臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第4741號原 告 朱立偉訴訟代理人 陳瑞琪律師
周奇杉律師複 代 理人 許玉娟律師被 告 陳麗涵原名陳麗芬.訴訟代理人 丁振發律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國100 年4 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾捌萬柒仟陸佰捌拾伍元，及自民國九十七年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分以新臺幣叁拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖拾捌萬柒仟陸佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國96年5 月6 日透過永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）木新店居間仲介，以新臺幣（下同）1,345 萬元向被告購買座落門牌臺北市○○區○○街1 段
121 巷7 弄13號5 樓房屋（下稱系爭房屋）及地下2 層編號B2-5號停車位1 個（下稱系爭停車位）及應有部分土地，伊已付清價金，被告並於96年6 月28日交付系爭房屋。伊自系爭房屋交付後即開始裝潢施工，嗣裝潢完畢遷入系爭房屋後，發現系爭房屋次臥室天花板漏水，系爭停車位附近有鋼筋外露及水泥塊剝落之情事，伊旋於同年12月17日以郵局存證信函通知永慶公司轉知被告上情。被告於交付系爭房屋與停車位時，曾交付房地產標的現況說明書，保證系爭房屋與系爭停車位並無滲漏水情形、亦未有鋼筋外露或水泥塊剝落情事。因系爭房屋與系爭停車位有上開瑕疵，已減少系爭房屋之價值及通常效用，並同時構成不完全給付，爰依法請求減少價金共134 萬5,000 元，並賠償伊修繕漏水所需費用23萬5,060 元。又被告未依債之本旨履行債務，交付上開瑕疵之系爭房屋及停車位，致伊之生活品質大受影響，飽受精神上痛苦，被告亦應賠償非財產上損害之慰藉金10萬元。爰依民法第359 條、第360 條、第227 條、第227 條之1 準用第
195 條第1 項前段之規定，請求被告給付168 萬60元本息等語。併聲明：㈠被告應給付原告168 萬60元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊交付系爭房屋時並無滲漏水狀況，系爭房屋滲漏水係因原告裝潢所致；且原告於交付房屋前已知悉系爭停車位附近有鋼筋外露及水泥塊剝落而無異議，原告不得主張瑕疵擔保；倘認原告主張為真，因原告主張之修繕範圍包括其他樓層住戶之外牆，伊亦不得擅自修繕，且原告請求減少價金數額亦過高；又原告知悉上開瑕疵後已逾6 個月除斥期間，依民法第365 條規定亦不得再行請求減少價金，且原告並未舉證上開瑕疵給付致其人格權受有何損害等語置辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於96年5 月6 日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告
買受臺北市○○區○○街1 段121 巷7 弄13號5 樓房屋及房屋地下2 層編號B2-5號停車位，總計價金1345萬元，原告已交付全部價金，雙方亦已於96年6 月28日完成交付房屋。
㈡停車位附近鋼筋外露及水泥塊剝落之情事，於被告交付給原告時即已存在。
㈢原告自交付房屋時起即開始裝潢施工，至96年9 月底10月初
始完工，並因而發現房屋次臥室天花板有漏水，進而於96年12月17日以存證信函通知永慶公司轉告知被告上情。
以上事實，為兩造所不爭（本院卷第105 頁反面），且有不動產買賣契約書、付款明細確認表、建物登記謄本、鋼筋外露及水泥塊剝落照片15幀為證（本院卷第6 至11頁，第22頁，第46至53頁，第84至88頁），堪信為真正。
四、原告主張：系爭房屋與停車位有滲漏水及鋼筋外露或水泥塊剝落等物之瑕疵，已減少該房屋之價值及通常效用，並同時構成不完全給付，爰依法請求被告減少價金並給付債務不履行之損害賠償，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被告就系爭房屋及停車位應否負瑕疵擔保責任？㈡被告得否依物之瑕疵擔保規定請求減少價金及不履行之損害賠償？㈢原告得否依債務不履行不完全給付之法律關係請求被告負損害賠償責任？
