臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第5067號原 告 丁○○訴訟代理人 李文中律師
林佩儀律師羅啟恆律師被 告 庚○○訴訟代理人 石宜琳律師上列當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於中華民國98年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾參萬元，及其中新臺幣貳拾伍萬元部分自民國九十七年三月二十九日起至清償日止，按聯邦商業銀行股份有限公司民國九十七年三月二十九日牌告活期存款利率計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣參拾參萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號判決參照）。本件原告起訴時訴之聲明原為：「一、確認原告與被告庚○○間如附表所示不動產之買賣關係不存在；二、聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦商銀）應給付原告新臺幣（下同）225萬元整，及自民國97年3月13日起至清償日止，按97年3月13日聯邦商銀當期牌告活期存款利率計算之利息；三、聯邦商銀應給付原告300萬元整，及自97年3月18日起至清償日止，按97年3月18日聯邦商銀當期牌告活期存款利率計算之利息；四、被告庚○○應給付原告8萬元；五、第二至四項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行」，原告嗣撤回對聯邦商銀之告訴，並於97年8月14日變更訴之聲明為：「一、被告應給付原告525萬元，及其中225萬元自97年3月13日起至清償日止，按起算日聯邦商業銀行股份有限公司當期牌告活期存款利率計算之利息，及其中300萬元自97年3月18日起至清償日止，按起算日聯邦商業銀行股份有限公司當期牌告活期存款利率計算之利息；⒉被告應給付原告8萬元；⒊願供擔保，請准宣告假執行」。核原告變更之訴之原因事實，與起訴主張之事實，均源於主張因被告拒絕繼續履行兩造間房屋買賣契約，經催告並解除買賣契約後請求沒收被告已給付之價金525萬元及因本件訴訟所生之律師費用，兩者不同之處僅在於原告原係向負責保管之聯邦商銀請求交付該價金，故兩者在社會事實上有共通性及關聯性，就原請求所主張之事實及證據資料，於變更之請求，亦得加以利用，且無害於被告程序權之保障，按諸上揭規定及說明，自應准許原告為訴之變更。
乙、實體部分：
一、原告主張：原告於97年3月13日委託訴外人乙○○透過太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋房仲）居間仲介，與被告就原告所有之門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○巷○號6樓之建物（下稱系爭房屋）及其坐落基地臺北市○○區○○段5小段30之5地號、權利範圍為174/10,000之土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。兩造議定買賣總價金為2,250萬元，並約定委由聯邦商銀出具價金履約保證書，辦理本件買賣價金履約保證事宜，兩造言明於簽約日，被告應繳交簽約款225萬元，另於3月18日前原告應備齊過戶所須文件予代書，被告應同時給付備證款300萬元，又約定稅單出來後於97年3月28日前，兩造應各自完納稅捐，被告應給付第3期完稅款375萬元。詎被告依約給付簽約款225萬元及備證款300萬元後，竟於97年3月21日以臺北榮星郵局第947號存證信函通知原告，主張系爭房屋有漏水現象、頂樓有無線基地台，拒絕給付完稅款375萬元，並主張解約。