臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第4980號原 告法定代理人 甲○○訴訟代理人 盧國勳律師複 代理 人 歐德芳律師被 告 乙○○
臺北市訴訟代理人 程才芳律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國98年2 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬肆仟元，及自民國九十七年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分以新臺幣貳拾萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣陸拾貳萬肆仟元為原告預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及裡由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告原起訴狀所載之訴訟標的係基於契約法律關係，請求給付仲介報酬新臺幣（下同）83萬2,000 元，嗣具狀追加基於契約法律關係，請求被告再給付違約金83萬2,000 元，共請求被告給付166 萬4,000 元（見本院卷第30至31頁），經核原告所為請求金額之增加，無非係聲明之擴張，且前後聲明請求之基礎事實同一，訴訟資料得以援用，依法應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：伊於民國96年6 月6 日與被告簽訂專任委託銷售契約，由伊負責仲介被告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○號5樓房地（下稱系爭房屋），委託銷售期間至96年9 月6 日止，委託銷售價格2,080 萬元，服務報酬為實際成交價格百分之四，嗣兩造合意延長委託銷售期間至97年5 月31日止。其間伊於97年4 月7 日洽得訴外人郭文喜願以2,080 萬元購買系爭房屋，繼於97年4 月11日寄發存證信函通知被告，並由郭文喜於97年4 月17日簽署買賣定金收款憑證，依系爭委託契約第5 條第1 項：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四。委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」。詎被告竟反悔不賣，於97年4 月14日寄發律師函終止系爭契約，經伊寄發存證信函催請被告按期與買方簽訂不動產買賣契約，未獲置理，爰依上開契約法律關係請求上開服務報酬，並得依系爭委託契約第11條第1 項第2 款請求委託銷售總價百分之四計算之服務報酬，作為違約金等語。併聲明：㈠被告應給付原告166萬4,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於97年4 月4 日以手機傳送簡訊予原告仲介丁○○，通知調整本件委託售價為2,500 萬元，詎丁○○拒不依指示處理委任事務，違反誠信原則，更於同年4 月7 日依原委託價格與買主簽訂議價委託書，伊乃於同年4 月14日發函終止系爭委託銷售契約，自無庸給付報酬、違約金之義務；且原告並未給予合理審閱期間，依消費者保護法第11條之
1 第1 、2 項規定，系爭委託銷售契約條款亦不構成契約內容；又系爭房屋當時市場成交價應可達2,110 萬元至2,350萬元間，原告未踐行系爭委託銷售契約第7 條第2 款約定提供該公司近3 個月同路段、同性質不動產之成交行情，誤導伊訂定低於市場價格之委託銷售價格，違反受託人義務，既經伊解除系爭委託銷售契約，原告請求服務報酬及違約金亦屬無理；另伊並未授權原告代為收受買方支付定金，原告不得以其業已收受買方定金為由，主張伊與買方間就系爭房屋買賣已成交而請求服務報酬等語置辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於96年6 月6 日與原告簽訂專任委託銷售契約，委由原
告仲介系爭房屋，委託銷售期間自簽約日起至96年9 月6 日止，委託銷售價格2,080 萬元，服務報酬為實際成交價格百分之四，嗣兩造合意延長委託銷售期間至97年5 月31日止，有專任委託銷售契約書、契約內容變更同意書可稽（見本院卷第7 至8 頁、第10至11頁）。
㈡原告洽得訴外人郭文喜願以2,080 萬元購買系爭房屋，亦有確認書、買賣議價委託書為憑（見本院卷第12頁）。