五、茲就以上爭點分述如下：㈠被告就系爭房屋及停車位應否負瑕疵擔保責任？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1 項、第373 條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。本件原告主張系爭房屋於96年6 月28日交付後，旋委託他人裝潢，迨裝潢完成後，甫於96年9月16日遷入，於同年10月間陸續發現系爭房屋次臥室天花板出現滲漏水及系爭停車位附近有鋼筋外露及水泥塊剝落情形，遂於96年12月17日寄發存證信函予永慶公司，永慶公司於96年12月24日派員勘查，確認有上述滲漏水及鋼筋外露等事實，有現場照片、存證信函、裝潢公司合約書、搬家契約書及報價單可稽（見本院卷第25至45頁、第47至53頁、第89頁、第119 至120 頁、第126 至133 頁、第191 頁），並經證人即永慶公司仲介吳沛錞證述在卷（見本院卷第146 頁），是原告主張系爭房屋於完成交屋後，發現次臥室天花板及牆面出現滲漏水、系爭停車位有鋼筋外露及水泥塊剝落之瑕疵，堪信為真實。又系爭房屋之通常效用係供人居住使用，其發生滲漏水情事，必影響居住品質，而系爭停車位附近鋼筋外露、水泥塊剝落，勢將影響停車安全，依通常交易觀念，自屬物之瑕疵。
⒉被告雖抗辯：原告於交屋時即發現系爭房屋次臥室天花板潮
濕、系爭停車位附近有鋼筋外露情形，依民法第356 條規定，視為承認所受領之物云云，惟為原告所否認，且證人即永慶公司木新店店長吳沛錞於審理中證稱：「委託銷售系爭房屋期間，天花板、牆壁並無滲漏水痕跡，但點交房屋時，被告有告知原告小孩房天花板曾經有潮濕情形，後來被告塗防水漆，就沒有發生潮濕情形」等語（見本院卷第146 頁），而系爭房屋滲漏水原因，經兩造合意選定台北市建築師公會鑑定結果，認定：「綜合判斷漏水之水源來自於外部之雨水，漏水之路徑應為外牆逐層澆灌施作時之冷縫。於該外牆頂部女兒牆部分面磚脫落，也有加速外牆吸收雨水而由冷縫處產生漏水之可能」，此有該會98年12月7 日（）（）鑑字第18 87 號鑑定報告書可參（見外放鑑定報告書第8 、9頁），鑑定人張文耀於審理時亦結證：「屋外雨水部分，在當初興建時，是逐層澆灌混凝土，在新舊混凝土間，就會造成冷縫」等語（見本院卷第387 頁），可見系爭房屋天花板漏水之主因在於外部雨水經由逐層澆灌混凝土所產生之冷縫滲入，顯非依通常肉眼或外觀檢查程序所得發見；至系爭停車位之瑕疵，依上揭鑑定報告認定：「地下室車位之平頂確有出現鋼筋外露及水泥塊剝落之情事，普遍零星分佈於整個地下室平頂。其成因應為局部原有保護層過薄，鋼筋易接觸水氣而生鏽，體積膨脹後將混凝土推擠破裂而剝落。檢測結果發現氯離子含量偏高，也是造成鋼筋容易生鏽的原因。開始發生之確實時間無法估計，因普遍零星分佈於整個地下室平頂之狀況研判，為地下室整體施工品質之問題，於施工完成後就逐漸產生破壞」等情，亦有前開鑑定報告為憑（參鑑定報告第9 頁），證人即系爭房屋6 樓住戶石瑛娥證稱：「89年921 地震後發現地下室天花板水泥塊陸續掉落，有1 年有請人來修補地下室公共區域天花板水泥塊」（見本院卷第
144 頁），而證人即永慶公司木新店職員潘思尹亦證稱：「當時陪同原告看屋，先看房屋再看地下室停車位，並未注意停車位附近是否有鋼筋外露、水泥塊剝落」（見本院卷第
106 頁）、證人即陪同原告看屋之王家駒證述：「到地下室看停車位時，原告並未發現鋼筋外露情事，僅詢問停車位可否停放其休旅車」等語（見本院卷第108 頁），是依系爭停車位係因地下室天花板所使用之混凝土氯離子含量過高致天花板水泥塊陸續掉落，且曾經住戶鳩工修補之情形，應屬無法以肉眼或外觀判斷而不能即知之瑕疵。是被告上開辯解，為無可採。
⒊被告復辯稱：系爭房屋漏水係因原告裝潢所致云云，惟上開
鑑定報告認定「漏水情況僅出現於5 樓東北側房間，漏水位置集中於北側牆壁偏平頂部分，該部份之裝修材料為PVC 天花板。該部份若因釘天花板而樓板內之水管釘破，可能性不高。因樓板一般有12至15公分，釘天花板使用之鋼釘或釘槍釘僅會貫入約2 公分。且已至6 樓作水壓檢測，並無水管漏水之現象。該天花板施工對於建築物結構體之施力很小，並不會產生破壞結構之情事，故原告裝潢應無影響房屋漏水」等詞（參前揭鑑定報告第9 頁），參諸系爭房屋滲漏水區域集中於次臥室與公共廁所，原告未曾就該部分施以破壞性裝潢及管線工程等情，有工程合約書1 份附卷可考（本院卷第
126 至133 頁），難認系爭房屋漏水係因原告於交屋後自行裝潢所致，是被告此部分辯解，亦無足採。
⒋綜上，依上開鑑定報告及證人之證詞，及原告於交屋後未滿
半年即發見系爭房屋及停車位上開瑕疵之情，堪認系爭房屋及停車位之瑕疵，應於被告將系爭房屋及停車位交付予原告時即已存在。依前揭規定，被告就系爭房屋滲漏水及系爭停車位鋼筋外露、水泥塊剝落之瑕疵應負瑕疵擔保責任。
㈡被告得否依物之瑕疵擔保規定請求減少價金及不履行之損害
賠償？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 至358 條之規定
，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359 條定有明文。系爭房屋及停車位既有上述瑕疵，則原告依民法第359 條規定請求減少之價金數額或不完全給付之損害賠償，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。經台北市建築師公會鑑定結果，因系爭房屋漏水範圍小且不十分嚴重，不會影響建物之耐用年數，系爭房屋減損價值即為修復費用，經估算為19萬8,989 元；至系爭停車位因混凝土平均強度不足、氯離子偏高，故會影響建物之耐用年數。參考中華民國不動產估價師公會全國聯合會第4 號公報─建物經濟耐用年數表及建物殘餘價格率，原鋼筋混凝土建築物（住宅用）經濟耐用年數為50年，本件地下室混凝土強度不足、氯離子含量偏高，綜合判斷其經濟耐用年數應為其80 ％ 即40年，訪查79年當地市場行情，新成屋每坪價值約為16 萬 元/ 坪，減損之價值等於補強房屋成本價格減去正常房屋成本價格，則系爭地下室因具有瑕疵所減損之價值為48萬1,250 元，此有前揭鑑定報告可參（鑑定報告第8 、