嗣經原告委託律師於97年3月27日以臺北金南郵局第333號存證信函回覆，並向被告表明其解約為無理由，原告不同意解除契約，亦同時催告被告給付完稅款及督促被告辦理後續事宜，被告仍置之不理，原告又於97年5月7日委託律師以臺北金南郵局第425號存證信函，定期催告被告於文到5日內履行契約，而被告逾期仍未履行契約，原告再委由律師於97年5月16日以臺北金南郵局第448號存證信函，向被告主張解除系爭契約，並沒收被告已給付之價金，惟被告迄今仍未給付，爰提出本件訴訟，而依系爭契約第九條第㈣項約定，被告亦應負擔原告因本件訴訟所支出之律師費用8萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告
525 萬元，及其中225萬元及300萬元分別自97年3月13日及97年3月18日起，均至清償日止，各按起算日聯邦商銀當期牌告活期存款利率計算之利息㈡被告應給付原告8萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：被告於97年3月13日與原告代理人乙○○簽立系爭契約，約定買賣總價金為2,250萬元，並約定由聯邦商銀出具「價金履約保證書」辦理本件買買價金履約保證事宜，而被告業已於97年3月13日給付簽約款225萬元，及於97年3月18日給付備證款300萬元，被告已給付共525萬元，迄今系爭房屋及土地尚未交付，然被告於給付第三期完稅款375萬元前發現原告有故意不告知系爭房屋有嚴重漏水及與系爭房屋所在大樓相鄰12樓之頂樓架滿大哥大無線通訊基地台，為欠缺保證品質之嚴重減少房屋價值及減少其通常效用之重大瑕疵，經兩造協商未果，被告不得已於97年3月21日以臺北榮星郵局第947號存證信函，向原告為解除系爭契約之意思表示，又於97年5月13日再委請律師以臺北南海郵局第859號存證信函向原告為解除系爭契約之意思表示，是被告已無給付後續各期價金之義務，而原告以被告未給付完稅款為由，主張解除系爭契約，自不生解約效力。如認原告故意不告知上開重大瑕疵，尚未達被告得解除契約之程度者，然因原告解除系爭契約亦不生效力，原告又已於97年7月10日前將系爭房地售予第三人鄭立彬，為一屋兩賣，因可歸責於原告，原告對被告已給付不能，被告爰以97年7月31日答辯㈠狀送達原告為解除系爭契約之意思表示，則原告所訴即無理由。況被告應給付之買賣價金525萬元，依約已存入聯邦商銀保證專戶，原告並無已收受之買賣系爭房屋價款得依約為沒收，且被告並無違約事由，即無再另為給付違約金之必要，況原告已將系爭房地出賣他人，並無任何損失，其主張之違約金亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於97年3月13日委託乙○○，透過太平洋房仲居間仲介，與被告就原告所有之系爭房地簽訂系爭契約。
㈡兩造議定買賣總價金為2,250萬元，並約定委由聯邦商銀出
具價金履約保證書（見本院卷第30頁），辦理本件買賣價金履約保證事宜，且兩造言明於簽約日，被告應繳交簽約款225萬元，另於3月18日前原告應備齊過戶所須文件予代書，被告應同時給付備證款300萬元，又約定稅單出來後，於97年3月28日前，兩造應各自完納稅捐，被告應給付第3期完稅款375萬元（見本院卷第14頁至第29頁）。
㈢被告已依約給付簽約款225萬元及備證款300萬元。
㈣原告委由律師於97年5月7日以臺北金南郵局第425號存證信
函定期催告被告於文到5日內履行契約（見本院卷第40頁至第47頁），被告逾期仍未履行契約，原告再委由律師於97年5月16日以臺北金南郵局第448號存證信函向被告主張解除系爭契約並沒收被告已給付之價金（見本院卷第48頁至第53頁）。
㈤被告於97年3月21日以臺北榮星郵局第947號存證信函，向原
告為解除系爭契約之意思表示（見本院卷第31頁至第34頁、第71頁至第74頁）；及委請律師於97年5月13日以臺北南海郵局第859號存證信函向原告為解除系爭契約之意思表示（見本院卷第75頁至第78頁）。
