方代收，待本社區管理委員會正式成立時，移交由本社區管理委員會保管之」，核與訴外人台中第十一信與建商間買賣契約就管理基金之約定相符。又預售屋之買賣，因承購戶之進住時間不一，管理委員會亦非馬上得以成立，惟社區之公共設施等因承購戶之進住，事實上即須為正常之營運，以維持住戶生活之需，故在住戶成立管理委員會前，有關社區之管理事項，先由建商組織代管，待管理委員會成立後，將之移轉予管理委員會續辦，本件依前開承購戶與建商所簽訂買賣契約之約定，係由建商即訴外人三木建設公司按交屋戶數，套房部分每戶提供2萬元或4萬元為管理基金，店舖部分則提供20萬元為管理基金，並以其孳息供系爭大廈社區公共設施及保全系統設備之管理維護費用。從而，系爭大廈區分所有權人繳交管理基金之依據即為與建商簽訂之買賣契約，足堪認定。
⒋原告另主張：被告所提出台中第十一信與建商簽訂之買
賣契約，與套房部分買賣契約之紙張顏色及條號不同，可見有關規範管理基金部分係遭變造云云（見本院卷第96頁背面），惟對於上開買賣契約係由訴外人三木建設公司所簽署並不爭執，則上開買賣契約應推定為真正之私文書，依舉證責任分配之原則，即應由原告就其內容有關規範管理基金部分係事後遭變造之事實，負舉證責任。經查，上開買賣契約（含附件）共17頁，訴外人三木建設公司已於騎縫處另行蓋章，即為防止當事人雙方於事後變造刪改契約內容，觀諸上開買賣契約第12條第2款關於規範管理基金部分規定：「為維護本社區管理長久運作，後續修繕及交屋後前半年管理費用，甲方應於交屋時一併繳交管理基金，店鋪為貳拾萬元正、一般套房每戶貳萬元正、總統套房每戶肆萬元正，由乙方代收.... 」，其內容為電腦打字，並無變造之痕跡，原告雖稱：上開買賣契約與套房部分買賣契約之紙張顏色、條號不同云云，然互核比較兩者之結果，上開買賣契約共18條，套房部分買賣契約則共21條，係增列第4條「約定歸屬」（即4樓以上至頂樓各當層梯間及通道之使用限制）、第6條「貸款約定」及第15條「代刻印章」等3部分，其餘條文內容均相同，上開增列之條文既與訴外人台中第十一信無關，則建商依據承購戶之個別差異，而增減定型化契約之內容，亦屬合理，且兩者簽約日期不同，縱使用之紙張顏色不同，亦無悖於常理，況上開買賣契約（本文部分）共6頁，紙張顏色並無不同，難認有遭他人抽頁竄改內容之情形。從而，原告徒以上開買賣契約之紙張顏色及條號與套房部分買賣契約不同為由，主張上開買賣契約第12條第2款有關規範管理基金部分係遭變造云云，要無可採。
（二）原告請求被告給付系爭房屋交屋前之管理基金，是否有據？⒈關於系爭大廈區分所有權人繳交管理基金係以與建商簽
訂之買賣契約為依據乙節，已如前述，而依訴外人台中第十一信與建商簽訂之買賣契約第12條第2款約定：「為維護本社區管理長久運作，後續修繕及交屋後前半年管理費用，甲方應於交屋時一併繳交管理基金，店鋪為貳拾萬元正....，由乙方代收」，是被告所有系爭房屋於交屋前應繳交之管理基金即為20萬元，堪可認定。原告主張：訴外人台中第十一信於交屋前並未繳交管理基金予建商等語，固據提出系爭大廈85年11月9日第1次區分所有權人會議紀錄為憑（見本院卷第33頁），然觀諸其上臨時動議部分記載：「住戶：請建設公司解釋當初所收基金，公司如何處理？建設公司：當初向住戶所收每戶2萬之管理基金，分別存於十一信及華南銀行，將於管理委員會成立後，併同利息移交」，建商雖僅提及向一般套房收取之管理基金2萬元，將於管理委員會成立後，併同利息移交，而未說明系爭大廈總統套房及店鋪部分收取管理基金之情形，惟尚不能執此即謂訴外人台中第十一信於系爭房屋（店舖部分）交屋前，未繳交管理基金予建商，況系爭大廈總統套房部分之管理基金並無積欠之情形，為原告所不爭執，益徵上開區分所有權人會議紀錄不能作為被告所有系爭房屋未繳交管理基金之佐證。
⒉被告抗辯台中第十一信於系爭房屋交屋前，已繳交管理
基金20萬元予建商之事實，業據提出交屋驗收紀錄、交屋費用清單、交屋證明單、繳款證明等件為證（見本院卷第69至71、110頁），且依訴外人台中第十一信與建商簽訂之買賣契約第10條第3款約定：「本房屋經乙方建造完成，且甲方完全履行左列各項義務後，始得要求交屋，憑乙方發給之交屋單辦理遷入：付清一切代辦、代墊費用及『管理基金』，及乙方墊繳之稅捐及其他依約應由甲方負擔之費用.... 」，系爭房屋既已於85年6月17日辦妥交屋手續，此觀諸上開交屋證明單即明，足認訴外人台中第十一信於交屋前確已繳交管理基金20萬元予建商，縱建商未移交予原告，亦係原告得否請求建商給付之問題，原告仍不得請求被告再為給付。從而，原告請求被告給付系爭房屋交屋前之管理基金，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，系爭大廈區分所有權人繳交管理基金係以與建商簽訂之買賣契約為依據，被告所有之系爭房屋於交屋前，既已依約繳交管理基金20萬元予建商，縱建商未移交予原告，原告亦不得請求被告再為給付。從而，原告依公寓大廈管理條例第18條第2項規定及系爭大廈區分所有權人第六屆大會決議，請求被告給付交屋管理基金102萬元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 18 日
民事第二庭 法 官 鍾素鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 12 月 18 日
書記官 林玗倩