10、11頁），鑑定人張文耀亦於本院審理中結稱：「系爭停車位所在地下室即便修繕完畢仍會減損系爭房屋價值」等語（見本院卷第386 頁反面），是原告據以請求減少價金68萬
239 元（計算式：198,989 ＋481,250 ＝680,239） ，洵屬有據。
⒉被告雖抗辯：原告之價金減少請求權已罹於民法第365 條規
定之6 個月除斥期間云云。惟：原告係96年10月間發見上開瑕疵，旋於96年12月17日寄發存證信函予永慶公司轉知被告，業如前述，嗣原告於寄發上述通知後之6 個月內即97年5月16日提起本件訴訟，此有起訴狀上本院收文戳章可憑（見本院卷第4 頁），並未逾越民法第365 條規定之6 個月除斥期間至為灼然，是被告此部分辯解，殊無可取。
⒊又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。所謂缺少出賣人所保證之品質者，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。被告委託永慶公司託售時，固曾就標的物現況說明書第7 項：「現況是否有滲漏水情形？標的物是否曾經因滲漏水而進行修繕？」一欄固有勾選「否」之事實（見本院卷第18頁），惟此屋況說明書之性質，僅係出賣人就買賣標的物現況之說明記載，依前揭說明，要難逕認即出賣人對買受人為保證品質之意思表示。再者，據證人石瑛娥證稱：「被告居住系爭房屋期間，未聽聞有漏水情形」（見本院卷第143 頁），且證人吳沛錞亦證稱：「被告於點交房屋時曾告知原告小孩房天花板曾經有潮濕情形，後來被告有塗防水漆，就沒有發生潮濕情形」等語（見本院卷第146 頁），衡諸系爭房屋滲漏水及停車位附近鋼筋外露、水泥塊剝落係因當初建築施工不當及使用含氯混凝土逐漸產生破壞所致，應非被告所能知悉，且被告於居住期間發現次臥室天花板潮濕後，業已雇工塗防水漆修繕並於交付系爭房屋時告知原告上情，難謂被告主觀上有何故意不告知瑕疵之情，是原告依民法第360 條規定請求被告負不履行之損害賠償云云，為無所憑。
⒋依上所述，原告因系爭房屋及停車位因具有上述瑕疵減損價
值68萬239 元，因原告就系爭房屋之價金已全數給付，，則被告受領此部分價金之法律上原因即不復存在，是原告依不當得利法律關係請求被告返還所受領此部分價金，即為有理由，應予准許。
㈢原告得否依債務不履行不完全給付之法律關係請求被告負損
害賠償責任？⒈按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出
賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。本件被告因過失未告知系爭房屋及停車位有上開瑕疵於原告，原告補強系爭停車位之必要費用經估算為30萬7,446 元，此有前揭鑑定報告可稽（參鑑定報告第8 頁、附件93），原告就此系爭停車位所在地下室附近天花板修繕費用所受之損失，核屬固有利益之損害，揆諸前開說明，原告依債務不履行法律關係請求被告賠償30萬7,446 元，洵屬有據。
⒉次按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私
、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第19 5條第1 項前段定有明文；又上開規定，於債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用之，固為民法第227 條之1 所明定，惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例參照）。查被告就其依買賣契約所負之交屋債務為不完全之給付，係侵害原告就系爭房屋之財產權，並非侵害原告之人格權，雖原告主張其因系爭房屋漏水，致受有精神上耗損及情緒上折磨之損害，侵害原告之人格權云云，惟此僅屬原告個人主觀上感受，尚非因被告不完全給付直接侵害所造成，自無適用民法第227 條之1 準用民法第195 條第1 項前段規定之餘地，是原告本於上開規定，請求被告賠償非財產上損害之精神慰撫金10萬元，核屬無據。
六、綜上所述，原告本於物之瑕疵擔保及不完全給付法律關係，請求被告給付98萬7,685 元（計算式：680,239＋307,446＝987,685 ）及自起訴狀繕本送達之翌日即97年6 月18日起（見本院卷第65頁）至清償日止，按年息5 ％計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分，則無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
民事第四庭 法 官 胡宏文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
書記官 湯郁琪