四、得心證之理由：原告主張被告未依約履行系爭契約，經其解除後得沒收被告已交付之525萬元，被告並應依約給付本件訴訟之律師費用8萬元等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠被告以原告故意不告知系爭房屋有嚴重漏水及與系爭房屋所在大樓相鄰12樓之頂樓架滿大哥大無線通訊基地台為由，而解除系爭契約，是否合法有據？㈡倘被告上開解除契約並不合法，則原告主張被告未依約履行而解除系爭契約並沒收被告已給付之價金，是否合法有據？㈢倘原告解除契約並不合法，則被告於訴訟中以原告「一屋兩賣」為由主張解除契約，是否合法有據？㈣倘系爭契約確為原告所解除，則被告所為原告不得沒收該525萬元、被告無須另給付違約金及違約金過高之抗辯，是否可採？又違約金如有過高，則應以多少為當？原告得請求之金額為若干？茲析述如次：㈠被告以原告故意不告知系爭房屋有嚴重漏水及與系爭房屋所
在大樓相鄰12樓之頂樓架滿大哥大無線通訊基地台為由，而解除系爭契約，是否合法有據？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條定有明文。又買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條亦有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條亦有明定。本件被告抗辯原告故意不告知系爭房屋有嚴重漏水及與系爭房屋所在大樓相鄰12樓之頂樓架滿大哥大無線通訊基地台，其得解除系爭契約等語。經查：
⒈有關漏水部分：
①依卷附標的物現況說明書第3項所示，有關標的物是否有滲
漏水情形，原告係勾選「是」，備註說明欄復勾選「買方自行負擔費用修繕」（見本院卷第24頁）。而證人戊○○即太平洋房仲之人員證稱：其於97年3月10日第一次帶被告看屋，被告有提出客廳外推部分有漏水希望賣方修好再交屋之條件，因兩造價格上有差距，其為尋找有利籌碼，同年月13日下午有到系爭房屋拍漏水及地磚裂掉等瑕疵，原告原開價2,860萬元，底價是2,400萬元，因店長及協理居中協調，有降到2,300萬元，其有向被告母親表示漏水部分即使原告修好也未必滿意，不如減少價金而自行修繕，嗣被告母親同意加到2,250萬元即成交，買方並未向賣方詢問是否有其他地方漏水等語（見本院卷第140頁至第141頁）。又證人丙○○即太平洋房仲之人員亦證稱：原告當初委賣系爭房地時，並未特別提到漏水部分，是其有看到客廳及2間房間陽台外推加蓋部分有水漬，包括客廳及其中1間房間外推部分，原來賣方開價2,860萬元，買方出價2,200萬元，其一直與賣方議價至2,400萬元，價差200萬元，即約兩造隔日97年3月13日晚上7時見面談，因雙方本就認識，見面都很高興，後來有談至2,300萬元，仍差距100萬元，嗣以漏水部分由買方自行處理而減價50萬元。在議價過程中，賣方並未保證其他地方沒有漏水，因為也沒有看到其他地方有漏水等語（見本院卷第143頁）。是兩造於簽約前，原告並無故意不告知系爭房屋有漏水之情形，被告於議價過程中，對於系爭房屋之漏水現象亦有認知，並承諾以自行修繕換取減少50萬元之價金，則依上揭規定，原告並不負擔保責任。
②被告雖辯稱系爭房屋有嚴重漏水，並以證人己○○即被告父
親之證述：其於97年3月16日找裝潢公司至系爭房屋丈量時，丈量人員表示牆壁上有濕濕的感覺，好像漏水的現象，斯時始發現滲水、漏水之地方，而且不只一個房間，幾乎每個房間、包括走廊之天花板、廚房及衛浴均如此。其有向仲介公司戊○○反應，但其未接觸到賣方。仲介公司則反應不是漏水，隔日即97年3月17日仲介公司帶水電師傅前往，水電師傅拍胸脯保證不是漏水，是油漆塗抹不均勻，其於97年3月18日另找其他水電師傅去看，該水電師傅表示確實是漏水、滲水所造成等語（見本院卷第169頁）為憑。然己○○既為被告父親，所述有否偏頗已非無疑，況證人林泰安即97年