㈢原告於97年4 月11日寄發存證信函通知被告已有買主應買系
爭房屋，此有存證信函可考（見本院卷第13至15頁）。㈣被告於97年4 月14日發函原告公司丁○○終止系爭契約，並
於97年4 月16日由原告公司收發人員代為收受，有律師函為證及郵件收件回執（見本院卷第55至57頁、第149頁）。
㈤訴外人郭文喜於97年4 月17日簽署買賣定金收款憑證，有該憑證佐參（見本院卷第16頁）。
㈥原告於97年5 月16日委請律師催告被告於97年5 月23日與買
方郭文喜簽訂不動產買賣契約書事宜，此有存證信函及郵件收件回執為證（見本院卷第32至36頁）。
四、原告主張於上開時間與被告簽訂專任委託銷售契約仲介系爭房屋，並於97年4 月7 日覓得買主，詎被告竟違約不賣，爰依系爭委託契約第5 條第1 項、第11條第1 項第2 款請求服務報酬與違約金等語，為被告所否認，並以上揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠原告請求違約金是否有據？應否酌減？被告是否違約不賣？㈡原告請求服務報酬是否有據？
五、法院之判斷：㈠被告請求違約金是否有據？應否酌減？⒈依兩造所簽定系爭委託銷售契約第2 、3 條約定，委託人（
指被告）願意以總價格2,080 萬元出售系爭房屋，及付款方式應於簽訂買賣契約時給付總價款百分之十，備齊移轉登記文件時給付總價款百分之十，稅單核下3 日內給付總價款百分之十，移轉登記完畢後交屋時給付總價款百分之七十（見本院卷第7 頁），而訴外人郭文喜已於97年4 月7 日簽立買賣議價委託書與確認書，表示願以總價2,080 萬元購買系爭不動產，並依上開方式付款，另交付面額100 萬元之合作金庫銀行支票作為保證金，嗣於97年4 月11日原告以存證信函通知被告有人承買等情，為兩造所不爭執，復有上開專任委託銷售契約書、買賣議價委託書、確認書、存證信函、律師函為證（見本院卷第第7 至8 頁、第12至15頁），是原告主張已依約洽妥買方，應信為真。
⒉按委任契約依民法第549 條第1 項規定，不論有無報酬，或
有無正當理由，均得隨時終止（最高法院62年台上字第1536號判例參照）。本件兩造間所訂定系爭委託銷售契約第4 條雖約定委託銷售期間自96年6 月6 日至同年9 月6 日止，嗣兩造分別於96年9 月26日、97年2 月15日合意延長銷售期間至97年5 月31日止，有契約內容變更同意書可參（見本院卷第10至11頁），又被告已於97年4 月14日委請律師寄發信函終止系爭委託銷售契約，並於97年4 月16日依系爭委託銷售契約第12條約定送達原告（見本院卷第55至57頁、第149 頁），姑不論被告所持終止契約理由是否正當，揆諸前開判例意旨，應已發生終止系爭委託銷售契約效力至明，原告主張被告不得片面終止契約，或該終止契約意思表示未抵達原告，不生終止契約效力云云，固無可取，惟被告片面終止系爭委託銷售契約，顯有拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書之意，顯有反悔不賣之違約事實，被告上述違約事實既係發生於其行使終止權之前，自無礙原告之損害賠償請求權。是原告主張依系爭委託買賣契約第11條第1項第2 款規定請求被告給付違約金，仍屬有據。
⒊被告雖辯稱：原告未提供系爭委託銷售契約審閱3 日以上，
依消費者保護法第11條之1 第1 、2 項規定得主張契約無效云云，然系爭委託銷售契約書開宗明義記載「⒈委託人簽訂本契約前，已確實攜回詳閱3 天（含）以上並充份瞭解本契約之內容無誤。…委託人簽章：乙○○」（見本院卷第7 頁），縱有被告所指簽約時未有3 天之審閱期，惟被告應已充份瞭解契約內容，嗣於委託銷售期間屆滿後，先後2 次與原告合意延長委託期間至97年5 月31日（見本院卷第10至11頁），更自承於97年4 月4 日以手機傳訊簡訊表達欲提高售價至2,500 萬元始出賣（見本院卷第42至43頁），可知其並未拒絕由原告代為銷售，自不能事後又以審閱期間未達3 天，主張契約無效，以規避依照契約應負之義務。
⒋被告復辯稱：原告未踐行系爭委託銷售契約第7 條第2 款約
定提供該公司近3 個月同路段、同性質不動產之成交行情，亦得解除系爭委託銷售契約云云，惟為原告所否認，並提出臺灣不動產交易中心買賣成交物件資料可考（見本院卷第97頁），證人即本案仲介丁○○亦到庭證稱：確於簽約前提供上開文件給被告作為房價參考等語（見本院卷第73頁），則被告所辯是否屬實，已非無疑；況原告縱使未於簽約前提供上開資料供被告審酌，依民法第254 條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」，本件被告既未限期催告原告提出上述交易行情資料，即不得逕行解除契約，是被告辯稱：系爭委託銷售契約業已解除云云，尚無可取。⒌又本件系爭委託銷售契約第10條：「本契約非經雙方同意，