3 月17日前往系爭房屋查看之水電師傅證稱：其從事水電工作45年以上，當時系爭房屋有些地方好像有用油漆重刷過，還蠻新的，只是刷的不均勻，客廳有一走道有重刷油漆，客廳前面陽台沒有什麼毛病，後面房間冷氣窗邊有水痕，及一點點裂縫，其有表示如未修繕，2、3年後會有水跑進來，在現場之老夫婦（即被告父母親）表示浴室天花板好像會漏水，其即到樓上查看，因地面木板墊高，也未使用水，其並未看到有何漏水情形等語（見本院卷第207頁反面至第208頁）。是倘系爭房屋確有如己○○所述之嚴重滲、漏水情形，其非不得當場向林泰安具體指明，然其並未為之，益徵證人己○○所述，不足採信。被告雖另以林泰安未見客廳陽台外推部分並無水漬，而抗辯林泰安之證述不可採，然林泰安到場查看當日天氣很好，前幾日亦無下雨，亦經林泰安證述在卷，加以被告已著手整修系爭房屋，則其未見客廳陽台外推部分之水漬，亦符常情，被告尚難執此質疑林泰安證詞之可信性。
③綜上，被告於簽約時即知悉系爭房屋陽台外推部分有漏水情
形，原告不負擔保責任。被告雖另抗辯系爭房屋尚有其他嚴重之滲、漏水，然未能舉證以實其說，不足採信。是被告以系爭房屋有嚴重漏水而向原告主張解除系爭契約，尚非合法有據。
⒉有關基地台部分：
被告抗辯原告故意不告知系爭房屋所在大樓相鄰12樓之頂樓架滿大哥大無線通訊基地台之欠缺保證品質之減少系爭房屋價值之重大瑕疵，其自得解除系爭契約等語。經查：
①被告所指基地台（下稱系爭基地台）係位於系爭房屋所在大
樓相鄰12樓之頂樓，此為兩造所不爭執，即該基地台並非設置於系爭房屋之專有部分，亦非設置於系爭房屋之共用部分，即難認原告有何說明之義務，被告稱原告故意不為告知，非屬有據，且系爭基地台之存設，可否認係系爭房屋之瑕疵，尚非無疑。
②證人戊○○證稱：如果是賣頂樓或是高樓層時，其才會到頂
樓去查看是否有基地台，如果有，其均會告知買方，倘買方不在乎，其就會以此要求賣方減少價金，此係替買方著想，有些人在乎，有些人不在乎，所以是與賣方談價之利器，因如果住頂樓，在上面有基地台會占用一些空間，且有人心理上會擔心是否有輻射，但因系爭房屋是在6樓，故未上頂樓查看等語（見本院卷第142頁反面）。證人丙○○亦證稱：
仲介時就位於頂樓之標的物才會主動處理基地台問題，系爭房屋是6樓，所以沒有處理。系爭房屋接案時，其有上去頂樓看，並無基地台，該基地台是屬於隔壁的隔壁棟，因系爭房屋所在基地有3棟，有各自獨立出口。如果標的物頂樓有基地台，其一定會告知買方，如買方願意買，其會要求賣方減價，因為一般人會擔心會有輻射，隔壁棟如果有基地台也會要求減價等語（見本院卷第144頁）。是依房屋買賣之常情，基地台之存設僅對頂樓或高樓層之標地物直接相關，而系爭房屋係位於6樓，系爭基地台又設於隔壁棟12樓頂樓，實難謂系爭基地台之存設為系爭房屋之瑕疵。縱仲介人員執之請求買方減少價金，亦僅是作為議價之籌碼或條件，非即可認係標的物之瑕疵。
③被告雖另提出多紙不動產標的現況說明書（見本院卷第100
頁至第103頁），抗辯房屋仲介業者多會於說明書中載明有關基地台之特別告知事項，然該等說明書所載均為「本大樓是否架有大哥大基地台」，要與本件系爭基地台並非設於系爭房屋所在大樓之頂樓不同，洵難為被告有利之認定。
④被告復抗辯其原已向玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山
商銀）申請貸款，經同意後復遭拒絕，足證系爭房屋確實存有價值嚴重減損之重大瑕疵等語。然證人甲○○即玉山商銀上開貸款之承辦人員證稱：其在審核該案時，因考慮下半年整體的經濟景氣應該會往下，所以放款趨於保守，對於一些擔保品例如基地台、輻射屋或者附近有一些嫌惡設施，例如加油站或是風化場所等，一般即不承作，因該標的物上有基地台，其擔心下半年景氣不好，借款戶如果繳不起房貸，該擔保品在市場上的價格也會滑落很多，後來被告與其聯絡時候，其有表示這件可能沒有辦法承作等語（見本院卷第256頁反面）。是玉山商銀拒絕被告貸款之原因主要係基於對當時景氣走向之預估，放款趨於保守，始拒絕被告之貸款，非單純因基地台之因素，則被告執此遽指系爭房屋存有價值嚴重減損之重大瑕疵，顯非可採。
⑤被告復提出多篇房屋仲介業者於網路上發表有關位處基地台