不得單方任意變更之，…」（見本院卷第8 頁），可知系爭委託銷售契約，非經兩造同意，單方均不得任意變更之，否則仍不生變更契約之效力。原告於97年4 月4 日欲變更委託銷售前開房屋總價為2,500 萬元，固據其提出簡訊照片及通聯紀錄佐憑（見本院卷第50至54頁），但原告既未同意此項變更，被告所舉證人丙○○亦僅證稱：「丁○○於97年2 月間至被告先生牙科診所對被告說如要更改售價再跟她說即可」（見本院卷第74頁正、反面），並未表示兩造同意被告有權片面任意變更系爭房屋之委託售價，被告復未舉證原告或其公司職員丁○○同意變更委託售價，自不生變更委託售價之效力，故被告抗辯：原告違背委任意旨，擅將系爭房屋以低價出售云云，亦無足取。
⒍再者，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文。查：兩造系爭契約第5 條第1 款約定服務報酬之支付金額為實際成交價之百分之四（見本院卷第7頁），亦即被告若與原告介紹之客戶郭文喜簽約，以總價2,080 萬元出售系爭房屋，原告可取得之服務報酬為2,080萬元之百分之四即83萬2,000 元。核與被告違約不願與郭文喜簽約，原告依系爭委託銷售契約第11條第1 項第2 款，請求被告委託價額2,080 萬元之百分之四（兩造係約明委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，實係違約金之約定）即83萬2,000 元之違約金數額相同。惟因被告違約不賣，原告已無需再安排雙方簽約、交付文件、權狀及辦理所有權移轉登記等事宜，而得減省此部分服務之勞費，是原告請求與其自尋找客戶、安排訂約、交付文件、辦理過戶等整套服務數額相同之違約金，確有過高情形。本院審酌原告因被告違約不賣所減省之勞費，目前社會經濟狀況及原告為促銷系爭房屋長達近1 年，期間刊登廣告費用、派報費用、櫥窗廣告費用等所受之損害約37萬元等一切情狀（見本院卷第107 至126 頁），認本件約定之違約金以委託價額百分之三即62萬4000元為適當。
㈡原告請求服務報酬是否有據？⒈系爭委託銷售契約第5 條第1 項固約定：「買賣成交者，受
託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四。委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」（見本院卷第7 頁）。然不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號、79年台上字第1357號、80年台上字第1883號判決要旨參照）。
⒉查：訴外人郭文喜為購買系爭房屋，於97年4 月7 日簽訂買
賣議價委託書，委託原告代為議價，並支付保證金100 萬元，議價期間至97年4 月16日止，固有買賣議價委託書為憑（見本院卷第12頁），充其量僅能證明原告覓妥買主與被告議價，或被告透過原告居間介紹與訴外人郭文喜就系爭房屋成立買賣預約，被告與訴外人郭文喜就稅負、點交、費用及違約等重要事項既未約明，難謂彼此就系爭房屋買賣必要之點已有合致，尚難率認買賣業已成交，否則原告何需催告被告限期簽訂不動產買賣契約，或與郭文喜預定簽約時間；又系爭委託銷售契約因被告已於97年4 月14日為終止契約之意思表示，並於97年4 月16日送達原告而發生效力，業如前述，則郭文喜遲至97年4 月17日始簽署買賣定金收款憑證，有該收款憑證為證（見本院卷第16頁），原告亦不得據此主張「買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」之給付報酬條件業已成就。是原告請求被告給付服務報酬83萬2,000 元，洵屬無據。
六、綜上所述，原告本於契約法律關係請求被告給付62萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年6 月13日起（見本院卷第18頁）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，即無憑據，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 6 日
民事第五庭 法 官 胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 3 月 9 日
書記官 曾寶生