旁鄰近房屋價值貶值之報導及相關研究報告（見本院卷第81頁至第87頁），核其內容係將基地台列為買賣標的物附近環境影響價格之負面因素，而與高架橋、變電所、工廠煙囪並列，然依常情，此等標的物附近之設施，本屬買方得自行查知，而作為與賣方議價之有利條件，尚非屬賣方必須告知之範圍。況依被告所提出之照片（見本院卷第80頁）所示，該基地台並無隱藏而清晰可見，證人丙○○亦證述：被告母親有表示住在那邊很久了，附近怎麼樣都很清楚，還有說如果該買賣有談成，可以當個活廣告等語（見本院卷第143頁反面），而被告母親自始至終均參與帶看及議價，亦經證人戊○○及丙○○證述明確，縱認被告所為系爭基地台之存設為系爭房屋之瑕疵之抗辯為可採，被告未及知系爭基地台之存在，亦屬有重大過失，原告亦未保證附近並無基地台存在，則依上揭規定，原告亦不負擔保之責。
⑥被告另以凶宅為類比，而稱系爭基地台之存在亦屬一般人心
理因素而產生之「交易上之貶值」，即有價值嚴重減少之重大瑕疵等語。本院審酌凶宅係指標的物內曾發生命案等事件，本件基地台則在隔壁相鄰大樓之頂樓，非在系爭房屋之專有或共用範圍內；凶宅無從自標的物之外觀或狀況可得而知，本件基地台則清晰可見，二者顯有相當之差異。被告逕予比賦援引，洵非的論。
⑦綜上，縱認系爭基地台之存在確有造成系爭房屋價值之減損
，然該基地台並非位於原告系爭房屋之專有或共用部分，要難認係系爭房屋之瑕疵，亦非屬原告應告知之範圍，被告執此而對原告主張解除系爭契約，亦非合法有據。
㈡倘被告上開解除契約並不合法，則原告主張被告未依約履行
而解除系爭契約並沒收被告已給付之價金，是否合法有據？⒈依系爭契約第9條第2項約定：「買方如未依本契約之約定履
行（給付延遲、給付不能、不為給付）每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）買方應按每日未付買賣價款千分之0.5計算之違約金給付賣方，於補交時一併繳清。如經賣方催告限期履行，逾期仍不履行時，賣方得解除本契約，並沒收買方已給付之價款作為違約賠償，買賣標的物任憑賣方處理，買方不得異議…」。本件被告雖於97年3月21日向原告為解除系爭契約之意思表示，然其解除系爭契約非屬合法有據，已如上述。又被告於97年3月18日給付備證款300萬元後，即未於97年3月28日約定給付完稅款期日繼續履行契約，此為兩造所不爭執，被告確有給付遲延。原告則委由律師於97年
5 月7日定期催告被告於文到5日內履行契約，被告仍未履行契約，原告再委由律師於97年5月16日向被告主張解除系爭契約並沒收價金，亦有各該存證信函在卷可稽（見本院卷第40頁至第53頁）。是依上揭約定，原告解除系爭契約並沒收被告已給付之價金，應屬合法有據。
⒉系爭契約既經原告合法解除，被告自無從再為解除，則上開
爭點㈢即「倘原告解除契約並不合法，則被告於訴訟中以原告一屋兩賣為由主張解除契約，是否合法有據」部分，本院即無加以論述之必要。
㈢倘系爭契約確為原告所解除，則被告所為原告不得沒收該52
5 萬元、被告無須另給付違約金及違約金過高之抗辯，是否可採？又違約金如有過高，則應以多少為當？原告得請求之金額為若干？⒈被告雖抗辯依約原告僅得沒收被告已給付之價款，而原告尚
未收受系爭房屋之價款，原告自無從為沒收，且原告僅得為沒收，而不得請求被告為交付云云。查本件就買賣價金部分，兩造與太平洋房仲簽立實行履約保證特別條款並約定：被告所付之買賣價金均須存入太平洋房仲於聯邦商銀所設立之專戶中，原告於所有權移轉登記完畢及交屋後，始得請求太平洋房仲自該專戶中領取買賣價金，之前均不得要求動支（第2條第1款、見本院卷第22頁）。又依聯邦商銀開立之價金履約保證書（見本院卷第30頁）亦載明：買賣標的物辦理所有權移轉登記前，被告若未依約如期履行契約所定之義務，經催告並合法解除契約，主張沒收已付價金後，其即將被告所給付之買賣價金（連同利息部分）轉交原告；惟如其認原告與被告之糾紛有依司法判決處理之必要時，則須待兩造間訴訟取得確定判決後，依其內容履行等語。是應認該525萬元確為被告已給付之價款，被告抗辯原告無從沒收，顯不足採。又該525萬元係因兩造與太平洋房仲合意又聯邦商銀擔任履約保證人並同意遵守約定之條款，故將該價款存於履約保證專戶內，倘有違約之情事發生且聯邦商銀認有經由司法判決處理之必要時，聯邦商銀再依確定判決結果對專戶內之款項為適當之處理，則被告以「沒收」及「交付」屬不同法律概念而抗辯原告之請求無理由，實屬詭辯，要不足取。
⒉按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院79年台上第1915號判例意旨可資參照。查系爭契約第9條第2項既約定：「…如經賣方催告限期履行，逾期仍不履行時，賣方得解除本契約，並沒收買方已給付之價款作為違約賠償，買賣標的物任憑賣方處理，買方不得異議…」，則買方違約經賣方解除契約後，賣方得沒收買方已給付之價款亦屬違約金之一部，而有上開規定之適用。本院審酌被告已給付之價金為525萬元，高達本件買賣總價金2,250萬元之23.3％，與內政部公告之預售屋買賣契約範本之「買受人違約時之違約金最高不得超過總價百分之十五」之規定相較，顯屬過高，應予酌減。本院另審酌被告於97年3月13日簽約及於97年3月18日均依約給付簽約款225萬元及備證款300萬元，有相當之履約誠意，僅因事後知悉系爭基地台之存在，基於心理上因素，始不願繼續履約，然亦隨即於97年3月21日向原告為解除系爭契約之意思表示，顯見其有相當解決事情之誠意，而證人乙○○亦證稱：系爭房屋已於97年7月轉賣第三人，所獲價金亦高於本件等語（見本院卷第173頁），是原告之轉賣與被告之違約相距僅約4個月，原告並獲取更高之價金，所受損害尚屬輕微，爰依上揭規定及說明，將本件違約金減為25萬元⒊依系爭契約第9條第4項約定：一方因他方違約而須以訴訟程
序處理本案紛爭時，未違約之一方所給付之律師費亦由違約之一方負擔之。查本件係被告違約，原告並無違約之情事，原告主張其支出律師費用8萬元，亦據其提出卷附收據可憑（見本院卷第57頁），是原告請求被告給付該8萬元之律師費用亦屬合法有據。
⒋綜上，被告應給付原告違約金25萬元，及原告支付之律師費
用8萬元，計33萬元。至原告請求利息部分，被告之違約係因兩造約定稅單出來後於97年3月28日前應各自完納稅捐，被告應給付第3期完稅款375萬元，被告未依約履行，應認被告自翌日即97年3月29日始因遲延給付而違約，原告僅得請求自該日起算之利息。
五、綜上所述，被告以原告故意不告知系爭房屋有嚴重漏水及與系爭房屋所在大樓相鄰12樓之頂樓有基地台為理由，而解除系爭契約，並非合法。系爭契約因被告遲延給付經原告合法解除，原告主張沒收被告已支付之價金及請求被告給付本件原告支付之律師費用，誠屬有據。然因違約金過高，本院爰予酌減。從而，原告請求被告給付33萬元，及其中25萬元部分自97年3月29日起至清償日止，按聯邦商銀97年3月29日牌告活期存款利率計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回。
六、本件所命被告給付之金額，未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定如主文第4項所示相當之擔保金額宣告之。至原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟此係促使本院依職權為假執行之宣告而已，併予敘明。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經逐一審酌後，本院認與判決之結果不生影響，不再一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 8 月 13 日
民事第四庭 審判長法 官 周祖民
法 官 余明賢法 官 賴武志以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 8 月 13 日
書記官 施若娟